Договор купли-продажи недвижимости

Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2013 г. разъяснил судам, что преступления, предусмотренные ст. 159–159.6, 160 и 165 УК РФ, следует считать совершенными в сфере предпринимательской деятельности, если они совершены лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность самостоятельно или участвующим в предпринимательской деятельности, осуществляемой юридическим лицом, и эти преступления непосредственно связаны с указанной деятельностью. К таким лицам относятся индивидуальные предприниматели в случае совершения преступления в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности и (или) управлением принадлежащим им имуществом, используемым в целях предпринимательской деятельности, а также члены органов управления коммерческой организации в связи с осуществлением ими полномочий по управлению организацией либо при осуществлении коммерческой организацией предпринимательской деятельности.Указанные разъяснения мало что дают в вопросе разграничения мошенничества в сфере предпринимательской деятельности и мошенничества, предусмотренного ст. 159 УК РФ. Очевидно, по мнению С.М.Кочои что далеко не все отношения, в которые вступает предприниматель или организация в лице своего руководителя, могут быть отнесены к сфере предпринимательской деятельности. В то же время остаётся не ясно, каким образом должны разрешаться многочисленные коллизии в вопросе о том, относятся соответствующие отношения к сфере предпринимательской деятельности или нет.3.2. Перспективы развития правового регулирования договора купли-продажи недвижимостиДля решения данной проблемы отсутствия в ГК РФ критериев разграничения помещений на жилые и нежилые. Следует дополнить ГК РФ статьей следующего содержания «…Под нежилым помещением следует понимать: а) помещения, не предназначенные для постоянного проживания; б) помещения, не отвечающие санитарно-гигиеническим и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.Учитывая высокую стоимость жилых помещений, дополнить Уголовный кодекс РФ статьей, устанавливающей ответственность за мошенничество в сфере купли-продажи недвижимости, выделив в качестве особого субъекта ответственности риэлторов.Стоимость жилья по Российской Федерации различна, и мошенничество, повлекшее утрату жилого помещения, не во всяком случае может быть квалифицировано как совершенное в «особо крупном размере» и даже в «крупном размере». Однако общественная опасность такого деяния весьма велика и, по мнению Верховного Суда РФ, ответственность за содеянное в данном случае не должна зависеть от стоимости жилья, которого лишился потерпевший.Требуется нормативно-правовое упорядочивание работ организаций в сфере недвижимости. Сейчас каждая из них стремится к созданию собственной глобальной, то есть в масштабе всей страны, информационной системы учета и регистрации. Выступающее следствием этого усложнение процедур, расширение объема собираемых сведений, постоянное дублирование информации и функций, присвоение новых полномочий становятся препятствием на пути экономического развития, дезориентируют граждан, ведут к неоправданным расходам. Необходимо на законодательном уровне установить способы взаимодействия между организациями, образующими инфраструктуру управления недвижимостью, более четко определить пределы их полномочий, объемы необходимых для них сведений, правила обмена данными между ними и, наконец, правила тарификации оплаты их работы.Одной из самых популярных сделок в гражданском обороте по-прежнему остается договор продажи недвижимости. Его преимуществом перед другими видами гражданско-правовых договоров является простота конструкции: продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, строение, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а последний обязуется принять вещь и уплатить за нее определенную денежную сумму. Однако постоянное развитие и совершенствование гражданско-правовых отношений создают новые реалии действительности, которые навязывают сторонам таких сделок более сложные механизмы их совершения. Поэтому сегодня уже почти не встретишь ту идеально простую конструкцию договора, которая содержится в Гражданском кодексе Российской Федерации. Рассмотрим сложные договора купли-продажи жилых помещений, отметим их плюсы и минусы – соответственно на перспективу ликвидации пробелов законодателем.Ипотечное кредитование сегодня - эффективный механизм, позволяющий приобретать недвижимость с минимальными первоначальными затратами. Причина его использования тривиальна: у покупателей нет «живых» денег, а потому ипотека для многих граждан видится единственным способом решения наболевшего жилищного вопроса. Сам процесс покупки недвижимости в ипотеку можно условно разделить на три этапа: одобрение заемщика, одобрение недвижимости для принятия ее в залог, заключение договора купли-продажи и государственная регистрация перехода права собственности. В результате такой сделки покупатель становится владельцем недвижимости, обремененной залогом. Как правило, ипотечные схемы приобретения недвижимости отработаны банками до автоматизма, поэтому риски сделки сведены к минимуму.