Антикризисная политика РФ на рынке Ипотечного кредитования

В регионах налицо симптомы грядущих бюджетных дефицитов. Так, например, в Вологодской области обсуждают снижение социальных льгот на следующий год, в Московской области жалуются на то, что муниципалитеты не возвращают кредиты, выданные им на кассовые разрывы по причине снижения поступления доходов в местные бюджеты (это понятно, поскольку в Московской области останавливается строительство и сокращается приток доходов в бюджет). В Нижнем Новгороде также имеет место сокращение доходов, останавливается «ГАЗ».
«Богатые» регионы сталкиваются сегодня с более сложным набором проблем. Все регионы, которые были высокодоходными, в основном в течение года довольно активно занимали и погашали, занимаясь рефинансированием на большие объемы. Иной раз размер кредита, который пытался получить тот или иной активно занимающий регион, достигал 20—30% расходов его бюджета 2008 г.; половина или три четверти этих средств должно было пойти на рефинансирование других долгов. Если такое заимствование прекратится, возникнет соответствующая «дыра» в бюджете. Порядка 20 субъектов Федерации сейчас находятся в очень серьезной долговой ситуации; около 10 регионов вступили в настоящий долговой кризис.
Более того, в России сложилась практика, при которой источником финансирования дефицита и тех регионов, которые занимают, и тех, которые не занимают, зачастую являются остатки средств на счетах. Иногда они бывают сопоставимы с десятками процентов расходов бюджета. По итогам 2008 г. остатков средств на счетах, скорее всего, не окажется, и глубину проблем падения в регионах можно будет наблюдать в конце первого квартала 2009 г.
Как уже отмечалось, серьезные проблемы возникнут с финансированием объектов федеральной адресной инвестиционной программы. В условиях секвестирования расходов это первые «претенденты» на сокращение. Конечно, возникнут какие-то процедуры их селекции по приоритетам и социальной значимости, но в целом доля таких расходов в бюджетах была выше у более благополучных регионов.
Все это означает, что от кризиса пострадают, прежде всего, сильные, «богатые» регионы — те, которые получили условное название «доноров». В меньшей степени пострадают регионы дотационные — просто потому, что дотации как раз и призваны компенсировать их невысокие доходы.
В то же время, методика распределения финансовой помощи в России не приспособлена к условиям кризиса. По этой методике количество доноров будет расти.
Во-первых, в период стабильного роста количество доноров в РФ уменьшалось потому, что единицы, самые передовые регионы, вырывались вперед, поднимали средние показатели, и, соответственно, все остальные, кто до этих показателей не дотягивал, получали дотации. В условиях же кризиса самые богатые «просядут», выровняется «индекс Джинни», средние показатели снизятся, и большее количество регионов чисто статистически перейдет в разряд доноров.
Во-вторых, методика распределения финансовой помощи предусматривает стимулирование развития налоговой базы, доходной базы тем, что, прежде всего, доходный потенциал оценивается как средняя величина за последние три года и, соответственно, стимулируются те, кто растет. В условиях кризиса показатели будут снижаться, и если в предыдущем случае налоговый потенциал недооценивался, то теперь он у всех будет, фактически, переоцениваться, и нуждающиеся недополучат субсидии и дотации. Получается, что сама методика не может компенсировать выпадение бюджетных доходов регионов. Встает вопрос: каким образом федеральное правительство сможет гарантировать выполнение своих социальных обязательств? Можно предположить, что изменение формулы может оказаться недостаточно результативным, однако в условиях неопределенности экономических изменений трудно не ошибиться и подгадать так, чтобы она что-то стимулировала.
Остается использовать инструмент, с которым в условиях экономического роста долгое время боролись, — дотации на сбалансированность. Видимо, именно этот инструмент и должен сыграть основную роль во взаимоотношениях между федеральным центром и регионами. Фактически, это означает уход от жесткости бюджетных взаимоотношений. Все опять станет оцениваться достаточно субъективно.
Другой фонд, другой поток денег из федерального бюджета — это субсидии. Сейчас они в основном идут на инвестиционные нужды. Здесь, видимо, придется переключаться с инвестиционных на текущие расходы, на обеспечение выплаты зарплат бюджетникам и поддержание социальной сферы.
В таких условиях особую роль могут сыграть минимальные социальные стандарты, или стандарты предоставления бюджетных услуг, которые разрабатывают регионы в соответствии с требованием реформирования региональных финансов. Эти стандарты, которые принимались только ради получения субсидий из фонда реформирования и мало где реализуются, в условиях кризиса, вероятно, тем более не будут исполняться. Не говоря уже о том, что на федеральном уровне, несмотря на настойчивые требования депутатов, минимальные социальные стандарты не разрабатываются, и в обозримой перспективе этот процесс вряд ли будет запущен. Но в условиях необходимости секвестирования бюджета — а это секвестирование будет производиться достаточно субъективно и, безусловно, на основе лоббирования бюджетополучателей, — минимальные социальные стандарты могут сыграть положительную роль. Они все-таки могли бы гарантировать уровень финансирования бюджетных учреждений либо относительно пропорциональное его снижение.
Для поддержки регионов во время кризиса федеральная власть, пусть и с опозданием, может реализовать комплекс мер, обсужденных на Госсовете. В частности, нужно разрешить создавать резервные фонды (хотя сейчас уже отсутствуют источники его наполнения). Другое дело, что даже те регионы, которые пытались создавать резервные фонды под какими-то другими именами, столкнулись с проблемой его сохранения. Так, например, средства одного из субъектов Федерации размещались в далеко не самые ликвидные активы, такие, как гостиницы в Санкт-Петербурге или шедевры живописи, которые сейчас вряд ли можно реализовать.
У регионов есть большой потенциал по сокращению расходов. В последние годы эти расходы быстро росли, и стимулом к их росту являлось, прежде всего, увеличение доходов. Здесь, конечно, возможно падение качества оказания бюджетных услуг, но для регионов другого пути нет, потому что нельзя допустить рост кредиторской задолженности при риске существенного сокращения доходов. Субъекты Федерации должны срочно пересматривать свои расходы, вводить прогрессивные формы оплаты труда, именно с целью удержания лучших сотрудников, выявления других приоритетных расходов.
Должна быть пересмотрена система межбюджетных отношений с муниципалитетами. Те механизмы, которые действуют сейчас, для оказания быстрой помощи муниципальным образованиям на региональном уровне не столь эффективны, как на федеральном. На федеральном уровне есть, например, дотации на сбалансированность, размер которых не ограничен бюджетным кодексом. На региональном же уровне финансовая помощь в виде дотаций, нецелевых финансовых средств ограничена. Всё, что субъект распределяет между муниципалитетами в нецелевой форме, ограничено примерно 10% бюджета, и этот механизм не позволяет в значительной степени решить проблемы муниципальных образований. Регионы должны разрабатывать альтернативные механизмы, например, субсидии для поддержания приоритетных направлений расходов муниципальных образований.
При управлении государственными и муниципальными финансами действует правило: «можно то, что разрешено, а не то, что не запрещено». И выделенные финансовые ресурсы регион (муниципалитет) вряд ли сможет истратить, обходя закон о закупках продукции для государственных нужд: он должен тратить средства по определенным правилам и процедурам. Поэтому сейчас очень актуальным становится вопрос формализации правил поддержки регионов и муниципалитетов, установления жестких правил, по которым должна выделяться финансовая помощь.
Потребуется еще большая формализация этих правил игры и усиление общественного контроля в части расходования бюджетных средств.

