Договор продажи недвижимости: особенности заключения и исполнения

Исследовав письменные материалы дела, выслушав объяснения сторон, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.В силу статей 309-310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев,В соответствии со ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.В соответствии с пунктом 2 статьи 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.Суд установил, что 05 июля 2012 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого истец обязался передать, а ответчик принять и оплатить квартиру №__ по адресу: Кемерово, ул. Заречная, д.__. Спорная квартира оценена сторонами в размере 4 516 670,4 рублей (эквивалент 176 ООО долларов США), которые истец (продавец) должен был получить от ответчика (покупателя) в день подписания договора. Передача квартиры должна была быть осуществлена по передаточному акту после государственной регистрации договора. Договор, а также государственная регистрация перехода права собственности были зарегистрированы в УФРС по Кемерово 13 июля 2012 года.В соответствии со ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.В силу пункта 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.В соответствии со ст. 60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.В соответствии со ст. 79 ГПК РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.При постановлении решения суд исходит из того, что обстоятельства, на которые ссылается истец, подтверждаются добытыми по делу доказательствами. В свою очередь, обстоятельства, на которые ссылается ответчик, не подтверждаются добытыми по делу доказательствами, а именно: заключенный договор предусматривал обязанность ответчика уплатить стоимость квартиры в день подписания договора (05 июля 2012 года). Ответчик обязательство по оплате не исполнил, что подтверждается отсутствием у него расписки в получении денежных средств, выданной истцом в рамках оспариваемого договора. Никакие свидетельские показания не являются надлежащим доказательством уплаты ответчиком истцу денежных средств по заключенному договору купли-продажи, с учетом того, что никто из свидетелей не присутствовал при передаче денежных средств.Относительно договора займа и расписки свидетеля О. в предоставлении ему акта приема-передачи спорной квартиры и расписки в получении денежных средств истцом И. суд исходит из того, что согласно результатам экспертного заключения, выводы которого последовательны и логичны, вышеназванные документы были составлены не в июле 2012 года, а значительно позже — в 2014 году, в связи с чем, суд признает данные доказательства (неопровергающие и не доказывающие по существу факт оплаты по договору купли-продажи спорной квартиры), ненадлежащими. В соответствии со ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.Таким образом, Гражданский кодекс РФ обуславливает возможность расторжения договора, в частности, в том случае, если данная возможность предусмотрена законом.В силу пунктов 2-3 статьи 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.В соответствии с п. 4 данной статьи, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.В ходе производства по делу представителем ответчика было указано на то обстоятельство, что действующее законодательство не предусматривает возможности расторжения договора купли-продажи с возвращением полученного сторонами по договору.Данный вывод не может быть положен в основу решения по следующим основаниям:В качестве довода представитель ответчика сослался, в частности, на Определение СК по гражданским делам Верховного суда РФ от 03 июня 2008 года № 5-В08-8, Определение СК по гражданским делам Верховного суда РФ от 21 октября 2008 года № 82-В08-11, Определение ВАС РФ от 09.11.2012 года за № 12462/07.В соответствии с п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.В силу пункта 4 статьи 486 ГК РФ, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять иВ основу вышеназванные актов Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ, а также определение ВАС РФ положены нормы пункта 3 статьи 486 ГК РФ, а именно: в соответствии с данными судебными актами рассмотрены правоотношения когда покупатель не оплачивает принятый товар, однако, в данном случае должны применяться положения пункта 4 статьи 486, ГК РФ, так как ответчик не принял товар и не оплатил товар.В соответствии со ст. 20 ГК РФ, местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.В силу статьи 2 Закона РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», под местом жительства понимаются жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.