Договор купли-продажи недвижимости

Если регистрирующий орган выявляет основания для отказа, то заявители стремятся к тому, чтобы представленные ими документы исключали возможность такого отказа».
Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. «Факт государственной регистрации (внесения записи в указанный Единый государственный реестр) означает, что с этого официального (законного) момента лицо, на имя которого зарегистрировано соответствующее право, имеет установленные законом возможности распоряжаться этим правом, а третьи лица не вправе нарушать это право своими незаконными действиями (бездействием)».
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.





Заключение

Подведем итог рассмотренному в работе материалу.
Договор купли-продажи недвижимого имущества - одна из наиболее активно используемых в гражданском обороте договорных конструкций.
По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. К нему относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, объекты, перемещение которых невозможно без ущерба, соразмерного их назначению - леса, задания, сооружения и др.
Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного правила влечет его недействительность. Переход права собственности по данному договору подлежит государственной регистрации. В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права, а уклоняющаяся сторона должна возместить причиненные убытки, вызванные такой задержкой.
Существенными условиями договора продажи недвижимости являются:
- установление имущества, которое подлежит передаче (указание таких данных, которые позволят индивидуализировать его, - адрес, площадь, назначение и т.д.; при отсутствии такой информации договор считается незаключенным);
- определение цены недвижимости (не применяется правило об установлении цены путем применения цены на аналогичный предмет при сравнимых обстоятельствах; при несогласовании данного условия договор считается не заключенным);
- перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым имуществом в случае продажи жилого помещения (жилого дома, квартиры).
При написании работы были выявлены некоторые проблемы правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества.
Действующее законодательство не предусматривает условия о заключении договоров купли-продажи недвижимости в нотариальной форме. Нотариальная форма может быть обязательной только в случае ее прямого указания в законе либо если стороны самостоятельно договорились о заключении договора в такой форме.
При написании дипломной работы был выявлен ряд недостатков правового регулирования продажи недвижимости:
1. Полагаем целесообразным возврат к обязательному нотариальному удостоверению договора продажи жилого помещения в целях защиты прав и законных интересов как участников договора, так и иных субъектов, чьи права и законные интересы могут быть затронуты данной сделкой. В этой связи статью 550 ГК РФ («Форма договора продажи недвижимости») предлагается дополнить абзацем следующего содержания: «Договор продажи жилого помещения подлежит обязательному нотариальному удостоверению».
При этом момент заключения договора купли-продажи недвижимости в жилищной сфере необходимо определить моментом его нотариального удостоверения.
2. В целях устранения ситуаций, когда до государственной регистрации перехода права собственности продавец, являясь собственником имущества и сохраняя право повторного распоряжения, может распорядится продаваемым жилым помещением, предлагается законодательно определить последовательность совершения передачи жилого помещения по договору продажи и государственной регистрации перехода права собственности, аналогичный тому, который установлен в п.2 ст.564 ГК РФ («Переход права собственности на предприятие») - право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю.
В заключение отметим, что с момента принятия последнего разъяснения Верховного Суда РФ по вопросам разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости прошло почти 15 лет. Полагаем, что уже назрела необходимость принять новое Постановление с актуальными разъяснениями судам на данную тему.


Список нормативных правовых актов и литературы

Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета. 1993. 25 декабря (в ред. от 30.12.2008).
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №188-ФЗ // Российская газета. 2005. 12 января (в ред. от 30.11.2011).
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. №136-ФЗ // Российская газета. 2001. 30 октября (в ред. от 12.12.2011).
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая - от 30.11.1994 г. №51-ФЗ // Российская газета. 1994. 08 декабря (в ред. от 30.11.2011); Часть вторая - от 26.01.1996 г. №14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. №5. Ст.410 (в ред. от 30.11.2011).
О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный Закон Российской Федерации от 21.07.1997 г. №122-ФЗ // Российская газета. 1997. 30 июля (в ред. от 12.12.2011).