2.4. Результаты антикризисных мер в сфере ипотечного кредитования

В рамках обеспечения устойчивости финансовой системы Правительство действует по трем основным направлениям. Первое - расширение ресурсной базы и повышение ликвидности всей финансовой системы, второе – повышение доступности банковского кредитования для предприятий реального сектора и третье - обеспечение санации банков, испытывающих трудности, но важных с точки зрения общей устойчивости банковской системы.
Правительство совместно с Банком России реализует меры по рефинансированию банковской системы с тем, чтобы финансовые средства доходили до конкретных предприятий. В 2008 году на эти цели уже направлено на возвратной основе из всех источников, включая бюджет, средства госкорпораций и рефинансирование со стороны Центрального Банка, более 2 триллионов рублей, в 2009-м поддержка будет продолжена в основном за счет ресурсов Центрального Банка.
В 2009 году, в дополнение к уже выделенным коммерческим банкам, банкам с государственным участием и Внешэкономбанку субординированным кредитам, Правительство направит 200 млрд. руб. ВТБ, 130 млрд. руб. Внешэкономбанку, 225 млрд. руб. коммерческим банкам на обеспечение целевого финансирования реального сектора экономики. На увеличение ресурсной базы банков направлен ряд решений Банка России. Расширен ломбардный список Банка России для обеспечения дополнительных возможностей рефинансирования кредитных организаций. В него включены 27 субфедеральных и корпоративных ценных бумаг. Увеличены сроки предоставления кредитов, обеспеченных нерыночными активами (векселя, поручительства, права требования). Установлено, что по кредитам на срок от 181 до 365 календарных дней, обеспеченным активами, в том числе "нерыночными активами", процентная ставка составляет 13 процентов годовых.
Будет усилен контроль за реализацией мероприятий по предупреждению банкротства и ходом процедур банкротства небанковских финансовых организаций в целях создания возможности для сохранения активов и максимизации удовлетворения требований кредиторов, включая физических лиц.
Срок исполнения обязательств по биржевым облигациям продлен с одного года до трех лет. Разрешен выпуск биржевых облигаций не только открытыми акционерными обществами, но и другими хозяйственными обществами, а также госкорпорациями.
В целях повышения доступности банковского кредитования для предприятий реального сектора Правительство предприняло целый ряд мер. Так, усилен контроль за работой органов управления банков, получивших средства государственной поддержки, включая субординированные кредиты. В такие банки назначены уполномоченные представители Банка России. Контроль будет осуществляться по вопросам размера кредитования, предоставления гарантий, управления активами и пассивами, вознаграждения органов управления кредитной организации. Упрощена процедура предоставления государственных гарантий. Предусмотрена возможность предоставления Минфином России государственных гарантий по кредитам отдельных организаций в размере до 10 млрд. рублей по каждой гарантии. Увеличен максимальный размер предоставления государственных гарантий в иностранной валюте для поддержки экспорта промышленной продукции с 50 до 150 млн. долларов США.
Специальные меры предпринимаются по обеспечению доступности кредитов (субсидирование процентной ставки) для приоритетных секторов экономики -сельского хозяйства, автомобилестроения и транспортного машиностроения. В рамках государственной программы поддержки малого бизнеса субсидируются процентные ставки по кредитам малым предприятиям.
Отдельное направление поддержки финансовых рынков - обеспечение санации "проблемных" банков, важных с точки зрения общей устойчивости банковской системы, снижение воздействия на банковскую систему банкротств отдельных банков. Банку России предоставлено право заключать с банками соглашения, в соответствии с которыми Банк России компенсирует им часть убытков по кредитам, выданным организациям, у которых отозвана банковская лицензия.
Осень 2009 года на финансовом рынке России богата событиями, связанными с экономическим кризисом.
Важной темой затронутой сегодня является создание так называемого переселенческого фонда для ипотечных должников. Насколько это целесообразно?
Несмотря на то что более 90% споров между банком и должником решается в досудебном порядке, создание фонда для переселения граждан, утративших жилье в связи с обращением на него взыскания, действительно необходимо. В противном случае людей придется выселять на улицу. Переселенческий фонд может помочь не только дефолтным заемщикам, но и гражданам, нуждающимся в жилье. Пустующие помещения город мог бы предоставлять в краткосрочный наем. Производство обращения взыскания — процедура достаточно длительная (от шести месяцев до двух лет), и городская администрация, уведомленная о готовящихся исках к должникам, успеет принять решение о выделении для них необходимого количества квартир.
Особенно актуальным этот вопрос стал в последнее время, когда в стране отмечается снижение доходов граждан и ожидается в связи с этим рост неплатежей со стороны заемщиков. Если предпринимаемые Правительством РФ или банками меры по реструктуризации долга таких заемщиков не дадут положительного эффекта, то придется прибегнуть к процедуре обращения взыскания на предмет залога. В этом случае и понадобится переселенческий (или, как указано в Жилищном кодексе РФ, маневренный) фонд, предназначенный для временного проживания граждан, утративших жилье в результате обращения на него взыскания.
Нормативные акты предусматривающие создание фонда переселения должников по ипотечным кредитам.
 Впервые идея создания такого фонда прозвучала в Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренной Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 (в ред. Постановления Правительства РФ от 08.05.2002 г. № 302). В ней предлагалось внести необходимые изменения и дополнения в Жилищный кодекс РСФСР, учитывающие создание правового механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение. В том числе предусмотреть создание специализированного, не подлежащего приватизации жилищного фонда (фонда временного проживания), который будет использоваться для переселения граждан.
Инициатива была закреплена в новом Жилищном кодексе РФ, вступившем в силу в 2005 г. Так, в ст. 92 ЖК РФ говорится о формировании маневренного жилищного фонда. Рассчитывать на получение помещений из него могут только те граждане, для которых заложенное в банке недвижимое имущество является единственным.
Разработаны специальные правила отнесения того или иного жилья к маневренному фонду. Они были утверждены Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42. В соответствии с ними жилые помещения должны быть пригодными для постоянного проживания (отвечать установленным санитарным, техническим, экологическим нормам, требованиям пожарной безопасности, требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта. Согласно ст. 106 ЖК РФ выделяют не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. Однако учитывая, что органы местного самоуправления вправе самостоятельно определять площадь предоставляемого жилья, исходя из возможностей региона и объемов жилищного фонда, но не ниже указанной в законе, вышеуказанная норма может быть увеличена.
Кроме того, при выделении жилой площади по договорам социального найма, в том числе из маневренного фонда, учитывается пол вселяемых, поскольку заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия, что также может отразиться на размере площади.
Граждане, получившие жилье из маневренного фонда, заключают договор найма на период продажи заложенной квартиры и завершения расчетов с банком. По истечении срока, указанного в договоре, бывшие должники обязаны освободить предоставленное жилье, а для этого заранее подыскать новую жилплощадь, например купив ее на средства, оставшиеся после продажи заложенной квартиры и погашения задолженности кредитору. Обязанность по обеспечению граждан жильем, в том числе из состава специализированного фонда, согласно ст. 2 ЖК РФ возлагается на органы государственной власти и органы местного самоуправления.
В условиях роста безработицы и снижения зарплат может вырасти количество ипотечных должников в регионах.
Делать какие-либо прогнозы — неблагодарное дело, а в период кризисов тем более. Как ни странно, по итогам девяти месяцев 2009 г. ипотечных кредитов выдано на сумму 537,5 млрд руб., что на 32% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Что касается роста безработицы, то по предварительным сведениям Минсоцразвития пока этот показатель находится в пределах нормы; паники на рынке не наблюдается, и говорить о резком увеличении количества безработных или снижении зарплат преждевременно. Более существенное влияние на уменьшение числа ипотечных заемщиков окажет, сокращение банками ипотечных программ и повышение процентных ставок по кредитам, а также ужесточение требований к самим заемщикам. В то же время, несмотря на все возникшие трудности, объем выданных ипотечных кредитов по итогам 2009 г. ожидается не ниже уровня 2008 г. В 2010 г. вряд ли возможно большое оживление на ипотечном рынке, в связи с чем не изменится и количество ипотечных должников по сравнению с концом 2009 г.
Пока об этих проектах российской ипотеки можно говорить только как о пилотных, поскольку опыта в проведении таких сделок российские банки не имели. Стоит вспомнить, что в 2006 г. было совершено четыре сделки секьюритизации ипотечных активов, в 2007 г. — шесть, в 2008 г. — пять, из которых только по одной ипотечные ценные бумаги выкупил оригинатор (банк, выдавший ипотечный кредит). Большинство из них имело трансграничную секьюритизацию, две проведены на территории России. Среди успешно завершенных можно назвать и сделку Европейского трастового банка на сумму 3,3 млрд руб.
Всего же за эти годы секьюритизировано ипотечных активов на сумму свыше 2 млрд долл. Потенциал в этой сфере значителен. Если судить по размерам задолженности по ипотечным кредитам на 1 октября 2009 г., которая составляла порядка 974,5 млрд руб., то можно вести речь о более 200 потенциальных сделках.
В целом к настоящему времени удалось сделать немало. Внесены необходимые изменения в законы и подзаконные акты, регулирующие вопросы выдачи закладных и размещения ипотечных ценных бумаг. В частности, в третьем чтении приняты поправки в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», касающиеся депозитарного учета закладных и иных положений обращения ценной бумаги. Предлагаемые поправки позволят сократить время на рефинансирование, усилить контроль над передачей прав по закладным, повысить качество экспертизы закладной, решить вопрос одновременной регистрации погашения одной и открытия другой ипотеки при перекредитовании заемщика и другие не менее важные изменения.
Внесены поправки в Стандарты эмиссии ценных бумаг, Положение о спецдепозитарии и Правила ведения реестра ипотечного покрытия. Разработан проект Федерального закона «О секьюритизации» с определением статуса специального ипотечного агента, с указанием отдельных блокированных счетов по типу счета-эскроу и т. д. Подготовлены поправки в Налоговый кодекс, в Закон «Об ипотеке», в Закон «О долевом строительстве». Однако предстоит сделать еще многое, и работа в этом направлении продолжается.
К сожалению, приходится констатировать, что рынок ипотечных ценных бумаг в России не развит. Одной из важных задач является разработка механизма инвестирования временно свободных денежных средств Пенсионного фонда РФ, резервов страховых компаний, средств Агентства по страхованию вкладов, институтов развития в ипотечные ценные бумаги российских эмитентов. Если в ближайшее время удастся решить эту проблему, тогда можно уверенно сказать, что ипотека в России есть и она доступна практически каждому гражданину.
Схема рефинансирования в отлажена достаточно четко. Однако есть ряд моментов, над которыми необходимо работать. Если говорить о программе рефинансирования, внедренной АИЖК, то необходимо сократить перечень тех сведений, которые вносят в Единую информационную систему при продаже закладных. Количество такой информации иногда является избыточным и увеличивает число возможных ошибок при вводе данных. А это в свою очередь сказывается на решении о выкупе, несмотря на то что сама сделка и документы по ней могут быть оформлены в соответствии с законом и требованиями АИЖК. После исправления ошибок процедура выкупа начинается сначала, что не эффективно и не способствует быстрому обороту закладных, а также снижает заинтересованность в развитии ипотечного кредитования.
Необходимо продолжить работу с депозитарием АИЖК по вопросу увеличения количества закладных, принимаемых на хранение. Сегодня оно, ограничено 50 закладными от одного поставщика в день, в результате чего сделка по рефинансированию может растянуться на несколько дней.
Требует упрощения процедура проверки предоставляемых документов - ограничиться проверкой только закладной, поскольку по закону она имеет приоритет над договорами и является самостоятельным инструментом. Тогда договоры будут прекращать или приостанавливать свое действие с момента выдачи закладной, а ее роль станет главенствующей.
Изменения которые необходимо внести в схему выкупа ипотечных кредитов АИЖК с целью сокращения убытков банков.
На данный момент фактически существует только одна схема выкупа АИЖК закладных, которая может привести к убыткам банков, — рефинансирование закладных с дисконтом. Учитывая, что все, кто работал по Стандартам АИЖК, выдавал кредиты по ставкам, граничащим с уровнем инфляции, то в невыгодных условиях окажется большинство кредитных организаций. Отражение банками убытков на своих балансах может сыграть для них негативную роль, поскольку кредитные учреждения находятся под жестким контролем Банка России. Чтобы избежать убытков, можно предложить по закладным, выданным до 15 сентября текущего года, вернуться к прежнему порядку выкупа, то есть по остатку задолженности (без дисконта), благо что для этого АИЖК выделяются средства, а по остальным закладным организовать работу по выкупу, исходя из новых требований.