В силу статьи 3 данного закона, граждане Российской Федерации обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.Таким образом, расторжение договора не влечет необходимости возврата полученного по договору купли-продажи, так как исполнения договора в части оплаты спорной квартиры и ее передачи ответчику не было.Факт не передачи спорной квартиры истцом ответчику подтверждается тем, что стороны не подписывали акт приема-передачи, ответчик не заявлял истцу претензий относительно уклонения последнего от приема-передачи квартиры, а также тем фактом, что ответчик в спорной квартире на момент подачи иска не был зарегистрирован и не проживает в спорной квартире. Данное обстоятельство (факт не вселения ответчика в спорное жилое помещение) подтверждается также показаниями свидетелей со стороны истца, которые последовательны, логичны и у суда нет оснований им не доверять, при этом суд исходит из того, что со стороны истца допрошены незаинтересованные лица, не имеющие отношения как к истцу, так и к ответчику и не состоящие со сторонами судебного процесса в личных отношениях, а именно, указанными лицами являются председатель ТСЖ Ф. и сотрудник охранного предприятия, оказывающего охранные услуги ТСЖ, организованному в доме, в котором расположена спорная квартира, В.В соответствии со ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.В силу статьи 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.В соответствии со ст. 95 ГПК РФ, эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам, специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами, специалистами.В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.Материалами дела подтверждается, что истец понес расходы по оплате госпошлины в размере 20 000,0 рублей, а также расходы по оплате работы по составлению экспертного заключения в размере 100 000,0 рублей.В связи с тем, что иск подлежит удовлетворению, данные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.На основании изложенного, в соответствии со ст. 194 — 198 ГПК РФ судР Е Ш И Л:Исковое заявление И. к О. о расторжении договора купли-продажи квартиры №__ по адресу: Кемерово, ул. Заречная, д.__, заключенного 05 июля 2012 года между И. и О.; признании за И. права собственности в отношении спорной квартиры; взыскании расходов по оплате госпошлины и расходов по оплате услуг по составлению экспертного заключения — удовлетворить.Расторгнуть договор купли-продажи квартиры №__ по адресу: Кемерово, ул. Заречная, д.__, заключенный 05 июля 2012 года между И. и О. и зарегистрированного УФРС по Кемерово 13.07.2012 года (номер записи о регистрации договора ___; номер записи о регистрации права собственности ___).Признать за И. право собственности в отношении квартиры №__ по адресу: Кемерово, ул. Заречная, д.__.Взыскать с О. в пользу И. расходы по оплате госпошлины в размере 20 000,0 (двадцать тысяч) рублей – и расходы по оплате услуг по составлению экспертного заключения в размере 100 000,00 (сто тысяч) рублейРешение суда может быть обжаловано в кассационном порядке в Кемеровском обласном суде г. Кемерово в течение 10 (десяти) дней.Федеральный судья С.Н. Михайлов ГК РФ довольно подробно регламентирует вопросы ответственности сторон по договору купли-продажи. В частности, ответственность продавца по договору купли-продажи выше, чем у покупателя, что обусловлено высоким правовым статусом покупателя (потребителя). Условия в договоре купли-продажи, предусматривающие сокращение ответственности продавца по договору купли продажи, ничтожны, если они противоречат нормам права, указанным в ГК РФ и иных нормативно-правовых актах[3].Ст. 557 ГК РФ. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475.В соответствии со ст.475 ГК[1] РФ необходимо различать существенные нарушения требований предусмотренных условиями договора, и в зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права. Но в любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимости, а устанавливается разумный срок для выполнения недостатков по качеству. Договором могут быть предусмотрены любые сроки[3].Любой договор, предметом которого является недвижимости (и не только оно), порождает взаимные обязательства сторон, например, необходимость заплатить за жилое помещение по договору купли-продажи, внести арендную плату по договору аренды, выполнить ремонт по договору строительного подряда и так далее. Все обязательства необходимо выполнять надлежащим образом, поскольку их нарушение повлечет за собой определенную ответственность.[2]Меры ответственности направлены либо на обеспечение исполнения обязательств, либо на компенсацию имущественных потерь, которые несет потерпевшая сторона. Поэтому по ее иску суд и применяет данные меры.