Ипотека в гражданском праве.

В целях развития внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы, а также развития рынка ипотечного кредитования было образовано «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (Постановление Правительства от 26 августа 1996 г. № 1010). Основной целью АИЖК была определена организация вторичного кредитования ипотечного кредитования, а деятельность направлена на рефинансирование банков и региональных фондов, выдающих ипотечные кредиты и займы физическим лицам.
Ипотечных программ достаточно много, однако использование ипотеки для приобретения жилья доступно не всем. Причиной тому не только высокие ставки ипотечных кредитов, которые ведут к удорожанию жилья в несколько раз и становятся серьезной нагрузкой на бюджет средней российской семьи. Также среди причин можно назвать «серые зарплаты», препятствующие получению ипотеки, и бурный рост рынка недвижимости, когда спрогнозировать стоимость жилья и накопить на первоначальный взнос не представляется возможным.
Процедуры ипотеки жилых помещений регулируются ГК РФ, Законом о залоге и Законом об ипотеке. Таким образом, процедуры оформления и реализации ипотечных сделок, где предметами являются жилые и нежилые помещения, практически идентичны. Особенность ипотечного договора, где предметом является жилье, в том, что в большинстве случаев стороной такого договора является физическое лицо, а это означает отдельные риски и их степень, некую психологическую составляющую и социальную значимость такого договора.
В период экономического кризиса государство достаточно плотно занималось проблемами неплатежеспособных заемщиков, предлагая банкам разработать и применять различные схемы, дающие заемщика, попавшим в сложную финансовую ситуацию, избежать фактических отказов от исполнения ипотечного договора и последующего выселения.
Тем не менее, закон в вопросах ипотечного кредитования требует соблюдения правовых норм, вне зависимости от целей ипотеки и статуса заемщика.
В случае с приобретением в ипотеку жилых помещений законом предоставлена возможность получения денежных средств на возведение объекта недвижимости. В этом случае объект, возведенный заемщиком, будет являться залогом по ипотечному договору. В случае, если объект не будет завершен строительством, залогом будет материалы, механизмы и установки, приобретенные для строительства и непосредственно незавершенный строительством объект.















5.Ипотека земельных участков
Ипотека земельных участков имеет свои особенности, которые законодатель включил в главу XI - Особенности ипотеки земельных участков.
По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 данной статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Таким образом, ипотека земельных участков является полноценным правовым инструментом для достижения целей предпринимательской деятельности.
Очень важно, что предметом ипотеки могут быть также земельные участки, находящиеся в муниципальной и государственной собственности. При этом ипотека таких участков возможна, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
Передача земельного участка, принадлежащего муниципалитету или государству, в ипотеку возможна по решению органа местного самоуправления, если земельный участок принадлежит муниципалитету. Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые указаны в пункте 1 настоящей статьи, принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Кроме того, в соответствии с земельным законодательством, с нормами ГК РФ и с нормами Закона об ипотеке продажа земельных участков в некоторых случаях осуществляется путем проведения публичных торгов.
Законодатель также установил, что не все земельные участки могут являться предметом ипотеки. В частности, не могут быть переданы в ипотеку земельные участки, принадлежащие муниципалитету или государству, не предназначенные для жилищного строительства или создания и развития соответствующей инфраструктуры. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Передача в залог земельного участка с расположенными на нем зданиями и сооружениями, регулируется законодателем отдельно – нормами статьи 64 Закона об ипотеке.
Если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI Закона об ипотеке.
При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом. Залогодатель при ипотеке земельного участка сохраняет право без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, если право залога на них не распространяется. на которые в соответствии с пунктом 1 данной статьи право залога не распространяется.
При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются условиями, предусмотренными частью третьей пункта 1 данной статьи.
В отношении земель сельскохозяйственного назначения законодатель установил возможность ипотеки земельного участка только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.
Залогодатель имеет право без согласия залогодержателя возвести на земельном участке, являющемся предметом ипотечного договора, здания и сооружения, согласовывая их с залогодержателем лишь в случае, если такое строительство повлечет за собой ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка. При этом в случае наличия закладной строительство возможно, если такое право удостоверено закладной.
Земля является очень значимым объектом гражданских прав, поскольку посредством ее обеспечивается большое количество потребностей общества, поэтому бесконтрольное распоряжение землей может нанести серьезный ущерб обществу и государству. Однако в связи с тем, что земля отнесена к объектам недвижимости и в соответствии с законодательством Российской Федерации может являться собственностью физических и юридических лиц, использование ее для целей ипотеки также возможно. Те ограничения, которые закрепляются законом, являются необходимыми и отвечающими целям разумного контроля за сделками с данным объектом.






















