оценка недвижимости или бизнеса

Такая ситуация может быть связанна с переходом в структуру нового предприятия, переводом активов и их реструктуризацией.Показатели платежеспособности и ликвидности констатируют полное обеспечение ЗАО «Сбербанк Киб» собственными средствами, а соответственно и способность отвечать по собственным краткосрочным и долгосрочным обязательствам.Перейдем к расчетам показателей финансовой устойчивости. Общий показатель платежеспособности отражает отношение общих собственных средств организации к источникам их обеспечения. Так же данный показатель можно назвать коэффициентом автономии, так как отражает зависимость деятельности предприятия от заемных средств и вливаний извне.Показатель соотношения собственных и заемных средств рассчитывается путем отношения всех заемных средств к собственным средствам.Показатель обеспечения собственными средствами отражает какое количество оборотных средств находятся в собственности предприятия, а какое соответственно является заемным.Коэффициент маневренности определяется отношением заемных оборотных средств к собственным средствам предприятия. Произведенные вычисления представлены в таблице 7.Таблица 7Расчет показателей финансовой устойчивости ЗАО «Сбербанк Киб»КоэффициентКак рассчитывается2011 год2012 год2013 год1. Коэффициент автономии.0,70,740,822. Коэффициент соотношения заемных и собственных средств.0,440,350,223. Коэффициент обеспеченности собственными средствами0,270,480,654. Коэффициент маневренности.0,140,080,09Проведя анализ финансовой устойчивости, можно сделать вывод, что, благодаря, финансовым вливаниям, активному инвестированию отечественных финансовых институтов, компаний-флагманов, а так же зарубежных корпораций ЗАО «Сбербанк Киб» обладает абсолютной финансовой устойчивостью. 3. Оценка стоимости предприятия ЗАО «Сбербанк Киб»3.1 Затратный подходПрогноз реализации составляется на 5 лет для оптимистического и пессимистического вариантов. Результаты расчетов заносим в таблицу 8:Таблица 8 Прогноз реализации услуг Оптимистический вариантПессимистический вариантТемпы роста объемов производства:   – прогнозный период 15,00%0% – постпрогнозный период1,00%0%Коэффициент оптимизма0,6 Таблица 9Денежные потокиПервоначальная стоимость оборудования1 660 000р.Количество проданных куб.м. в полный календарный год16 600р.Ставка налога на прибыль0,2Долгосрочный кредит86 600 000р.Процент по долгосрочному кредиту13%Стоимость обыкновенных акций50 000 000 р.Дивиденды по обыкновенным акциям (за прошлый год)8 660 000 р.Стоимость привилегированных акций10 000 000 р.Дивиденды по привилегированным акциям (за прошлый год)1 660 000 р.Таблица 10Состав себестоимости продаж   ПоказательГодИнфляцияЦена продаж за 1куб.м.5 000 р.0,13Цена материалов в расчете на 1куб.м. ГП600р.0,14Оплата прямого труда1 200 000 р.0,13Общепроизводственные расходы (без амортизации)11 000 000р.0,14Расходы на рекламу и сбыт4 000 000р.0,14Амортизация6900 000 р. Общехозяйственный расходы (без амортизации)5 000 000 р.0,14Оборачиваемость запасов20  Оборачиваемость заработной платы10  Оборачиваемость дебиторской задолженности16  Мгновенная оборачиваемость (оборачиваемость денег)16  Оборачиваемость кредиторской задолженности26  Страховой запас0  Таблица 11Показатели реализацииПоказателиГоды0 1 2 3 4 5 Количество реализуемых изделий16 600 16 600 16 600 16 600 16 600 16 600 Цена за единицу5 000р.5 650р.6 385р.7 214р.8 152р.9 212р.Выручка от реализации83 000 000р.93 790 000р.105 982 700р.119 760 451р.135 329 310р.152 922 120р.Таблица 12Прогноз реализацииПоказателиГоды0 1 2 3 4 5 Расходы на сырье и материалы9 960 000р.13 057 560р.17 118 461р.22 442 303р.29 421 859р.38 572 057р.Оплата прямого труда (включая ЕСН)1 200 000р.1 559 400р.2 026 440р.2 633 359р.3 422 050р.4 446 954р.Общепроизводственные расходы (без учета амортизации)11 000 000р.12 540 000р.14 295 600р.16 296 984р.18 578 562р.21 179 560р.Общехозяйственные расходы (без учета амортизации)5 000 000р.5 700 000р.6 498 000р.7 407 720р.8 444 801р.9 627 073р.