Антикризисные меры в ипотеке принимаемые АИЖК и коммерческими банками
Сегодня по официальным данным, количество просрочек по ипотеке увеличилось незначительно (на 1.7%). Однако банки вовсю готовятся к тому, что ситуация может измениться. Примечательно, что коммерческие банки и государство озадачились данным вопросом практически одновременно.
5 февраля 2009 года правление АИЖК утвердило «Стандарт реструктуризации ипотечных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков». В этом документе АИЖК постаралось учесть интересы всех участников сделки — и заемщиков, и кредиторов. Но в то же время Агентство не берет на себя всю финансовую нагрузку. Как и в случае с программой по санации банков, государство выступает наряду с остальными - участником сделки.
АИЖК предлагает две основные формы реструктуризации ипотечных кредитов: смешанный договор и стабилизационный кредит.
Если используется первая схема реструктуризации ипотечного кредита, то АИЖК предоставляет средства в размере 20% от размера денежных средств, предусмотренных в конкретном договоре. Таким образом, у банка появляется ликвидность в размере одной пятой кредита, которую он сможет разместить по ставкам денежного рынка.
Если реструктуризация ипотечного кредита заемщика была проведена по схеме стабилизационного кредита, который банк предоставляет заемщику самостоятельно, АИЖК рефинансирует выданный стабилизационный кредит по истечении льготного периода.
Другой заинтересованной стороне — заемщику АИЖК предоставляет возможность изменения графика платежей по погашению задолженности, в том числе перераспределение размеров ежемесячных платежей и/или увеличение общего срока исполнения обязательств. По замыслу его авторов, получив передышку (до 12 месяцев), кредитор сможет найти работу и восстановить свою платежеспособность. После чего рассчитается с долгами.
Таким образом, и банк, и кредитор, получают отсрочку на время, зная, что в скором времени проблема «всплывет» вновь.
АИЖК демонстрирует полную готовность к масштабной работе. В 2009 году на реструктуризацию ипотечных кредитов правительство выделило 5 млрд. рублей. При этом не исключается возможность существенного увеличения этой суммы в течение года в случае необходимости. Кроме того, в Агентстве заверяют, что, несмотря на малые сроки подготовки к реализации программы, уже сейчас они готовы к работам по выдаче и сопровождению 200–250 займов в неделю.
Кстати, первые сделки по реструктуризации ипотечных кредитов по Стандарту АИЖК уже были проведены. Московский банк реконструкции и развития совместно с Агентством провел реструктуризацию ипотечного жилищного кредита саратовскому заемщику, попавшему в трудную жизненную ситуацию из-за потери работы и значительной части доходов.
АИЖК вместе с МБРР выдал заемщику новый ипотечный кредит на погашение первоначального ипотечного займа. Согласно новому графику, заемщик в течение 12 месяцев может вносить половину суммы ежемесячного платежа, который был установлен по первоначальному ипотечному кредиту, а по истечении льготного периода платежи заемщика незначительно возрастают.
Однако помощью АИЖК или АРИЖК можно воспользоваться только, если выполнены следующие условия:
Заемщик должен быть гражданином Российской Федерации;
Для заемщика и членов его семьи жилье, приобретенное на средства ипотечного кредита, должно быть единственным.
Доход заемщика и его семьи за вычетом ежемесячного платежа по ипотечному кредиту и других обязательных платежей, составляет величину меньше суммы трех прожиточных минимумов на каждого члена семьи заемщика.
У заемщика (созаемщиков) отсутствуют сбережения и недвижимое имущество, достаточные для исполнения обязательств по ипотечному кредиту в течение 12 месяцев.
До момента снижения дохода заемщик не допускал просрочки платежей по кредиту сроком более 90 календарных дней.
Кроме требований к самому заемщику и его доходу, АИЖК выдвигает ряд требований к ипотечному жилью:
Общая площадь жилого помещения составляет: для одиноко проживающих – не более 50 кв. метров в городе и не более 70 кв. метров в сельской местности;
для двух человек – не более 35 кв. метров на человека в городе и не более 60 кв. метров на человека в сельской местности;
для трех человек и более – не более 30 кв. метров на человека в городе и не более 50 кв. метров на человека в сельской местности.
Стоимость одного квадратного метра жилья (по оценке независимого оценщика) не должна превышать более чем на 50% средней рыночной стоимости, определенной Росстатом для каждого субъекта РФ.
И наконец, есть требования к ипотечному договору, который может быть реструктурирован АИЖК:
Ипотечный кредит был оформлен до 1 июля 2009 года;
Целью предоставления ипотечного кредита являлось приобретение (строительство) жилья, капитальный ремонт жилья или погашение ранее взятого ипотечного кредита.
Реструктуризация ипотечного кредита с участием АИЖК предполагает изменение графика ежемесячных платежей для заемщика, которое позволит ему осуществлять обслуживание ипотечного кредита, исходя из текущей платежеспособности. То есть в течение периода помощи (максимум 12 месяцев) заемщик будет вносить в счет погашения кредита посильные для себя платежи. По окончании периода помощи возможны два варианта расчетов с кредитором: либо увеличение срока кредитования, либо увеличение размера ежемесячных платежей.
Реструктуризация ипотечного кредита может так же предусматривать изменение валюты, процентной ставки по ипотечному кредиту и освобождение от уплаты штрафных санкций, наложенных после снижения совокупного дохода заемщика и его семьи.
В то же время реструктуризация ни в коем случае не может предусматривать прощение долга заемщика, освобождение заемщика от обязательств по страхованию ипотечного жилья, полное освобождение заемщика от внесения ежемесячных платежей.
Для реструктуризации ипотечного кредита по программе АИЖК заемщик должен подать заявление установленного образца в банк-кредитор, сотрудничающий с Агентством, или непосредственно в АИЖК. Заемщика уведомляют в письменной форме о результатах рассмотрения его заявления. В случае отказа в реструктуризации, заемщик в праве устранить причины отказа и подать заявление повторно.
Важно знать, что заемщик может воспользоваться процедурой реструктуризации только однажды. Так же и в отношении ипотечного жилья: по каждому объекту возможно проведение реструктуризации кредита только один раз.
Надо отдать должное правительству — к решению проблем на ипотечном рынке оно приступило достаточно оперативно. Вспомним, что после ухудшения ситуации на финансовых рынках, прежде чем банкам были предложены беззалоговые кредиты Центрального банка для пополнения ликвидности, несколько кредитных организаций не справились со своими обязательствами перед клиентами. Ситуация на ипотечном рынке пока не обернулась массовыми дефолтами. На сегодняшний день в АИЖК поступило всего 306 полных пакетов документов от заемщиков на предмет рассмотрения и согласования реструктуризации ипотечных кредитов.
Правда, не все так гладко. Программа имеет ряд ограничений. Помощь будет оказана только тем заемщикам, у которых, во-первых, сумма месячного дохода за вычетом платежа по кредиту меньше суммарного (рассчитанного на всю семью) прожиточного минимума в конкретном регионе. При этом из-за изменения условий труда совокупный доход заемщика должен сократиться более чем на 50%. Во-вторых, жилье должно являться единственным для проживания. В-третьих, заемщик не должен иметь активов (например, машины, недвижимости и т.д.), которые бы могли пойти в счет погашения кредита. В-четвертых, общая площадь жилого помещения, приобретенного по ипотеке, должна составлять не более 50 кв. метров для одиноко проживающих, не более 35 кв. метров на человека для двух проживающих и не более 30 кв. метров на человека для трех проживающих и более.
Кроме того, эта программа рассчитана только на реструктуризацию ипотечных кредитов, то есть кредитов, где приобретаемое жилье являлось объектом залога. В том случае, если кредит был взят на покупку недвижимости, но в качестве гарантов в нем выступили третьи лица, то есть поручители, писать заявление в АИЖК не имеет смысла.
Ясно, что многие заемщики не будут соответствовать обозначенным требованиям. Начальник управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка Иван Ивкин пояснил: «Точно сказать, какая доля наших заемщиков попадает под стандарты, достаточно сложно, однако мы не ожидаем, что эта доля будет достаточно высока. Мы бы ориентировались на уровень 15–20%».
В Райффайзенбанке вообще не планируют пользоваться услугами АИЖК. Член правления, руководитель дирекции обслуживания физических лиц Андрей Степаненко пояснил позицию банка: «По моему мнению, предлагаемые варианты реструктуризации не смогут принести существенной пользы ни для заемщика, ни для банка, поскольку вариант рефинансирования с 20-процентным участием АИЖК не решает проблему для банка, а скорее усложняет схему работы с заемщиком — в этом случае банку удобнее произвести реструктуризацию самостоятельно. Вторая схема АИЖК — стабилизационный заем — увеличивает размер задолженности клиента и с высокой долей вероятности может привести к усугублению проблем по окончании срока стабилизационного займа. Кроме того, многочисленные ограничения в программе АИЖК не позволяют большинству клиентов Райффайзенбанка воспользоваться программой».
Получив подобную программу, большинство банков активно взялись за разработку собственных.
Но на самом деле АИЖК предполагало именно такой сценарий развития событий. Генеральный директор Агентства по реструктуризации ипотечных кредитов Андрей Языков пояснил: «На мой взгляд, именно совокупность решений (собственные программы банков и реструктуризация совместно с АИЖК) позволит избежать критической ситуации. Хочется отметить, что мы, в свою очередь, также работаем над расширением форм и схем поддержки заемщиков и в ближайшее время будем готовы предложить новые решения, ряд из которых будет разработан совместно с крупнейшими банками страны».
На данный момент банки самостоятельно разработали несколько схем реструктуризации ипотечных кредитов.
Первый вариант — рефинансирование ипотечных кредитов, выданных в иностранной валюте, в рублевые. Даже если заемщик не потерял работу, резко подорожавшая валюта может сделать ежемесячные платежи по кредиту для него неподъемными. Поэтому большинство банков в массовом порядке производят такие операции. Однако условия рефинансирования кредитные организации предлагают разные — одни из них взимают единовременную комиссию за конвертацию валюты, другие нет.
Например, в банке «Хоум Кредит» такую комиссию взимать не собираются. Заместитель председателя правления банка «Хоум Кредит» Владимир Гасяк пояснил: «Перевод валютных средств осуществляется как изменение условий по текущему кредитному договору, что позволяет клиенту сохранить за собой право получения налогового вычета за квартиру».
В Сбербанке также отказались от комиссии. В госбанке просчитали, что потенциальные потери от этого шага банк сможет компенсировать за счет разницы в ставках по рублевым и валютным кредитам.
ВТБ 24 предлагает более жесткие условия — размер единовременной комиссии, взимаемой за рефинансирование кредита, составляет 24 000 рублей.
Второй вариант — реструктуризация долга. Банк «Хоум Кредит» готов реструктурировать ежемесячные выплаты на 12 месяцев. В первые шесть месяцев назначается минимальный платеж — 1/2 первоначального платежа, а последующие шесть месяцев — 2/3 первоначального платежа.
Эта программа по своему содержанию схожа с программой, предложенной АИЖК. Однако банк, осуществляя реструктуризацию самостоятельно, к заемщикам предъявляет менее жесткие требования. Так, этим продуктом могут воспользоваться заемщики, доходы которых сократились на 30% и более.
Банк Москвы также предлагает «кредитные каникулы». Воспользовавшись такой программой, заемщик получает отсрочку погашения на часть ежемесячного платежа. В зависимости от вида кредита «каникулы» могут составлять от одного до шести месяцев.
Третий вариант — увеличение срока возврата кредита. Банк Москвы предлагает продлить время расплаты до 30 лет.
Четвертый вариант можно назвать радикальным — продажа долга. Такой способ избавления от ссуды банк «Хоум Кредит» предложил тем клиентам, чье финансовое положение исключает возможность выплат по ипотечному кредиту. Заемщики могут продать свой долг по ипотечному кредиту другому физическому лицу. По прогнозам банка, этот механизм заинтересует «новых» заемщиков, поскольку число предложений по ипотечным кредитам сегодня ограничено.
Эти программы стали своего рода пионерами на ипотечном рынке. И, вероятно, в ближайшее время появятся и другие механизмы рефинансирования ипотечных кредитов. Михаил Задорнов (ВТБ 24) отметил: «Пережить кризис, не предпринимая антикризисных мер, возможно, однако это будет неверным решением в отношении клиентов. Если клиент оказался в сложной ситуации не по своей вине, а по воле обстоятельств, то банку следует, да и выгоднее пойти клиенту навстречу и постараться совместными усилиями решить проблему. В этом случае после завершения проблем банк получит еще более лояльного клиента, чем до кризиса».
При исследовании данного вопроса становится ясно, что для банков реструктуризация ипотечных кредитов обернется дополнительными расходами. Однако проведя анализ финансовых затрат, которые может понести банк, не принимая программ по реструктуризации ипотечных кредитов, и затрат, которые потребуются для их реализации, легко прийти к выводу что первые окажутся значительно больше.
Если кредитная организация не будет принимать меры по спасению ипотечных заемщиков, то ей придется столкнуться, во-первых, с увеличением затрат на создание резервов. Во-вторых, с дополнительными расходами на досудебную и судебную работу с заемщиками, которые перешли в разряд злостных неплательщиков. В-третьих, банк не получит прибыль, так как в итоге лишится предусмотренных по кредиту процентов.
Теперь обратимся к расходам, которые возникают в случае принятия программы по реструктуризации ипотечных кредитов. Если в качестве такой антикризисной меры банк увеличивает срок действия кредитного договора, то ему потребуется привлечь еще более «длинные» деньги. При изменении валюты кредита банк понесет расходы на конвертацию (если он ее, конечно, не обязал заплатить заемщика). Кроме того, процедура рефинансирования потребует от банка дополнительных трудозатрат.
А запоздавшие проценты по кредиту за несколько месяцев обесценятся. Решающее значение, однако, в данных подсчетах имеют клиенты.