Лицо, которое не исполнило или ненадлежащим образом исполнило свои обязательства, несет ответственность только при наличии вины (умысла или неосторожности), если законом или договором не предусмотрены иные основания.[3] Отсутствие вины должна доказывать сторона-нарушитель. Но лицо не признают виновным, если им были приняты все меры для надлежащего исполнения своих обязательств. Если обязательства нарушены лицом при осуществлении предпринимательской деятельности, то оно несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным из-за непреодолимой силы. Таковой признают форс-мажорные, то есть чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства. Но в договоре стороны имеют право предусмотреть, что только вина является условием ответственности предпринимателя. Если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств произошло вследствие вины обеих сторон, то суд уменьшает размер ответственности должника. [3]Также он может быть уменьшен, если кредитор умышленно или по неосторожности способствовал увеличению убытков, а также не принял мер к их уменьшению. Заключенное заранее соглашение об освобождении от ответственности за умышленное нарушение обязательств является ничтожным.Как правило, при гражданско-правовых сделках сторонам важно не понести убытков. В связи с этим ст.393 [1]ГК РФ предусмотрена обязанность должника их возместить — при неисполнении или ненадлежащем исполнении своих обязательств. В этой ситуации важно определить, что такое убытки. В соответствии со ст. 15 ГК РФ под убытками (реальными) понимают расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления указанного права, а также утрату или повреждение имущества.[4] Помимо этого убытками считают упущенную выгоду — неполученные доходы, которые сторона получила бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы ее право не было нарушено. При определении упущенной выгоды учитывают предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления[3].При подсчете убытков немаловажную роль играет определение их цены. По общему правилу принимают во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено. Если же требование о возмещении убытков не было удовлетворено добровольно, то стоимость убытков определяют на день предъявления иска.[3]Если в договоре предусмотрено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств стороны уплачивают неустойку, то убытки возмещают в части, не покрытой ею. Но могут быть оговорены и другие варианты: когда взыскивают только неустойку, но не убытки; когда убытки взыскивают в полном объеме сверх неустойки; когда по выбору кредитора взыскивают либо неустойку, либо убытки.Необходимо помнить, что по общему правилу уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательства не освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено договором или законом. В законах могут содержаться положения, в соответствии с которыми право требовать возмещения убытков отсутствует.[3]Ответственность за неисполнение денежного обязательства наступает при наличии полного состава правонарушения: во-первых, неправомерного неисполнения денежного обязательства (уклонения от возврата, просрочки в уплате и так далее.), во-вторых, использования должником чужих денежных средств вследствие их неправомерного удержания. Просрочку уплаты должником денежных сумм за переданные ему товары (квартиру, дом, иную недвижимость), выполненные работы или оказанные услуги также следует считать пользованием чужими средствами. [4]Мерой ответственности является уплата процентов на данную сумму. Их размер определяется существующей в месте жительства кредитора (или в месте нахождения юридического лица) учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, если иное не установлено договором или законом. В ГК РФ[3] предусмотрено освобождение заемщика от ответственности за неисполнение денежного обязательства в случае просрочки со стороны кредитора. То есть если кредитор отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, до совершения которых заемщик не мог исполнить своего обязательства, просрочка произошла по его вине. В этом случае должник не обязан платить проценты, кроме того, он получает право на возмещение вызванных просрочкой кредитора убытков, если только тот не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые ни он сам, ни те лица, на которых возложено принятие исполнения, не отвечают.Помимо всего вышесказанного, если должник не исполнил своих обязательств, кредитор вправе в разумный срок поручить их выполнение третьим лицам за разумную цену или выполнить их своими силами и потребовать от должника возместить понесенные расходы и другие убытки. Но такие расходы должны быть необходимыми. Если они к таковым не относятся, то и возмещению не подлежат.