Бизнес-план проекта развития объекта недвижимости.

Таблица 10
Структура текущих затрат на реализацию проекта
Показатель 2008 год 2009 год II III IV Заработная плата персоналу 1607 1607 1607 6426 Коммунальные платежи 53 39 60 226 Налоги - имущество 90 90 90 360 - земля - - 0,8 0,8 - реклама 2 2 2 6 Прочие расходы 100 100 100 400 ИТОГО 1852 1838 1856 7419
Как видим в табл. 10, в 2009 году общие текущие затраты по проекту на стадии производства составят 1766473 тыс. руб.
В табл. 11 произведем калькуляцию заработной платы персонала делового центра «Альфа-Т».

Таблица 11

Калькуляция заработной платы персонала
Категория персонала Численность, чел. Месячный оклад, тыс. руб. Годовой ФОТ с учетом отчислений на социальные нужды, тыс. руб. Квартальные затраты на заработную плату, тыс. руб. Администрация 3 45 2041 510 Финансово-экономическая служба 2 28 847 212 Служба маркетинга 2 25 756 189 Менеджеры 3 20 907 227 Рабочие 4 15 907 227 Прочие 4 16 968 242 ИТОГО 18 - 6426 1607
Годовой фонд оплаты труда по категориям персонала определяем по формуле:

(1)
где СЗПi – среднемесячный заработок работника i-ой категории персонала, тыс. руб.
N – численность персонала данной категории.
В табл. 12 произведем калькуляцию коммунальных платежей.

Таблица 12

Расчет коммунальных платежей по кварталам, тыс. руб.
Статья 2009 год 2010 год II III IV Отопление 12 - 20 50 Водоснабжение 8 8 8 40 Прием сточных вод и уборка мусора 10 10 10 40 Электроэнергия 14 12 13 60 Уборка территории 6 6 6 24 Прочее 3 3 3 12 ИТОГО 53 39 60 226
Налоги рассчитываем по следующим ставкам:
- налог на имущество – 2% от балансовой стоимости объекта недвижимости; 18 000*0,02 = 360 тыс. руб. в год или 90 тыс. рублей в квартал. Обычно налог выплачивается в III-IV кварталах года.
- налог на землю – 2% от кадастровой стоимости земельного участка; Принимаем кадастровую стоимость участка 56 000 руб./га. Тогда сумма ежегодного налога составит: 56 000 *0,02 *0,7 = 800 руб. или 0,8 тыс. руб.
- налог на рекламу – 2 тыс. в квартал.
Прочие текущие расходы принимаем в размере 100 тыс. руб. в квартал.
В табл. 13 представим план прибылей и убытков от проекта.
Таблица 13

План прибылей и убытков от проекта, тыс. руб.
Денежный поток проекта 2009 год 2010 год 2011 год 2012 год 2013 год 2014 год Капиталовложения 33440 2000 400 300 - - - - - - - Валовая операционная выручка - 5120 5120 5120 10300 10300 12000 12000 25000 28000 30000 Текущие затраты - 1852 1838 1856 3712 3712 3800 3800 8000 8200 8400 Прочие доходы - 1000 1000 1000 2500 2500 2800 2800 6000 7000 8000 Прочие расходы (кредиты) - 7160 7000 6900 6750 6120 3000 2500 2000 1500 - Балансовая прибыль - (2892) (2718) (2636) 2338 2968 8000 8500 21000 25300 29600 Налоги - - - - 702 891 2400 2550 6300 7590 8880 Чистая прибыль (2892) (2718) (2636) 1636 2077 5600 5950 14700 17710 20720 Чистый денежный поток от проекта -33440 -4892 -3118 -2936 1636 2077 5600 5950 14700 17710 20720 Накопленный денежный поток от проекта -33440 -38332 -41450 -44386 -42750 -40673 -35073 -29123 -14423 3287 23998






7 Риски и гарантии

В международной практике управления проектами принято полагать, что эффективными становятся только 3 из 5 проектов. Причина столь высокого уровня убыточных проектов кроется в наличии множества внешних и внутренних факторов инвестиционного проекта.
Макросреда обычно связана с политической и экономической ситуацией в стране в целом, но, хотя и оказывает влияние на бизнес, напрямую отношения к конкретному рынку не имеет. Макросреду можно проанализировать в четырех плоскостях: политико-правовая; экономическая; социальная; техническая.
Микросреда включает все факторы окружающего рынка, на которые мы имеем определенное влияние и которые в свою очередь непосредственно влияют на нашу компанию, и продукт в частности. Микросреду можно проанализировать по пяти основным факторам:
1) Bargaining power (относительная сила в переговорах) потребителей, поставщиков и посредников;
2) Costs (стоимость/затраты) рабочей силы, сырья, энергии и т.п.;
3) Market (рынок) и его размер, динамика, стадия развития, привлекательность, барьеры для входа и т.п.;
4) Competitors (конкуренты, включая непрямых): их число, позиции, стратегия и анализ сильных и слабых сторон;
5) Customers (потребители): их типы, сегменты, ожидания и восприятие рынка.
Для анализа внешней среды бизнес-организации наиболее эффективен SWOT-анализ.
SWOT анализ – это анализ сильных и слабых сторон организации и возможностей и угроз со стороны внешней окружающей среды. «S» и «W» относятся к состоянию компании, а «O» и «T» к внешнему окружению организации. По результатам ситуационного анализа можно оценить, обладает ли компания внутренними силами и ресурсами, чтобы реализовать имеющиеся возможности и противостоять угрозам, и какие внутренние недостатки требуют скорейшего устранения.
Таблица 14

