Оценка недвижимости.
Заказать уникальную курсовую работу- 23 23 страницы
- 21 + 21 источник
- Добавлена 04.05.2014
- Содержание
- Часть работы
- Список литературы
- Вопросы/Ответы
Введение 2
1. Исходные данные для выполнения работы 3
2. Анализ ситуации на рынке 6
3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода 10
3.1. Алгоритм реализации затратного подхода 10
3.2. Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества 11
3.3. Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста 13
3.4. Стоимость здания с учетом накопленного износа 15
3.5. Оценка рыночной стоимости участка земли 15
3.6. Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат 17
4. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода 18
4.1. Алгоритм реализации доходного подхода 18
4.2. Реконструкция отчета о доходах 18
4.3. Оценка недвижимости методом прямой капитализации 20
5.Согласование результатов оценки 21
Заключение 22
Список используемой литературы 23
/ м2.Расчет показателя удельной стоимости 1 м2 земли базируется на основе анализа рыночных сделок купли-продажи земельных участков.Объект оценкиОбъекты – аналоги, проданные за последнее время12345Цена1 830 7809 6000009 0000008 70000011 7000007 800000Площадь126080005000650078008200Цена продажи за 1 м214531200180013381500951Условия рынка+3%+5%+2%+1%+8%Корректировка на условия рынка3690271576Скорректированная цена продажи12361890136515151027Корректировка на местоположение-5%-10%-Скорректированная цена продажи12361796136513641027Корректировка на транспортную доступность15%-10%-5%-Корректировка на условия зонирования---10%-5%Итого скорректированная цена продажи14211787122917501078Удельная стоимость 1 м2= (1421+1787+1229+1750+1078)/5= 1453 руб. за м2Сз= 1453 * 1260 = 1 830 780 руб.3.6. Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затратИспользуя полученные данные расчета остаточной стоимости здания (улучшений) и рыночной стоимости земли, определим рыночную стоимость полного права собственности оцениваемого объекта:РСЗП = ВСД.о.- И Н + Сз= 2 027 383 – 1 142 701 + 1 830 780 = 2 715 462 руб.4. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода4.1. Алгоритм реализации доходного подходаАлгоритм расчета стоимости недвижимости на основе доходов состоит из трех шагов:Составляется отчет о доходах и расходах по объекту, с помощью которого определяется величина чистого операционного дохода от владения недвижимостью;Выбирается метод оценки, и соответственно коэффициент капитализации или норма дисконтирования показателя чистого операционного доходаПроизводится оценка недвижимости на основе полученных данных.4.2. Реконструкция отчета о доходахДля определения чистого операционного дохода по объекту оценки предполагается составление отчета о доходах на основе исходных данных по алгоритму, приведенному ниже.Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в арендуPGI=S1э*m*0,8*Ap*kr,гдеS1э–площадь одного этажа, м2;=70*18=1260m-количество этажей;0,8 – коэффициент, учитывающий отличие площади застройки от площади, сдаваемой в аренду;Ар – ставка аренды, $/ м2/год = 500;kr – принятый в работе курс рубля к доллару США на дату оценки (kr= 35,63 руб./долл.)PGI=1260*1*0,8*500*35,63=17 957 520 руб.,Потери от незанятости и при сборе арендной платыV+L=PGI*kоб*tн/tо+PGI*kL,гдеtо – общее число арендных периодов в течение рассматриваемого периода (1 год);kL – коэффициент, учитывающий потери при сборе арендной платы = 0,07.V+L=17957520*((0,3*2)/1)+17957520*0,07 =12 031 531руб.,Прочие доходыMI=PGI*(kMI-1)=17957520*(1,2-1)=3 591 504 руб., где kMI – коэффициент, учитывающий прочие доходы от владения недвижимостью = 1,2.Действительный валовой доходEGI=PGI-(V+L)+MI=17957520-12031531+3591504=9 517 493руб.Операционные (эксплуатационные) расходы определяются по формуле:OE=FE+VE+RRгдеFE – постоянныерасходы;FE=0,022*2715462+0,03*2027383+10*1260*35,63=569499,65руб.;VE – переменные расходыVE=80*1260*35,63=3 591 504руб.;RR – расходы на замещение короткоживущих элементов здания;RR=0,15*19394121,60= 2909118,24руб.ОЕ = 569499,65+3591504+2909118,24=7070121,89 руб.Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом исчислении определяется по формуле:NOI=EGI-OE=9517493-7070121,89=2 447 371,11 руб.Результаты реконструкции отчета о доходах:ПоказательОбозначение, формула расчетаРезультат расчетаПотенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в арендуPGI=S1э*m*0,8*Ap*kr17 957 520Потери от незанятости и при сборе арендной платыV+L=PGI*kоб*tн/tо+PGI*kL12 031 538,4Прочие доходыMI=PGI*(kMI-1)3 591 504Действительный валовой доходEGI=PGI-(V+L)+MI9 517 493Операционные (эксплуатационные) расходыOE=FE+VE+RR7070121,89Чистый операционный доход NOI=EGI-OE2 447 371,114.3. Оценка недвижимости методом прямой капитализацииРеализация доходного подхода предполагает применение метода прямой капитализации для расчета рыночной стоимости недвижимости, который реализуется формулой:РСДП=NOI/R=2447371,11/0,12=20 394 759, 25 руб.где R – коэффициент капитализации по данному типу недвижимости.5.Согласование результатов оценкиМожно увидеть, что расчетные величины рыночной стоимости отличаются друг от друга, поэтому выполняется процедура согласования результатов оценки с применением весовых коэффициентов по следующей формуле:РСО=РСЗП*0,4+РСДП*0,6=2715462*0,4 + 20394759,25*0,6 = 13 323 040,35 руб.ЗаключениеНа сегодняшний день оценка объектов недвижимости осуществляется с учетом того, что любая недвижимость представляет собой определенный товар. И как оценка любого товара, оценка стоимости недвижимого имущества должна производиться максимально грамотно и взвешенно, чтобы в результате заказчик получил квалифицированный отчет о рыночной стоимости недвижимости на основании оценки недвижимости, и полезные рекомендации по способам её использования.Любая недвижимость, оценка которой потребуется, имеет ряд особенностей, которые обязательно учитываются в процессе оценки. Причем эти особенности настолько разнообразны, что лишь настоящий профессионал в оценочной деятельности сможет представить взвешенный акт оценки любого вида недвижимости, в котором будут учтены все нюансы того или иного объекта.В итоге проведенных исследований рынка продаж, расчетов и заключений, можно сделать вывод: рыночная стоимость прав собственности на Объект оценки с учетом округлений составляет 13 323 040,35(Тринадцатьмиллионов триста двадцать три тысячи сорок рублей 35 копеек) рублей.Список используемой литературыГражданский кодекс РФ. Ч I и IIБолдырев В.С., Федоров Л.Е. «Введение в теорию оценки недвижимости», Конспект учебного курса, Изд-во «Азбука», М. – 2007.Булгаков С.Н., Наназашвили И.Х., Мирошниченко А.С., Дарков А.К., Гольцов И.Н., Дукич Д.Й., Рыбалко И. «Система экспертиз» и оценка объектов недвижимости". М., 2007. - 352 с.Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., переработанное и доп. М. 2008. 560 с.Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. М., 2007. - 344 с.Коростылев С.П. «Основы теории и практики оценки недвижимости», Учебное пособие, Изд-во «Русская Деловая Литература», М. – 1998;Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 2007.Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. – М.: Проспект, 2008.Грабовый П.Г., Петрова С.Н., Романова Г.К. и др. Риски в современном бизнесе. М.: АЛАНСБ, 2011.Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2009.Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. М., Финансы и статистика, 2010.Киселев Б.Г. Оценка недвижимости. – М.: МИСиС, 2010.Косорукова И.В. Оценка недвижимости: учебник. М.: МЭСИ, 2011.Ордуэй Н., Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, ЛТД. 2005.Оценка объектов недвижимости / Под ред. В.В. Григорьева. М.: Инфра-М, 2010. Петров В.И. Оценка земельных участков. Изд. ООО «КноРус»,2009.Ронова Г.Н. Теория и практика оценочной деятельности. Учебно-практическое пособие. М.: МЭСИ, 2010.Рутгайзер В.М. «Оценка рыночной стоимости недвижимости», Изд-во «Дело», М. – 2008.www.consultat.ru – Информационно-аналитическая система «Консультант плюс»www.issledovanie.ru – Исследования, обзоры рынка недвижимостиwww.coinvest.ru – КО-ИНВЕСТ
1. Гражданский кодекс РФ. Ч I и II
2. Болдырев В.С., Федоров Л.Е. «Введение в теорию оценки недвижимости», Конспект учебного курса, Изд-во «Азбука», М. – 2007.