ГК РФ[3] устанавливает, что в случае передачи жилого помещения не соответствующего условиям договора о его качестве, покупатель вправе требовать: соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения расходов на устранение недостатков (ст.475 ГК РФ). [4]При наличии существенных недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или выявляются неоднократно, покупатель вправе отказаться от исполнения договораи потребовать возврата уплаченных денег (п.1 ст.475 ГК РФ).[2] Если покупатель не выполняет свою обязанность по оплате, продавец вправе требовать её и уплаты процентов за неправомерное удержание чужих денежных средств (п.3 ст.486 и ст.395 ГК РФ)[2] либо расторжения договора, возвращения недвижимости и возмещения покупателем причиненных убытков. Пленум ВАС РФ по этому поводу высказал, что «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданноенедвижимости не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества»[6].Верховный Суд РФ четко закрепил приоритет ГК РФ перед Законом о защите прав потребителей.последствия продажи недвижимости ненадлежащего качества при приобретении ее гражданином-потребителем должны определяться по правилам ст. 557 ГК РФ. В соответствии с ней потребитель вправе по своему выбору при обнаружении в квартире, жилом доме, ином жилом помещении или другой приобретенной недвижимости не оговоренных продавцом недостатков потребовать соразмерного уменьшения покупной цены или безвозмездного устранения продавцом недостатков, или возмещения своих расходов на устранение недостатков.[6]Отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы потребитель может только в том случае, если нарушение требований к качеству является существенным. Существенным нарушением в соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ признается обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков.ЗаключениеВ заключении можно делать следующие выводы:А) По договору купли-продажи недвижимости (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимости, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК)[1].Б) Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборото способности (ст. 129 ГК). Так, в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов оборото способностью обладают лишь некоторые виды земельный участок. [22 с.114]В) Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимости, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, в том числе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. По правилам о договоре продажи недвижимости должны отчуждаться и вновь построенные (созданные) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты после надлежащей государственной регистрации права собственности на них, ибо только в силу этого они могут приобрести статус недвижимости как объекта права собственности[3].Г) Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимости могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимости [22 с.115]Д) Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК)[3]. Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия. [22 с.118]Е) Исполнение договора купли-продажи недвижимости заключается в передаче продавцом покупателю проданной недвижимой вещи, а покупателем продавцу - предусмотренной договором денежной суммы. Кроме того, на покупателе лежит обязанность принять передаваемую ему недвижимую вещь. [22 с.118]Ж) Законодатель устанавливает особую процедуру вручения недвижимости. Продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимой вещи после того, как она была вручена покупателю, и при условии, что обе стороны подписали соответствующий акт о передаче. Таким образом, подписание акта о передаче и является вручением, то есть подтверждает факт перехода имущества в обладание покупателю. С этого момента покупатель становится титульным владельцем недвижимости, даже еще не являясь собственником (поскольку собственником он становится с момента государственной регистрации перехода права собственности). [22 с.118]З) При исполнении договора продажи недвижимости сторонами до того момента, пока будет зарегистрирован переход права собственности к покупателю, правовые отношения между третьими лицами и сторонами по договору не изменяются. [22 с.118]. Продавец продолжает оставаться собственником недвижимости до момента государственной регистрации перехода прав к покупателю. Это означает, что он несет все риски, а также бремя содержания недвижимости. Ему же принадлежат все доходы, приносимые недвижимым имуществом."