Реформа ЖКХ: принципы, цели, результаты

Жилищные кооперативы являются некоммерческими организациями в форме потребительского кооператива, финансируемого членами этого юридического лица. Жилищные кооперативы могут осуществлять предпринимательскую деятельность, более того, они вправе также распределять полученные от нее доходы между своими членами.
Жилищно-строительный и жилищный кооперативы при своем создании имеют одинаковую цель – удовлетворение потребности граждан в жилье, но достигают ее разными способами:
- жилищно-строительный кооператив – путем строительства или реконструкции многоквартирного дома. Строительство многоквартирного дома или приобретение его после реконструкции осуществляется путем объединения средств членов кооператива;
- жилищный кооператив - путем приобретения многоквартирного дома. Приобретение многоквартирного дома осуществляется кооперативом за счет средств его членов.
Впоследствии, после создания или приобретения многоквартирного дома, жилищно-строительный и жилищный кооперативы осуществляют его содержание, а после выплаты паевого взноса хотя бы одним членом - становятся управляющей организацией.
Ранее срок деятельности жилищных кооперативов не ограничивался. Но с вступлением в силу Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» срок деятельности данных объединений ограничивается датой выплаты пая последним членом кооператива.
Товарищество собственников жилья.
Товарищество собственников жилья создается, как правило, во вновь построенных или капитально отремонтированных домах, иногда по инициативе муниципалитета как владельца неприватизированных квартир в таком доме, иногда — по инициативе застройщика. Еще реже — по инициативе жильцов приватизированных квартир. Уставные цели товарищества — управление уже имеющимся имуществом в интересах его собственников. Цели не предусматривают развития жилищного фонда для удовлетворения растущих потребностей в жилье. Об особенностях создания и функционирования данной формы самоорганизации граждан мы поговорим более подробно.
Впервые форму особой некоммерческой организации ТСЖ ввел Федеральный закон от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Само понятие ТСЖ также заимствовано из этого закона, и заимствовано неудачно. ТСЖ — объединение собственников помещений в многоквартирном доме, созданное для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, а также для обеспечения его эксплуатации. Под комплексом имущества понимался кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости. С принятием Жилищного кодекса понятие «кондоминиум» кануло в Лету. По совокупности норм ЖК РФ в многоквартирном доме осуществляется управление общим имуществом (гл. 6 ЖК РФ).
ТСЖ является одним из трех способов управления многоквартирным домом. Создавая ТСЖ, собственники помещений определяют перечень полномочий товарищества по управлению. Например, может быть принято решение о том, что ТСЖ будет самостоятельно осуществлять содержание и ремонт общего имущества либо будет выполнять только функции управления. Решение о создании ТСЖ и утверждение его устава принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений.
С решением общего собрания можно отравляться в районную инспекцию Министерства по налогам и сборам, где товарищество зарегистрируют.
После регистрации в ИМНС и открытия расчетного счета председатель товарищества собственников жилья (или уполномоченное лицо) приступает к созданию и регистрации кондоминиума и отправляется в ГУ ЖА, где должны оформить документы о наличии инженерной инфраструктуры.
Следующий шаг – сдача документов в проектно-инвентаризиционное бюро (ПИБ) с целью получения паспорта домовладения.
И затем все документы оформляют без обязательного участия представителей ТСЖ. С этого момента и возникают значительные финансовые затраты для товарищества собственников жилья.
Согласно ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Следовательно, для управления многоквартирным, домом может быть создано только одно ТСЖ. С другой стороны, нет препятствий к тому, чтобы ТСЖ объединяло несколько домов на одном земельном участке.
Большое значение для выработки способа согласования интересов собственников жилья в ТСЖ представляет вопрос о членстве в товариществе. Членом ТСЖ может быть любой собственник помещения в многоквартирном доме. Собственник становится членом товарищества с момента подачи заявления в правление товарищества.
Прекращается членство с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества. Закон о ТСЖ (утратил силу с введением Жилищного кодекса) предусматривал обязательность членства в товариществе для всех домовладельцев. Однако в 1998 году Конституционный суд России признал данное положение не соответствующим Конституции России (ч.2 ст.30). Таким образом, стало возможным неучастие собственника квартиры в коллективном управлении домом, если оно осуществляется товариществом собственников жилья.
