Понятие и виды договоров найма жилого помещения

В некоторых субъектах Российской Федерации (г. Москва) установлено, что при невозможности улучшения жилищных условий гражданина путем предоставления жилой площади по договору социального найма он имеет право сам выбрать вариант улучшения жилищных условий путем получения жилья по договору коммерческого найма или приобретения его в собственность. В связи с этим формируются основные списки граждан, которым жилье предоставляется по договорам коммерческого найма. Граждане, которым предоставлены жилые помещения по договору коммерческого найма, имеют право на выкуп занимаемого ими жилого помещения в порядке и на условиях, установленных договором»).
Необходимо отметить, что коммерческий наем жилых помещений отличается от социального найма целым рядом моментов. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. В данном случае будущему нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, стояние в очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и т.д. Коммерческое жилье не подлежит приватизации.
Договор коммерческого найма жилого помещения может заключаться во всех жилищных фондах, в том числе в частном, государственном и муниципальном.
Коммерческий наем широко применяется в индивидуальном жилищном фонде: сторонами договора в этих случаях являются гражданин - собственник жилого помещения (наймодатель) и гражданин, выступающий в качестве нанимателя. Гражданин - собственник жилого помещения вправе вселять в дом других граждан, а также сдавать его внаем на условиях, определенных соглашением сторон. Граждане - собственники жилых помещений при сдаче жилых помещений в коммерческий наем утрачивают право на льготы по содержанию, обслуживанию и ремонту жилых помещений. Другой стороной договора коммерческого найма (нанимателем), как и договора социального найма, выступает гражданин.
Следует отметить, что Гражданский кодекс РФ определяет круг лиц, имеющих право пользования жилым помещением. Вместе с нанимателем по договору коммерческого найма право пользования жилым помещением имеют постоянно проживающие с ним лица (ст. 677 ГК РФ), в числе которых кроме членов семьи нанимателя могут быть и лица, не входящие в состав семьи нанимателя; при этом в договоре коммерческого найма должны быть указаны все граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем в жилом помещении. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равное с ним право по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами, определяются законом. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия постоянно проживающих с ним граждан, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (п. 3 ст. 677 ГК РФ). В случае если в договоре не указаны некоторые граждане, их вселение в жилое помещение производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним в жилом помещении. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст. ст. 677, 679 ГК РФ).
Пример. Практика ВС РФ.
При рассмотрении дел, вытекающих из жилищных правоотношений, судам необходимо учитывать, что Конституция Российской Федерации предоставила каждому, кто законно находится на территории Российской Федерации, право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, а также гарантировала право на жилище (ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 40).
Исходя из этих положений Конституции, следует иметь в виду, что отсутствие прописки либо регистрации, заменившей институт прописки, само по себе не может служить основанием для ограничения прав и свобод человека, включая и право на жилище. При рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), являются лишь одним из доказательств того, состоялось ли между нанимателем (собственником) жилого помещения, членами его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое ими жилое помещение и на каких условиях.
Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут известить наймодателя о заключении с нанимателем договора о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае все такие граждане являются сонанимателями. Поэтому в случае исполнения одним из сонанимателей полностью солидарной обязанности все остальные сонаниматели по закону освобождаются от исполнения обязанности кредитору (наймодателю), а сонаниматель, исполнивший такую обязанность (например, оплативший счет за жилье и коммунальные услуги), имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого (см. ст. 325 ГК РФ).
В качестве наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения могут выступать также организации.
Необходимо отметить, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Так, частная фирма, получившая по договору аренды от собственника жилое помещение, не может использовать его под свой офис, а вправе лишь сдать это помещение для проживания своему сотруднику или другому гражданину по договору, т.е. фирма должна использовать жилое помещение только по прямому назначению, а именно предоставить его для проживания граждан. Жилые помещения по договору коммерческого найма предоставляются обычно гражданам, не состоящим на учете по улучшению жилищных условий. Однако жилые помещения по договору коммерческого найма могут быть предоставлены и гражданам, которые состоят на таком учете, в случае, например, их отказа от получения жилья социального назначения.
Пример. Практика ВС РФ.
Стороной в спорах, вытекающих из условий договора найма жилого помещения, в силу ст. 671 ГК РФ является собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель), в том числе и жилищно-эксплуатационные организации и службы. При этом следует иметь в виду, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.
Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
3.2. Объект и форма договора коммерческого найма жилого помещения.
Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (ст. 673 ГК РФ).