Глава 3. Эффективность антикризисных мер


Сегодня многие заемщики столкнулись с проблемой уменьшения доходов или полной их потерей в связи с сокращением на работе. Серьезно пострадали заемщики, которые брали кредит в иностранной валюте с фиксированной ставкой или с плавающей ставкой в рублях: сумма ежемесячных платежей выросла почти в два раза. В этих ситуациях платежи по ипотеке становятся непосильными. Что имеет смысл предпринять?
В первую очередь надо обратиться в банк-кредитор. Сегодня крупные банки разрабатывают для своих ипотечных клиентов программы перехода с валютной ипотеки на рублевую, с плавающей ставки на фиксированную.
В индивидуальном порядке банки готовы предоставить отсрочку по ипотечным платежам или другим образом реструктуризировать задолженность хорошего клиента, попавшего в сложную финансовую ситуацию. Как правило, банки не заинтересованы в изъятии и продаже залога. Поэтому они готовы определить новую сумму, которую заемщик мог бы платить с учетом текущего годового дохода, и соответственно, продлить срок кредита или предоставить отсрочку по погашению основного долга, получая какое-то время только проценты по кредиту.
Еще один вариант решения проблемы - это рефинансирование ипотеки в другом банке на более приемлемых условиях. В период кризиса на рынке осталось немного программ по перекредитованию ипотеки, и условия у них довольно жесткие. Но для кого-то они могут оказаться «спасательным кругом». Подобрать программу перекредитования можно в разделе нашего сайта «Выбор программы».
Государство предпринимает реальные шаги для помощи ипотечным заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию. Воплощать эти шаги в жизнь будет Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое представлено практически во всех регионах нашей страны своими региональными операторами и сервисными агентами. Дополнительно создано Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), которое так же занимается оказанием помощи заемщикам в период кризиса.
Помощью АИЖК или АРИЖК можно воспользоваться, если выполнены следующие условия:
Заемщик должен быть гражданином Российской Федерации;
Для заемщика и членов его семьи жилье, приобретенное на средства ипотечного кредита, должно быть единственным.
Доход заемщика и его семьи за вычетом ежемесячного платежа по ипотечному кредиту и других обязательных платежей, составляет величину меньше суммы трех прожиточных минимумов на каждого члена семьи заемщика.
У заемщика (созаемщиков) отсутствуют сбережения и недвижимое имущество, достаточные для исполнения обязательств по ипотечному кредиту в течение 12 месяцев.
До момента снижения дохода заемщик не допускал просрочки платежей по кредиту сроком более 90 календарных дней.
Кроме требований к самому заемщику и его доходу, АИЖК выдвигает ряд требований к ипотечному жилью:
Общая площадь жилого помещения составляет:
для одиноко проживающих – не более 50 кв. метров в городе и не более 70 кв. метров в сельской местности;
для двух человек – не более 35 кв. метров на человека в городе и не более 60 кв. метров на человека в сельской местности;
для трех человек и более – не более 30 кв. метров на человека в городе и не более 50 кв. метров на человека в сельской местности.
Стоимость одного квадратного метра жилья (по оценке независимого оценщика) не должна превышать более чем на 50% средней рыночной стоимости, определенной Росстатом для каждого субъекта РФ.
И наконец, есть требования к ипотечному договору, который может быть реструктурирован АИЖК:
Ипотечный кредит был оформлен до 1 июля 2009 года;
Целью предоставления ипотечного кредита являлось приобретение (строительство) жилья, капитальный ремонт жилья или погашение ранее взятого ипотечного кредита.
Реструктуризация ипотечного кредита с участием АИЖК предполагает изменение графика ежемесячных платежей для заемщика, которое позволит ему осуществлять обслуживание ипотечного кредита, исходя из текущей платежеспособности. То есть в течение периода помощи (максимум 12 месяцев) заемщик будет вносить в счет погашения кредита посильные для себя платежи. По окончании периода помощи возможны два варианта расчетов с кредитором: либо увеличение срока кредитования, либо увеличение размера ежемесячных платежей.
Реструктуризация ипотечного кредита может так же предусматривать изменение валюты, процентной ставки по ипотечному кредиту и освобождение от уплаты штрафных санкций, наложенных после снижения совокупного дохода заемщика и его семьи.
В то же время реструктуризация ни в коем случае не может предусматривать прощение долга заемщика, освобождение заемщика от обязательств по страхованию ипотечного жилья, полное освобождение заемщика от внесения ежемесячных платежей.
Для реструктуризации ипотечного кредита по программе АИЖК заемщик должен подать заявление установленного образца в банк-кредитор, сотрудничающий с Агентством, или непосредственно в АИЖК. Заемщика уведомляют в письменной форме о результатах рассмотрения его заявления. В случае отказа в реструктуризации, заемщик в праве устранить причины отказа и подать заявление повторно.
Важно знать, что заемщик может воспользоваться процедурой реструктуризации только однажды. Так же и в отношении ипотечного жилья: по каждому объекту возможно проведение реструктуризации кредита только один раз.
Для семей, в которых в 2007-2008 годах родился второй (или третий и последующий) ребенок, а так же для семей, в которых этот ребенок появится в 2009 году, существует еще одна возможность снизить ипотечное бремя – использовать на эти цели материнский капитал.
Использовать средства материнского капитала для платежей по ипотечному кредиту может как сама мать ребенка так и ее супруг. Возможно, от родителей потребуется гарантийное письмо с обязательством наделить ребенка долей собственности в жилье, на оплату которого тратится материнский капитал, после выплаты ипотечного кредита и снятия с жилья залогового обременения.
тем, кто не успел взять ипотеку
Разразившийся в сентябре 2008 года финансовый кризис в первую очередь ударил по ипотеке. Многие банки свернули свои ипотечные программы. Банки, которые продолжают работать с ипотекой, существенно пересмотрели условия программ: были увеличены ставки и размеры первоначального взноса, ужесточены требования к заемщику, кредитуются только объекты вторичного рынка недвижимости и т.д.
Получить ипотечный кредит теперь стало довольно сложной задачей. Если есть накопления на первоначальный взнос, уверенность в долгосрочной стабильности доходов и размер доходов достаточен для современной российской ипотеки, то можно подобрать программу кредитования в нашем разделе «Выбор программы» или попробовать подать заявку на кредит и рассмотреть предложения, которые сделают ипотечные банки и брокеры.
В противном случае, остается ждать. Обнадеживающим является тот факт, что государство намерено поддержать ипотечные банки. Планируется создать внутренний рынок рефинансирования ипотечных займов, что позволит банкам разрешить кризис ликвидности, и возможно, приведет к возрождению ипотеки как инструмента решения жилищных проблем граждан.
Итак, немного подробнее о ставках и участниках ипотечного сегмента. Согласно данным компании «Кредитмарт», регулярно составляющей ипотечные индексы, в августе общее количество банков, предлагающих ипотечные кредиты на вторичном рынке жилья, составило 17. Количество организаций, предлагающих целевые кредиты под залог имеющегося объекта недвижимости и кредиты на покупку дома с землей на вторичном рынке жилья, составило 13 банков.
Средняя рублевая ставка в августе составила 20,29%, снизившись по сравнению с июлем на 0,03%, а по сравнению с январем текущего года она выросла на 2,07%.
Кредитный продукт Июнь 2009 г. Июль 2009 г. Август 2009 г. min max min max min max Кредит на приобретение квартиры (вторичка) 18,42% 20,29% 18,74% 20,65% 18,53% 20,72% В долларах картина более благоприятна: снижение средних ставок за месяц составило почти полпроцента – 0,4%, до уровня 15,75%. Однако ставки остаются выше, чем в январе 2009 года, на 1,26%.
Кредитный продукт Июнь 2009 г. Июль 2009 г. Август 2009 г. min max min max min max Кредит на приобретение квартиры (вторичка) 14,12% 16,17% 14,04% 16,13% 13,81% 16,21% При этом максимальный срок кредита для покупки квартиры на вторичном рынке – 50 лет ( имеется в виду программы Сбербанка и ВТБ 24). А максимальное соотношение кредит/залог составляет 80%
Однако все вроде бы лежащие на поверхности выгоды и возможности в реальности использовать не так-то просто. Чем более доступным кажется кредит, тем на деле более строгим оказывается андеррайтинг потенциального заемщика.
Стоит отметить, что долларовая ставка в 14% вовсе не является комфортной. Для сравнения: средний текущий европейский уровень – около 6-8%. Такие уровни делают ипотеку фактически недоступной.
С чем же связаны колебания ипотечных ставок при одновременном росте максимальных и снижении минимальных процентов? 
Осмелимся предложить, что это связано не только с изменениями курсов валют, но и с политикой самих кредитных организаций. Тенденция роста максимальных ставок в долларах отражает политику ряда банков. Устанавливая такие ставки, банк изначально рассматривает их как заградительные, что означает, по сути, желание перераспределить портфель, сделав акцент на тот или иной продукт. Снижение минимальных процентных ставок можно рассматривать в русле выхода на рынок ряда крупных игроков рынка со специальными, актуальными именно в текущих условиях предложениями для клиентов, например, ипотека на приобретение залоговых квартир.Вместе с тем ряд банков вообще перестал предлагать валютную ипотеку: например, об этом в сентябре сообщил Абсолют Банк.В первую очередь это связано, как со слишком высокими рисками в этом сегменте, так и с тем, что одно из «золотых правил» кредитования заключается в том, чтобы выдавать займы в той валюте, в какой заемщик получает свои доходы. Очевидно, таких клиентов на рынке остались единицы. А осенью прошлого года из-за стремительного роста стоимости американской валюты многие заемщики столкнулись со сложностями в выплате кредитов и стали обращаться в банк с просьбой конвертировать валютные займы в рублевые.
Таким образом, повышение максимальных долларовых ставок не только отражает беспокойство финансовых институтов, связанное с колебаниями курсов рубля и других валют, но в большей степени просто «направляет» потенциального заемщика в сегмент рублевой ипотеки. 
Но в рублевой ипотеке, ситуация не менее сложная. Если говорить о кредитах, номинированных в национальной валюте, то текущие средние рублевые ставки (19,8% по фиксированным ставкам, согласно данным «Финам»), безусловно, нельзя трактовать как привлекательные условия.
Но даже если ставка довольно низкая (например, в Банке ВТБ 24 предлагается рублевая ипотека под 13,5% годовых), клиент должен выполнить ряд условий. Так, для получения кредита под низкий процент в данном банке необходимо иметь 50% от стоимости приобретаемой квартиры, а также страховой полис личного и титульного страхования. При соблюдении всех условий кредит выдается на 25 лет. Если первоначальный взнос составляет 30-39% и у заемщика нет страховки, проценты повышаются до 18,5%. Но срок возрастает до 50 лет.
