Сравнительный анализ ипотечного кредитования в коммерческих банках России ( на примере двух банков)

Общие требования к заемщикам одинаковы в Сбербанке и в ВТБ24. Возраст заемщиков должен быть от 21 года до 65 лет на момент окончания договора, однако срок выплаты приходится на трудоспособный возраст. Если заем выдается без предоставления документов, подтверждающих доход и трудовую занятость, то максимальный возраст заемщика ограничивается 60 годами.
Общий трудовой стаж должен быть не менее 1 года, при этом срок работы на последнем месте – от 6 месяцев. Банк допускает привлечение трех созаемщиков, доход которых учитывается при расчете максимального кредита.
В Сбербанке и ВТБ24 действуют определенные требования по страхованию:
страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения;
страхование жизни и временной потери трудоспособности заемщика;
страхование утраты права собственности на квартиру (действует только в ВТБ24).
На основе сравнительного анализа ипотечных программ кредитных организаций Сбербанка и ВТБ24 можно сделать следующие выводы:
1. В Сбербанке России и ВТБ24 объектами кредита являются покупка недвижимости, квартиры, дома, земельного участка.
2. В данных банках обязательным является страхование кредитуемого объекта недвижимости, предъявляются одинаковые требования для оформления кредита.
3. Возможны дополнительные возможности по оформлению кредита для молодых семей и с использованием материнского капитала.
4. Сбербанк России устанавливает, как правило, меньшие процентные ставки по сравнению с главным конкурентом ВТБ24. В случае с ипотекой с государственным участием можно говорить о явном демпинге.
2.3. Перспективы развития ипотечного кредитования в России в кризисный период

Спрос на ипотеку в России высок, он превышает показатели 2013 года. Но ее перспективы в 2015 году настораживают. Даже повторение результатов 2014 года (при предыдущем неуклонном росте объемов рынка) возможно лишь при весьма оптимистичном сценарии развития событий в экономике и геополитике, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Правда, до конца 2014 года у потребителей еще есть время воспользоваться текущими маркетинговыми программами банков и застройщиков.
Доля ипотеки в сделках с жильем в целом составила около трети, для новостроек этот показатель существенно выше и в среднем доходит до 50%. Можно смело говорить, что ипотека явилась основным драйвером жилищного строительства за последние два-три года. Крайне успешным 2014 год стал и для наших строителей – мы ожидаем, что в этом году будет сдано 75 млн кв. метров жилья, что станет рекордом за всю историю России. Спрос на жилье был выше, чем ожидалось, в том числе и потому, что граждане использовали недвижимость как доступный способ сохранить свои сбережения в условиях неопределенности. Особенно это коснулось периода крайне высокого спроса на жилье в декабре 2014 года.
По мнению Михаила Семенова, вице-президента ГК «КОРТРОС», важное отличие нынешнего кризиса от кризиса 2008 года заключается в текущей экономической политике государства. Если тогда в действиях властей прослеживалась логика на удержание курса рубля, на поддержку крупных заемщиков, то сегодня власти сделали ставку на девальвацию. В результате люди начали избавляться от дешевеющих рублей: стали покупать квартиры и т.д. Но этот мощный источник инвестиций в недвижимость уже начал иссякать, считает эксперт.
В 2013 году ипотечный рынок в России показал уверенную динамику прироста. Общая сумма займов составила почти 1,2 трлн. рублей. Однако вместе с тем, именно этот год был ознаменован сильно возросшим количеством просрочек по ипотеке, в результате которых только в Москве банки не досчитались свыше 13 млрд. рублей. Прогнозы на текущие 12 месяцев довольно противоречивые, и понять, чего в действительности придется ожидать, можно лишь после объективной оценки ситуации.
Сейчас на ипотечном рынке практически все зависит от ставок, а они растут - вслед за увеличением ключевой ставки до беспрецедентного уровня в 17%, произошедшим 16 декабря 2014 года. Правда, на прошлой неделе Центробанк снизил ставку до 15%, но, разумеется, на ипотечном рынке это пока не отразилось.