Соответственно, неизолированное жилое помещение не может быть объектом договора найма. Законодательство о коммерческом найме предусматривает в качестве основного требования то, что жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ).
В многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением наниматель по договору коммерческого найма имеет право пользоваться частью общего имущества, причитающейся собственнику сдаваемого внаем жилого помещения (ст. 290, п. 2 ст. 673 ГК РФ).
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Такой договор не требует нотариального удостоверения. В то же время несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет ее недействительности, поскольку согласно закону такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Однако несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).
В отличие от договора социального найма, который является бессрочным, договор коммерческого найма жилого помещения заключается на определенный срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).
Среди договоров найма жилого помещения выделяется договор найма, заключенный на срок до одного года (краткосрочный наем) (п. 2 ст. 683 ГК РФ). К такому договору не применяются правила, регламентирующие взаимоотношения нанимателя и постоянно проживающих вместе с ним граждан (п. 2 ст. 677 ГК РФ), вселение временных жильцов и поднанимателей, порядок замены нанимателя в договоре найма, право нанимателя на заключение договора на новый срок и другие нормы ГК РФ, если договором найма стороны не предусмотрели иное.
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Следует отметить, что при согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК РФ).
До принятия действующего ГК РФ на практике встречались случаи, когда во время существования жилищного правоотношения происходил переход права собственности на жилое помещение от одного лица к другому (замена наймодателя), в связи с чем договор найма жилого помещения расторгался либо изменялись условия договора. Это нередко влекло за собой нарушение жилищных прав нанимателей и членов их семей.
Действующий ГК РФ содержит важную гарантию сохранения стабильности договора найма жилого помещения в таких случаях. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).
Рассматривая дела о выселении по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 95 и ч. 2 ст. 110 Жилищного кодекса РСФСР, судам при решении вопроса о том, является ли причина увольнения ответчика по собственному желанию уважительной, следует иметь в виду, что перечень таких причин предусмотрен Разъяснением Госкомтруда СССР и Секретариата ВЦСПС от 9 июля 1980 г., утвержденным Постановлением Госкомтруда СССР и Секретариата ВЦСПС от 9 июля 1980 г. № 198/12-21. В зависимости от конкретных обстоятельств дела уважительными могут быть признаны также и другие причины (например, увольнение вследствие того, что ответчику, окончившему учебное заведение, не была предоставлена работа по полученной специальности).
Судам также следует иметь в виду, что в силу ст. 688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения предусмотрены ст. 687 ГК РФ.
Следует отметить, что жилищная проблема являлась и является одной из самых острых проблем государства и общества. Регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства. Председатель Комитета Государственной Думы по законодательству Павел Крашенинников, один из авторов Жилищного кодекса РФ, вступившего в силу с 1 марта 2005 г., на вопрос: «Почему в Кодексе нет термина «договор коммерческого найма»?», - ответил: «Заключение договоров коммерческого найма регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ, и переписывать его мы посчитали ненужным. Договоры коммерческого найма как существовали, так и существуют. Для заключения договоров коммерческого найма достаточно лишь достижения между сторонами договоренности по всем существенным условиям договора».
Заключение
На протяжении всего советского периода договору найма жилого помещения не придавалось правоустанавливающего значения. Как отмечается в литературе, договор найма жилого помещения практически никогда не заключался. В настоящее время подобный подход препятствует полноценной реализации прав как нанимателей, так и наймодателей. С учетом этого проектом предусматривается, что единственным основанием вселения в жилое помещение и пользования им является договор социального найма, который заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения.
Резюмируя вышеизложенное, можно сделать следующие выводы, раскрывающие содержание права собственности на жилое помещение. Собственник жилого помещения в соответствии с действующим законодательством, осуществляя правомочия по владению, обязан заботиться о сохранности своего имущества, выполняя при этом общеполезную социальную функцию; используя это помещение, должен стремиться к сохранению (стабильности) однажды возникших жилищных правоотношений и соблюдать паритет прав с другими субъектами этих правоотношений; вправе распорядиться им свободно или с согласия уполномоченных органов, если это затрагивает права и интересы социально незащищенных граждан либо он сам относится к таковым.
Можно дать следующее определение договора найма жилого помещения в соответствии с требованиями норм главы 35 ГК РФ, именуемого для ясности договором коммерческого найма: «По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, именуемое «наймодатель», предоставляет в пользование другой стороне - гражданину, именуемому «наниматель», приемлемое свободное изолированное жилое помещение, не относящееся к государственному или муниципальному фонду социального использования, на срок не свыше пяти лет, за свободную плату, для проживания лично и с другими постоянно проживающими с ним гражданами».
