Оценка стоимости объектов недвижимости.

вложенияКап. вложенияКап. вложенияКап. вложенияКап. вложенияКап. вложенияКап. вложения1101,8%55,0%30,0%20,0%17,5%10,0%12,5%7,5%2105,4%45,0%40,0%30,0%20,0%15,0%15,0%10,0%3109,2% 30,0%30,0%25,0%20,0%17,5%15,0%4113,1%  20,0%20,0%20,0%17,5%17,5%5117,2%   17,5%20,0%15,0%17,5%6121,3%    15,0%12,5%15,0%7125,7%     10,0%10,0%8130,2%      7,5%9134,9%       10139,7%       11144,7%       12149,9%       Рис 4. Распределение затрат на строительствоТаблица 9. Расчет прибыли от предпринимательстваПоказатель    Итого4321Годовая ставка дисконтирования19,0%19,0%19,0%19,0% Квартальная ставка с учетом начислений по сложному проценту4,44%4,44%4,44%4,44% Коэффициент приведения стоимости ко времени завершения строительства1,161,111,071,02 Распределение капиталовложений при строительстве, %20,0%30,0%30,0%20,0%100,0%Распределение капиталовложений при строительстве, $5 754 2408 631 3608 631 3605 754 24028 771 200Инвестиции в землю, $1 788 000   1 788 000Аккумулированная величина, $8 782 2129 622 6819 213 1755 880 73133 498 800Прибыль предпринимателя, $    2 939 600Прибыль предпринимателя в % к смете    0,10Таблица 10. Расчет износаНаименованиеУдельный весПризнаки износаДиапазон физического износа элемента по ВСН 53-86р, %Физический износ элемента, принимаемый в расчетах, %Приве-денный износ113467Фундаменты7,7%Искривление горизонтальных линий цоколя без признаков увеличения осадочных деформаций21-40%20%1,5%Стены, перегородки, каркас22,2%Выветривание швов, ослабление кирпичной кладки стен, трещины в карнизах и перемычках, увлажнение поверхности стен31-40%30%6,7%Перекрытия (покрытия)22,2%Трещины, прогибы, следы протечек и промерзаний31-40%30%6,6%Кровля15,5%Вздутия и повреждения, требующие замены до 10% кровли, ржавление и значительные повреждения настенных желобов21-40%40%6,2%Полы4,4%Массовые выбоины, отставания на площади до 25%41-60%40%1,8%Заполнения проемов6,7%Нарушение герметезации, неплотный притвор, приборы частично поврежедны и утеряны, проемы деформированы21-40%20%1,3%Отделочные работы3,3%Отслоения, вздутия, загрязнения, поврежедения отделки41-60%60%2,0%Внутренние санитарно-технические устройства и электроосвещение17,9%Капельныее течи, поврежедения элементов, поврежедения изоляции сетей21-40%20%3,6%Итого100%   30%Таблица11. Аналоги для расчета стоимости затратным подходом№АдресПлощадь, кв. мЦена, руб.Цена, руб./кв. мЦена, руб./кв. м, с учетом скидки на уторговываниеОписание объекта1Московская область, г. Домодедово, п.Востряково, ул.Красноармейская д.13 000,08 850 0002 950,02 655,0На участке имеется баня 2 этажа (S=70м2), летний домик, хоз. постройка, отдельный утепленный погреб, пруд, сад плодоносящий (яблони, сливы, груши, малина, ежевика, рябина, калина и т.д.).Хороший огород с плодородной землей. 3 теплицы из поликарбоната (4,6,8 метров) Для полива имеется свой водопровод.Все участки огорожены одним забором с тремя воротами. Имеется достаточно места под ИЖС.Коммуникации – электричество, скважина (65 м. питьевая вода); газ по границе участка. Ведутся работы по прокладке центрального водопровода и канализации (оплачено 0%).Подъездная дорога асфальтирована до участка, круглогодичный подъезд.2Каширское ш., 20 км от Мкад, п. Востряково600,02 200 0003 666,73 300,0Развитая инфраструктура. Хорошее транспортное сообщение. В собственности.3Каширское ш., 20 км от Мкад, п. Востряково600,01 800 0003 000,02 700,0Эл-во, газ, водопровод по границе. Старая застройка. Рядом школа.4Каширское ш., 20 км от Мкад, п. Востряково600,02 400 0004 000,03 600,0вода-колодец на участке, свет подключен, газ по границе, удобное транспортное сообщение.