В соответствии со статьей 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной. Действие залогодателя в нарушение указанных норм ведет к признанию договора продажи недвижимости недействительным и применению последствий его недействительности.Так, ответчиками с использованием ипотечных денежных средств была приобретена в собственность квартира, на которую в силу закона было наложено обременение в виде залога. Ответчики не исполнили своих обязательств по кредитному договору. Банк обратился в суд с иском об обращении взыскания на предмет залога, требования банка были удовлетворены. Очевидно понимая, что в скором времени банком будет возбуждено исполнительное производство, ответчики заключили с истцом договор продажи недвижимости. Истец произвел оплату по договору до государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение. Впоследствии зарегистрировать право собственности на приобретаемую квартиру истец не смог, в связи с чем и обратился в суд с иском о признании права собственности на приобретенное жилое помещение. Однако, как верно указал суд, поскольку согласие банка на отчуждение предмета залога получено не было, а в договоре купли-продажи было указано, что объект недвижимости находится в залоге, следовательно, истец не мог не знать об обременении недвижимости залогом. Указанные обстоятельства являются основанием для признания сделки недействительной и применения последствий ее недействительности.Пренебречь согласием залогодержателя на отчуждение предмета залога нельзя и в случае возникновения обязательства между сторонами в рамках предварительного договора купли-продажи недвижимости. А потому требование покупателя о понуждении продавца к заключению основного договора не будет удовлетворено судом.В случае, когда обязательство заемщика, обеспеченное залогом имущества, не исполняется перед банком, последний обращает взыскание на имущество посредством его реализации на публичных торгах. Победитель торгов становится приобретателем реализованного имущества. Несмотря на погашение задолженности должника перед банком, реализованное имущество по-прежнему остается обремененным залогом. А потому часть 1 статьи 25.4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает специальный порядок государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество. В частности, государственная регистрация проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой. Регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, в целях удовлетворения которого реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя.Для приобретателя имущества, реализованного на публичных торгах, существует риск уклонения банка от подачи заявления в регистрационную палату. Причиной тому может быть, например, несогласие банка с ценой реализации заложенного имущества.В случае, когда залогодержатель решает оставить предмет ипотеки за собой, для него также могут наступить неблагоприятные последствия в виде незаконных действий регистрационной палаты: банком были представлены документы, достаточные для проведения регистрации его права собственности, а Росреестром было отказано в государственной регистрации перехода права собственности.Еще более абсурдной видится ситуация, при которой банк решает оставить нереализованное на публичных торгах имущество за собой, а для регистрации перехода права собственности и снятия обременения с имущества ему требуется согласие должника.Так, банком было подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности, заявление о внесении в ЕГРП записи о прекращении ипотеки, однако регистрационная палата указала на невозможность внесения записи о прекращении ипотеки в связи с непредставлением заявления залогодателя.При обжаловании банком действий регистрационной палаты «суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку залогодержатель обратился с самостоятельным заявлением о прекращении записи об ипотеке, а заявление залогодателя на прекращение ипотеки представлено не было, то при указанных обстоятельствах, а также учитывая, что заявителю было отказано в государственной регистрации права собственности на квартиру, у Управления Росреестра по Новосибирской области отсутствовали основания для внесения в ЕГРП записи о прекращении ипотеки на квартиру. Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело, установил аналогичные обстоятельства и поддержал выводы суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований. Суд кассационной инстанции считает, что при принятии решения и постановления арбитражными судами не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, отсутствуют». А потому требование заявителя удовлетворению не подлежит.