«На сегодня практически нет ипотечный программ, предусматривающих ставку ниже 14,5-15%», - говорит Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ». Но и такие условия фактически предлагают в двух банках с участием государства – Сбербанке и ВТБ24. «В нашем банке с 18 декабря ставка по всем ипотечным кредитам увеличилась до 14,95% со страховкой и до 15,95% без страховки», - рассказывает Андрей Осипов, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24. А в Сбербанке ипотечный кредит при первоначальном взносе 50% и сроке кредитования до 10 лет можно взять под 14,5%, а при первоначальном взносе 20-30% и сроке 20-30 лет – под 15,5%. Но это самые льготные условия – для зарплатных клиентов, при условии предоставления справки 2НДФЛ и страховании.
Эти банки - крупнейшие, «системообразующие», с государственным участием, с большим запасом прочности, и они могут себе позволить создать для клиентов относительно «щадящие» условия, со ставкой, практически равной ключевой, что экономически
В сложившихся условиях ожидать нового успешного года трудно. Рост ставок по кредитам, более требовательное отношение к заемщикам со стороны банков, а также замедление темпов роста реальных доходов населения сделает 2015 год сложным для ипотечного кредитования. В то же время ипотека является единственно возможным инструментом массовой реализации спроса населения на жилье, она является решающим фактором развития строительной отрасли, а для банков – качественным активом. Какие бы испытания ни ждали рынок в 2015 году, можно уверенно говорить о его скором восстановлении при первых признаках нормализации ситуации на финансовых рынках. Напомним, в 2009 году, пережив падение в 4,5 раза - до уровня 152,5 млрд рублей, уже в 2011 году рынок вырос выше предкризисного уровня и составил 717 млрд рублей, а к концу 2013 года практически удвоился еще раз и составил 1353 млрд рублей.
На развитие ипотечного кредитования в 2015 году, безусловно, окажет государственная программа субсидирования ипотеки, принятая в марте 2015 года. В рамках данной программы будет выделено около 20 млрд. рублей, что позволит выдать более 400 млрд. руб. ипотечных кредитов. Также по программе будет действовать льготная процентная ставка 12% годовых. Как показал анализ ипотечных программ, проведенный в данной работе, данная программа уже начала действовать в ряде кредитных организаций страны.
Важным вопросом рынка ипотечных кредитов, несущим социальную направленность, является ситуация с валютными заемщиками по ипотеке. Пересчет кредитов данной категории заемщиков по курсу октября 2014 г. является лишь рекомендацией Центрального Банка, и не носит обязательного характера. В связи с этим уже имеет место прецедент с клиентом Банка Москвы, у которого за неисполнение обязательств по кредитному договору изымают предмет залога. Очевидно, что по валютным заемщикам должна быть принята специальная программа помощи, иначе это также может оттолкнуть потенциальных клиентов.
«Сейчас рынок ипотеки практически парализован. Предложение кредитов под 20% годовых отрезвляет как холодный душ», - говорит Дина Орлова («Банки.ру»). И, по мнению Дарьи Третьяковой («Азбука Жилья»), покупательский спрос на ипотечные кредиты в 2015 г. может снизиться на 15-20%. Есть и более пессимистичные прогнозы.
Но если ключевая ставка продержится недолго, возможен даже возврат к активному росту ипотечного рынка: «Если валютные курсы стабилизируются, доллар опустится до 40 с лишним рублей, и ЦБ вернет ставку на прежний уровень, коммерческие банки «разморозят» свои ипотечные программы и постепенно начнут снижать ставки, - предполагает Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet.
Аналогичного мнения придерживается и Андрей Осипов (ВТБ24): «При замедлении инфляционных ожиданий и снижении ключевой ставки во 2 -3 квартале, можно рассчитывать на стабилизацию ипотечных процентов и быстрый разворот тренда на фоне желания населения вложиться в недвижимость, как в надежный актив. Причем, ипотека сохранит роль драйвера рынка розничного кредитования».
Большинство экспертов отмечают, что рост ипотечного рынка возможен при действенной поддержки государства при помощи вступившей в силу программы субсидирования ипотечных кредитов. Однако стоп-фактором все же останется начавшийся экономический кризис, который отразится на реальных доходах населения страны, а также возможности увольнения.
В целом, говоря о перспективах развития ипотечного кредитования в Российской Федерации, можно сделать вывод о том, что в 2015 году объемы ипотеки зависят от того, в каких условиях окажутся банки, как долго будет действовать ключевая ставка в размере 15% и насколько действенной окажется государственная поддержка ипотечного кредитования.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проанализировав сущность ипотечного кредитования в России, можно сделать выводы, что актуальность данной темы в настоящее время не вызывает сомнения. Необходимость улучшения жилищных условий граждан в целях повышения их личного благосостояния, повышение роли жилищного сектора в экономике России, приоритетность данного направления признаются всеми и подтверждаются как собственным накопленным опытом, так и опытом, приобретенным на базе изучения зарубежных стран.