Алексеев В.А.Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. - М.: Волтерс Клувер, 2007. – 504 с.
Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. – Ростов-на-Дону, 2003. – 314 с.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. Кн.1 - 3-е изд., стереотип. - М.: Статут, 2001. - 848 c.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн.2. Договоры о передаче имущества. – М.: Статут, 2001. – 795 с.
Васильева Ю. Нотариусам прибавят работы // Российская Бизнес-газета. 2009. 17 ноября.
Габбасов Р.А. Качество закона и вопросы регулирования оборота недвижимости // Бюллетень нотариальной практики. 2005. № 3. С.32-35.
Гражданское право: уч. В 2 Т. Т.1 / Отв. ред. Е.А. Суханов. – 2-е изд., перераб. и доп. - М.: БЕК, 2000. – 785 с.
Гражданское право: уч. В 3 Т. Т.2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – 4-е изд., испр. и доп. - М.: ТК Велби, 2003. – 846 с.
Гряда Э.А. К вопросу об индивидуализации земельных участков // Экологическое право России: Сборник материалов научно-практических конференций: Учебное пособие для вузов. - М.: Форгрейфер, 2009, Вып. 6. С. 344-345.
Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. № 2. С.61-67.
Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование: науч.-практ.пос. - М.: БЕК, 1997. – 265 с.
Ильченко А.Л. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью как средство государственного регулирования предпринимательской деятельности: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2005. – 26 с.
Карлин А.Б. Проблемы правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество: Автореф.дис… докт.юрид.наук. – М., 2007. – 72 с.
Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. – 2-е изд., доп. и перераб. – М.: Юрайт-Издат, 2006. – 710 с.
Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) / Под ред. А.Н.Ткача. – Изд-е 4-е, перераб. и доп. – М.: Юстицинформ, 2007. – 323 с.
Костина О. К проблеме соотношения земельного и гражданского законодательства в регулировании сделок с земельными участками // Право и экономика. 2007. № 6. С.99-101.
Лихачев Г.Д. Гражданское право. Общая часть: курс лекций. – М.: Юстицинформ, 2005. – 430 с.
Михольская В.В. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней // Юридический мир. 2002. № 7. С. 56-62.
Писков И.П. Роль акта регистрации прав в механизме возникновения прав на недвижимость // Законодательство. 2002. № 8. С. 40 - 47.
Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. Сборник статей. – М.: Ось-89, 2005. С.284-298.
Пономарева Н.Г. Комментарий к арбитражной практике по сделкам с недвижимостью. – М.: Научная книга, 2005. – 314 с.
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: уч.-практ. пос. – М.: Волтерс Клувер, 2006. – 368 с.
Терешко Ю. Обойдемся без нотариуса // ЭЖ-Юрист. 2008. № 11. С.4.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. 1998. №1.
Определение Верховного Суда РФ от 03.06.2008 г. № 5-В08-8 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.08.2007 г. № 9940/07 по делу № А40-39856/2006-50-312 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.05.2007 г. № 5767/07 по делу № А64-4105/05-14 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Определение Верховного Суда РФ от 26.03.2002 г. № 33-В01-4 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Определение Верховного Суда РФ от 19.12.2002 г. № 18-В02пр-126 // СПС «Консультант Плюс».
Определение Рязанского областного суда от 18.11.2009 г. № 33-1960 // СПС «Консультант Плюс».
Определение Воронежского областного суда от 05.06.2007 г. по делу N 33-1410/07 // СПС «Консультант Плюс».
Приложение 1
Виды недвижимого имущества

№ Отдельные объекты Сложные объекты 1 Земельные участки Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая:
♦ земельные участки;
♦ здания и сооружения;
♦ инвентарь и оборудование;
♦ сырье и продукцию;
♦ требования и долги;
♦ права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;
♦ нематериальные активы;
♦ информацию;
♦ другие исключительные права 2 Участки недр 3 Обособленные водные объекты 4 Все, что прочно связано с землей, в том числе:
♦ леса;
♦ многолетние насаждения;
♦ здания;
♦ сооружения 5 Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации:
♦ воздушные и морские суда;
♦суда внутреннего плавания;
♦ космические объекты.
Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону


Приложение 2

Передаточный акт
Город Кашира Московской области.
Двадцать третье октября две тысячи десятого года.

Мы, гр. Сомин Александр Витальевич, дата рождения 25.08.1968г., место рождения: совхоз "Искра" Романовского района Саратовской области, гражданство Российской Федерации, пол: мужской, паспорт РФ: серия 46 05 №631955, выдан 01.10.2005 Ожерельевским отделением милиции Каширского ОВД Московской области, код подразделения 503-028, адрес места жительства: Россия, Московская область, Каширский район, д. Каменка, ул. Центральная, д.5, кв. 10, именуемый в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с одной стороны,
гр. Степнова Валерия Александровна, дата рождения 15.03.1980г., место рождения: гор. Москва, гражданство Российской Федерации, пол: женский, паспорт РФ серия 46 05 №3001350, выдан Отделением по району Ясенево ОУФМС России по гор. Москве 19 июля 2009г., код подразделения 770-125, проживающая по адресу: гор. Москва, ул. Айвазовсого, д.40, кв. 129, именуемая в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ» с другой стороны,
в соответствии со ст. 556 ГК РФ составили настоящий акт о нижеследующем:
1. Мы гр. Сомин Александр Витальевич «ПРОДАВЕЦ» передал, а гр. Степнова Валерия Александровна «ПОКУПАТЕЛЬ», в соответствии с договором купли-продажи земельного участка от 23 октября 2010 года, принял земельный участок площадью 1600 (одна тысяча шестьсот) кв.м, кадастровый номер 50:37:0040304:459, предоставленный из земель населенных пунктов для садоводства, расположенный по адресу: Московская область, Каширский район, д. Ледово.
2. В соответствии с настоящим актом одна сторона передала, а другая приняла, вышеуказанный земельный участок полностью в таком виде, в каком он находился на момент заключения договора.
3. Настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, у сторон нет к друг другу претензий по существу договора.
4. Настоящий передаточный акт составлен в трех экземплярах, по одному из которых находятся у каждого из сторон, один хранится в органах регистрации прав на недвижимое имущество.

