Разработка бизнес-плана девелоперского проекта

Интернет Специализированные сайты о недвижимости. Re:view, ЦАРН, РГР, РМЛС и т.д.
Рекламные мероприятия и их особенности в зависимости от целевых сегментов потребителей:
Клиенты Стратегическая цель Используемые методы Продажа офисов Аренда офисов Покупатель нежвижи-мости Привлечение как можно большего числа целевых потребителей через развертывание рекламной кампании с ориентацией на оптимальное соотношение цена/качество, престижность района, удобное транспортное сообщение. - Реклама в печатных базах данных, бюллетенях,
сеть Интернет, наружная реклама, презентации. Агент рынка - риэлтор, аналитик Привлечение как можно большего числа целевых потребителей через развертывание рекламной кампании с ориентацией на рациональность выбора, оптимальное соотношение цена/качество, престижность района, удобство транспортного сообщения, близость к деловому центру Москвы. Привлечение как можно большего числа целевых потребителей через развертывание рекламной кампании с четкой ориентацией на оптимальное соотношение цена/качество, удобное месторасположение объекта. Аналитические материалы, специализированные сайты о недвижимости в сети Интернет. Корпоративный клиент Привлечение как можно большего числа целевых потребителей через развертывание рекламной кампании с ориентацией на престижность района, близость к деловому центру Москвы, удобное транспортное сообщение. Привлечение как можно большего числа целевых потребителей через развертывание рекламной кампании с ориентацией на престижность района, близость к деловому центру Москвы, удобное транспортное сообщение. Реклама в дорогих престижных изданиях ,
сети Интернет,
наружная реклама,
прямая почтовая рассылка,
презентации
В настоящем бизнес-плане даны лишь предварительные оценки и рекомендации относительно рекламы проекта. Более точные данные должны быть получены после разработки концепции всей рекламной кампании. Планируемые этапы рекламной кампании приведены в таблице:


Период деятельности Предприятия Мероприятия Примечание Подготовка проекта и согласование строительной документации Разработка концепции всей рекламной компании Предприятия Период строительства объекта и после сдачи объекта в эксплуатацию Размещение рекламных щитов Информация в печатных изданиях о строящемся жилом комплексе, презентации. Реклама в печатных базах данных, бюллетенях, периодических изданиях Реклама в сети Internet Реклама на специализированных сайтах в сети Internet, сайте Предприятия.
По экспертным оценкам стоимость затрат на проведение рекламной компании и оплату услуг риэлторских фирм составляет порядка 3% от ежемесячного объема продаж.


9. Организационный план
9.1. Команда управления, система оплаты
К руководителям высшего звена Предприятия относятся:

№ Ф.И.О., должность Задачи, функции, ответственность Образование, стаж работы в данной области 1 Генеральный директор Управление предприятием Высшее 2 Главный бухгалтер Финансовая отчетность Высшее
Полномочия и функциональные обязанности каждого руководителя определяются соответствующими внутренними положениями и инструкциями. В руководстве Предприятия нет разногласий по принципиальным вопросам стратегии, а опыт совместной работы сотрудников, относящихся к высшему звену, практика временного замещения на период отпусков и работы с совмещением функций снижают риск зависимости Предприятия от работы отдельных сотрудников.
9.2. План по персоналу
Должность Кол-во Зарплата, ($ US) Платежи Директор строительства 1 1500,00 Ежемесячно, весь проект Бухгалтер 1 700,00 Ежемесячно, весь проект Секретарь 1 400,00 Ежемесячно, весь проект Инженер 2 700,00 Ежемесячно, весь проект
10. Финансовый план
Схема финансирования
Ниже обозначены основные потребности Предприятия в финансовых ресурсах на период реализации проекта.
Для того, чтобы приступить к реализации данного проекта, ООО «NNN» приобрел участок земли сельскохозяйственного назначения площадью 10 га на юге Москвы, между МКАД и «бетонкой», у Симферопольского шоссе. Земля была переведена в промышленную категорию с целевым назначением, предусматривающим строительство складского комплекса.
Расходы на приобретение участка, его перевод в другую категорию и т.д. составили 150 тыс. долл США на 1 га.
В настоящее время рыночная стоимость 1 га данной земли оценивается в 350 тыс. долл. США.
Концепция проекта предусматривает строительство складского комплекса с арендуемой площадью 50 тыс кв метров, из которых 2,5 тыс. кв. метров представляют собой офисные помещения, а 47,5 тыс. кв. метров – складские площади.