Сегодня, - утверждает О. Козырь в комментариях в журнале "Закон" (№ 4, 1999, стр. 18) - можно говорить, что правовой режим недвижимости в целом сложился, приняты и действуют специальные федеральные законы, но основу этого режима составляют нормы Гражданского кодекса РФ[3].Также необходимо обеспечить правовую возможность гражданского оборота единых объектов недвижимости и защитить права покупателей при приобретении недвижимости в случае, когда строение расположено на государственной или муниципальной земле, путем:- законодательного требования к продавцу перед актом продажи реализовать свое право на получение в собственность участка под зданием, строением, предприятием;- отмены неоправданных ограничений на гражданский оборот земельный участок. Следует отказаться от "дозволительного порядка" оборота земельный участок (например, п. З ст. 129 ГК РФ)[3] и иных объектов недвижимости, определив, что оборот разрешён во всех случаях, кроме прямо установленных федеральным законом. Это необходимо для того, чтобы собственники недвижимости могли реализовать свои права на имущество, в том числе на распоряжение им, получение действительной цены имущества, которая может быть выявлена только при возможности его свободной купли-продажи.[6]Также нужно усовершенствовать гражданское законодательство о недвижимости. Сделать единым гражданское законодательство о недвижимости, отразив особенности недвижимости, отличающие его от движимого имущества[4].Список используемой литературыНормативно-правовые актыКонституция РФ от 12.12.1993 // Российская газета. №237. 1993. 25 декабря. (Електронный ресурс) http://base.garant.ru/Жилищный Кодекс РФ. ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета. 12 января 2015 г. № 1. (Електронный ресурс) http://www.rg.ru/ГК РФ от 30 ноября 1994 года №51-ФЗ. – М.: // Инфра-М, 2008(Електронный ресурс) http://knowledge.allbest.ruСт.13 Федерального Закона// «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ». (Електронный ресурс) http://www.zakonrf.info/Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Обосновах федеральной жилищной политики» (Ведомости Съезда народных депутатовРФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 3. Ст.99; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 147; 1997. № 17. Ст. 1913).  Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Обосновах федеральной жилищной политики» (Ведомости Съезда народных депутатовРФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 3. Ст.99; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 147; 1997. № 17. Ст. 1913).(Електронный ресурс) http://base.consultant.ru/Научная литератураЕм В.С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства // Законодательство. 2015. № 10.Скворцов О.Ю. Заключение договора с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). – М., 2012.Слыщенков В.А. Купля-продажа недвижимости: Соотношение обязательственного и вещного элементов (Сравнительно-правовой анализ) // Ежегодник сравнительного правоведения. 2004. М., 2015.Скворцов О.Ю. Заключение договора с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). – М., 2012. С. 231.Ем В.С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства // Законодательство. 2015. № 10. С. 4. (Електронный ресурс) http://www.lawlibrary.ru/Слыщенков В.А. Купля-продажа недвижимости: Соотношение обязательственного и вещного элементов (Сравнительно-правовой анализ) // Ежегодник сравнительного правоведения. 2004. М., 2015. С. 66.Алексеев В.А. Заключение договора с недвижимостью. — М., 2015.Алексеев В.А.Недвижимости: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. — М.: ВолтерсКлувер, 2013Амелина А.Н. Стадии государственной регистрации прав на недвижимости и Заключение договора с ним//Экспертиза, 2013, № 12Арабидзе Д.Г. анализ проблем и перспектив государственной реги-страции прав на недвижимости и Заключение договора с ним. — М.: Олма-пресс, 2012 — с.Баранов А.С. Практика судебных споров в сфере Заключение договора с недвижи-мостью. — М.: Юридическая, 2008Бахрах Д.Н. Административное право России. Учебник для вузов. — М.: ПРИОР, 2015Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика: Сб. статей / СостоестьА. Киндеева, М.Г. Пискунова. М., 2015.Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право, 2015, № 3Ильченко А.Л. Государственная регистрация прав и Заключение договора с недвижимостью как средство государственного регулирования предпринимательской деятельности: Автореф. дис. канд. юрид. наук. -М., 2015.Илюшина М.Н. Аренда недвижимости и государственная регистрация // Закон, 2012, № 2.Карлин А.