Список литературы
Нормативно-правовые акты:
Конституция Российской Федерации // Российская газета. 1993. 25 дек.; 2008. 31 дек.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2005. № 30 (ч. 2). Ст. 3120.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 № 146-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 49. Ст. 4552; 2004. № 49. Ст. 4855.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) от 18.12.2006 // СЗ РФ. 2006. № 52 (ч. I). Ст. 5496.
Жилищный Кодекс РФ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.
Постановление Правительства РФ от 30 июля 2004 г. № 392 «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг» // СЗ РФ. 2004. № 32. Ст. 3339.
Постановление Правительства РФ от 29 августа 2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг» // СЗ РФ. 2005. № 36. Ст. 3706.
Постановление Правительства РФ от 30 августа 2004 г. № 444 «О предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг» // СЗ РФ. 2004. № 36. Ст. 3671.
Постановление Госстроя РФ от 27.09.2004г. «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда».
Учебники, монографии, комментарии законов, статьи:
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. М., 2002.
Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева и Ю. К. Толстого. М.: ТЕИС, 2004, 2005. Т. 2.
Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2003.
Кудашкин А.В. Жилищное право. Учебник. 2005 г.
Марткович М.Б. Жилищное право. М., 2008.
Роик В.Д. Проблемы бедности в бюджетном процессе //Аналитический вестник Совета Федерации. 2004. № 20(213).
Российский статистический ежегодник. М., 2003.
Седугин П. И. Жилищное право. Учебник для вузов. 2008 г.
Тихомиров М.Ю. Договоры жилищного найма: практическое пособие. 2007 г.
Тихомиров М.Ю. Жилищное право России (Товарищество собственников жилья по новому Жилищному кодексу Российской Федерации) 2005 г. - пособие
Толстой Ю.К. Жилищное законодательство. СПб., 2008.
Улетова Г.Д. Договор социального найма в условиях перехода к рынку. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Ростов н/Д, 1999.
Фаршатов И.А. Право на жилище в условиях перехода к рыночной экономике // Журнал российского права. 2000. № 7.
Филиппова Е.С. Жилищное право. Учебник. 2009 г.
Шешко Г.Ф. Регулирование жилищных отношений в современных условиях. Проблемные вопросы // Жилищное право. 2004. № 1.
Марткович М.Б. Жилищное право. М., 1998. С. 54.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
Марткович М.Б. Жилищное право. М., 2008. С. 59.
Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2003. С. 121.
Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева и Ю. К. Толстого. М.: ТЕИС, 2004, 2005. Т. 2. С. 143.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
Седугин П. И. Жилищное право: Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. и доп.. М.. 2001. С. 99.
Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2003. С. 127.
Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева и Ю. К. Толстого. М.: ТЕИС, 2004, 2005. Т. 2. С. 149.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
Седугин П. И. Жилищное право: Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. и доп.. М.. 2009. С. 103.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. М., 2002. С. 201.
Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2003. С. 129.
Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева и Ю. К. Толстого. М.: ТЕИС, 2004, 2005. Т. 2. С. 140.
Седугин П. И. Жилищное право: Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. и доп.. М.. 2001. С. 98.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. М., 2002. С. 207.
Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева и Ю. К. Толстого. М.: ТЕИС, 2004, 2005. Т. 2. С. 154.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. М., 2002. С. 209.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. М., 2002. С. 211.
Ст. 14 Закона г. Москвы от 15 января 2003 г. № 22 «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы
Седугин П. И. Жилищное право. Учебник для вузов. 2008 г. С. 104.
П. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 31 октября 1995 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия».
Седугин П. И. Жилищное право. Учебник для вузов. 2008 г. С. 109.
П. 9 Постановления Пленума ВС СССР от 26 декабря 1984 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» в ред. Постановления Пленума ВС СССР от 29 августа 1989 г. № 5, Постановлений Пленума ВС РФ от 21 декабря 1993 г. № 11 и от 25 октября 1996 г. № 10.
П. 27 Постановления Пленума ВС СССР от 26 декабря 1984 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» в ред. Постановления Пленума ВС СССР от 29 августа 1989 г. № 5, Постановлений Пленума ВС РФ от 21 декабря 1993 г. № 11 и от 25 октября 1996 г. № 10.












2