Расходы на рекламу и сбыт4 000 000р.4 560 000р.5 198 400р.5 926 176р.6 755 841р.7 701 658р.Амортизация7 900 000р.7 900 000р.7 900 000р.7 900 000р.7 900 000р.7 900 000р.Процент за кредит0р.11 258 000р.11 258 000р.11 258 000р.11 258 000р.11 258 000р.Итого расходов39 060 000р.56 574 960р.64 294 901р.73 864 542р.85 781 112р.100 685 303р.Расчет стоимости бизнесадля оптимистического и пессимистического вариантов.PV прогнозного периода находится по формуле:PVi– текущая стоимость денежного потока i-го года (см. табл.8).PV постпрогнозного периода находится по формуле:ЧДП5 – чистый денежный поток 5-го года (см. табл.8);k – темп роста объема производства в постпрогнозный период (см. табл.1);СВСК – средневзвешенная стоимость капитала(см. табл.7).Денежный поток постпрогнозного периода необходимо привести к нулевому периодуСтоимость бизнеса находится как сумма PV прогнозного и постпрогнозного периодов.Результаты расчетов заносим в таблицу13:Таблица 13 Расчет стоимости бизнесаPV прогнозного периода308 190 593р.PV постпрогнозного периода737 341 083р.Стоимость бизнеса1 045 531 677Итоговая стоимость 100% пакета акций методом дисконтирования будущих денежных потоков = (удельный вес стоимости по оптимистическому прогнозу * стоимость предприятия по оптимистическому прогнозу) + (удельный вес стоимости по пессимистическому прогнозу * стоимость предприятия по пессимистическому прогнозу).3.2 Определение стоимости бизнеса доходных подходомВ доходном подходе два метода: метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) и метод капитализации прибыли. В связи с изменениями в 2011 г. форм бухгалтерской отчётности код строки, в последующих таблицах, имеет 2 значения: код строки отчётов до 2011 г. (без скобок), после 2011 г. (в скобках). Воспользуемся данными из формы №2 по ОКУД «Отчет о финансовых результатах» за последние 3 года и из приложения к бухгалтерскому балансу (Пояснение к форме №1) строка 3 таблицы 14Таблица 14Расчет капитализации доходов компании на основе показателей OIBDA, Чистая прибыль и Амортизация.Наименование показателяКод строки2011201220131. Прибыль (убыток) от продаж050 (2200)8071280978810022.Чистая прибыль (нераспределенная прибыль) (непокрытый убыток)190 (2400)1010210090101083.Амортизация740 (5640)4053874114.OIBDA* (1+3)8111781365814135.ЧП + Амортизация (2+3)1050710477105196.Ставка капитализации**10%10%10%7.Капитализация по OIBDA (4:6)81117081136508141308. Капитализация по ЧП + Амортизация (5:6)1059701047701051903.3. Определение стоимости бизнеса затратным (имущественным) подходомЕсли предприятие не находится в стадии банкротства, то используется метод чистых активов. Рассчитайте стоимость чистых активов (ЧА) в динамике за 3 последних года.Расчеты делаются по данным из бухгалтерского баланса компании (ф.№1).Анализируя состав, структуру и динамику основного капитала, можно выяснить величину средств, вложенных с долговременными целями в недвижимость, облигации, акции, запасы полезных ископаемых, нематериальные активы. Рассмотрим состав и динамику основного капитала (таблица 15.Таблица 15Состав и динамика чистых активовСредства предприятия2011 год2012 год2013 годОтклонение2011/2012Отклонение2012/2013сумма,т.р.доля, %сумма,т.р.доля, %сумма, т.р.доля, %т.р.доля, %т.р.доля,%Нематериальные активы430,01920,01820,01493,7101,2Основные средства247403,0092,10265665,0092,50273932,0093,508267,001,0082611,03Долгосрочные финансовые вложения8956,003,008956,003,008954,001,102,000,102,000,00Отложенные налоговые активы9294,004,9013003,004,009188,001,373815,000,4338150,70Итого:278541,00100295973,0010028389910012074,005,00120881,73Из таблицы 8 видно, что сумма основного капитала в 2013 году увеличилась на 12088,00 тыс. руб. или на 1,73%. Возросла сумма основных средств на 8267 тыс. руб. за счет увеличения вложений в здание комбината, машины и оборудование, а их доля в общей сумме основного капитала незначительно сократилась (на 0,73 %) (рисунок 2.1.).