Б. Принципы регистрационной системы прав на недвижимость в условиях экономической интеграции // Вестник Министерства юстиции РФ, 2015, № 1.Кирсанов А.И. Новая система государственной регистрации прав на недвижимости и Заключение договора с ним в РФ. — М., 2015Опарина М.В. Современная система государственной регистрации в России. — М.: ПРИОР, 2013 Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимости и Заключение договора с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции. — М., 2012Плотникова И.Н. Институт государственной регистрации прав на недвижимости и Заключение договора с ним в системе защиты прав собственности граждан и юридических лиц // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. — М., 2015Скворцов О.Ю. Заключение договора с недвижимостью в коммерческом обороте. М.,// 2012Семенов А.Н. Недвижимости: государственная регистрация и проблем правового регулирования. М.: //Олма-пресс, 2012Скворцов О.Ю. Заключение договора с недвижимостью в коммерческом обороте. — М.,// 2012Смирнова А.Н. Особенности регистрационных действий в зарубежных государствах. — М.:// ПРИОР, 2012Смирнова А.Н. Административное право РФ. Учебник для ВУЗов. — М.:// Юридическая, 2012Суханов Е.А. Ограниченные вещные права: Ученые-юристы МГУ о современном праве / Под ред. М.К. Треушникова. — М.//, 2015Тужилова-Орданская Е.М. Государственная регистрация как способ охраны прав на недвижимость// Закон, 2012, № 2Яковлев П.А. Законодательство, регулирующее порядок государственной регистрации/Новый правовед, 2008, № 11Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., //2012Специальная литератураПокровский И.А. «Основные проблемы гражданского права». //М., 2008.Мейер Д.И. Русское гражданское право: Ч.2.// М., // 2013.Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права.// Т. 2. СПб., 1912.А.П.Сергеев, «Гражданское право», М.//2003.Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // ГК России: Проблемы. Теория. Практика: //Сб. памяти С.А. Хохлова /. М, 2008.Вестник ВАС РФ.// 2008 (Електронный ресурс) http://bestreferat.ru.Федеральный Закон «О введении в действие части первой ГК РФ». Гражданское право. Учебник/ О.А. Чаусская – М, 2013 (Електронный ресурс) Учебник для вузов. - 3-е издание, исправление - СПб.: // АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.Алексеев В.А. Недвижимости:// государственная регистрация и проблемы правового регулирования. – М.:// ВолтерсКлувер, 2013. – 512 с.Апак Т.Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимости и Заключение договора с ним // Юрист. – 2009. – С. 17 – С. 28 – 35. (Електронный ресурс) http://bestreferat.ruБалабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России // Домашний адвокат. – 2009. – №2. – С. 30 – 34. (Електронный ресурс) http://bestreferat.ruБегичев А. Обеспечение правомерности и законности Заключение договора с недвижимостью // Ваше право. – 2009. – №4. – С. 11 – 19. (Електронный ресурс) http://bestreferat.ruВасилевская Л.Ю. Право собственности на жилые помещения в гражданском праве: истоки и нормативное регулирование // Гражданин и право. – 2009. – №1. – С. 15 – 25. (Електронный ресурс) http://bestreferat.ruВолчецкая Г.А. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимости и Заключение договора с ним (Теоретико-правовой аспект). – СПБ, 2013. – 405 с. (Електронный ресурс) http://bestreferat.ruГришаев С.П. Правовой режим недвижимости // Правовой консультант. – 2008. – №11. – С. 30 – 36. (Електронный ресурс) http://bestreferat.ruДроздецкая Я.С. Концепции недвижимости в российском гражданском праве // Консультант юриста. – 2009. – №4. – С. 15 – 35. (Електронный ресурс) http://bestreferat.ruЕгорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2009. – № 2. – С. 61 – 67.http://bestreferat.ruЖариков Ю.Г, Масевич М.Г. Жилые помещения: правовое регулирование. – М.: БЕК, 2013. – 216 с.Иванова В.Д. Заключение договора с недвижимостью: исторический аспект // Закон. – 2009. – №4. – С. 7 – 22. (Електронный ресурс) http://bestreferat.ruКанучукоева А.В. Недвижимость как объект права собственности. – М.: Статус, 2008. – 304 с. (Електронный ресурс) http://bestreferat.ruКиселева Т.В. О проблематике современной концепции особенности «недвижимость» // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2013. – №9. – С. 13 – 21. (Електронный ресурс) http://bestreferat.ruКомментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая / Под редактированием профессора Т. Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина. – М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2013. – 790с. (Електронный ресурс) http://bestreferat.ruКрылов С.