Таблица12. Корректировки для затратного подходаКаширское ш., 20 км от Мкад, п. ВостряковоХарактеристика объектовОбъект оценкиОбъекты сравнения№ 1№ 2№ 3№ 4Источник информации     Сделка/предложениесделкапредложениепредложениепредложениепредложениеМестоположениеКаширское ш., 20 км от Мкад, п. ВостряковоМосковская область, г. Домодедово, п.Востряково, ул.Красноармейская д.1Каширское ш., 20 км от Мкад, п. ВостряковоКаширское ш., 20 км от Мкад, п. ВостряковоКаширское ш., 20 км от Мкад, п. ВостряковоОбщая площадь, кв.м1 250,03000600,0600,0600,0НазначениеижсижсижсижсижсНаличине коммуникаций есть есть есть есть есть Цена предложения, руб.?8 850 0002 200 0001 800 0002 400 000Цена предложения, руб., с учетом уторгования?7 965 0001 980 0001 620 0002 160 000Цена, руб./кв.м?2 655,03 300,02 700,03 600,0Корректировки цены (в рублях ) 1 кв.м Характеристика объектовОбъект оценкиОбъекты сравнения№ 1№ 2№ 3№5Местоположение Каширское ш., 20 км от Мкад, п. Востряково Московская область, г. Домодедово, п.Востряково, ул.Красноармейская д.1 Каширское ш., 20 км от Мкад, п. Востряково Каширское ш., 20 км от Мкад, п. Востряково Каширское ш., 20 км от Мкад, п. ВостряковоИзменение в % 0,00,00,00,0Скорректированная цена 2 655,03 300,02 700,03 600,0Общая площадь, кв.м1 250,03 000,0600,0600,0600,0Изменение в % 5,0 0,00,0Скорректированная цена 2 787,83 300,02 700,03 600,0НазначениеижсижсижсижсижсИзменение в %     Скорректированная цена 2 787,83 300,02 700,03 600,0Относит. валовая коррекция  5%0%0%0%Весовые коэффициенты 4132Итоговая удельная стоимость кв.м. общей площади (округленно), руб., без НДС 2 980Таблица13. Расчетстоимости объекта затратным подходомНаименованиеКоттеджАдресКаширское ш., 20 км от Мкад, п. ВостряковоОбщая площадь, кв. м180,00Площадь застройки, кв. м90,00Площадь, относимая к зданию, кв. м600,00Объем, куб. м810,00Группа капитальности1Коммуникациивсе комуникацииГод постройки2011Этажность3Характеристика объектаУчасток 6 соток, ПМЖ, дом пеноблок обложен кирпичем, 3 уровня, 2 этажа + мансарда, под финишную отделку, 1-ый этаж: холл, кухня, котельная, с/у, гостиная; 2-ой этаж: 3спальни, с/у; 3-ий этаж: мансарда свободного назначения. Участок огорожен капитальным кирпичным забором. В доме свет, центральный водопровод и канализация по границе, получены тех.условия на газ.Наименование аналогаКотеджСтоимость аналога (руб./куб. м)1801801 группа поправок0,002 группа поправок, в том числе:0,00на различие в объеме и капитальности0,87на региональное различие10,50на климатическое различие0,00на изменение цен0,00Стоимость строительства объекта (руб./куб. м) на 01.09.201135 520,00Стоимость строительства объекта (руб.) на 01.09.201128 771 200,00Прибыль предпринимателя, руб.2 387 455,00Стоимость строительства объекта с учетом прибыли предпринимателя, руб.31 158 655,00Физический износ, %30%Внешний износ, %0%Функциональный износ, %0%Совокупный износ, %30%Стоимость улучшений с учетом износа, руб.21 811 058,50Стоимость земельного участка, руб./кв.м.2 980,00Стоимость земельного участка, руб.1 788 000,00Стоимость объекта недвижимости в рамках затратного подхода, руб.23 599 058,50Стоимость объекта недвижимости в рамках затратного подхода, руб./кв.м.131 105,882.5. Итоговая стоимостьОпределим итоговую стоимость объекта оценки в таблице 14.Таблица 14. Итоговая стоимость объекта оценки№ п/пНаименование объектаАдрес Общая площадь, кв.м.Стоимость в рамках сравнительного подхода, руб./кв.м.Стоимость в рамках доходного подхода, руб./кв.м.Стоимость в рамках затратного подхода, руб./кв.м.Стоимость, руб./кв.м.