Заключение
Как показала практика, ипотека является универсальным инструментом как для достижения предпринимательских целей, так и для разрешения острых социальных проблем. Кроме того, ипотека является необходимой для развития общества и экономики. Как отдельный вид предпринимательской деятельности ипотека также имеет свои преимущества в виде высокой доходности и практически не падающего спроса (если не брать в расчет экономические кризисы, которые имеют собственные прогнозируемые циклы). Однако нельзя не учитывать и риски, которыми сопровождаются ипотечные сделки. Как показал экономический кризис, при резком падении спроса на недвижимость структура, предоставляющая денежные средства под залог недвижимости, может оказаться в безвыходной ситуации, когда заемщик не сможет рассчитываться за заем, а весь имеющийся залог, вне зависимости от его свойств, характеристик и стоимости, окажется неликвидным. При этом в периоды экономической стабильности такие структуры не имеют особых проблем ни с обслуживанием выданных ими кредитов, ни с обращением взыскания на предмет ипотеки.
Ипотечные сделки при условии их грамотного регулирования и государственной поддержки остро необходимы обществу, но в настоящий момент ипотека в большей степени является проблемой и препятствием, нежели стимулом и средством развития, в частности, ввиду своей дороговизны и ничем не подтвержденной высокой стоимости недвижимости, которая сохраняет тенденцию к росту и в настоящее время.
Спрогнозировать перспективы развития ипотечного кредитования, учитывая общую экономическую нестабильность, довольно сложно. А если в настоящее время рассматривать ипотеку как средство обеспечения граждан доступным жильем, то при увеличении негативных явлений в экономике, это эффективное средство решения социальных проблем может легко превратиться в свой антипод, создав новый вид острых социальных проблем, связанных с гражданами, которые лишились жилья без возможности обретения нового.
Поэтому вывод, который напрашивается по результату изучения вопросов, связанных с ипотечным кредитованием – в настоящее время, а также в ближайшие годы, необходимо более четкое и внимательное регулирование государством ипотечных сделок, особенно тех, где стороной являются физические лица.

























Список нормативных актов:
Гражданский кодекс РФ.
Земельный кодекс РФ.
Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 г. № 2872-I «О залоге».
Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Информационное письмо ВАС РФ от 28.01.2005 № 90.
Список литературы:
Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. № 6.
Гришаев С.П. Закон об ипотеке. КонсультантПлюс, сентябрь 2010г.
Исрафилов И. Особенности залога жилых домов и квартир // "Хозяйство и право", № 11, 1996
Орлова М. Понятие и признаки предмета ипотеки. «Бюллетень нотариальной практики», № 1, 2002.
Тепликина Я.В. «Покупаем жилую недвижимость», ГАРАНТ, 2011г.
Шабалин Ю.В. Особенности ипотечного кредитования в Российской Федерации. "Правовые вопросы строительства", 2006, № 2.

Орлова М. Понятие и признаки предмета ипотеки. «Бюллетень нотариальной практики», № 1, 2002

Гришаев С.П. Закон об ипотеке. КонсультантПлюс, сентябрь 2010г.

Тепликина Я.В. «Покупаем жилую недвижимость», ГАРАНТ, 2010г.
Гришаев С.П. Закон об ипотеке. КонсультантПлюс, сентябрь 2010г.
Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. № 6.


Информационное письмо ВАС РФ от 28.01.2005 № 90.
Шабалин Ю.В. Особенности ипотечного кредитования в Российской Федерации. "Правовые вопросы строительства", 2006, № 2.









3