А. Регистрация прав на недвижимости: понятие и проблемы // Российская юстиция. – 2008. – №2. – С. 5 – 16. (Електронный ресурс) http://bestreferat.ruКузьмина И.Д. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. – 2008. – №9. – С. 3 – 7. (Електронный ресурс) http://bestreferat.ruСадиков О.Н. Гражданское право. Обязательственное право. – М.: Юристъ, 2009. – 677 с.Седугин П.И. Жилищное право. – М.., Проспект., 2008. – 410с. (Електронный ресурс) http://bestreferat.ruСуханов Е.А. Гражданское право. Обязательственное право. Т.3. – М.: ВолтерсКлувер, 2008. – 788 с.Тихонов С.Г. Охрана прав граждан при свершении Заключение договора с жильем // Ваше право. – 2009. – №2. – С. 16. (Електронный ресурс) http://bestreferat.ruТолстой Ю.К. Жилищное право. – М.: Проспект, 2008. – 497 с. (Електронный ресурс) http://bestreferat.ruЗакон РФ от 24 декабря 1992 г. «Обосновах федеральной жилищной политики» (Ведомости Съезда народных депутатовРФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 3. Ст.99; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 147; 1997. № 17. Ст. 1913).  Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Обосновах федеральной жилищной политики» (Ведомости Съезда народных депутатовРФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 3. Ст.99; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 147; 1997. № 17. Ст. 1913).(Електронный ресурс) http://base.consultant.ru/Гражданское право. Учебник / Подред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. – Часть 2. – М.: Проспект, 1998. (Електронный ресурс) http://bookre.org/Гражданское право: Учебник: В 2-хт. / От вред.проф. Е.А. Суханов Т. 1. М., 1998. (Електронный ресурс) http://bookre.org/Витрянский В. В. Договоркупли-продажи и его отдельные виды. — М.: Статут, 1999Брагинский М. И., Витрянский В. В.Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М.: Статут,2000.Интернет источникиКонституция РФ http://www.constitution.ru/ГК РФ http://www.gk-rf.ru/ПриложениеДоговор № 1323-12 купли-продажи квартиры между физическими лицамиСовершено в г. Краснодар 12 января 2015 года в двух экземплярах: по одному для каждой из сторон договора, причем все экземпляры имеют равную правовую силу.Мы, нижеподписавшиеся Дмитриев Николай Алексадрович проживающий по адресу: г.Краснодар ул. Димитрова 9 кв. xx, паспор серия 45 00 № 68ХХ65, выдан 20 января 2000 гХХХХ именуемый в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и Конев Михаил Юрьевич проживающий по адресу г. Краснодар ул. Длинная дом 29 кв. хх, паспор серия 45 12 № 24ХХ15, выдан 25 февраля 2012 гХХХ, именуемый далее "Покупатель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:1. Предмет договора1.1. Предметом настоящего договора является купля-продажа квартиры, принадлежащей Продавцу на праве собственности.1.2. Данные о квартире: - расположена в девятиэтажном панельном доме постройки 1985-1986 гг.,серия П-3/16; - этаж пятый; - подъезд имеет пассажирский лифт; - адрес: 125080 г. Москва ул. Серова, дом3 кв. хх; - общая площадь - 75 кв.м; - количество и площадь комнат - три комнаты: 18, 14 и 14 кв.м; - кухня - 10,1 кв.м; холл и коридор - 13,5 кв.м; ванная и санузел раздельные; - имеется балкон и лоджия.В квартире есть телефон (возможна перерегистрация на нового жильца), капитальный ремонт квартиры не требуется, состояние систем жизнеобеспечения нормальное.1.3. Указанную квартиру Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а последний обязуется принять ее и оплатить в порядке и срок, установленные сторонами договора.1.4. Квартира передается Продавцом после того, как органом государственной регистрации будет зарегистрирован переход права собственности на квартиру к Покупателю и последний передаст Продавцу согласованную сторонами сумму стоимости квартиры. После этого сторонами договора подписывается акт передачи квартиры.1.5. На момент заключения договора квартира принадлежит Продавцу на праве собственности, не заложена или арестована, не является предметом исков третьих лиц. Указанное гарантируется Продавцом. Несоблюдение (нарушение) изложенного является основанием недействительности настоящего договора.1.6. На момент передачи Покупателю квартиры Продавец обязуется погасить все задолженности, если таковые имеются, по квартире: коммунальные платежи, электроэнергия, газ, телефон и др.1.7. Продавцом гарантируется, что лиц, сохраняющих за собой право пользования вышеназванной квартирой после перехода ее в собственность Покупателя, не имеется.1.8. Продавцом предъявлен документ о согласии местного органа опеки и попечительства на продажу квартиры, являющейся предметом настоящего договора. 