3. Булгаков С.Н., Наназашвили И.Х., Мирошниченко А.С., Дарков А.К., Гольцов И.Н., Дукич Д.Й., Рыбалко И. «Система экспертиз» и оценка объектов недвижимости". М., 2007. - 352 с.
4. Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., переработанное и доп. М. 2008. 560 с.
5. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. М., 2007. - 344 с.
6. Коростылев С.П. «Основы теории и практики оценки недвижимости», Учебное пособие, Изд-во «Русская Деловая Литература», М. – 1998;
7. Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 2007.
8. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. – М.: Проспект, 2008.
9. Грабовый П.Г., Петрова С.Н., Романова Г.К. и др. Риски в современном бизнесе. М.: АЛАНСБ, 2011.
10. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2009.
11. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. М., Финансы и статистика, 2010.
12. Киселев Б.Г. Оценка недвижимости. – М.: МИСиС, 2010.
13. Косорукова И.В. Оценка недвижимости: учебник. М.: МЭСИ, 2011.
14. Ордуэй Н., Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, ЛТД. 2005.
15. Оценка объектов недвижимости / Под ред. В.В. Григорьева. М.: Инфра-М, 2010.
16. Петров В.И. Оценка земельных участков. Изд. ООО «КноРус»,2009.
17. Ронова Г.Н. Теория и практика оценочной деятельности. Учебно-практическое пособие. М.: МЭСИ, 2010.
18. Рутгайзер В.М. «Оценка рыночной стоимости недвижимости», Изд-во «Дело», М. – 2008.
19. www.consultat.ru – Информационно-аналитическая система «Консультант плюс»
20. www.issledovanie.ru – Исследования, обзоры рынка недвижимости
21. www.coinvest.ru – КО-ИНВЕСТ
Вопрос-ответ:
На основе каких данных происходит оценка недвижимости?
Оценка недвижимости происходит на основе данных о рыночной ситуации, характеристиках самого объекта недвижимости, а также методов и алгоритмов, используемых в процессе оценки.
Какие факторы рыночной ситуации учитываются при оценке недвижимости?
При оценке недвижимости учитываются такие факторы, как спрос и предложение на рынке недвижимости, экономическое состояние региона, инфраструктура, доступность транспорта, прогнозируемые изменения в районе и другие рыночные условия, которые могут влиять на стоимость недвижимости.
Как рассчитывается рыночная стоимость недвижимости на основе затратного подхода?
Рыночная стоимость недвижимости на основе затратного подхода рассчитывается с помощью алгоритма, включающего определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества и расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста. Затем стоимость здания с учетом накопленного износа суммируется с ценой земельного участка и другими затратами, чтобы получить общую рыночную стоимость недвижимости.
Как определяется стоимость нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества?
Для определения стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества используется сравнение с аналогичными зданиями, построенными ранее или находящимися на рынке. Учитываются такие факторы, как общая площадь, материалы и качество построения, стоимость строительных материалов и труда. На основе этих данных определяется цена за квадратный метр и умножается на площадь здания для получения стоимости нового строительства.
Как рассчитывается расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста?
Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста осуществляется путем определения экономического срока службы здания и оценки его физической и функциональной изношенности. На основе этих данных рассчитывается коэффициент износа, который умножается на стоимость здания без учета износа, чтобы получить стоимость здания с учетом накопленного износа.
Как можно оценить недвижимость?
Недвижимость можно оценить разными методами, включая затратный подход, сравнительный подход и доходный подход. Один из таких методов - затратный подход, который основывается на расчете рыночной стоимости недвижимости на основе затрат на ее строительство и учете накопленного износа.
Как происходит расчет рыночной стоимости недвижимости по затратному подходу?
Алгоритм реализации затратного подхода включает несколько шагов. Сначала определяется стоимость нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества. Затем рассчитывается накопленный износ здания модифицированным методом экономического возраста. И наконец, стоимость здания с учетом накопленного износа определяется путем вычитания накопленного износа из стоимости нового строительства.
Как определить стоимость нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества?
Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества осуществляется путем сравнения схожих зданий, построенных недавно. На основе стоимости этих зданий определяется средняя стоимость единицы имущества, которая затем умножается на площадь здания, чтобы получить стоимость нового строительства.
Что такое накопленный износ здания и как его рассчитать?
Накопленный износ здания это учет степени старения и износа здания со временем. Рассчет накопленного износа здания происходит с использованием модифицированного метода экономического возраста. Для этого необходимо учитывать физический и функциональный износ здания, а также его экономический возраст.