В настоящее время, как показал анализ ипотечного рынка, данная отрасль испытывает серьезные трудности. Рост объемов кредитования, который наблюдался последние пять лет, значительно снизился в связи с неблагоприятными экономическими факторами, в первую очередь, повышением ключевой ставки Центральным Банком Российской Федерации. Ипотечное кредитование в России носит не только экономическую, но и социальную направленность, поэтому в данных условиях особенно важным становится участие государства в развитии и поддержании данной отрасли.
Запущенная программа ипотеки с государственным участием должна поддержать коммерческие банки и обеспечить доступность ипотечного кредита для физических лиц. Бесперебойное и эффективное функционирование данного направления также поможет не потерять объемы рынка первичного жилья, и позволит преодолеть финансовые трудности застройщикам.
Таким образом, для развития ипотечного кредитования в России должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы. Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Конституция Российской Федерации (с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации). // Консультант Плюс. Версия Проф.: Справ.-прав. система.
Гражданский Кодекс РФ. Часть I от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (в ред. Федеральных законов) // Консультант Плюс. Версия Проф.: Справ.-прав. система.
Федеральный закон от 02.12.1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности». (в ред. Федеральных законов) // Консультант Плюс. Версия Проф.: Справ.-прав. система.
Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Федеральных законов) // Консультант Плюс. Версия Проф.: Справ.-прав. система.
Стратегия развития банковского сектора на 2012 – 2020 г.г. // Консультант Плюс. Версия Проф.: Справ.-прав. система.
Аббасов Т.О. Ипотечное жилищное кредитование: понятие и место в системе финансового права // Банковское право. 2011. – № 4.
Власов A.B. Гражданско-правовое регулирование ипотечного кредитования в жилищной сфере Российской Федерации // Образование и право.2011.-№6.
Деньги, кредит, банки : учебник / коллектив авторов ; под ред. О.И. Лаврушина. - 11-е изд., перераб и доп. - М. : КНОРУС, 2013. - 448 с. -(Бакалавриат).
Деньги. Кредит. Банки: Учебник / Н. П. Белотелова, Ж. С. Белотелова. - 4-е изд. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2013. - 400 с.
Деньги. Кредит. Банки: Учебник. / Под ред. Г. Н. Белоглазовой Белоглазова Г. Н. – М.: Высшее образование, 2009. – 392 с.
Довдиенко И. В. Ипотека: Учебно-практическое пособие. - М.: Финансы и статистика, 2012 г., 102 с.
Кулакова А. Ю. Ипотечное жилищное кредитование в России // Молодой ученый. — 2014. — №17. — С. 282-285.
Мукабенова А. В. Ипотечное кредитование // Молодой ученый. — 2013. — №6. — С. 379-381.
Надеева Н. А. Ипотечное кредитование банком ВТБ 24 (ЗАО) / Н. А. Надеева, В. С. Глухова // Проблемы и перспективы экономики и управления: материалы III междунар. науч. конф. (г. Санкт-Петербург, декабрь 2014 г.).  — СПб.: Заневская площадь, 2014. — С. 127-130.
Фролов Н. Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы, перспективы / Н. Фролов // Деньги и кредит. — 2007. — №8. — С. 9—12.
Официальный сайт Центрального Банка РФ – Режим доступа: http://www.cbr.ru.
Рейтинговое агентство «Экперт РА». Режим доступа: www.raexpert.ru.
Интернет-ресурс Банки.ру. Режим доступа: www.banki.ru.
Аналитический информационный ресурс «Русская ипотека». Режим доступа: www.rusipoteka.ru.
Деньги. Кредит. Банки: Учебник / Н. П. Белотелова, Ж. С. Белотелова. - 4-е изд. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2013. - 400 с.
На основе исследования рейтингового агентства «Экперт РА». Режим доступа: www.raexpert.ru.
На основе исследования портала Банки.ру. Режим доступа: www.banki.ru.

На основе исследования аналитического портала Русская Ипотека. Режим доступа: www.rusipoteka.ru.












22