Правовой режим земель и земельных участков

Что касается первого вопроса, то ответ на него присутствует в Градостроительном кодексе РФ, согласно которому градостроительная документация о застройке территорий городских и сельских поселений включает в себя (п. 4 ст. 28 Градостроительного кодекса РФ):проекты планировки частей территорий городских и сельских поселений;проекты межевания территорий, которые разрабатываются для застроенных территорий и подлежащих застройке территорий в границах установленных красных линий;проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений в границах установленных красных линий или границах земельных участков (ст. 58 – 60 Градостроительного кодекса РФ).Что касается ответа на второй вопрос, то он указан в Земельном и Градостроительном кодексах РФ, где под правилами землепользования и застройки понимают нормативные правовые акты органов местного самоуправления, на основании которых происходит регулирование и использование объектов недвижимости за счет введения градостроительных регламентов, т. е. параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).После того, как вышеуказанные вопросы удалось рассмотреть в положительном порядке необходимо обратиться в администрацию с целью согласования вопроса о предоставлении данного участка под застройку.Далее требуется проведение работ по формированию земельного участка и его государственный кадастровый учет. Хотелось обратить внимание на то, что на предварительном согласовании места размещения объекта инициатором предоставления земельного участка является физическое или юридическое лицо, заинтересованное в этом и обратившееся в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления с соответствующим заявлением. Во-вторых, предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а ограниченному кругу лиц – в постоянное (бессрочное) пользование.После того как решены формальные вопросы согласования необходимо дождаться проведения торгов, после того, если претендентов на данную землю больше нет или они не согласны с ценой земельного участка, то в данной ситуации участок переходит тому, кто первый подал заявку на получение данного участка под строительство.С учетом указанных положений можно отметить, что предоставление земельных участков возможно только в рамках норм Земельного кодекса РФ и иных нормативно-правовых документов. При этом невозможно трансформировать указанные процедуры, если это не установлено законодательством. Так, предоставление земельного участка невозможно на праве постоянного (бессрочного) пользования на торгах, такжекак и нельзя передать земельный участок в аренду на торгах после его выбора и предварительного согласования места размещения объекта.2.3. Порядок предоставления земельных участков для строительстваКак уже было указано, в соответствии с действующим Земельным кодексом, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из состава земель, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, которые имеют право на предоставление соответствующих земельных участков, естественно в пределах их компетенции.В Земельном кодексе также описан общий порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В частности, в ЗК РФ сказано, что земельные участки могут быть предоставлены в аренду для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов, при этом, государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления, земельные участки могут быть предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование.Прежде всего необходимо обратить внимание на ст. 11.3 ЗК РФ, в рамках которой определен полный и закрытый перечень документов, на основе которых можно формировать земельные участки, положив конец неразберихе, порождаемой противоречием нескольких законов, регулирующих земельные отношения, как это и указывалось в пояснительной записке к законопроекту. В частности, это были противоречия между Земельным, Лесным, Градостроительным кодексами и законом о садоводческих объединениях граждан. В данной ситуации речь идет о том, что образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом РФ;2) проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков;3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории» (только в случае, если нет проекта межевания территории).Можно отметить, что реализация вышеуказанных действий во многом связана с проектом межевания, а точнее полностью от него зависит. При этом речь здесь также о комплексной застройке и строительстве линейных сооружений.Имеется ввиду, что законодатель стремится к тому, чтобы создать условия для распоряжения землей на основе документов комплексного территориального планирования и удаляется от тех идей, которые были наиболее популярными в нашей стране на протяжении многих лет.Ведь как известно, проект межевания в соответствии с Градостроительным кодексом, должен быть подготовлен на основе проекта планировки (или зачастую, как его часть), основная идея которого заключается в комплексном и рациональном размещении объектов инфраструктуры на предназначенной для этого территории, и способствующее тому, чтобы не допускать строительства домов без развитой инфраструктуры. Помимо этого, проект планировки имеет непосредственное отношение к назначению земельных участков, существующим видам разрешенного использования.По этой причине необходимо сказать о том, что в первую очередь необходимо внимание уделить вопросу планирования использования территории, и лишь потом вопросу предоставления земельного участка с учетом определенной ему функции, а не так как это было ранее при реализации проектов точечной застройки.При этом хотелось обратить внимание на то, что существующий механизм внесения изменений в проект планировки и в документ «над ним» - правила землепользования и застройки, никто не отменял.