Участие государства в правоотношениях связанных с заключением договора аренды

2. Развитие свободного рынка.
В настоящем исследовании интерес представляет лишь метод государственного стимулирования. Об этом поподробнее.
Основан он на идее непосредственного активного государственного участия в процессе развития института арендного жилья.
Данная модель основывается на нескольких предположениях и подходах.
Прежде всего, это социально ориентированная модель, ставящая перед собой, как основную, задачу решения вопроса обеспечения жильем граждан со средними и ниже среднего доходами через развитие процессов социального найма и служебного жилья. В этой связи данное направление развития сектора арендного жилья актуально для предоставления временного жилья молодым специалистам, молодым семьям, бюджетникам, военнослужащим, мигрантам и иммигрантам, лишенцам (лицам, потерявшим жильё в результате природных и техногенных катастроф, социальных конфликтов и войн, невыполненных долговых обязательств) и т.д.
Данный аспект развития жилищной аренды подчеркивается постоянно. При этом важно отметить, что поддержка этого направления находит живой отклик с разных сторон.
1. Со стороны представителей государственных и муниципальных органов управления.
2. Со стороны представителей предприятий и организаций, занимающихся непосредственно строительством жилья, которые видят в данном направлении возможность расширения собственной деятельности.
3. Со стороны потенциальных жильцов. Последних можно разделить на две группы.
 Одни рассматривают данный тип аренды жилья как временную форму на срок работы в соответствующей структуре или организации. И готовы вступать в договорные арендные отношения с соответствующей стороной – работодателем и арендодателем.  Предоставление арендного жилья, так или иначе поддерживаемое муниципальными  и региональными органами власти, крупными работодателями, рассматривается как вполне реалистичный и перспективный способ решения жилищной проблемы.
Другие рассматривают данный тип аренды как более или менее постоянный способ проживания и образ жизни, возлагая ответственность за её организацию на государство. Это явление во многом является отголоском остаточных воспоминаний о роли государства в обществе при  Советском Союзе. Государство все еще рассматривается основной массой людей как некий гарант, способный обеспечить безопасность, выполнять роль третейского судьи и навести порядок на рынке стихийной аренды.
Нужно отметить, что обеих категорий данных потенциальных арендаторов, социальный найм и служебная жилплощадь являются вынужденной мерой. Согласие на арендные отношения в данном случае практически всегда оговаривается желательной возможностью последующего выкупа жилья (длительного, в рассрочку, по льготной цене и т.д.). Такое отношение, указывает на то, что институт бессрочного социального найма изжил себя, и должен быть заменён более гибким, срочным без права выкупа, с одной стороны, и с правом выкупа на льготных условиях, с другой. Причём, во избежание неэффективного института совместного проживания, эти типы социального жилья не должны сочетаться в одном многоквартирном доме, В качестве мер, способных запустить процесс развития данного сектора арендного жилья, его потенциальными заказчиками – государственными и муниципальными структурами однозначно обозначается ряд следующих способов:
- прекращение практики бесплатной приватизации жилья;
- реформирование института социального найма с бессрочного на срочный с одной стороны, и доказательного, т.е. требующего от социального нанимателя доказательств неплатёжеспособности, с другой.
Можно предположить, что к настоящему времени норма бесплатной приватизации жилья из формы социальной поддержки населения превратилась в форму социального ущемления интересов жителей нашей страны, лишенных из-за её действия возможности вступления в арендные отношения с потенциально заинтересованными сторонами, которые вынужденно не строят жилья для сдачи его в наём.
Практика строительства жилья для  малоимущих по различным государственным и муниципальным программам существует во всех странах, но нигде она не сопровождается правом бесплатной приватизации такого жилья.
Однако необходимое участие государства не ограничивается только развитием сферы социального арендного жилья. Существует ожидание позитивного вмешательства государства в медленно формирующийся рынок жилой аренды.
Имеются еще и другие способы участия государства в правоотношениях связанных с заключением договора аренды. К ним относятся случаи исполнения государством опять-таки через свои органы функций контроля и учета сделок, совершаемых по поводу передачи имущества в аренду.
С помощью регистрационной службы государство способствует исполнению сторонами договора аренды предписаний закона в части государственной регистрации в определенных законом случаях таких договоров, а также ведет учет зарегистрированных сделок и распоряжается информацией относительно такого учета.
Силами своих контролирующих органов (налоговой службы, прокуратуры, жилищной инспекции и др.) государство осуществляет надзор за исполнением законодательства, связанного с договорами аренды, а силами судебных органов обеспечивает баланс интересов сторон такого рода сделок.
Заключение
В заключении работы хотелось бы обратить внимание на результаты произведенного исследования. В ходе их было произведено:
изучение правового механизма участия государства в правоотношениях, возникающих по поводу использования договора аренды, выявление имеющихся проблем в рассматриваемой области и разработка выводов по итогам проведенного исследования.
В связи с этим были произведены следующие действия:
- определено место и значение договора аренды в системе гражданско-правовых договоров;
