Подходы и методы оценки земельных участков

В этом и заключается метод распределения (переноса).
Метод распределения (переноса) основывается на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Выделяют две части цены продажи объекта недвижимости: это стоимость зданий и стоимость земельного участка. Существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений для каждого типа застройки земельного участка в конкретной местности. Этот факт основан на принципах предельной производительности и сбалансированности.

3.3 Методы затратного подхода
Затратный подход включает три метода оценки земельных участков: метод выделения (изъятия); метод определения затрат на освоение и оценка по затратам на инфраструктуру.

3.3.1 Метод выделения (изъятия)
Метод выделения (изъятия) определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, то есть земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа.
Метод выделения включает пять этапов. (7 с.26 )
1. Определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основании изучения рынка и сравнительных продаж.
2. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке.
3. Определение величины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.
4. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и сооружений величины накопленного износа для получения их остаточной стоимости на дату оценки.
5 . Определение рыночной стоимости собственно земельного участка путем изъятия из рыночной стоимости объекта недвижимости в целом (жилого дома, офисного или торгового здания, складского сооружения, коттеджа) остаточной стоимости строений.
Достоинством метода выделения являются его ясность и доказательность заложенных в нем принципов. Он широко используется при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного. Кроме того, это единственный метод определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками.

3.3.2 Метод определения затрат на освоение
Метод определения затрат на освоение, относящийся к затратному подходу, применяют в основном к незастроенной земле. Метод строится на предположении, что земля будет разделена на отдельные земельные участки, которые будут в последствие проданы. Отсюда и определяется общая стоимость земли. Стоимость неосвоенной земли определяется исходя из денежной выручки от продажи участков, за вычетом всех издержек на их освоение.
Если наиболее эффективным использованием земли будет разделение земельного массива на отдельные участки, то лучшим методом для оценки земельных участков является метод определения затрат на освоение. Практика разбивки большого земельного массива на отдельные участки в настоящее время широко распространена. Это разбиение способствует наиболее эффективному использованию земли. Определение стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной, но проблематичной для любого развивающегося города или поселка, а также при массовой жилой или дачной застройке.

3.3.3 Оценка по затратам на инфраструктуру
Для земель поселений оценка может проводиться исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры. При оценке земель населенных пунктов необходимо определить величину указанных затрат на воспроизводство улучшений городских земель, т.е. всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.













Заключение
В современных условиях в России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки, что обусловлено спецификой данного объекта; недостаточной разработанностью нормативно - правовой базы; неразвитостью земельного рынка в стране.
Особенность оценки земельных участков состоит в том, что при оценке земельных участков особенное внимание нужно уделять набору прав.
Результат оценки земельных участков существенно зависит от цели оценки. Цель оценки обусловливает вид стоимости земельного участка и права, которые к нему относятся. Цели оценки тесно связаны с ее методами. Оптимальность выбора того или иного метода оценки объекта недвижимости в большой степени зависит от квалификации и практического опыта оценщика.
При использовании затратного подхода при оценке участков земли наибольшие проблемы возникают в связи с оценкой рыночной стоимости земли. При этом использование в российских условиях метода сравнительного анализа сопоставимых продаж данного подхода практически невозможно из-за неопределенности российского законодательства о земле и непрозрачности информации о сделках по купле или продаже земельных участков.
Методы сравнительного подхода предполагают наличие достоверной рыночной информации о продажах аналогичных участках земли. Эти методы являются наиболее достоверными, однако от оценщика требуются знание рынка, аналитика достаточного количества реальных сделок и правильное применение необходимых поправок, например, на дату продажи, на площадь, местоположение, назначение. Для того чтобы сравнительный подход был применен к конкретной ситуации, необходимо обладать большим объемом накопленных и достоверных статистических данных о продажах сопоставимых объектов недвижимости, что возможно только при условии высокой развитости рынка недвижимости.
В российских условиях для оценки объектов методами сравнительного (рыночного) подхода приходится использовать любые имеющиеся сведения о прошедших сделках по объектам, так как проблема поиска информации для данного метода осложняется ее закрытостью.
Доходный подход наиболее информационно обеспеченный и, следовательно, наиболее достоверный подход к оценке земельных участков в России. Кроме того, доходный подход при всей сложности является наиболее сильным и гибким инструментом оценки, способным решать задачи не только в области недвижимости, но и в других областях: интеллектуальной собственности, бизнеса, инвестиционных проектов и других.
Рассмотренные в работе три подхода при оценке участков земли при использовании достоверных данных должны приводить к примерно одинаковым результатам. При этом, если полученные каким-либо методом результаты оценки будут существенно отличаться от других, то это будет показателем того, что в процессе оценки земельного участка возможно была использована недостоверная информация или была допущена ошибка методического или математического характера.
















Список использованной литературы
Приказ Минэкономразвития РФ N 256 от 20.07.2007 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»
Приказ Минэкономразвития РФ N 255от 20.07.2007 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»
Приказ Минэкономразвития РФ N 254 от 20.07.2007 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценки (ФСО №3)»
Федеральный закон N 135-ФЗ от 29.07.1998 (ред. от 30.06.2008) «Об оценочной деятельности в РФ»
Земельный Кодекс РФ N 136-ФЗ от 25.10.2001 (ред. от 14.03.2009)
Гаспарян М. Оценка объекта // Аудит и налогообложение, 2008г №10
Петров В.И. Оценка земельных участков //Аудиторские ведомости, 2007г №11
Феофанов Д. М. Практические аспекты оценки коммерческой и жилой недвижимости, объектов незавершенного строительства и земельных участков // Банковское кредитование, 2007г N 3



















18