Существуют различные причины, почему застройщик не может или не хочет привлекать денежные средства граждан по договору долевого участия в строительстве. Распространенной альтернативой стало заключение предварительного договора купли-продажи, в котором срок заключения основного договора связан с моментом оформления права собственности застройщика на возведенный жилой дом. Однако в силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор является лишь договором о намерениях, а это значит, что никаких прав на объект недвижимости у покупателя не возникает. Отсюда невозможность для покупателя в случае неисполнения застройщиком своих обязанностей по строительству жилого дома обратиться в суд с иском о признании права собственности на приобретенное жилое помещение.Конструкция предварительного договора купли-продажи может быть «обременена» векселем. Поскольку плата по предварительному договору осуществляться не может, встает вопрос о том, на каком основании застройщик получает от покупателя денежные средства за объект, как он может подтвердить их получение и как отразить в бухгалтерском отчете. Для этого застройщик предлагает покупателю приобрести вексель, стоимость которого равна стоимости недвижимого имущества. Законность данной схемы обусловлена тем, что в соответствии с действующим законодательством вексель является ценной бумагой, подтверждающей ничем не обусловленное денежное требование.В случае невыполнения застройщиком своих обязательств по строительству жилого дома эффективным способом защиты нарушенного права покупателя будет обращение в суд с иском о признании предварительного договора купли-продажи и договора купли-продажи векселя недействительными и применении последствий их недействительности.Как указал суд, «рассматривая указанные сделки в их совокупности, а именно:- договор купли-продажи векселя и предварительный договор подписаны одновременно; оба договора со стороны продавца подписаны одним и тем же лицом; стоимость векселя в точности совпадает со стоимостью квартиры; вексель является беспроцентным, но при этом приобретен за счет заемных средств, на которые истец уплачивает проценты; досрочное предъявление векселя к платежу влечет за собой автоматическое расторжение предварительного договора, суд полагает, что, подписывая договор купли-продажи векселя, стороны не имели в виду наступление последствий, предусмотренных Законом РФ от 11.03.1997 N 48-ФЗ и Постановлением ЦИК и СНК СССР от 07.08.1937 «О переводном и простом векселе», а именно - предъявление векселя к платежу по истечении срока, на который он был выдан. Подписывая договор купли-продажи векселя, стороны имели в виду внесение платы за квартиру, указанную в предварительном договоре. Таким образом, суд приходит к выводу, что подписанные договоры не являются отдельными самостоятельными сделками, а в совокупности имели целью прикрыть привлечение ответчиками денежных средств истцов для участия в долевом строительстве жилого дома. При этом и предварительный договор, и договор купли продажи векселя, поскольку они подписаны с целью прикрыть другую сделку, являются притворными сделками».Остановимся на приобретении жилого помещения на основании договора внесения паевого взноса. В первую очередь стоит обратить внимание на то, что жилищный кооператив - это юридическое лицо, создаваемое с целью удовлетворения потребности граждан в жилье путем объединения паевых взносов. Поэтому в результате заключения договора с жилищным кооперативом покупатель становится владельцем пая в кооперативе, а не конкретного жилого помещения. Поскольку деятельность кооператива осуществляется на основании устава, для его членов существует риск внесения изменений в устав, которые коренным образом могут повлиять на их права.В случае, когда жилищным кооперативом нарушаются права покупателей в части строительства, предоставления жилого помещения или оформления его в собственность, последние не могут рассчитывать на способы защиты нарушенных прав, применяемые в рамках, например, договора участия в долевом строительстве или договора купли-продажи.Позиция судов по данному вопросу сформулирована следующим образом: «Из содержания договора о внесении паевых взносов, а также Устава ЖСК следует, что между жилищным кооперативом и его членом возникли не обязательственные (договорные), а корпоративные (членские) отношения, регулируемые уставом данной организации».Таким образом, необходимо рассчитывать риски и анализировать последствия совершаемой сделки заранее.Отдельно хочется отметить следующий аспект. Безусловно, в социальной сфере есть немало областей (например, в здравоохранении), которые не охвачены правом либо нуждаются в более широкой правовой регламентации, направленной на защиту жизни и здоровья граждан. В качестве примера можно привести сферу биотехнологии. Уже несколько лет идет подготовка соответствующего законопроекта, но консенсус в его отношении пока не достигнут.