Предполагается, что расходы на строительство составят 615 долл. США на 1 кв. м арендуемой площади, включая НДС. Из них 115 долл на кв.м. будет израсходовано на инфраструктурные работы (электроснабжение, водоснабжение, канализация), а 500 – на строительство самого объекта.
Для целей финансового моделирования предполагается, что затраты осуществляются равномерно на протяжении всего периода строительства.
К строительству складского комплекса предполагается приступить в июне 2007 года с тем, чтобы завершить весь процесс к апрелю 2008.
Проект, предполагается, будет финансироваться комбинацией собственного и заемного (банковского) капитала в пропорции 30:70, причем банковское финансирование потребуется только после полного инвестирования собственных средств. Земля рассматривается как вклад собственника в проект и входит в 30% его участия.
Процентная ставка по строительному кредиту согласована с руководством банка и составит 13% годовых, начисление – ежеквартальное.
На протяжении периода строительства и вплоть до получения первых денежных потоков от проекта проценты по кредиту и тело кредита не выплачиваются. Проценты накапливаются («сложный процент»).
Сразу же по завершении строительства объект передается в аренду по следующим ставкам: 200 дол. за кв.м. в год для офисных площадей и 115 долл. за кв. м. в год для складских площадей (не включая НДС и операционных расходов). Операционные и коммунальные расходы оплачиваются арендатором.
В финансовой модели может приниматься линейная амортизация с периодом в 30 лет.
Немедленно после сдачи объекта в аренду собственник (ООО «NNN») начинает получать вместе с арендными платежами НДС. Ставка НДС 18%.
Собственник объекта выплачивает налог на имущество (2,2% от балансовой стоимости объекта, которая принимается равной величине расходов на строительство объекта), а также ежегодную страховую премию, равную 70 тыс долл США.
Через 1 квартал после завершения строительства планируется провести рекапитализацию (рефинансирование) складского комплекса, т.е. взять в банке кредит под залог недвижимости (земля и складской комплекс). Сумма кредита будет равна 70% от оценочной стоимости объекта. Ставка фиксированная – 9% годовых, кредитный период – 15 лет.
По информации руководства ООО «NNN» частично кредит пойдет на погашение более дорогого проектного (строительного) кредита и накопленных процентов по нему, а оставшаяся часть будет выплачена акционерам в виде дивидендов.
Таким образом, определим входные параметры:
Кол-во Га 10 Расх. На приобретение участка земли за Га $ 150 000 Рыночная стоимость 1 Га $ 350 000 Офисные площади (кв. м.) 2 500 Складские площади (кв. м.) 47 500 Строительство объекта (кв.м) $ 500 Инфраструктурные работы (кв.м) $ 115 Аренда офисы (кв. м./год) $ 200 Аренда склады (кв. м./год) $ 115 НДС 18% Налог на имущество 2,20% Страховая премия (ежегодно) $ 70 000 Ставка капитализации в 2010г. 10,5% Ставка по кредиту при строительстве 13% Кватральная ставка (Сложный процент) 3,10% Доля кредитного финансирования 70% Ставка по кредиту при рефинансировании 9% Квартальная ставка (простой процент) 2,25% Сумма крелита от оценочной стоимости 70% Cash Flow за первый год:
    01.06.2007 01.07.2007 01.08.2007 01.09.2007 01.10.2007 01.11.2007 01.12.2007 01.01.2008 01.02.2008 01.03.2008 01.04.2008 01.05.2008 Итого 1 год ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК                           Доходы в т.ч:                             сдача в аренду офис. площадей                       $ 41 666,7 $ 41 666,7 $ 41 666,7 сдача в аренду складских площадей                       $ 455 208,3 $ 455 208,3 $ 455 208,3 НДС +                       $ 89 437,5 $ 89 437,5 $ 89 437,5 Расходы в т.