Кстати, Россия – единственная страна в мире, где было принято такое решение. Создание объединения собственников жилья в многоквартирном жилом доме по законодательству является обязательным в Норвегии, Дании, Германии, Нидерландах, Польше, Швейцарии.
Жилищный кодекс предоставляет товариществу право самостоятельно определять свои расходы и доходы, устанавливать размеры платежей для домовладельцев, заключать договоры на управление и/или обслуживание кондоминиума с любым лицом или организацией любой формы собственности. Товарищество также может иметь в собственности помещения в многоквартирном доме и использовать их для получения дохода – сдавать в аренду или продавать.
Важным моментом является предоставление «дотаций, компенсаций и субсидий». Домовладельцы и наниматели жилья в ТСЖ обеспечиваются социальной защитой в рамках действующего законодательства и местных решений.
Среди мер социальной защиты – передача товариществам собственников жилья установленных государственных и муниципальных дотаций на финансирование затрат на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонты, на отдельные виды коммунальных услуг, компенсаций за предоставление льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг отдельным категориям граждан, а также предоставление компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг отдельным категориям граждан. Это означает, что в случае создания ТСЖ и передачи дома в его управление установленные законами и другими нормативными актами дотации, субсидии и льготы должны предоставляться товариществу.
Статья 137 Жилищного кодекса РФ устанавливает перечень прав, которые могут быть реализованы ТСЖ при осуществлении своей деятельности:
заключать договор управления многоквартирным домом, договоры о содержании и ремонте общего имущества, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
определять смету доходов и расходов на год;
устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме;
выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
В чем причина слабого развития самоорганизации собственников жилья в товариществах? На практике реальные стимулы, прежде всего экономические, для создания ТСЖ формируются чрезвычайно медленно, а бюрократические барьеры растут быстро. Многочисленные публикации, появляющиеся в средствах массовой информации в последнее время, отражают общее настороженное, даже негативное отношение населения к созданию товариществ. Жители видят в них не способ самоорганизации для решения общих проблем управления жилищным фондом, а очередную уловку властей с целью переложить бремя заботы о жилье на плечи граждан. К сожалению, очень часто подобные опасения сбываются, что отнюдь не способствует созданию новых товариществ собственников жилья.
Самым серьезным образом мешает созданию товариществ собственников жилья то обстоятельство, что правовые нормы о бюджетном финансировании жилищных и коммунальных услуг, предоставляемых гражданам в кондоминиумах, носят для органов местного самоуправления рекомендательный, а не обязательный характер.
Кроме того, льготы и жилищные субсидии гражданам – членам ТСЖ компенсируются несвоевременно и неполностью и становятся выпадающими доходами.
Создание ТСЖ требует больших организационных затрат, преодоления инертности граждан, активной и затратной борьбы с бюрократами и монополистами.
В настоящее время создание товариществ собственников жилья ведется, как правило, на базе нового строительства, в основном по инициативе застройщиков – представителей частного бизнеса, которые относятся к товариществам как к инструменту продвижения жилья как товара на рынке.
Встает вопрос о том, что именно необходимо предпринять в России, для того, чтобы «догнать» соседние страны по уровню развития самоуправления частных собственников жилья. Можно ли ожидать, что весь жилищный фонд в стране рано или поздно будет управляться товариществами собственников жилья? Вряд ли такая ситуация возможна, хотя потенциал роста товариществ собственников жилья представляется весьма серьезным.
Во-первых, сегодня около 70 % многоквартирного жилищного фонда уже находится в частной собственности граждан, которые оплачивают почти 100 % стоимости получаемых ими жилищно-коммунальных услуг. К этому мы пришли постепенно, в результате десятилетних реформ.
В то же время грядущий уже скоро вывод жилищно-коммунального хозяйства на полную самоокупаемость, возможно, одновременно с окончанием бесплатной приватизации жилья, как представляется, будет способствовать подъему частного сектора в жилищной сфере.
Во-вторых, задача товариществ собственников жилья, как ее видят законодатели и Правительство России, состоит не только в том, чтобы способствовать демонополизации предоставления услуг по управлению и обслуживанию жилищного фонда, но и в том, чтобы демонополизировать заказ жилищно-коммунальных услуг.