Еще один пример - недостаточность средств правовой защиты интересов детей при продаже, иных формах отчуждения тех жилых помещений, в которых они проживают. До 2005 г. Гражданский кодекс РФ содержал требование о предварительном согласии органов опеки и попечительства на совершение подобных сделок. Но это ограничение законодатель отменил, руководствуясь интересами развития рынка жилья. В результате многие дети остались бездомными. Достоверной статистики нет. Но, очевидно, речь идет о десятках тысяч детей. Попытки восстановить прежние ограничения пока остаются безуспешными. Не предусмотрены они и в проекте масштабных изменений ГК РФ, подготовленных Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства.Оптимизация законодательного регулирования, в том числе в части соблюдения его пределов и меры, несомненно, будет способствовать устранению многих дефектов социального законодательства, приданию ему большей устойчивости. Этому будет способствовать и принятие Федерального закона «О нормативных правовых актах».Представляется необходимым принятие закона «О риэлторской деятельности» и «Об основах технического учета и инвентаризации объектов недвижимости», призванных устранить пробелы в правовом регулировании деятельности риэлторских организаций и органов технического учета (БТИ).Весьма острой остается на российском рынке недвижимости проблема возмещения ущерба лицам, пострадавшим от действий недобросовестных лиц. Дилемма здесь достаточно проста: надо либо допустить возмещение такого ущерба частными страховыми компаниями, либо определить верховным гарантом государство. В первом случае страхование от ущерба – частное дело гражданина, он оплачивает его из своих средств.Государство, как верховный гарант прав граждан, объявляет их защиту в сделках по приобретению недвижимости государственным приоритетом, а в случае причинения ущерба гарантирует возмещение его за счет виновной стороны либо за счет средств фонда, формируемого из части регистрационных платежей. Как меру совершенствования стоит также назвать институт страхования жилья.Учитывая социальное значение и важность страхования жилья для экономики в целом, целесообразно создать институт страхования жилья. Создание такого института ускорит процесс подготовки и принятия нормативных актов по внедрению системы льготного страхования жилья. Кроме того, Институт сможет оказывать помощь в разработке методических материалов, нормативно-правовых актов по жилищному страхованию с учетом региональных особенностей.Оптимальное сочетание обязательного и добровольного страхования, выработка единого подхода к классификации рисков могут способствовать развитию страхового рынка жилья на современном этапе.По мере развития и стабилизации страхового рынка наиболее эффективной станет обязательная форма страхования жилищного фонда. Количество застрахованного жилья зависит от величины страхового взноса. Система страховой защиты должна учитывать уровень платежеспособности населения и территориальные особенности, что позволит привлечь страхователей при доступной величине страхового взноса. Многое зависит от того, каким будет размер единого страхового взноса, кто обязан будет его вносить и какие нужно предусмотреть льготы для малоимущих слов населения. Проводимая жилищная политика направлена на удовлетворение жилищных потребностей различных слоев населения, но приоритетной задачей остается страховая защита интересов малообеспеченных граждан.Последовательное развитие института отечественного страхования жилых помещений не представляется возможным без качественного улучшения государственного регулирования и контроля за процессом страхования вообще и страхования жилья в частности. Основными задачами государственного участия в сфере страхования жилья, как представляется, можно обозначить: обеспечение оптимальных условий для стабильной деятельности страховых организаций, эффективного функционирования и развития страхового рынка и самое главное - эффективной защиты прав и законных интересов страхователей (выгодоприобретателей).Представляется, что на сегодняшний день в основе государственного регулирования рынка страхования жилья должны лежать мероприятия по организации и постоянному контролю за:- неукоснительным соблюдением всеми участниками рынка страхования жилых помещений законодательства о страховании и иных нормативно-правовых актов, регулирующих данную сферу;- деятельностью правоприменительных, правоохранительных (в том числе судебных) органов по обеспечению защиты нарушенных прав и законных интересов участников страховых правоотношений и государства;- созданием условий для полноценной конкуренции и возможностей для появления и развития новых страховых организаций на рынке услуг жилищного страхования;- созданием условий для появления и развития на рынке страхования жилых помещений специализированных страховщиков, имеющих прочное финансовое положение, посредством, например, увеличения минимального размера их уставного капитала до 1 млн. руб. Кроме того, сложилась необходимость законодательного закрепления обязанности страховщиков создавать значительные резервные фонды с отчислением в их бюджеты процента от чистой прибыли страховщика. Взамен же необходимо предусмотреть налоговые льготы как для страховщиков, так и для страхователей (причем меры налогового стимулирования для последних, как совершенно справедливо отмечает В.