ПОДПИСИ:
ПРОДАВЕЦ:____________________________________________________________________

ПОКУПАТЕЛЬ:____________________________________________________
Российская газета. 1993. 25 декабря.
Габбасов Р.А. Качество закона и вопросы регулирования оборота недвижимости // Бюллетень нотариальной практики. 2005. № 3. С.32.
Алексеев В.А.Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. - М.: Волтерс Клувер, 2007. С.II (Предисловие).
Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. – 2-е изд., доп. и перераб. – М.: Юрайт-Издат, 2006. С.7.
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: уч.-практ. пос. – М.: Волтерс Клувер, 2006. С.63.
Скворцов О.Ю. Указ. соч. С.65.
Гаджиев Г.А. Защита основных экономических прав и свобод предпринимателей за рубежом и в Российской Федерации: (Опыт сравнительного исследования). - М.: Манускрипт, 1995. С. 114 (Цит.по: Скворцов О.Ю. Указ.соч. С.65).
Гражданское право: уч. В 2 Т. Т.1 / Отв. ред. Е.А. Суханов. – 2-е изд., перераб. и доп. - М.: БЕК, 2000. С.73.
Российская газета. 1994. 08 декабря.
Собрание законодательства РФ. 1996. №5. Ст.410.
Российская газета. 2001. 30 октября.
См. подробнее: Костина О. К проблеме соотношения земельного и гражданского законодательства в регулировании сделок с земельными участками // Право и экономика. 2007. № 6. С.99-101.
Российская газета. 2005. 12 января.
Лихачев Г.Д. Гражданское право. Общая часть: курс лекций. – М.: Юстицинформ, 2005. С.71.
Российская газета. 1997. 30 июля.
Скворцов О.Ю. Указ. соч. С.138.
См.: Гражданское право: уч../ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – 4-е изд., испр. и доп. - М.: ТК Велби, 2003. Т. 2. С. 104 (автор параграфа - Е.Ю. Валявина).
См.: Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. – Ростов-на-Дону, 2003. С.113.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн.2. Договоры о передаче имущества. – М.: Статут, 2001. С.196-197.
См.: Гряда Э.А. К вопросу об индивидуализации земельных участков // Экологическое право России: Сборник материалов научно-практических конференций: Учебное пособие для вузов. - М.: Форгрейфер, 2009, Вып. 6. С. 344-345.
Пономарева Н.Г. Комментарий к арбитражной практике по сделкам с недвижимостью. – М.: Научная книга, 2005. С.123.
Вестник ВАС РФ. 1998. №1.
П.13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21.
См., например: Определение Верховного Суда РФ от 03.06.2008 г. № 5-В08-8 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. № 2. С.64.
См.: Егорова М.А. Указ. соч. С.65.
Ранее существовало правило нотариального удостоверения договоров купли-продажи недвижимости - в силу ст. 7 Федерального закона от 26.01.96 N 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», предусматривающей действие данного требования до введения в действие Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В свою очередь, Закон о регистрации не предусмотрел нотариальную форму для названных сделок. Поэтому заверять договоры в рассматриваемом случае необязательно, если только данное правило не было установлено самими сторонами в договоре (См.: Терешко Ю. Обойдемся без нотариуса // ЭЖ-Юрист. 2008. № 11. С.4).
Извлечение из Определения Воронежского областного суда от 05.06.2007 г. по делу N 33-1410/07 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Извлечение из Определения Рязанского областного суда от 18.11.2009 г. № 33-1960 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Извлечение из Определения Верховного Суда РФ от 19.12.2002 г. № 18-В02пр-126 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Извлечение из Определения Верховного Суда РФ от 26.03.2002 г. № 33-В01-4 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
См.: Васильева Ю. Нотариусам прибавят работы // Российская Бизнес-газета. 2009. 17 ноября.
Васильева Ю. Указ. соч.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. Кн.1 - 3-е изд., стереотип. - М.: Статут, 2001. С.275.
См. п.2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21.
См.: п.1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21.
Извлечение из Определения Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.08.2007 г. № 9940/07 по делу № А40-39856/2006-50-312 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Извлечение из Определения Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.05.2007 г. № 5767/07 по делу № А64-4105/05-14 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
См.: Писков И.П. Роль акта регистрации прав в механизме возникновения прав на недвижимость // Законодательство. 2002. № 8. С. 41-42.
См.: Ильченко А.Л. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью как средство государственного регулирования предпринимательской деятельности: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2005. С.6 - 7.
Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. Сборник статей. – М.: Ось-89, 2005. С.286 - 287.
Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование: науч.-практ.пос. - М.: БЕК, 1997. С. 7.
Алексеев В.А. Указ. соч. С.32.
См.: Михольская В.В. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней // Юридический мир. 2002. № 7. С. 57.
См.: Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) / Под ред. А.Н.Ткача (автор комм. – А.Н.Ткач и А.А.Ионкина). – Изд-е 4-е, перераб. и доп. – М.: Юстицинформ, 2007. – С.102.
Алексеев В.А. Указ. соч. С.241.
Карлин А.Б. Проблемы правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество: Автореф.дис… докт.юрид.наук. – М., 2007. С.66.




5