Итак, нами были подробно рассмотрены особенности некоторых форм самоорганизации граждан на территориях: жилищно-строительный кооператив и товарищество собственников жилья.
Опыт обслуживания ЖСК и ТСЖ показывает неоспоримые преимущества этих организационных форм перед старой системой жилищно-коммунального хозяйства:
- собираемость финансовых средств за оказываемые жилищно-коммунальные услуги гораздо выше, чем в жилье, обслуживаемом муниципальными предприятиями;
- плата энергосберегающим и обслуживающим организациям осуществляется вовремя и в полном объеме;
- как правило, убытки по содержанию ЖСК и ТСЖ (без учета средств на капитальный ремонт) в 1,5-3 раза меньше, чем убытки по содержанию жилого фонда, находящегося в управлении муниципального предприятия. Это происходит в связи с адресным использованием финансовых средств;
- ревизионные комиссии ежегодно проверяют финансовую деятельность ЖСК и ТСЖ и доводят ее результаты до сведения собственников жилых помещений. Что же касается финансовой деятельности муниципальных управляющих организаций жилищно-коммунального хозяйства, то она практически неизвестна ни собственникам, ни нанимателям, и при этом аудиторские проверки этих предприятий проводятся очень редко. Напротив, вся деятельность ЖСК и ТСЖ и решения их правлений носят открытый характер.
- создание ТСЖ обеспечивает население дополнительными рабочими местами непосредственно на данной территории; обслуживающий персонал ЖСК и ТСЖ регулярно и в срок получает зарплату;
- вовремя и в полном объеме отчисляются налоги.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Реформа жилищно-коммунального хозяйства позволила добиться определенных позитивных результатов: существенно возросла оплата населением услуг, появились товарищества собственников жилья, начались процессы демонополизации обслуживания жилья и проникновение частного капитала на данный рынок. Однако все эти процессы не изменили неэффективной системы функционирования жилищно-коммунального комплекса в целом. Постепенные, частичные преобразования под жестким контролем государственных и муниципальных властей не позволили совершить качественный скачок и обеспечить саморазвитие данного сектора.
В настоящее время становится очевидным, что относительные неудачи в процессе самоорганизации частных собственников жилья в многоквартирном жилищном фонде путем создания ТСЖ были связаны с отсутствием реального альтернативного предложения услуг по обслуживанию жилых зданий.
Коренное улучшение ситуации с развитием рыночных отношений в жилищном секторе связано не столько с силовым созданием ТСЖ, сколько с формированием конкурентного предложения услуг в сфере управления жилищным фондом.
Таким образом, жилищно-коммунальная реформа не может быть изолирована от общеэкономических преобразований, от реформы заработной платы, пенсионного обеспечения, налогообложения, социального страхования и др. Кроме того, необходима взаимосвязь динамики жилищно-коммунальных тарифов с динамикой прожиточного минимума.
Задача реформаторов состоит сейчас в том, чтобы подготовить необходимые инструментальные средства, которые с большей вероятностью позволят в ближайшее время коренным образом улучшить ситуацию в жилищно-коммунальном комплексе страны.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
Гуртов В. О состоянии жилищно-коммунального комплекса// Экономист.-2004, №4.-с. 47-54.
Либоракина М.И. Сиваев С.Б. Местное самоуправление и реформа ЖКХ// ОНС. – 2004.-№3.-с.39-50.
Пашков Н. Рынок недвижимости. Итоги и перспективы. Top Manager.-2004.-№4.-с.92-95.
Реформа ЖКХ// Россия 2015: Оптимистический сценарий. - М, 1999.-с.231-234.
Сазонов С.П. Жилищно-коммунальное хозяйство: проблемы и решения//Финансы.- 2006.- №1.-с.19-22.
Самойлов Э. Реформа ЖКХ: намерения государства минус возможности населения// Человек и труд.-2005. -№7.-с.20-24
Сидорина А. ТСЖ: это серьезно?//Экономика и время.-2004.-11 октября, №39.-с.3.
Щепелин В. Тарифная политика в сфере ЖКХ//Экономист.-2005, №7.-с.75-81.
Каменева Е.А. Реформа ЖКХ, или Теперь мы будем жить по-новому. - Ростов н/Д: Феникс,2005.-348 с.
Комаров Е.И. Менеджмент социальной работы. - М, 2001.-150 с.
Шишкин С.В. Экономика социальной сферы.- М.:ГУ ВШЭ. – 367 с.

Каменева Е.А. Реформа ЖКХ, или Теперь мы будем жить по-новому.- Ростов н/Д, 2005. – с.38.
Каменева Е.А. Реформа ЖКХ, или Теперь мы будем жить по-новому.- Ростов н/Д, 2005. – с.38.

Каменева Е.А. Реформа ЖКХ, или Теперь мы будем жить по-новому.- Ростов н/Д, 2005. – с.18.


Гуртов В. О состоянии жилищно-коммунального комплекса// Экономист.-2004, №4.-с. 53.
Каменева Е.А. Реформа ЖКХ, или Теперь мы будем жить по-новому.- Ростов н/Д, 2005. – с.212.












35