А. Тарачев, должны применяться преимущественно на этапе уплаты страхового взноса, а не при получении страховой выплаты);- установлением единых квалификационных требований к руководителям страховых организаций, занимающихся жилищным страхованием, порядка их аттестации и переаттестации, поскольку представляется возможным согласиться с утверждением, что "развитие отечественной системы страхования жилья напрямую зависит от уровня профессионализма руководителей и специалистов страховых компаний".Кроме того, в сферу государственного регулирования страхования жилья в обязательном порядке должно быть включено соответствующее нормативно-правовое обеспечение страхового рынка. Так, например, несмотря на то, что страхование жилых помещений (особенно на региональном уровне) сегодня регулируется значительным количеством законодательных и подзаконных актов, на сегодняшний день отсутствуют нормы, которые бы регулировали порядок организации и приоритетные направления национального рынка страхования жилых помещений; не в полной мере отражены требования к профессиональной компетентности руководителей страховых организаций; на федеральном уровне отсутствуют нормы (за исключением, пожалуй, только декларативной нормы ст. 21 ЖК РФ, допускающей страхование жилья), регулирующие страхование жилья как специфического объекта гражданского оборота.На основании изложенного можно отметить, что для окончательного становления цивилизованного и эффективного рынка страхования жилых помещений в России сегодня остро необходимо исключение рассмотренных нами коллизий и пробелов из отраслевого отечественного законодательства, регулирующего страхование жилых помещений, а также дальнейшая унификация его норм. Вывод по главе 3.На сегодняшний день к основным проблемам правового регулирования договора купли-продажи жилых помещений стоит отнести следующие: - недостаточное регламентирование некоторых элементов купли-продажи; - пробелы в правовом регулировании и правоприменительной практике. Решение данных проблем видится через необходимость:- новых норм о правовом регулировании купли-продажи.- внесения изменения в ГК РФ в области критериев нежилого помещения.В частности необходимо:Дополнить ГК РФ.Дополнить Уголовный кодекс.Необходимо принятие закона «О риэлторской деятельности» и «Об основах технического учета и инвентаризации объектов недвижимости».Страхование жилья. Весьма острой остается на российском рынке недвижимости проблема возмещения ущерба лицам, пострадавшим от действий недобросовестных лиц. Дилемма здесь достаточно проста: надо либо допустить возмещение такого ущерба частными страховыми компаниями, либо определить верховным гарантом государство. В первом случае страхование от ущерба – частное дело гражданина, он оплачивает его из своих средств. Государство, как верховный гарант прав граждан, объявляет их защиту в сделках по приобретению недвижимости государственным приоритетом, а в случае причинения ущерба гарантирует возмещение его за счет виновной стороны либо за счет средств фонда, формируемого из части регистрационных платежей.ЗаключениеДоговор купли-продажи недвижимости представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (п. 1 статьи 549 ГК РФ, п. 1 ст. 454 ГК).В отношении купли-продажи недвижимости установлены особые правила об определении предмета договора, о цене, форме договора, об исполнении обязательств, порожденных этим договором.Можно выделить следующие взаимосвязанные признаки:во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) - это вещь, т.е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона;во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей;в-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (обозначен критерий, использование которого позволяет установить, насколько прочно связан объект с землей).Действующее законодательство в целом следует системе передачи, т.е. предусматривает переход права собственности в момент совершения передачи, но не в момент заключения договора или в иной момент (п. 1 ст. 223 ГК). Учитывая сказанное, нет ничего нецелесообразного или противного смыслу закона в том, чтобы связать переход собственности с передаточным актом; тогда регистрация перехода права собственности должна производиться на основании передаточного акта (иного документа о передаче).