- выявлены признаки, обуславливающие необходимость выделения договора аренды, в котором в качестве одной из сторон выступает государство, в разряд самостоятельной разновидности договора аренды
- определен правовой статус арендодателя-государства в договоре аренды государственного имущества;
- изучены особенности в отношениях аренды государственного имущества, обуславливающие особые условия договора аренды такого имущества;
- выявлены иные способы участия государства в правоотношениях, возникающих в связи с использованием договора аренды.
Из всего вышесказанного можно сделать следующие выводы относительно наиболее злободневных вопросов применения договоров аренды с участием государства в качестве одной из сторон.
1. Если в качестве арендодателя выступает государство, нередко арендатор оказывается в заведомо неблагоприятных условиях, связанных с возможностью принудительного пересмотра положений заключенного им договора и ограничением имущественной ответственности контрагента (а тем самым и учредившего его государства как субъекта субсидированной ответственности по его долгам).
Кроме того, в сферу таких отношений может попасть договор субаренды такого имущества, который также должен быть пересмотрен. Данные положения не могут способствовать стабильности имущественного оборота.
В сложившихся условиях наиболее удачным способом заключения договора аренды публичного имущества могло бы стать использование механизма проведения публичных торгов на право заключения договора аренды. В отношении особенностей, которые возникают по поводу возможных условий расторжения договора аренды государственного имущества, следует исходить из принципа «нерасторжимых договоров», согласно которому договор аренды такого имущества может быть расторгнут только по основаниям, прямо указанным в законодательстве.
Можно было бы разработать правовой режим, касающийся особенностей заключения и расторжения договора аренды публичного имущества, необходимый для решения нескольких задач.
Во-первых, он должен обеспечить государственное влияние на заключение и исполнение договора, заключаемого для удовлетворения публичных интересов при одновременном соблюдении интересов частных субъектов.
Во-вторых, данный механизм даст возможность выбор публичному собственнику наиболее выгодных ему условий (имеется в виду возможность использования публичных торгов).
В-третьих, поскольку государство действует в условиях нормальных товарно-денежных отношений ему необходима такая регламентация, которая стимулировала бы арендаторов - частных субъектов к принятию условий договора аренды, предлагаемых публичным собственником.
В-четвертых, правовой механизм должен предоставлять все гарантии для предотвращения злоупотреблений со стороны субъектов договора (избежание бюрократии).
2. Относительно участия государства в правоотношениях по поводу предоставлению в аренду жилья можно было предложить следующие меры государственной жилищной политики, призванные к созданию альтернативной коммерческой формы проживания платёжеспособных граждан:
- создание государственного агента – корпорации развития арендного жилья, первичной задачей которого должно стать строительство пилотных доходных домов в регионах, нуждающихся в притоке трудовых мигрантов и иммигрантов, для отработки рыночных механизмов и экономических стимулов к развитию данного сегмента;
- изменение регистрационной и налоговой политики с целью обеспечения конкурентоспособности легальных арендных отношений с нелегальными;
- снятие или рассрочка инфраструктурных обременений при строительстве доходных домов.
Список использованной литературы:
Нормативные акты:
1. Гражданский Кодекс РФ ч.1 от 30.11.94 года № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.94 года // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301,
2. Федеральный закон от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 06.06.2008)// "Российская газета", N 140, 02.07.2008,
3. Федеральный закон от 22.07.2005 N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 08.07.2005)// "Российская газета", N 162, 27.07.2005,
4. Федеральный закон от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"(принят ГД ФС РФ 11.10.2002) // "Российская газета", N 229, 03.12.2002.,
5. Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 24.05.2002) // "Российская газета", N 116-117, 29.06.2002,
6. Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (принят ГД ФС РФ 30.11.2001) // "Российская газета", N 16, 26.01.2002,
7. Указ Президента РФ от 14.10.1992 N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду"//"Российская газета", N 238, 31.10.1992,
8. Постановление Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП "О расчете ставок арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, в 2005 году"//"Вестник Мэра и Правительства Москвы", N 70, 14.12.2004,
9. «Аренда». Под ред. Соколовой А.В. //М., «ЭКСМО», 2009,
10. Васильева В.В. Договор аренды: юридические аспекты // М., «Росбух», 2007,
11. Корнийчук Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга //Дашков и Ко. - 2008- с. 65,
12.Семенихин В.В. Аренда: практическое руководство по бухгалтерскому учету и налогообложению // М., «ЭКСМО», 2009,
13. Сутягин А.В. Договор аренды. Юридические аспекты // Гросс-Медиа - 2009 г. – с.200,
Интернет-ресурсы:
14.Желтов А. Направления развития рынка арендного жилья // URL:http://www.bsn.ru/, дата обращения 22.10.11 г.,
15. Черевадская О. Арендуем у государства. Особенности НДС-расчетов // URL:http://www.ndsinfo.ru/gosimushchestvo/arenduem-u-gosudarstva, дата обращения 21.10.11 г.


Договора аренды нежилых помещений, являющихся государственной собственностью //  «Юрист», 2008, N 10 

 

Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 24.05.2002) "Российская газета", N 116-117, 29.06.2002,















2