По этой причине возможно, что гражданин, которому необходим земельный участок должен предоставить один из вышеуказанных документов: либо проект межевания, порядок принятия которого прописан в Градостроительном кодексе, либо схема расположения земельного участка (СЗУ). Что касается лесных участков, то они пока не рассматриваются, так как здесь речь идет совершенно об иной проблеме.В данной ситуации хотелось обратить внимание на следующую проблему. Законодательный орган переносит все заботы, в том числе и расходы по подготовке СЗУ на нуждающееся в земле лицо. В частности, в статье 11.10 ЗК новой редакции довольно много сказано о том, что лицо может выполнить какие-либо действия, что в большей степени подразумевает «должен сделать». Данный факт имеет непосредственное отношение к тем случаям, когда участок предоставляется на аукционе: может случиться такая ситуация, что лицо оформило участок за свой счет, но в последствии не смогло выиграть его на аукционе. При этом в документе не слова не сказано о возмещении материального ущерба в данном случае. Исключение в данной ситуации касается только территории Москвы и Петербурга. Соответственно, лицо, которое нуждается в земельном участке вновь оформляет документы сам. Речь идет о стандартной ситуации свойственной российскому законодательству, когда попытка повторить европейский опыт сталкивается с особенностями российской законодательной системы.При предоставлении земельных участков из состава земель лесного фонда для строительных и иных хозяйственных работ, не совместимых с режимом землепользования в лесном фонде, применяется процедура перевода лесных земель в нелесные, установленная лесным законодательствомЗаключенияНа основе вышеизложенного материала хотелось сделать следующие выводы.В рамках отечественной юридической науки предусмотрено несколько различных определений правового режима земель. При это наиболее распространённым считается определение земельного участка в качестве совокупности правовых норм, определяющих сущность и состав элементов этого понятия: права собственности на землю, прав на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков, управления в сфере охраны и использования земель, правовой охраны земель, а также мер юридической ответственности за земельные правонарушения1.Выделяются следующие основные элементы понятия «правовой режим земель»: право собственности на земли; иные права на земли; управление использованием и охраной земель; правовую охрану земель; меры ответственности за нарушение земельного законодательства. Под правовым режимом подразумеваются 1) все земли в пределах границ России, 2) различные категории земель, выделяемых в соответствии с их целевым назначением, 3) виды земель в рамках той или иной категории, 4) земельные участки, 5) части земельных участков. Возможно подразделение правового режима на общий и особенный, и специальный в зависимости от того какому объекту данное понятие присуще. Так общий предназначен для характеристики земель РФ, особенный – отдельные категории земель, специальный – конкретные участки.Что касается общего и особенного правового режима, то они действуют в рамках не исключаемой действием специального правового режима, при этом специальный правовой режим действует с учётом положения общего правового режима.Хотелось бы отметить, что новый Земельный кодекс достаточно полно и четко сформулировал общие правила предоставления земельных участков для целей строительства. Можно сказать, что данная процедура стала более демократичной но при этом удалось очертить наиболее значимые моменты.Наиболее важным моментом стало информирование о предоставлении земельных участков заинтересованным сторонам, проведения торгов (конкурсов, аукционов).Прежде всего необходимо обратить внимание на ст. 11.3 ЗК РФ, в рамках которой определен полный и закрытый перечень документов, на основе которых можно формировать земельные участки, положив конец неразберихе, порождаемой противоречием нескольких законов, регулирующих земельные отношения, как это и указывалось в пояснительной записке к законопроекту. В частности, это были противоречия между Земельным, Лесным, Градостроительным кодексами и законом о садоводческих объединениях граждан. В данной ситуации речь идет о том, что образование земельных участков из земель или земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, должно быть реализованона основании одного из следующих документов:1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом РФ;2) проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков;3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории» (только в случае, если нет проекта межевания территории).Список использованной литературы"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ. //"Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147"Лесной кодекс Российской Федерации" от 04.12.2006 N 200-ФЗ (ред. от 21.07.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2015). "Собрание законодательства РФ", 11.12.2006, N 50, ст. 5278"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 13.07.2015)(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015). [электронный ресурс] URL: http://base.consultant.ru/cons/cgi/o nline.cgi?req=doc;base=LAW;n=156036Федеральный закон от 14.03.1995 N 33-ФЗ (ред. от 31.12.2014) "Об особо охраняемых природных территориях". – "Собрание законодательства РФ", 20.03.1995, N 12, ст. 1024,5.Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ (ред. от 08.03.2015) "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". [электронный ресурс] URL: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=1763506.Авдонина О.Г. Прекращение права собственности на земельный участок в результате его принудительного изъятия // Нотариус. 2011. N 6. С. 15 - 19. [электронный ресурс] URL: http://yandex.ru/clck/jsredir?from= yandex.ru-4.0455585665375797.. Анисимов А. П., Рыженков А. Я., Чаркин С. А. Земельное право России; Юрайт - Москва, 2012. - 416 c.8.Ерофеев Б.В. Земельное право России. - М., 2012.9.Земельное право Российской Федерации / Под ред. проф. Н.Н. Осокина. – М.: Де-юре, 2010.