Но Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принял другой подход. Согласно п. 1 ст. 17 Закона «договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества» служат «основанием» регистрации прав на недвижимость. Следовательно, для регистрации перехода права собственности достаточно представления договора купли-продажи: закон ничего не говорит о передаточном акте для целей регистрации, а также об иных документах, например о расписке в получении цены недвижимости (однако о таких документах говорится в подзаконных актах).Согласно п. 3 ст. 551 ГК, ч. 3 п. 1 ст. 16 Закона в случае уклонения одной стороны от государственной регистрации перехода права собственности по требованию другой стороны суд вправе принять решение о такой регистрации. Буквальное толкование п. 1 ст. 17 Закона приводит к заключению, что требование о регистрации может быть предъявлено на основании одного заключенного договора купли-продажи. Например, если договор прямо не устанавливает связь между переходом права собственности и уплатой цены, покупатель вправе требовать осуществления регистрации до оплаты приобретенной недвижимости. Применительно к самой распространенной сделке с недвижимым имуществом, купле-продаже жилых помещений, смешение договора и отчуждения гораздо более заметно. Согласно п. 2 ст. 558 ГК «договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». Поскольку договор купли-продажи недвижимости является «основанием» государственной регистрации перехода права собственности (п. 1 ст. 17 Закона), постольку в обычной ситуации регистрация договора и регистрация перехода права собственности производятся практически одновременно (п. 3 ст. 13 Закона). Одновременное исполнение обеими сторонами договора согласуется с правилом о встречном исполнении обязательств: любая из сторон вправе откладывать исполнение до того момента, пока другая сторона не предложит исполнение, которое причитается с нее согласно договору (ст. 328 ГК). Однако в области оборота жилых помещений совпадение моментов заключения договора и перехода права приносит дополнительные сложности. До регистрации договора последнего не существует, а уже при регистрации договора производится регистрация перехода собственности. Таким образом, в обычной ситуации отчуждению не предшествует юридически обязывающий договор. Соответственно, ни одна из сторон не обязана исполнять достигнутые договоренности и не будет нести ответственность при неисполнении.Отсутствие обязательственного договора купли-продажи жилых помещений в течение времени до перехода права собственности на практике компенсируется другой юридической конструкцией. Стороны заключают предварительный договор, в соответствии с которым обязуются заключить договор купли-продажи в будущем (ст. 429 ГК) Продавец, не полагаясь на обычные средства гражданско-правовой защиты при неисполнении предварительного договора - возмещение убытков (ст. 15 ГК) и понуждение к заключению основного договора (п. 5 ст. 429 ГК), требует от (будущего) покупателя уплаты определенной денежной суммы в счет цены уже при заключении предварительного договора. Эта денежная сумма часто именуется задатком. Указанная юридическая конструкция делает отношения сторон более определенными, но с ней связаны также юридические сложности. Обеспечение задатком предварительного договора не соответствует букве законодательных положений о задатке. Согласно ст. 380 ГК задаток выдается в счет платежей по договору, тогда как предварительный договор не предусматривает никаких платежей. Судебная практика пока не выработала единого подхода к ситуации незаключения основного договора по обстоятельствам, за которые отвечает продавец. В некоторых случаях выдавшему задаток покупателю присуждалась двойная сумма задатка с продавца (п. 2 ст. 381 ГК).В конце 2003 г. Совет по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте Российской Федерации принял Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, в которой была затронута проблема обязательственного договора купли-продажи недвижимости. Совет отметил, в частности, что нет необходимости регистрировать договоры (сделки) с недвижимым имуществом. Регистрации подлежат только изменения в вещных правах: «В целях устранения нелогичности норм законодательных актов. устранения их противоречивости, а в некоторых случаях - избыточности совмещения регистрации прав на недвижимое имущество с регистрацией сделок с ним, а также в целях обеспечения действительности обязательственных правоотношений по сделке независимо от факта регистрации сделки целесообразно отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом. В связи с предлагаемой отменой государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом было бы целесообразно ввести государственную регистрацию исполнения сделок с недвижимым имуществом, поскольку именно исполнение консенсуальных сделок (а не их заключение) является основанием для возникновения, прекращения, ограничения или обременения права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество». Тем не менее до настоящего времени соответствующие поправки в законодательство не приняты.