Таким образом, несмотря на постоянные изменения в ставках и условиях выдачи ипотечных кредитов, которые наблюдаются на рынке из месяца в месяц, несмотря на появление на превый взгляд выгодных ипотечных продуктов, говорить о возрождении ипотеки не приходится.
Банки могут проводить реструктуризацию задолженности в достаточно ограниченных объемах, потому что при использовании этого механизма на них ложится значительная финансовая нагрузка. Кредитные организации ждут очередной порции антикризисных мер от правительства или хотя бы послаблений от Центрального банка.
По мнению аналитиков, уровень просрочки ипотечных кредитов на сегодняшний день достиг приблизительно 10%, при этом официальное количество реструктурированных ипотечных кредитов в два-три раза меньше. Еще меньше в них доля кредитов, реструктурированных по программе Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов.
Некоторые банкиры полагают, что заемщики и рады бы воспользоваться программой АРИЖК, но не могут, потому что большинство кредитов не соответствует требованиям Стандарта реструктуризации ипотечных жилищных кредитов для отдельных категорий заемщиков. Но в Агентстве с их мнением несогласны.
Дело в том, что программа никогда не предполагала помощи всем подряд. Ключевой составляющей всегда назывался социальный характер программы. Изначально Стандарт действительно был достаточно жесткий. Например, существовало региональное ограничение размера ипотечного кредита или требование, согласно которому соотношение размера кредита к стоимости предмета ипотеки должно было составлять не более 90%. Однако за несколько месяцев работы Стандарт РИЖК прошел три редакции: декабрьскую (тестовый вариант), февральскую и майскую. В итоге многие требования были либо устранены, либо смягчены.
Генеральный директор АРИЖК Андрей Языков отмечает: «Мы признаем, что в некоторых местах изначально требования Стандарта были очень жесткими. Но сейчас мы исправили свои ошибки. Например, если раньше семья из трех человек с кредитом 1,5 млн рублей могла претендовать на реструктуризацию ипотечного кредита только при условии, что остаточный совокупный семейный доход составляет примерно 30 тыс. рублей, то во второй редакции этот порог был повышен до 55 тыс. рублей, а в третьей — до 60 тыс. рублей. Таким образом, для самых массовых кредитов (1,5 млн рублей) стандарт смягчился в 1,8 раза, для «дешевых» (до 1 млн рублей) в 2,2 раза, а для дорогих кредитов (от 8 млн рублей) — всего на 4%. Такая дифференциация отражает социальный характер программы и структуру ипотечного рынка».
В результате расширения Стандарта количество отказов в реструктуризации уменьшилось с 45 до 15%. В Агентстве высказывают предположение, что, делая подобные заключения о том, что заемщики не могут воспользоваться реструктуризацией АРИЖК, банкиры либо руководствуются первоначальной версией Стандарта, либо просто не в курсе произошедших изменений.
Изменения, внесенные в исходный Стандарт РИЖК
Требования к заемщикам
Гражданство России.
Единственное жилье для проживания.
Значительное снижение дохода.
Существенный рост расходов по кредиту.
Существенное ухудшение финансового положения.
Использование заемщиком активов, которые могут позволить обслуживать свой кредит в течение 12 месяцев (с учетом большого перечня исключений).
Требования к жилому помещению
Единственное жилье для проживания (возможность иметь иные активы на предусмотренных Стандартом РИЖК условиях).
Площадь жилого помещения.
Стоимость одного квадратного метра общей площади не превышает более чем на 50% среднюю рыночную стоимость.
Требования к ипотечному кредиту
Кредитный договор заключен до 1 декабря 2008 года
Оформлен залог жилого помещения или залог прав требования участника долевого строительства в соответствии с 214-ФЗ
Просрочки платежей по кредиту ограничены: возникшие до снижения доходов — отсутствуют, возникшие после снижения доходов — не более 90 дней
Старший вице-президент МБРР (банк является агентом АРИЖК) Андрей Шелковый тем не менее настаивает на том, что и последняя версия Стандарта РИЖК не изменила ситуацию кардинально: «Мы проанализировали результаты обращений заемщиков с просьбой о реструктуризации и пришли к заключению, что менее 20% заемщиков соответствуют стандартам АРИЖК. Агентство уже неоднократно вносило изменения, но ряд параметров, ограничивающих его использование, остается. Например, по требованию к стоимости квадратного метра по региону не проходят более 13,5% заемщиков. Почти у 30% заемщиков площадь помещения больше допустимой. Конечно, нужно сделать поправку на нашу целевую аудиторию — она существенно отличается от среднерыночной, и на то, что мы проводили анализ на незначительном объеме заявок всего по нескольким регионам по своему портфелю, в который входили и нецелевые кредиты, и кредиты на строительство жилья. К тому же наша аналитика не учитывает всех изменений Стандарта. При масштабных исследованиях в силу вступит закон больших чисел, и картина окажется менее драматичной».
Поэтому реально оценить эффективность применения программы реструктуризации АРИЖК достаточно проблематично. Мнения заинтересованных сторон диаметрально противоположные: одни уверены, что Стандарту соответствует только пятая часть заемщиков, другие — что только пятая часть заемщиков получает отказ. АРИЖК при этом настаивает на том, чтобы банкиры присылали все заявки, даже не соответствующие, по их мнению, параметрам программы — это позволит своевременно вносить правки в те параметры, которые являются наиболее жесткими по общему мнению рынка.
Однако вопрос даже не в том, какое количество заявок на реструктуризацию удовлетворяется через АРИЖК, а в том, что количество обращений гораздо меньше прогнозируемого. При этом банки, разрабатывая собственные программы, помогают АРИЖК сэкономить бюджетные средства — заемщик, испытывающий финансовые сложности, может сам обратиться непосредственно в АРИЖК, минуя банк, но чаще предпочитает договариваться с банком на более мягких условиях.
Стоит к тому же напомнить, что изначально правительство возлагало на этот механизм работы с проблемными активами большие надежды. Еще на заре создания АРИЖК помощник президента Аркадий Дворкович недвусмысленно объяснил, что если банк не реструктурирует ипотечные кредиты и не использует предложенный правительством механизм, значит, он может справиться со всеми проблемами сам и не нуждается в каких-либо других формах государственной поддержки.
Судя по всему, чиновники результата добились — в любом случае, с рынка ушли эмоции страдающих заемщиков, а значит, реструктуризация проблемных кредитов заработала.
Реструктуризация бьет по ликвидности
В АРИЖК считают, что банки в некоторой степени лукавят, указывая на то, что не используют механизмы реструктуризации АРИЖК только потому, что требования слишком жесткие. Вполне возможно, что кредитные организации скрывают информацию об истинных объемах реструктуризации. Ради сохранения доброго имени банки готовы даже отказаться от поддержки государства и рассчитывать только на собственные ресурсы при работе с проблемными активами.
Причина проявления такого поведения со стороны банков объясняется тем, что обнародование проблем, связанных с кредитным портфелем, может спровоцировать отток вкладчиков и привести к понижению рейтингов. Кроме того, региональные чиновники достаточно негативно относятся к ситуациям, когда банки «обращаються в Москву», то есть в АРИЖК. Чтобы не спровоцировать волну паники среди вкладчиков и заодно успокоить банки, АРИЖК закрыло информацию об объемах реструктуризации в разрезе кредиторов (предусмотрено заключаемым соглашением между кредитором и АРИЖК).
Однако реструктуризация затрагивает не только морально-этические и репутационные вопросы, но и финансовые. Дело в том, что, согласно нормативам Центрального банка, в случае проведения реструктуризации кредита его категория качества повышается, и, соответственно, увеличиваются размеры резервирования по ссуде.
Банком России было принято Указание № 2156-У «Об особенностях оценки кредитного риска по выданным ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности», в котором предусмотрено право кредитных организаций не ухудшать оценку качества обслуживания долга в случае «реструктуризации ссуды [например, в случае изменения валюты, в которой номинирована ссуда, изменения срока погашения ссуды (основного долга и (или) процентов) размера процентной ставки] с октября 2008 года». Хотя нормативный акт имеет общее значение и не называет конкретные виды ссуд, на которые он распространяется, ипотека не подпадает под его действие.
Дело в том, что в корпоративном секторе ухудшение качества обслуживания долга обычно спровоцировано отсутствием ликвидности, а не ухудшением финансового положения компании. Поэтому ЦБ разрешил банкам не увеличивать объемы резервирования по реструктурированным корпоративным займам. У физических лиц нарушение графика платежей связано, как правило, именно с ухудшением их финансового положения. В этом случае банк обязан отнести заемщика к категории не ниже, чем III, где объем резервов составляет от 21 до 100% от ссуды. К тому же большая часть ипотечных кредитов сформированы в портфель ипотечных ссуд, а на однородные ссуды данный нормативный акт не распространяется.
Отвлечение банками средств на резервы ведет к ухудшению показателя «размер собственного капитала», норматива достаточности собственного капитала. Те же банки, которые испытывают дефицит ликвидности, вообще оказываются заложниками ситуации, потому что при заморозке значительных средств в резервах возникают дополнительные проблемы с ликвидностью.
Возможна оговорка в Положении 254-П, в случае если банк реструктурирует кредит через АРИЖК, то риски взяты на себя государством и банк получает государственную гарантию поступления ежемесячных платежей в течение определенного времени, в связи с чем риск потери по ссуде у банка на данный период времени минимальный, а потому нет необходимости увеличивать по ссуде объем резервирования.
С просьбой о внесении изменений в 254-П на ипотечные кредиты АРИЖК обратилось в Центральный банк. Там обещали рассмотреть возможность уменьшения объема обязательного резервирования ссуд, реструктурированных по программе АРИЖК.
Но нельзя забывать и о том, что не все должники смогут поправить свое финансовое положение в течение года. По оценке АРИЖК, с которой согласны и банкиры, приблизительно по 20–40% реструктурированных кредитов будет объявлен дефолт, потому что платежеспособность заемщика не восстановится.
Поэтому банкам выгоднее избавиться от проблемного кредита сегодня, пока цены на недвижимость не упали ниже плинтуса. Согласно индексу цен на недвижимость, цены на недвижимость упали до уровня 2007 года. В среднем по стране соотношение кредит/залог составляло 73%. Таким образом, получается, что залоги под кредиты, выданные до 2007 года, выгоднее выбросить на рынок с дисконтом, чем держать на своем балансе. В этом случае банк даже окажется в плюсе. Залог по кредитам, выданным в 2008 году, уже не покрывает задолженность в полном объеме. Однако даже в этом случае банки предпочитают продать кредит в убыток сейчас, так как доходность по ним составляет в среднем около 14%. Получив деньги, кредитная организация сможет разместить их в инструменты, приносящие 25% годовых на сроки, значительно меньшие, чем ипотечные кредиты, и, таким образом, вернуть свои убытки, а также улучшить показатель ликвидности.