Рис. 1. Структура основного капитала Сумма нематериальных активов (это патенты, лицензии, товарные знаки, иные аналогичные с перечисленными права и активы) осталась неизменной, и их удельный вес в общей сумме основного капитала практически не изменился, так как величина нематериальных активов имеет весьма малое по абсолютной величине значение. Это может свидетельствовать о низком уровне деловой активности предприятия. Также снижается удельный вес долгосрочных финансовых вложений на 0,1 %, но в абсолютном выражении их величина возросла на 2 тыс. руб., что свидетельствует о низком, но, все, же росте инвестиционной деятельности предприятия. Таким образом, в целом стоимость основного капитала возросла; решающую роль в его увеличении сыграл прирост стоимости основных средств.3.3 Определение стоимости бизнеса сравнительным (рыночным) подходомЕсли акции компании котируются на фондовой бирже, то рассчитайте капитализацию акций компании в динамике за 3 последних года.Таблица 16Капитализация акций компанииКапитализация акций компании на дату:01.01.201101.01.201201.01.2013Курс обыкновенных акций*203217232Количество обыкновенных акций113411341134Капитализация обыкновенных акций (1*2)230202246078263088Курс привилегированных акций*405405405Количество привилегированных акций112112112Капитализация привилегированных акций(4*5)453604536045360Капитализация акций (3+6)275562291438308448Капитализация акций +20% премия за контроль (7*120%)**33074,434972,56370137,6Капитализация акций +40% премия за контроль (7*140%)**385786,8408013,2431827,2Сравнить курс акций компании с индексом РТС.При сравнении курса акций с индексом РТС сделайте вывод о их зависимости.Курс акций ЗАО «Сбербанк Киб» зависит от курса РТС, так как акции размещены на площадке ММВБ. РТС снижается на 24% (799,18), как следствие падают котировки и ЗАО «СбарбанкКиб».4. Сравнение стоимости компании, полученной разными методамиРис. 2. Методы оценки стоимости предприятияПостроим график изменения стоимости компании за последние 3 годаТаблица 17 Стоимость компании, полученная различными методамиСтоимость компании на дату:01.01.201101.01.201201.01.2013Капитализация по OIBDA8111708113650814130Капитализация по (ЧП + Амортизация)105970104770105190Чистые активы (ЧА)247403,00265665,00273932,00Капитализация акций275562291438308448Капитализация акций +20% премия за контроль 33074,434972,56370137,6Капитализация акций +40% премия за контроль 385786,8408013,2431827,2Определим средневзвешенную стоимость компании в динамике и на данный момент.Результаты использованных в кейсе подходов к оценке стоимости отличаются друг от друга. Для определения окончательной величины стоимости компании определите средневзвешенное значение. Для этого каждому из примененных подходов (методов) присваивается весовой коэффициент.Пример расчета весовых коэффициентов и принципов расстановки рангов приведен ниже в табл. 18Таблица 18Пример расчета весовых коэффициентов для различных методов оценкиПоказатель2011 год2012 год2013 годзначениебаллкатегориязначениебаллкатегориязначениебаллкатегорияКоэффициент абсолютной ликвидности0,041,850,041,850,031,85Коэффициент критической оценки0,02051,391111,15111Коэффициент текущей ликвидности3,522013,802013,50201Доля оборотных средств в активах0,44720,41720,4572Коэффициент оборачиваемости собственных средств0,8212,510,6912,510,6512,51Коэффициент капитализации0,00217,410,00117,410,00117,41Коэффициент финансовой независимости0,601010,661010,5291Коэффициент финансовой устойчивости0,60330,57240,6333Итог:71.781,781,7Как видно из вышепредставленной таблицы – ЗАО «СбербанкКиб» относится ко второму классу, имея положительную динамику.2–й  класс – это организации с нормальным финансовым состоянием. Их финансовые показатели в целом находятся очень близко к оптимальным, но по отдельным коэффициентам допущено некоторое отставание. У этих организаций, как правило, неоптимальное соотношение собственных и заемных источников финансирования, сдвинутое в пользу заемного капитала. При этом наблюдается опережающий прирост кредиторской задолженности по сравнению с приростом других заемных источников, а также по сравнению с приростом дебиторской задолженности. Обычно это рентабельные организации.