ч.:                             приобретение земли $ -3 500 000,0                           инфраструктура   $ -487 288,1 $ -487 288,1 $ -487 288,1 $ -487 288,1 $ -487 288,1 $ -487 288,1 $ -487 288,1 $ -487 288,1 $ -487 288,1 $ -487 288,1     $ -4 872 881,4 объект   $ -2 118 644,1 $ -2 118 644,1 $ -2 118 644,1 $ -2 118 644,1 $ -2 118 644,1 $ -2 118 644,1 $ -2 118 644,1 $ -2 118 644,1 $ -2 118 644,1 $ -2 118 644,1     $ -21 186 440,7 НДС-   $ -469 067,8 $ -469 067,8 $ -469 067,8 $ -469 067,8 $ -469 067,8 $ -469 067,8 $ -469 067,8 $ -469 067,8 $ -469 067,8 $ -469 067,8     $ -4 690 678,0                               Налог на имущество                       $ -573 305,1   $ -573 305,1 Страховая премия   $ -70 000,0                       $ -70 000,0                               CF $ -3 500 000,0 $ -3 145 000,0 $ -3 075 000,0 $ -3 075 000,0 $ -3 075 000,0 $ -3 075 000,0 $ -3 075 000,0 $ -3 075 000,0 $ -3 075 000,0 $ -3 075 000,0 $ -3 075 000,0 $ 13 007,4 $ 586 312,5 $ -30 220 680,1                               Потребность в финансировании 34 320 000                           Собственные средства 10 296 000                           Заёмные средства 24 024 000                                                         Выборка займа       $ 2 499 000,0 $ 3 075 000,0 $ 3 075 000,0 $ 3 075 000,0 $ 3 075 000,0 $ 3 075 000,0 $ 3 075 000,0 $ 3 075 000,0       Накопленный займ (на конец года)       $ 2 499 000,0 $ 5 574 000,0 $ 8 649 000,0 $11 724 000,0 $ 14 799 000,0 $ 17 874 000,0 $ 20 949 000,0 $ 24 024 000,0 $ 24 024 000,0 $ 24 024 000,0 $ 24 024 000,0 Проценты начисленные             $ 172 938,8     $ 464 519,1     $ 733 209,9   Накопленные проценты (на конец года)             $ 172 938,8     $ 637 458,0   $ 624 450,6 $ 771 347,9 $ 771 347,9                               Выплата тела долга из операционной прибыли                             Уплаченные проценты из операционной прибыли                       $ -13 007,4 $ -586 312,5   Выплата тела долга из средств рефинансирования                             Выплата процентов из средств рефинансирования                                                           CF debt - 3 500 000 - 3 145 000 - 3 075 000 - 576 000 - - - - - - - - - - 6 796 000
Cash Flow за второй год:
  01.06.2008 01.07.2008 01.08.2008 01.09.2008 01.10.2008 01.11.2008 01.12.2008 01.01.2009 01.02.2009 01.03.2009 01.04.2009 01.05.2009 Итого 2 год ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК                           Доходы в т.ч:                           сдача в аренду офис. площадей $ 41 666,7 $ 41 666,7 $ 41 666,7 $ 41 666,7 $ 41 666,7 $ 41 666,7 $ 41 666,7 $ 41 666,7 $ 41 666,7 $ 41 666,7 $ 41 666,7 $ 41 666,7 $ 500 000,0 сдача в аренду складских площадей $ 455 208,3 $ 455 208,3 $ 455 208,3 $ 455 208,3 $ 455 208,3 $ 455 208,3 $ 455 208,3 $ 455 208,3 $ 455 208,3 $ 455 208,3 $ 455 208,3 $ 455 208,3 $ 5 462 500,0 НДС + $ 89 437,5 $ 89 437,5 $ 89 437,5 $ 89 437,5 $ 89 437,5 $ 89 437,5 $ 89 437,5 $ 89 437,5 $ 89 437,5 $ 89 437,5 $ 89 437,5 $ 89 437,5 $ 1 073 250,0 Расходы в т.ч.:                           приобретение земли                           инфраструктура                           объект                           НДС-                                                       Налог на имущество                     $ -554 194,9   $ -554 194,9 Страховая премия $ -70 000,0                       $ -70 000,0                             CF $ 516 312,5 $ 586 312,5 $ 586 312,5 $ 586 312,5 $ 586 312,5 $ 586 312,5 $ 586 312,5 $ 586 312,5 $ 586 312,5 $ 586 312,5 $ 32 117,6 $ 586 312,5 $ 6 411 555,1                             Потребность в финансировании                           Собственные средства                           Заёмные средства                                                       Выборка займа     $ 32 516 126,1                     Накопленный займ (на конец года) $ 24 024 000,0 $ 24 024 000,0 $ 32 516 126,1     $ 31 974 190,7     $ 31 432 255,2     $ 30 890 319,8 $ 30 890 319,8 Проценты начисленные     $ 755 983,1     $ 731 612,8     $ 