С начала 2009 года все больше и больше банков выходят на АРИЖК с предложением выкупа у них проблемных кредитов. Однако, что не удивительно, продавцы и покупатель не сошлись в цене. По опыту западных банкиров, дисконт при приобретении проблемного кредита составляет не менее 50%. Когда мы предложили нашим банкирам дисконт в 15%, пошла волна возражений. Сейчас, правда, они готовы обсуждать дисконт уже в 25%.
Однако при определении окончательной стоимости и схемы расчета Агентство предполагает опираться на степень уверенности в своем заемщике самих банкиров. Так, если банк убежден, что заемщик восстановится, но ему сейчас нужна ликвидность, то Агентство готово приобрести такой кредит практически за полную его стоимость, но в рассрочку. Если банк не уверен в своем заемщике, то кредит должен стоить дешево — 50–60%.
Андрей Шелковый (МБРР) не согласен с такой суммой: «Даже у тех кредитов, которые имеют явные признаки дефолта, есть залоги, которые позволят при их реализации покрыть значительную часть ссуды. В этом случае у банка есть выбор: либо продать с дисконтом и не иметь головной боли, либо в течение нескольких месяцев самостоятельно заниматься этим вопросом, используя альтернативные механизмы».
Таким образом, пока банки не смогли договориться с покупателями. Но, возможно, еще не пришло время, и имеющийся уровень просрочки позволяет банкирам занять выжидательную позицию: может, правительство сможет предложить альтернативные механизмы, а, может, проблема рассосется сама собой. Если же чуда не произойдет и просрочка продолжит расти, то, вероятно, банкиры станут более сговорчивыми.
Программа АРИЖК послужила своеобразным импульсом для принятия банками собственных программ реструктуризации ипотечных кредитов. Иногда они оказывались даже более лояльными по отношению к клиентам, чем официальный вариант.
Так, ВТБ 24 реструктурировал около 12% ипотечного портфеля. И при этом ни разу не обратился в АРИЖК.
При этом можно выделить два варианта оформления реструктуризации: заключение дополнительного соглашения и заключение нового соглашения.
В том случае, если нужно, например, на определенный промежуток времени пересмотреть размер аннуитетных платежей, то достаточно заключить соглашение к уже имеющемуся договору. Такой льготный период обычно предоставляется для привлечения других источников погашения.
Когда речь идет о более кардинальных мерах, например, об изменении сроков кредитования, банк заключает с заемщиком новый договор и предоставляет кредит на действующих в текущий момент условиях для погашения старой задолженности.
При использовании второй схемы банк получает определенные преимущества. Во-первых, просрочка не отразится на портфеле, так как старый погашен, и увеличивать резервирование не нужно. Во-вторых, ставки вновь заключенных кредитов значительно выше тех, которые были установлены два-три года назад.
В целом можно заметить, что сегодня многие банки пересматривают свои программы реструктуризации. Если раньше они просто понимали, что нужно что-то предпринимать, то теперь, начав работу и увидев на практике, какие приходится нести расходы, стали действовать более осторожно.
В случае если заемщик не попадает ни под собственную программу реструктуризации банка, ни под программу реструктуризации АРИЖК, банк должен реализовать залог и покрыть им задолженность по ссуде. Однако на практике этот механизм реализовать достаточно сложно, так как согласно Жилищному кодексу выселение заемщиков из квартиры осуществляется в том числе в жилье маневренного фонда. А так как маневренного фонда в регионах нет, то у банков возникают проблемы с выселением заемщика и продажей квартиры и, соответственно, с покрытием своих убытков. Таким образом, получается замкнутый круг, в который попали все участники сделки.
С одной стороны, нарушается право инвестора проводить взыскание. Это может привести к тому, предупреждает Андрей Языков, что инвестор после кризиса не вернется в ипотеку, и процентные ставки по жилищным кредитам не понизятся, даже когда ситуация в экономике стабилизируется. Механизм АРИЖК помогает выделить социально незащищенный слой населения.
С другой стороны, затянувшийся процесс взыскания ведет к ухудшению положения заемщика. Так как через два года штрафы и пени будут превалировать над «телом» кредита, и после реализации имущества не хватит средств на погашение ссуды.
Однако, как и везде, важно не перестараться. Потому что, если появятся неограниченные возможности выселять заемщиков и реализовывать залоги, банки могут начать применять эту меру в массовом порядке, не давая задолжникам шанс на исправление ситуации.
Андрей Языков приводит такой пример: «Когда на одном металлургическом заводе в Канаде во время ипотечного кризиса упал спрос на продукцию, целый городок оказался не в состоянии обслуживать свои жилищные кредиты. Тогда государство скупило все квартиры себе на баланс, а заемщикам предоставило возможность арендовать это жилье. Естественно, что размер арендной платы существенно меньше размера платежа по кредиту. Таким образом, недвижимость удерживалась на балансе правительства несколько лет. Когда доходы населения восстановились и заемщики снова смогли обслуживать свой кредит, они выкупили квартиры».
Регуляторы и банкиры ждут примерно таких же мер от российского правительства. Некоторые из них даже подсчитали, что 30 млрд рублей, выделенных из федерального бюджета на оказание помощи заемщикам, практически хватит на выкуп квартир, предоставленных в ипотеку.
Анализ практики работы российских банков по программам ипотечного кредитования позволяет выделить ряд существующих проблем, сдерживающих развитие ипотеки.
1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10 – 15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3 – 4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).
2. Отсутствие ресурсной базы. Для того чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня в разгар финансового кризиса это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае – привлечение целевого финансирования от иностранных фондов.
3. Трудности оценки кредитоспособности заемщика. Как известно, оценка платежеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т. п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т. п.). Однако подтвердить величину зарплаты, основного источника доходов, могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа, сотрудники российских коммерческих структур, получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную ее величину.
4. Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях.
5. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям.
Развитие ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой, должно строиться на базе следующих основополагающих принципов. Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт.
Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологию населения России. Одно из ключевых требований – необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами.
Создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков- кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета. Система жилищного ипотечного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны.
Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложения.
Ипотека в России должна быть многовариантной. При этом ни о каком конфликте между различными ипотечными схемами не может быть и речи.
Все они существуют в своем пространстве, в своем временном и денежном измерениях и ориентированы на своего потребителя. Исключительно важным аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Роль региональных и местных органов власти на этапе создания системы ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях.
Для развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть реализацию системы мер в следующих направлениях:
1. Устранить имеющиеся недостатки в законодательстве, прежде всего, в части совершения сделок с закладными как ценными бумагами, обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (прежде всего, жилье), прекращения прав пользования квартирой при нарушении заемщиком условий договора ипотечного кредитования, в том числе заемщиков, проживающих с несовершеннолетними детьми, регистрации (прописки) жильцов по адресу заложенной квартиры и др.
2. Обеспечить развитие и повысить эффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции для этой цели созданных, в том числе во взаимосвязи с государственной регистрацией ипотеки.
3. Снизить расходы на нотариальное удостоверение сделок.
4. Обеспечить развитие оценочного и страхового дела для целей качественного обслуживания ипотечных жилищных кредитов.
5. Снизить стоимость кредитных ресурсов у коммерческих банков, которые необходимы для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов.
6. Развивать вторичный рынок закладных (ипотечных кредитов).
7. Снизить риски процентных ставок при долгосрочном ипотечном жилищном кредитовании.
8. Понижать издержки и риски банков, проистекающие из того, что отсутствуют общепризнанные каноны и стандарты установления основных
параметров ипотечных кредитов, нет стандартов па процедуры последующей продажи закладных (ипотечных кредитов).
9. Исключить дополнительные риски банков ввиду отсутствия кредитной истории у большинства заемщиков ввиду отсутствия прежней практики ипотечного кредитования.
10. Ограничить высокие некоммерческие риски банков из-за отсутствия эффективных механизмов их ограничения и покрытия со стороны государства и органов местного самоуправления.
11. Снизить стоимость кредитов для заемщика и риски в условиях повышенной и нестабильной инфляции, состояния постоянной занятости
населения и выплаты заработной платы.
12. Повысить низкие доходы преобладающей части населения, сделать для него стоимость жилья более приемлемой.
13. Увеличить бюджетные средства для предоставления жилищных субсидий гражданам, имеющим на них право, для снижения кредитной нагрузки при приобретении жилья.
14. Совершенствовать налогообложение, стимулировать вложения средств гражданами в жилье.
Конкретное выражение поддержки со стороны государственных органов применительно к системе ипотечного жилищного кредитования должно найти в следующих формах:
- придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной;
- приоритетное выделение площадок под застройку;
- снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и
других льгот;
- предоставление гражданам льготных условий кредитования.
Вышеперечисленные направления и формы развития ипотечного кредитования будут способствовать, с одной стороны, качественному росту ссудной задолженности банка, диверсификации его кредитного портфеля, а с другой – обеспечению населения жильем как на федеральном, так и на региональном уровне.