ЗАКЛЮЧЕНИЕВ качестве основной методики оценки стоимости ЗАО «Сбербанк Киб» выбрана методика экономической оценки, а именно проведение анализа реального имущества предприятия и корректировка его стоимости соответственно.ЗАО «Сбербанк Киб» существует в том состоянии, который общеизвестен достаточно недавно, соответственно, анализ аналитического баланса за последние три года будет так же включать 2011 год, когда предприятие еще существовало в качестве «Тройка Диалог». Широкий спектр предоставляемых услуг узко специализирован, ограничен именно финансово-инвестиционной деятельностью. В последние годы современной России, вопросы инвестирования, аналитической деятельности в вопросах оценки стоимости предприятия, факторинга и общего консалтинга, а так же все вопросы, связанные с эмиссией, размещением и продажей акций крайне актуальны. «Тройка Диалог» на момент создания была среди новаторов данной отрасли. Новаторские амбициозные основы передались современному ЗАО «Сбербанк Киб».Наличие нераспределенной прибыли так же сократилось от 2011 года к 2012, но возросло от 2012 к 2013, что говорит об успешности функционирования нового предприятия.Анализы аналитического баланса – вертикальный и горизонтальный, существенно помогают оценить общую картину состояния отчетности предприятия. Для оценки более целенаправленной и специфической необходимо провести ряд анализов, которые помогают выявить эффективность функционирования организации.Так же были рассмотрены показатели эффективности деятельности ЗАО «Сбербанк Киб». Таким образом, как и со стоимостью основных фондов, рентабельность снижается при переходе от Тройки Диалог к ЗАО «Сбербанк Киб».Финансовые результаты деятельности предприятия характеризуются суммой полученной прибыли и уровнем рентабельности. Чем больше величина прибыли и выше уровень рентабельности, тем эффективнее функционирует предприятие, тем устойчивее его финансовое состояние. В качестве подведения итогов стоит сказать, что при наличии обширной дебиторской задолженности, как у ЗАО «Сбербанк Киб», которая от базового к отчетному периоду только возрастает, а таек же имеет характер безнадежной по ряду неплательщиков, то следует данную задолженность реструктурировать и реализовать.СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫЕгерев И. А. Факторы управления стоимостью: выявление и анализ//Вопросы оценки 2012,№3.Егерев И. А. Оценка стоимости отдельных подразделений бизнеса/ / Вопросы оценки 2013, №4.Иванов А. М. и др. Оценка стоимости бизнеса, пакетов акций и долевых интересов. Тверь, изд. Тверского государственного университета, 2011, 131 с.Канторович Л. В., Вайнштейн Альб. Л. Об исчислении нормы эффективности на основе однопродуктовой модели развития хозяйства // Экономика и математические методы. Т. III. Вып. 5. 2013,32с.Козырь Ю. В. Применение теории опционов для оценки компаний. Часть 2. Опционная оценка акций (собственного капитала) компании. аналит. журнал "Рынок ценных бумаг" №13, 2011,78с.Козырь Ю. В. Применение теории опционов для оценки компаний. Часть 3. Опционная оценка фирм, связанных с разработкой природных ресурсов. аналит. журнал "Рынок ценных бумаг" №14, 2013,45с.Козырь Ю. В. Оценка ликвидационной стоимости. «Вопросы оценки» №4/2011,27с.Козырь Ю. В. Оценка и управление стоимостью компаний. аналит. журнал "Рынок ценных бумаг" №19, 2012, 21с.Коллас Б. Управление финансовой деятельностью предприятия. М., «Финансы» Изд. объединение «ЮНИТИ», 2013,32с.Коупленд Т., Коллер Т., Муррин Дж.. Стоимость компаний: оценка и управление. М., ЗАО «ОЛИМП-БИЗНЕС», 2011, 576 с.Лившиц В. Н., Лившиц С. В. Об одном подходе к оценке эффективности производственных инвестиций в России. В сб. трудов ЦЭМИ РАН «Оценка эффективности инвестиций». Вып. 1. М., 2012,12с.Портал российских оценщиков http://www. valuer. ruРоссийское общество оценщиков http://www. mrsa. ruАналитическая лаборатория Веди http://www. vedi. ru