2. Цена по договору и порядок расчетов2.1. Квартира, поименованная в пункте 1 договора, его сторонами оценена в сумму 12300000 (двенадцать миллионов триста тысяч) рублей.2.2. Расчет между сторонами будет осуществлен в следующем порядке: Сумма платежа (указанная в пункте 2.1. договора) передается Продавцу в присутствии работника регистрирующего органа по завершении регистрации права собственности Покупателя на квартиру и записи об этом в регистрационный реестр.2.3. Продавец, получивший от Покупателя причитающуюся по договору сумму в полном объеме стоимости проданной им квартиры, обязуется выдать об этом Покупателю расписку, подтверждающую данный факт.2.4. Расходы по оформлению настоящего договора, как договорились его стороны , несет - Покупатель, а расходы по регистрации - Продавец. 3. Другие положения3.1. С момента перехода права собственности на упомянутую выше квартиру к Покупателю последний принимает на себя бремя уплаты налога на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры, долевой общей собственности - жилого дома и придомовой территории.3.2. Продавец вправе оставить в квартире некоторые предметы быта и обстановки, которыми Покупатель может распорядиться по своему усмотрению.3.3. Покупатель претензий к техническому и санитарному состоянию приобретаемой квартиры не имеет.3.4. Стороны договора ознакомлены с положениями ст.ст. 209, 288 и 292 Гражданского кодекса Российской Федерации с.7 Жилищного кодекса и ст. 11 Закона о приватизации жилищного фонда. 4. Ответственность сторон по договору4.1. Сторона договора, моральные и/или имущественные интересы которой нарушены в результате ненадлежащего исполнения обязательств по договору другой стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных ей этой стороной убытков, под которыми понимаются расходы, которые сторона, чье право нарушено, произвела или произведет для восстановления своих прав и интересов, а также компенсации морального вреда.4.2. Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору доказывается стороной, нарушившей обязательства. 5. Порядок разрешения споров5.1. Споры, которые могут возникнуть в связи с настоящим договором, его стороны будут стремиться разрешать дружеским путем в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, уточнением условий договора, составлением дополнений и изменений.При этом каждая из сторон вправе претендовать на наличие у нее в письменном виде результатов разрешения возникших вопросов.5.2. При недостижении взаимоприемлемого решения стороны вправе передать спорный вопрос на разрешение в судебном порядке в соответствии с действующими в Российской Федерации положениями о порядке разрешения споров между физическими лицами.6. Правовая защита интересов сторонПо всем вопросам, не нашедшим решения в условиях настоящего договора, но прямо или косвенно вытекающим из отношений сторон по нему, затрагивающих моральные и имущественные интересы сторон договора, имея в виду необходимость защиты их охраняемых законом прав и интересов, стороны настоящего договора будут руководствоваться нормами и положениями действующего законодательства Российской Федерации.7. Возможность и порядок расторжения договора7.1. Стороны согласились, что настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон его при наличии к тому оснований, которые стороны сочтут достаточными для расторжения договора.7.2. Настоящий договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон судом в случаях существенного нарушения договора другой стороной, когда такое нарушение влечет для первой стороны ущерб, при котором она в значительной мере лишается того, на что рассчитывала при заключении договора, а также существенного изменения обстоятельств, т.е. настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, то договор между ними вообще не был бы заключен или был бы заключен на условиях, значительно отличающихся от условий настоящего договора.8. Настоящий договор (переход к Покупателю права собственности на квартиру) подлежит обязательной государственной регистрации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.9. Срок действия договора9.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до момента окончания исполнения сторонами договора своих обязательств по нему.9.2. Прекращение действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны его от ответственности за нарушения, если таковые имели место при заключении настоящего договора.10. Регистрационному органу должно быть передано два экземпляра настоящего договора.11. Подписи сторон договора:(подпись)  (Дмитриев Н.А.)                                      (подпись)   (Конев М.Ю.)ПродавецПокупатель"12" января 2015 года                                           "12"января 2015 года