Имеющаяся судебная практика в области купли-продажи жилых помещений, как представляется, не готова различать обязательственный договор и переход права собственности. Неисполнение продавцом первого договора купли-продажи дает первому покупателю лишь право на взыскание убытков. Именно такой подход остается в силе для всех подобных случаев повторной купли-продажи, будь то движимых или недвижимых вещей, где отсутствует требование о государственной регистрации договора.Подводя итог, можно сказать, что в сфере купли-продажи недвижимого имущества, в особенности жилых помещений, имеется смешение договора и отчуждения. Значение обязательственной стадии купли-продажи не получило должного признания. Негативные практические последствия этого подхода состоят, во-первых, в отсутствии надежного обязательственного правоотношения между продавцом и покупателем жилого помещения (что только отчасти компенсируется конструкцией предварительного договора), а во-вторых, в придании зарегистрированному договору купли-продажи жилья вещного эффекта, заключающегося в том, что продавец (все еще собственник) не может заключить второй договор купли-продажи.БиблиографияКонституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ).Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. - №32. -Ст. 3301 ( в ред. 02.11.2013 № 302-ФЗ)Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 26 января 1996г. №14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. - №5.-Ст. 410. (в ред. 02.12.2013 № 302-ФЗ)Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ //СЗ РФ 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14; 2007. № 1 (ч. 1). Ст. 13. (в ред. 30.12.2013 № 417-ФЗ)Земельный кодекс РФ 2001 г. от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ 2001. -№44. Ст. 4147 (в ред. 02.07.2013 № 148-ФЗ)Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ 1997, N 30, ст. 3594 (в ред. 30.12.2012 № 294-ФЗ)Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» // СЗ РФ 1996. - № 3, ст. 140 (в ред. 02.07.2013 № 185-ФЗ)Постановление Правительства РФ от 21 февраля 2011 г. № 97 «Об утверждении Типового положения об органе исполнительной власти субъекта Российской Федерации в области государственного регулирования тарифов» // СЗ РФ. 2011. № 10. (в ред.31.08.2013 № 759).Научная и учебная литератураАлексеев С.С. Гражданское право в вопросах и ответах. М., Проспект. 2014. - 352 с.Анисимов А. П. Рыженков А. Я. Чаркин С. А. Гражданское право России. Общая часть. Учебник. М., Юрайт. 2014. - 512 с.Анисимов А. П. Рыженков А. Я. Чаркин С. А. Гражданское право России. Особенная часть. Учебник. М., Юрайт. 2014. - 704 с.Бессонов В.А. Гражданское право. Учебник. М., Инфра-М. 2014. - 784 с.Брикнер А.Г. Император Петр I – М.: Эксмо, 2010. Гражданское право: Учебник. Ч.1 / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. 3-е изд. - М.: Проспект,2008. Гражданское право. Учебник/под ред. А.П.Сергеева и Ю.К.Толстого,. М.: «Проспект», 2009.Гражданское право: учеб. / С. С. Алексеев, Б. М. Гонгало, Д. В. Мурзин [и др.]; под общ. ред. чл.-корр. РАН С. С. Алексеева. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Проспект; Екатеринбург; Институт частного права, 2009. Гражданское право: В 4 т. Т. I. Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2007. Гражданское, торговое и семейное право капиталистических стран: Сб. нормативных актов: гражданские и торговые кодексы. – М., 2010. Графский В.Г. Всеобщая история права и государства— М.: Норма, 2009. Грибанов В.П.Осуществление и защита гражданских прав. - М., 2006 Гусейнов Р.М. Экономическая история – М.: Юрайт, 2012.Дювернуа Н.Л. Конспект лекций по русскому гражданскому праву. С.-Петербург., 1897Зенин И.А. Гражданское и торговое право зарубежных стран – М., 2008.Карантова Л.Г. Формирование эффективного механизма управления государственными заказами: вопросы теории и практики – СПб.: СЗАГС, 2010. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Части третьей (постатейный ) / Т.А. Волкова, Ю.А. Дорофеева, О.Н. Колесова, В.В. Кузнецова.. Кузнецова В.В., Волкова Т.А., Дорофеева Ю.А., Колесова О.Н. – М.: Инфра, 2010. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части третьей / Под ред. А.П. Сергеева. М.: Проспект, 2011. С. 91Корецкий А.Д. Договорное право. - М., 2008 Мардалиев Р.Т. Гражданское право: учебное пособие. Стандарт третьего поколения. СПб., Питер-Юг. 2014. - 256 с.Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 2007Нерсесов Н.И. Конспективный курс лекций по торговому и вексельному праву. М., 1896.Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части третьей / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. Пустозерова В.М., Соловьев А.А. Договор поставки. М., 2008.Пятин С.Ю. Гражданское и торговое право зарубежных стран – М., 2008. Ровный В.В.Обычай в современном обороте. // Актуальные проблемы науки и практики коммерческого права. Вып. 5. Сб научных статей под ред. В.Ф.Попондапуло, О.Ю,Скворцова. – М.: Волтерс Кувер, 2007Розенберг М.Г. Международная купля-продажа товаров. – М., 2010.Русская Правда (Краткая, Пространная, Сокращенная редакции). // Хрестоматия по истории государства и права. Дооктябрьский период. // Под ред. Ю.П. Титова, О.И. Чистякова. - М., 2007Садиков О.Н. Комментарий к части второй ГК РФ. – М.: Фонд «Правовая культура». – 2010. Сборник ЮНСИТРАЛ по прецедентному праву, касающемуся Конвенции ООН о международной купле-продаже товаров // URL:http://daccess-ods.un.org/access.nsf/Get?Open&JN=V0455272 (официальный сайт ЮНСИТРАЛ ООН. URL:http://www.uncitral.org/uncitral/ru/case_law/digests/cisg.html). С. 1–2.Соборное Уложение 1649 года. Текст. Комментарии. Л., 1987.Сулейменов М.К. Избранные труды по гражданскому праву / Научн. ред. В.С. Ем. - М.: Статут, 2009. Толстой Ю.К. Гражданское право. Т.2, 5-е изд. М., Проспект. 2014. - 928 с.Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. – М.: Эксмо, 2011Цитович П.П. Очерк основных понятий торгового права.М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2008. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права – М.: Проспект,2012Юкша Я. А. Гражданское право. Учебное пособие. М., РИОР. 2014. - 364 с.Статьи в периодических изданияхАхмятжанов М.Т. Публичный признак договора розничной купли-продажи // Публичное и частное право 2013 - № 1Богдан В.В. Специфика субъектностного состава договора розничной купли-продажи // Актуальные проблемы российского права. 2008. № 4. Бекбаев Е.З. Субъективное право и юридическая обязанность как принадлежность субъекта // Управление мегаполисом. 2011. № 4Борисов Ю.К. Государственный заказ и торги // Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях. 2010. № 10. Витрянский В.В. Купля- продажа ( Комментарий к ГК РФ) //Хозяйство и право 1996 - № 1. С. 3-24Клинова Е.А. Субъекты правоотношений, вытекающих из договора энергоснабжения // Вестник экономики, права и социологии. 2010. № 1. Кокорин И.С. Правовой статус потребителя в отношениях купли-продажи // Вестник Санкт-Петербургской юридической академии. 2012. Т. 14. № 1. Маметова Р.А. Договор энергоснабжения // Энергетическое право 2007 - № 2. Мишина Е.В. Учения о договоре купли-продажи в советской и современной цивилистической науке // Вестник Санкт-Петербургского университета МВД России. 2008. № 2. Рузакова Е.В. Особенности доставки товара в договорах поставки и купли-продажи // Бизнес, менеджмент и право. 2007. № 3 (15). Эрделевский А.М. Споры о регистрации сделок с недвижимостью // Бизнес-адвокат. 2003. N 22. С. 8 - 9. Материалы судебной практикиПриговор Ленинского городского суда г.Самары // [Электронный ресурс]: http://www.samru.ru/bisnes/news_company/70654.htmlПостановление Президиума Вологодского областного суда от 25 ноября 2013 г. № 44-у-111. // СПС Консультант Плюс 2014Постановление Президиума Верховного суда Чувашской Республики от 18 октября 2013 г. № 44-У-287/2013 // СПС Консультант Плюс 2014Апелляционное определение Красноярского краевого суда по делу № 22-6781/2012 // Архив Красноярского краевого суда. – Дело № 22-6781/2012.Апелляционное определение Рязанского областного суда от 13.05.2015 № 33-973 // СПС Консультант плюс 2015Постановление Президиума Самарского областного суда от 3 июля 2014 г. № 44у- 102/2014// СПС Консультант Плюс 2014Определение Конституционного Суда России от 5 июля 2001 г. № 154-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 ГК РФ» // Вестник Конституционного Суда РФ. - 2002. - № 1.Апелляционное определение Саратовского областного суда от 18.09.2013 по делу № 33-5677 // Документ опубликован не был. Архив Двенадцатого апелляционного суда РФ СаратовПостановление Пленума Верховного суда от 19.12.2013г. «О практике применения судами законодательства о мерах пресечения в виде заключения под стражу, домашнего ареста и залога» // Российская газета 2013 – 27 декабряПостановление Президиума Московского городского суда от 17 января 2014 г. по делу № 44у-9/14 // СПС Консультант Плюс 2014Приговор Солецкого районного суда Новгородской области от 25 июля 2012 г. // [Электронный ресурс]: https://rospravosudie.com/court-soleckij-rajonnyj-sud-novgorodskaya-oblast-s/act-106020262/ Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014 N 17АП-2682/2013-ГК по делу N А60-28980/2012 // СПС «КонсультантПлюс».Определение Свердловского областного суда от 14.03.2013 по делу N 33-3208/2013 // СПС «КонсультантПлюс».Определение Свердловского областного суда от 14.03.2013 по делу N 33-3208/2013 // СПС «КонсультантПлюс».