Заключение

Ипотека — это залог недвижимого имущества, который обеспечивает исполнение должником обязательства (кредитный договор, договор займа и др.) перед кредитором. При этом само недвижимое имущество остается во владении и пользовании собственника. В силу ипотеки одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Ипотека возникает в силу закона и в силу договора.
Ипотека в силу закона (она же легальная ипотека) возникает при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки. Ипотека в силу закона возникает в пяти основных и распространенный случаях:
- Приобретение жилых домов, квартир, а также, приобретение земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
- Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств; целевого' займа.
- Продажа в кредит.
- Рента.
- Залог имущественных прав.
- Закладная — это именная ценная бумага, которая удостоверяет право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. Кроме того, наличие закладной, выданной в установленном законом порядке, подтверждает права ее законного владельца без представления других доказательств существования этого обязательства.
При составлении договора купли-продажи жилого помещения за счет кредитных средств и договора об ипотеке необходимо руководствоваться не только общими положениями гражданского законодательства, но и учитывать нормы правовых актов в области государственной регистрации недвижимости.
Ипотека жилища, ипотечное кредитование рассматриваются государством в качестве механизмов, способных решить задачу огромной социальной важности в масштабах страны - жилищную проблему. Многие юристы и политики безосновательно считают, что для преодоления разрыва между ценами на жилье и доходами граждан достаточно создать эффективно работающий рынок, в основе которого должно лежать жилищное кредитование. В этом направлении и развивается жилищное ипотечное кредитование в нашей стране.
Для России необходима система ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, адресной поддержки ипотеки жилища на основе различных видов субсидирования, совершенствования залоговых правоотношений.
Решение проблемы обеспечения жильем населения через запуск ипотечных схем возможно только при активной финансовой поддержке государства. И здесь неважно, что субсидировать: первоначальный взнос или процентную ставку. Главное - вернуться к льготной ипотеке, как это было уже в России и которая действует во многих странах.
Доступный кредит подстегивает потребительский спрос. А это, в свою очередь, способно вывести экономику из стагнации, стать средством профилактики кризиса. Да и сегодня финансовые власти за рубежом не без успеха подстегивают экономику, в частности, низкими кредитными ставками.
Именно степень государственного участия составляет сущность отличий жилищных систем в разных странах. Задача государственных органов и органов местного самоуправлениям эффективно использовать бюджетные (разного уровня), внебюджетные средства для решения жилищной проблемы
Кроме того, люди должны быть уверены в экономически стабильности, в том, что они смогут погашать ссуды и что государство является гарантом накопленных средств, а законодательство действительно упорядочивает отношения. Все указанное объясняется тем, что ипотека жилища, жилищное ипотечное кредитование являются достаточно сложными правовыми институтами. Использовать их необходимо с большой осторожностью, с учетом не только законодательных актов, непосредственно относящихся к ним, но и других законов, регулирующих весь комплекс отношений, связанных с ипотекой жилища и жилищным ипотечным кредитованием.


СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Алавердов, А. Р. Управление персоналом в коммерческом банке / А. Р. Алавердов. – М.: Сомитэк, 2000. – 256 с.
Банки и банковские операции: Учебник для вузов / [под ред. проф. Е.Ф. Жукова]. – М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 2001. – 154 с.
Банковское дело: Учебник / [Под ред. О. И. Лаврушина]. – 2 – е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2004. – 672 с.: ил.
Банковское дело: Учебник / [Под ред. Г. Н. Белоглазовой, Л. П. Кроливецкой]. – 5-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 592 с.
Банковское дело: Учебник / [Под ред. д-ра экон. наук, проф. Г. Г. Коробовой]. – М.: Экономистъ, 2003. – 751 с.
Банковское дело: Учебник / [Под ред. проф. В.И. Колесникова]. – М.: Финансы и статистика, 2001. – 231 c.
Банковское право Российской Федерации. Особенная часть. В 2 т.: Учебник/ [Отв. ред. Г. А. Тосунян]. – М.: Юристъ, 2002. – Т. 2. – 783 с.
Бизнес – планирование в коммерческом банке / Н. Н. Куницына, Л. И. Ушвицкий, А. В. Малеева. – М.: Финансы и статистика, 2002. – 304 с.:ил.
Белых Л. П. Устойчивость коммерческих банков / Л. П. Белых. – М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 2002. – 192 с.
Богданова, О. М. Коммерческие банки в России: формирование условий устойчивого развития / О. М. Богданова. – М.: Финстатинформ, 2003. – 425 с.
Бор, М. З. Стратегическое управление банковской деятельностью / М. З. Бор, В. В. Пятенко. – М.: Приор, 2001. – 160 с.
Бюллетень банковской статистики № 1(152) [Электронный ресурс] / Бюллетень банковской статистики № 1(152). – Электрон. журн. М.: 2006. – Режим доступа: http://www.cbr.ru
Бюллетень банковской статистики № 1(21). Региональное приложение [Электронный ресурс] / Бюллетень банковской статистики № 1(21). Региональное приложение. – Электрон. журн. М.: 2006. – Режим доступа: http://www.cbr.ru
Гамза, В. А. Российские источники инвестиционных ресурсов / В. Гамза// Банковское дело. – 2004. – № 5. – с. 16 – 18.
Герасимова, Е. Б. Анализ банковских ресурсов методом коэффициентов / Е. Герасимова // Финансы и кредит. – 2003. – № 1(115). – с. 22 – 34.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): офиц. Текст: [принят Гос. Думой Федер. собр. РФ с изм. и доп. 21 марта 2005 г.]. – Новосибирск: Сиб. унив. изд – во, 2005. – 495 с.
Жарковская, Е. Банковское дело: курс лекций / Е. Жарковская, И. Арендс. – М.: ИКФ Омега – Л, 2002. – 399 с.
Залеская, М. В. Кооперативные банки Польши / М. Залеская // Бизнес и банки. – 2005. – № 46(782). – с. 6 – 10.
Инвестиции: Учеб. Пособие / Л. Л. Игонина [под ред. д-ра экон. Наук, проф. В.А. Слепова]. – М.: Экономистъ, 2004. – 478с.
Инюшин, С. В. Матричная модель оптимизации структуры активов и пассивов коммерческого банка / С. Инюшин // Бухгалтерия и банки. – 2004. – № 8. – с. 33 – 40.
Исаев, А. М. Практика банковского управления и финансового анализа. Пособие для банкиров / А. М. Исаев. – М.: АО «Арго», 2003. – 245 с.
Казимагомедов, А. А. Банковское обслуживание населения: зарубежный опыт / А. А. Казимагомедов. – М.: Финансы и статистика, 1999. – 256 с.: ил.
Киреев, А. В. О состоянии и перспективах развития рынка банковских услуг для населения Рязанской области / А. Киреев, С. Ермакова // Деньги и кредит. – 2005. – № 7. – с. 8 – 11.
Комплексный анализ финансово-экономических результатов деятельности банка и его филиалов / Л. Г. Гиляровская, С. Н. Паневина. – СПб.: Питер, 2003. – 240 с.: ил.
Купчинский, В. А. Система управления ресурсами банка / В. А. Купчинский, А. С. Улинич. – М.: «Экзамен», 2000. – 224 с.
Мелкумов, Я. С. Кредитные ресурсы. Расчеты и анализ / Я. С. Мелкумов. – М.: «Бизнес – школа» Интер Синтез», 2001. – 159 с.
Мозалев, А. А. Управление активами и пассивами в коммерческом банке / А. Мозалев // Финансовый бизнес. – 2004. – № 2. – с. 38 – 44.
О банках и банковской деятельности: Федеральный закон от 2 дек. 1990 г. №395 – 1 (в ред. от 29 дек. 2004 г., с изм. от 03 мая 2006 г.). – Режим доступа: http://www.consultant.ru. – БД Консультант Плюс.
О безналичных расчетах в Российской Федерации: Положение ЦБ РФ от 3 окт. 2002 № 2 – П. – Режим доступа: http://www.consultant.ru. – БД Консультант Плюс.
О валютном регулировании и валютном контроле: Федеральный закон от 10 дек. 2003 г. № 173 – ФЗ (в ред. от 29июня 2004 г.). – Режим доступа: http://www.consultant.ru. – БД Консультант Плюс.
О методике определения собственных средств (капитала) кредитных организаций: Положение ЦБ РФ от 10 фев. 2003 № 215 – П. – Режим доступа: http://www.consultant.ru. – БД Консультант Плюс.
О несостоятельности (банкротстве): Федеральный закон от 26 окт. 2002 г. №127 – ФЗ (в ред. от 29 дек. 2004 г.). – Режим доступа: http://www.consultant.ru. – БД Консультант Плюс.
О порядке осуществления безналичных расчетов физическими лицами в Российской Федерации: Положение ЦБ РФ от 1 апр. 2003 № 222 – П. – Режим доступа: http://www.consultant.ru. – БД Консультант Плюс.
О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери: Положение ЦБ РФ от 9 июля 2003 № 232 – П. – Режим доступа: http://www.consultant.ru. – БД Консультант Плюс.
О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности: Положение ЦБ РФ от 26 апр. 2004 № 254–П. – Режим доступа: http://www.consultant.ru. – БД Консультант Плюс.
О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации: Положение ЦБ РФ от 5 дек. 2002 № 205 – П. – Режим доступа: http://www.consultant.ru. – БД Консультант Плюс.
О правомерности закрытия счета клиенту при наличии решения о приостановлении операций по этому счету: Письмо ЦБ РФ от 22 окт. 2002 № 31 – 1 – 6/2181. – Режим доступа: http://www.consultant.ru. – БД Консультант Плюс.
О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма: Федеральный закон от 7 авг. 2001 г. №115 – ФЗ (в ред. от 28 июля 2004 г.). – Режим доступа: http://www.consultant.ru. – БД Консультант Плюс.
О рынке ценных бумаг: Федеральный закон от 22 апр. 1996 г. №39 – ФЗ (в ред. от 28 июля 2004 г., с изм. вступающ. в силу с 01 июля 2006 г.). – Режим доступа: http://www.consultant.ru. – БД Консультант Плюс.
О страховании вкладов физических лиц в Российской Федерации: Федеральный закон от 23 дек. 2003 г. № 177 – ФЗ (в ред. от 20 авг. 2004 г.). – Режим доступа: http://www.consultant.ru. – БД Консультант Плюс.
О Центральном Банке Российской Федерации (Банке России): Федеральный закон от 10 июля 2002 г. №86 – ФЗ (в ред. от 29 июля 2004 г., с изм. от 03 мая 2006 г.). – Режим доступа: http://www.consultant.ru. – БД Консультант Плюс.
Об обязательных нормативах банков: Инструкция ЦБ РФ от 16 янв. 2004 № 110 – И. – Режим доступа: http://www.consultant.ru. – БД Консультант Плюс.
Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием: Инструкция ЦБ РФ от 31 мар. 2004 № 112 – И. – Режим доступа: http://www.consultant.ru. – БД Консультант Плюс.
Об утверждении формы решения о приостановлении операций по счетам в банке и порядка приостановления операций по счетам в банке: Приказ ГТК РФ от 03 июня 2003 №567. – Режим доступа: http://www.consultant.ru. – БД Консультант Плюс.
Основы банковского дела в Российской Федерации: Учебное пособие / [Под ред. О.Г. Семенюта]. – Р-н-Д: «Феникс», 2002. – 351 с.
Отчетность и финансовые результаты ОАО «Банк Москвы» [Электронный ресурс] / ОАО «Банк Москвы» // http://www.mmbank.ru
Панова, Г. С. Анализ финансового состояния коммерческого банка / Г. С. Панова. – М.: Финансы и статистика, 2004. – 256 с.
Перехожев, В. А. Анализ доходности банковских продуктов: методология и методика / В. Перехожев // Банковские услуги. – 2003. – № 4. – с. 28 – 32.
Положение "О сберегательных и депозитных сертификатах": Письмо ЦБ РФ от 10 фев. 1992 г. №14-3-20. – Режим доступа: http://www.consultant.ru. – БД Консультант Плюс.
Полушкин, В. Ю. Брутто – баланс КБ как основа анализа его финансовой деятельности / В. Полушкин // Бухгалтерия и банки. – 2005. – № 5. – с. 6 – 8.
Попов, С. В. Тюменский банковский меридиан / С. Попов // Аналитический банковский журнал. – 2005. – № 04(119). – с. 52 – 56.
Регионы России. Основные характеристики субъектов Российской Федерации. 2004: Стат. сб./ Росстат. – М., 2004. – 671 с.
Регионы России. Социально – экономические показатели. 2004: Стат. сб./ Росстат. – М., 2004. – 966 с.
Российский статистический ежегодник. 2004: Стат. сб./ Росстат. – М., 2004. – 725 с.
Рудько – Силиванов, В. В. Оценка спроса на заемные ресурсы в отраслях региона / В. Рудько – Силиванов, В. Савалей // Деньги и кредит. – 2004. – № 11. – с. 26 – 29.
Саркисянц, А. Г. Банки и реальный сектор на современном этапе/ А. Саркисянц// Банковское дело. – 2006. – № 2. – с. 6 – 12.
Скуров, К. А. Особенности формирования ресурсной базы российских коммерческих банков в современных экономических условиях / К. Скуров // Банковские услуги. – 2003. – № 9. – с. 8 – 16.
Скуров, К. А. Ресурсная база Российского коммерческого банка: особенности формирования / К. Скуров // Деньги и кредит. – 2003. – № 12. – с. 8 – 12.
Тавасиев, А. М. Банковское дело: базовые операции для клиентов: учеб. Пособие по спец. «Финансы и кредит» / А. М. Тавасиев, В. П. Бычков, В.А. Москвин. – М.; Фин. и стат., 2005. – 304 с.:ил
Управление деятельностью коммерческого банка (банковский менеджмент) / [Под ред. О.И. Лаврушина]. – М.: «Юрист», 2002. – 102 с.
Цапиева, О. К. Статистический анализ формирования и использования банковских ресурсов на уровне региона / О. Цапиева // Вопросы статистики. – 2005. – № 5. – с. 66 – 70.
Различные подходы к определению кредита были рассмотрены в первом разделе диссертации.
В экономической литературе они обозначаются как сервисеры или агенты-исполнители. Как правило, обслуживанием кредита занимается организация, предоставившая кредит. При секьюритизации обязательно назначается резервный сервисер на случай ее неспособности обслуживания кредитов.
Особенности Российской Федерации связаны с ее территориальными масштабами, региональными различиями, многонациональностью населения.
Котляров М.А. Глобализация и национальное регулирование деятельности на финансовом рынке. //Финансы и кредит, №39 (327) – 2008
Olivier Blanchard. Cracks in the System: Repairing the Damaged Global Economy. Finance & Development December 2008. // www.imf.org
Обзор деятельности Банка России по управлению резервными валютными активами. М., 2008. № 4. С. 18.
http://www.interfax.ru/business/txt.asp?id
China’s central bank cuts interest rates // http://www.china.org.cn/business/news
Противоположная точка зрения отмечает, что «китайское правительство может начать экономику деньгами. Но этого будет недостаточно» [См.: Mandel M. China’s coming financial crisis // http://www.businessweek.com/bwdaily/].
Данные портала Федеральной службы государственной статистики на конец августа 2009 года
www.rbc.ru
http://www.ahml.ru/snews.shtml?path=snews090924-1.html
Банковский Вестник № 2 март 2009 / АИЖК – помощь всем? Репилов М.В. стр 34
Банковский Вестник № 2 март 2009 / АИЖК – помощь всем? Репилов М.В. стр 31
http://www.ipoteka.homecredit.ru/anticrisis/Ipoteka-change-currency.asp
http://www.zanimaem.ru/articles/50/197
www.creditmart.org/as345/42
www.vtb24.ru/spb/ipot/usl
www.vtb24.ru/spb/ipot/usl/2
Деловой Петербург 24 сентября 2009 “Кто раздувает ставку сегодня?” Михальцев П.С.,Викторов К.С. стр 7
www.arhml.ru/
www.ipohelp.ru/agencies/21
www.ipoteka4y.ru/article/211 – Интервью c Андреем Шелковым Старший вице-президент МБРР (банк является агентом АРИЖК)
Региональная экономика №3/4 2001 “Как создать ипотеку в России” Шваров М.В.
Указание ЦБР от 23 декабря 2008 г. N 2156-У "Об особенностях оценки кредитного риска по выданным ссудам,ссудной и приравненной к ней задолженности"
www.zanimaem.ru/sdoc231/45
www.arhml.ru/article/12 - Ответы в ходе открытой интернет-конференции проведимой в открытом доступе с 15 августа 2009 года до 15 сентября 2009 года.









1


КРЕДИТОР

2

недвижимое имущество

выбор объекта на рынке недвижимости

оценка

страхование

заключение договора ипотеки

ЗАЁМЩИК

ПРОДАВЕЦ

ГОСУДАРСТВО

Риэлтерские компании

Оценочные компании

Страховые компании

…….

Органы регистрации

1

3

4

заключение кредитного договора

заключение договора купли- продажи

5

6

закладная

Привлекательность недвижимости как предмета залога заключается в:
высокая ценность недвижимости как объекта залога:
постоянство местоположения;
устойчивая цена, которая, как правило, обладает тенденцией к повышению;
незначительная степень износа по сравнению с другими видами имущества;
необходимость регистрации;

Требует создания:
системы оценки недвижимого имущества;
системы страхования;
системы регистрация прав не недвижимое имущество и сделок с ним;
системы обращения взыскания и реализации недвижимости


ДОЛГОСРОЧНЫЙ ХАРАКТЕР

Ипотечный кредит


РЫНОК
ИПОТЕЧННОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Объект недвижимости

ипотека

Ипотечные ценные бумаги

Собственные, привлеченные и заёмные средства (в том числе займы международных организаций)

Система стройсбережений


Рефинансирование ипотечных кредитов, в том числе за счёт выпуска ипотечных ценных бумаг


РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

ФОНДОВЫЙ РЫНОК

ИСТОЧНИКИ ФОРМИРОВАНИЯ РЕСУРСОВ


РЫНОК БАНКОВСКИХ УСЛУГ

Требует создания:
системы кредитных бюро;
системы страхования вкладов;
системы андеррайтинга заёмщика;
специальной подготовки кадров.


СОЗДАНИЕ НОВЫХ ИНСТРУМЕНТОВ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И ИХ ПОСТОЯННОЕ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ

Требует создания:
условий для выпуска и обращения ИЦБ
защиты интересов инвесторов
системы страхования рисков инвесторов и т.п.

РЫНОК СТРАХОВАНИЯ