719 419,3     $ 707 225,7 $ 2 914 241,0 Накопленные проценты (на конец года) $ 255 035,4 $ - $ -     $ -     $ -     $ -                               Выплата тела долга из операционной прибыли           $ -541 935,4     $ -541 935,4     $ -541 935,4 $ -1 625 806,3 Уплаченные проценты из операционной прибыли $ -516 312,5 $ -255 035,4 $ -586 312,5     $ -731 612,8     $ -719 419,3     $ -707 225,7 $ -3 515 918,3 Выплата тела долга из средств рефинансирования     $ -24 024 000,0                   $ -24 024 000,0 Выплата процентов из средств рефинансирования     $ -169 670,6                   $ -169 670,6                             CF debt - 331 277 8 322 456 586 313 586 313 - 687 236 586 313 586 313 - 675 042 586 313 32 118 - 662 849 9 592 286
Cash Flow в последующие года:
Итого 3 год Итого 4 год Итого 5 год Итого 6 год Итого 7 год ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК           Доходы в т.ч:           сдача в аренду офис. площадей $ 500 000,0 $ 500 000,0 $ 500 000,0 $ 500 000,0 $ 500 000,0 сдача в аренду складских площадей $ 5 462 500,0 $ 5 462 500,0 $ 5 462 500,0 $ 5 462 500,0 $ 5 462 500,0 НДС + $ 1 073 250,0 $ 1 073 250,0 $ 1 073 250,0 $ 308 240,5   Расходы в т.ч.:           приобретение земли           инфраструктура           объект           НДС-                       Налог на имущество $ -535 084,7 $ -515 974,6 $ -496 864,4 $ -477 754,2 $ -458 644,1 Страховая премия $ -70 000,0 $ -70 000,0 $ -70 000,0 $ -70 000,0 $ -70 000,0             CF $ 6 430 665,3 $ 6 449 775,4 $ 6 468 885,6 $ 5 722 986,2 $ 57 184 864,8             Потребность в финансировании           Собственные средства           Заёмные средства                       Выборка займа           Накопленный займ (на конец года) $ 28 722 578,1 $ 26 554 836,3 $ 24 387 094,6 $ 22 219 352,8 $ 20 051 611,1 Проценты начисленные           Накопленные проценты (на конец года)                       Выплата тела долга из операционной прибыли $ -2 167 741,7 $ -2 167 741,7 $ -2 167 741,7 $ -2 167 741,7 $ -2 167 741,7 Уплаченные проценты из операционной прибыли $ -2 706 967,5 $ -2 511 870,7 $ -2 316 774,0 $ -2 121 677,2 $ -1 926 580,5 Выплата тела долга из средств рефинансирования           Выплата процентов из средств рефинансирования                       CF debt 1 555 956 1 770 163 1 984 370 1 433 567 33 038 931

Анализ доходности представлен следующими данными:
0 1 2 3 4 5 6 7 CF unlev $ -3 500 000,0 $-30 220 680,1 $ 6 411 555,1 $ 6 430 665,3 $ 6 449 775,4 $6 468 885,6 $ 5 722 986,2 $ 57 184 864,8 IRR unlev 22,82% CF lev $ -3 500 000,0 $ -6 796 000,0 $ 9 592 286,0 $ 1 555 956,0 $ 1 770 162,9 $1 984 369,9 $ 1 433 567,3 $ 33 038 931,5 IRR lev 46,10%
А теперь определим рыночную стоимость объекта на дату рефинансирования кредита с проектного (строительного) на эксплуатационный, доходным и затратным подходом. Предполагается, что ставка капитализации (доходности) составит 10,5% в 2010 году.
Доходный метод (на конец 2008) 01.06.2009 01.06.2010 01.06.2011 01.06.2012 01.06.2013 01.06.2014 Cash flow без НДС $ 3 917 680,1 $ 5 357 415,3 $5 376 525,4 $ 5 395 635,6 $5 414 745,8 $5 433 855,9 Поступление НДС $ 804 937,5 $ 1 073 250,0 $1 073 250,0 $ 1 073 250,0 $ 308 240,5 NPV Cash flow без НДС (01.06.2009) $ 72 551 216,21 NPV поступление НДС (01.06.2009) $ 3 657 378,89 Market value (01.08.2008) $ 46 451 608,7 Затратный метод Затраты на приобретение земли $ 1 500 000,0 Затраты на строительство $ 26 059 322,0 Итого $ 27 559 322,0

Заключение
Бизнес-план предусматривает решение стратегических и тактических задач, стоящих перед предприятием, независимо от его функциональной ориентации:
• организационно-управленческая и финансово-экономическая оценка состояния предприятия;
• выявление потенциальных возможностей предпринимательской деятельности, анализ сильных и слабых сторон; формирование инвестиционных целей на планируемый период.