SWOT-анализ проекта открытия делового центра «Альфа-Т»
Возможности О Сильные стороны S 1 Увеличить уровень спроса на 25% 1 Удачное географическое расположение объекта 2 Расширить перечень предлагаемых услуг 2 Относительно низкая стоимость объекта 3 Заключать договоры долгосрочной (до 10 лет) аренды 3 Поддержка на местном и региональном уровнях 4 Возможно получить банковский кредит до 25 млн. руб. сроком на 3 года 4 Наличие долгосрочного инвестора 5 Возможно обеспечить приток новых клиентов 5 Наличие связей со строительными организациями 6 Возможно реализовывать продукцию в других регионах РФ Угрозы T Слабые стороны W 2 Инфляция 1 Износ инженерных сетей и коммуникаций 3 Рост цен на материалы 2 Сохраняющийся высокий уровень конкуренции 4 Снижение спроса на недвижимость 3 Отсутствие механизмов взимания задолженности у арендаторов 5 Рост цен на коммунальные услуги 4 Отсутствие собственной базы маркетинговых исследований Сбои в поступлении арендных платежей
Как видно из табл. 14, основные угрозы проекта состоят в падении спроса на офисную недвижимость, в результате чего возможно снижение реальных объемов операционной выручки.
Рост цен на строительные и отделочные материалы также может повысить объемы капиталовложений и снизить прибыльность данного проекта.
При росте цен на коммунальные услуги необходимо изыскивать пути их компенсации за счет диверсификации портфеля услуг данного предприятия.
Сбои в поступлении арендных платежей необходимо компенсировать путем переуступки прав требования по данным обязательствам коммерческому банку, т.е. использовать механизм факторинга.
Литература

Гражданский кодекс Российской Федерации – ч.1, 2 и 3 // Сборник законодательства Российской Федерации – 2003 – Т. 1 – Ст. 345.
Налоговый кодекс Российской Федерации ч.1 и 2 от 30 июля 1998 года № 146-ФЗ и от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ // Сборник законодательства Российской Федерации – 2000 – Т. 2 – Ст. 286.
Федеральный закон от 21.11.1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» / Бухгалтерский учет и аудит – 1997 -- № 1 – С. 4-12.
Бринк И.Ю., Савельева И.А. Бизнес-план предприятия. Теория и практика. Для студентов вузов. – М.: Экономика, 2005 – 142 С.
Гречишников В. Постулаты бизнеса – не пора ли взяться за ум? / Эксперт, 2006 -- № 1 – С. 20-26.
Ефремов В.С. Методологические основы анализа бизнес-идеи / Корпоративный менеджмент – 2001 - № 4 – С. 21-30.
Ильенкова Н.Д. Спрос: анализ и управление – М.: Финансы и статистика, 2000 – 218 С.
Минцберг Г., Альстрэнд Б., Лэмпел Дж. Школы стратегий – СПб.: Питер, 2000 – 218 С.
Степанчиков В. Методика оценки внешней среды бизнеса / Менеджмент в России и за рубежом – 2001 - № 3 – С. 62-65.
Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. Официальное издание (вторая редакция) – М.: Экономика, 2000 – 421 С.
Дубинин Е. Анализ рисков инвестиционного проекта / Финансовый директор – 2003 - № 4 – С. 20-28.
Иваницкая И., Яковлев А. Введение в экономику недвижимости: учебник для вузов. – М.: КноРус, 2007. – 184 С.
Москвин В. Как избежать ошибок при разработке бизнес-плана / Рынок ценных бумаг – 2005 - № 6 – С. 43-45, № 4 – С. 21-25.
Стешин А.И. Оценка коммерческой состоятельности инвестиционного проекта – М.: Статус-Кво-97, 2001 – 280 С.
Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. – М.: Дело и Сервис, 2007. – 368 С.
Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов /Под общ. ред. П.Г.Грабового. - М.: Изд-во «АСВ», 2002. – 430 С.
Рынок недвижимости в 2009 году: падение цен, долгострой, слияние бизнеса, снижение амбиций [статья]. // http://www.riarealty.ru/ru/article/11/38855.html

Рынок недвижимости в 2009 году: падение цен, долгострой, слияние бизнеса, снижение амбиций [статья]. // http://www.riarealty.ru/ru/article/11/38855.html

Децко В.И. Толковый словарь по операциям с недвижимостью. – М.: Экономика и финансы, 2004. – С. 47.
По материалам источника Торговая недвижимость [статья]. // http://www.arendator.ru
Источник: http://www.bn.ru
Гольдштейн Г.Я. Стратегический менеджмент. Конспект лекций – Таганрог: ТТУ, 2001 – С. 44.

Принята ставка налогообложения прибыли 30%.
Бандурин А.В., Чуб Б.А. Стратегический менеджмент организации // Сборник статей по экономике – СПб.: Изд-во СПбГУ, 2003 – С 164-173





22