Стоимость, руб.1КоттеджКаширское ш., 20 км от Мкад, п. Востряково180,0020 02015 896131 10655 67410 021 313ИТОГО:10 021 313Приемы и методы анализа рынка достаточно разнообразны и зависят от рассматриваемого параметра и конкретных потребностей заказчика. В оценке нет единого мнения о том, как должны увязываться данные анализа рынка с оцениваемой недвижимостью.ЗАКЛЮЧЕНИЕНаиболее распространенным способом оценки земли является метод сравнимых (сравнения) продаж исходя из данных о недавних сделках. Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не затратит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость. При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют эксперту-оценщику сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫБолотских В.В.. К вопросу о расчете внешнего износа промышленных имущественных комплексов/ Имущественные отношения в Российской Федерации № 10, 2004, с.78-86.Д. Фридман, Н. Ордуэй. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», М., «Дело», 1997, 462 с.Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. УтвержденораспоряжениемМинимуществаРоссииот 07.03.2002 № 568-р.Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. УтвержденыраспоряжениемМинимуществаРоссииот 10.04.2003 г. № 1102-р.Менделеева О.Е.Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества/Прложение к журналу «Имущественные отношения в Российской Федерации. М., 2004 г.МАОИК, 128 с.Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. - СПб.: Издательство «МКС», 2003. Оверчук А.П., Н.П.Фомин. Вопросы оценки земли / Приложение к журналу «Имущественные отношения в Российской Федерации. Вып.3, МАОК, М., 2003 г.Оценка недвижимости:учебник/Под ред.А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой.- М.: Финансы и статистика, 2002. – 496 с.Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - СПб.: СПбГТУ, 2007. Трифонова В.А. Особенности оценки рыночной стоимости земельных участков предприятий. Бюллетень «Rway», № 108, март 2004 г., М.Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004.Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. — М.: Дело, 2007.Харитонов В.А. «Методические подходы к экспертизе и оценке объектов промышленной недвижимости», Недвижимость: экономика, управление, № 7-8, 2004 г.Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. – М.: Дело, 2006.Яскевич Е.Е. «Методика оценки влияния внешних износов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости» (НЦПО – 2004 г.)Яскевич Е.Е. «Методика оценки прибыли предпринимателя, времени создания и состава строительных расходов для объектов недвижимости» (Н П Ц П О – 2004 г.).Приложение 1СХЕМА ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВПодходМетодУсловия возможности примененияЗанятостьРыночные данныеПрочие условияДоходныйМетод капитализации земельной рентыЗан/НезанНет/ Можно без нихВозможность получения Зем Ренты ДоходныйМетод остаткаЗан/НезанНет/Можно без нихВозможность застройки объектами, приносящими доход.ДоходныйМетод предполагаемого использованияЗан/НезанНет/Можно без нихВозможность использования способом, приносящими доход.СравнительныйМетод сравнения продажЗан/НезанЦены сделок с ЗУ Ан СравнительныйМетод выделенияЗанЦены сделок с Объектом в целомСоответствие улучшений НЭИСравнительныйМетод распределенияЗанЦены сделок с Объектом в целомНаличие информации о наиболее вероятной доле ЗУ в объекте; Соответствие улучшений НЭИЗатратныйМетод остаткаЗан/НезанНет/Можно без нихВозможность застройки объектами, приносящими доход.ЗатратныйМетод выделенияЗанЦены сделок с Объектом в целом Соответствие улучшений НЭИ