В бизнес-плане обосновываются:
• общие и специфические детали функционирования предприятия в условиях рынка;
• выбор стратегии и тактики конкуренции;
• оценка финансовых, материальных, трудовых ресурсов, необходимых для достижения целей предприятия.
В бизнес-плане выполняется анализ внешних (рынки и конкуренты, технологии, социально-экономическая среда, политическая ситуация и др.) и внутренних факторов (продукция, производственная и техническая база, кадры, финансы и др.).
Бизнес-план дает объективное представление о возможностях развития производства, способах продвижения товара на рынок, ценах, возможной прибыли, основных финансово-экономических результатах деятельности предприятия, определяет зоны риска, предлагает пути их снижения. В бизнес-плане решаются как внутренние задачи, связанные с управлением предприятием, так и внешние, обусловленные установлением контактов и взаимоотношений с другими фирмами и организациями.
Бизнес-план выступает как объективная оценка собственной предпринимательской деятельности фирмы и в то же время как необходимый инструмент проектно-инвестиционных решений в соответствии с потребностями рынка. В нем характеризуются основные аспекты фирмы, анализируются проблемы, с которыми она может столкнуться, и определяются способы их решения. Следовательно, бизнес-план — одновременно поисковая, научно-исследовательская и проектная работа.
В данном бизнес-плане был проведен финансово-экономический анализ проекта, который позволяет говорить о том, что представленный проект может быть реализован с высокой эффективностью. Высокий уровень прироста собственного капитала говорит о высокой оборачиваемости средств.
Проведенный анализ рынка говорит о том, что сегмент на который ориентирована деятельность Предприятия, на сегодняшний день, в Подмосковье практически свободен, что позволяет рассчитывать на то, что данный проект быстро купят по высокой цене.

Список используемой литературы
Нормативные акты, инструктивные материалы, официальные справочники
1. Методическое пособие ТACIS Европейского Союза для Новых Независимых Государств «Как разработать бизнес-план»
2. Требования к бизнес-плану и рекомендации по его составлению, разработанные Федеральным Фондом поддержки малого предпринимательства. 2010 год
Специальная экономическая литература
3. Бизнес-план. Инвестиции и финансирование, планирование и оценка проектов: Учебное пособие. Зелль А. –М., Ось-89, 2010.
Стратегическое бизнес-планирование. Динамическая система повышения эффективности и обеспечения конкурентного преимущества. Клайв Ридинг.-М., Баланс Бизнес Букс, 2005 г.
Бизнес-план: стратегии и тактика развития компании. Лапыгин Ю. Н. –М., 2008.
Финансовый бизнес - план. Попов В.М. –М., Финансы и статистика, 2008.
Бизнес-план. Н. Н. Шаш.- М., ГроссМедиа, РОСБУХ, 2007.
Периодические издания
8. Электронный журнал «Корпоративные финансы», www.cfjournal.ru
Бизнес-план. Инвестиции и финансирование, планирование и оценка проектов: Учебное пособие. Зелль А. –М., Ось-89, 2010. С.3.
Требования к бизнес-плану и рекомендации по его составлению, разработанные Федеральным Фондом поддержки малого предпринимательства. 2010 год. С.10.
Методическое пособие ТACIS Европейского Союза для Новых Независимых Государств «Как разработать бизнес-план». С.12.
Стратегическое бизнес-планирование. Динамическая система повышения эффективности и обеспечения конкурентного преимущества. Клайв Ридинг.-М., Баланс Бизнес Букс, 2005 г. С.45.
Бизнес-план: стратегии и тактика развития компании. Лапыгин Ю. Н. –М., 2008. С. 112.
Финансовый бизнес - план. Попов В.М. –М., Финансы и статистика, 2008. С.180.
Бизнес-план. Н. Н. Шаш.- М., ГроссМедиа, РОСБУХ, 2007. С.78.
Электронный журнал «Корпоративные финансы», www.cfjournal.ru.
Бизнес-план. Инвестиции и финансирование, планирование и оценка проектов: Учебное пособие. Зелль А. –М., Ось-89, 2010. С.5.












57