Оценка объектов недвижимости

м. -7674Дата предложения - июнь 20145Вид права на объект -собственность6Существующие ограничения (обременения) права -нет7Общая характеристика объекта -Отдельно стоящее двухэтажное офисное здание. Внутренняя отделка улучшенная.8Инженерное обеспечение -Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система9Назначение / использование -нежилое / торгово-офисное10Сервитуты -отсутствуют11Техническое состояние -хорошее12Дополнительные компоненты -парковка13Цена предложения, руб. - 36 000 000Объект-аналог №4№ п.п.ПараметрХарактеристика1Источник информации -http://oz.barahla.net/realty/218/2Местоположение (адрес) объекта - МО, г. Уфа, ул. Ленина, 120/43Общая площадь, кв.м. -7504Дата предложения - июнь 20145Вид права на объект -собственность6Существующие ограничения (обременения) права -нет7Общая характеристика объекта -Отдельно стоящее двухэтажное офисное здание. Внутренняя отделка улучшенная.8Инженерное обеспечение -Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система9Назначение / использование -нежилое / торгово-офисное10Сервитуты -отсутствуют11Техническое состояние -хорошее12Дополнительные компоненты -парковка13Цена предложения, руб. - 32 000 000Определение стоимости объекта рыночным подходомВнесение поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогами. Корректировка к цене продажиТаблица №3.8.ОбъектЦена продажи/ предложенияКорректи-ровка (%)Цена с учетом корректировки за 1 кв.м., руб.Оцениваемый объектцена продажи  Объект-аналог №1цена предложения-11,941333,21Объект-аналог №2цена предложения-11,943749,88Объект-аналог №3цена предложения-11,946936,00Объект-аналог №4цена предложения-11,942666,55Пояснение к корректировке:Выявить фактические цены продаж не только сложно, но и практически отсутствует возможность их документального или иного подтверждения, что не дает возможности их использовать даже в случае наличия информации. Поэтому для расчета взяты цены предложения к продаже объектов-аналогов и выполнена понижающая корректировка, учитывающая торг потенциального покупателя, стремящегося снизить стоимость интересующего объекта или, в отсутствии потенциальных покупателей продавец будет вынужден снижать стоимость предлагаемого объекта. Согласно статье из периодического средства массовой информации «Регистр оценщиков» № 4. от 20.01.2014 г., применяются следующие скидки на уторговывание:Таблица №3.9.ПоказательСреднееВерхняя границаНижняя границаСкидка на цены офисно - торговых объектов.11,91112,7Скидки на цены производственно – складских объектов.14,913,816Скидки на цены жилой недвижимости6,867,5Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг. Исходя из рекомендаций "Регистра оценщиков №4" и анализа ситуации на рынке жилой недвижимости в местах расположения аналогов, корректировка для объектов-аналогов №№ 1-4 составляет 11,9%.Корректировка к дате оценкиТаблица №3.10.ОбъектДата оценки, предложения к продаже Корректи-ровка (%)Цена с учетом корректировки за 1 кв.м., руб.Оцениваемый объектапрель 2014  Объект-аналог №1апрель 2014041333,21Объект-аналог №2апрель 2014043749,88Объект-аналог №3апрель 2014046936,00Объект-аналог №4апрель 2014042666,55Пояснение к корректировке:Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Составляющим фактора времени являются инфляция и дефляция, изменения в законодательстве, изменение спроса и предложения на объекты и др. Учитывая, что временной период анализа рынка продаж (предложения) помещений аналогичных оцениваемому объекту одинаковый, то корректировка на данную характеристику составляет 0%.Корректировка на право собственностиТаблица №3.11.ОбъектВид права на объект Корректи-ровка (%)Цена с учетом корректировки за 1 кв.м., руб.Оцениваемый объектсобственность  Объект-аналог №1собственность041333,21Объект-аналог №2собственность043749,88Объект-аналог №3собственность046936,00Объект-аналог №4собственность042666,55Пояснение к корректировке:Исходя из того, что вид оцениваемого права Объекта совпадает с правом на аналогичные объекты, выявленные при анализе рынка, корректировка на данную характеристику равна 0.Таблица №3.12ОбъектСуществующие ограничения (обременения) праваКорректи-ровка (%)Цена с учетом корректировки за 1 кв.м., руб.Оцениваемый объектнет  Объект-аналог №1нет041333,21Объект-аналог №2нет043749,88Объект-аналог №3нет046936,00Объект-аналог №4нет042666,55Пояснение к корректировке:На оцениваемое помещение и объекты-аналоги каких-либо ограничений не зарегистрировано, поэтому величина вводимой корректировки составляет 0%.Корректировка на местоположениеТаблица №3.13.ОбъектМестоположение (адрес) объектаКорректи-ровка (%)Цена с учетом корректировки за 1 кв.м., руб.Оцениваемый объектМО, г. Уфа, ул. Московская, 2  Объект-аналог №1МО, г. Уфа, ул. Ленина, 70041333,21Объект-аналог №2МО, г. Уфа, ул. Московская, 5043749,88Объект-аналог №3МО, г. Уфа, ул. Кирова, 85046936,00Объект-аналог №4МО, г. Уфа, ул. Московская, 20042666,55Пояснение к корректировке:Величина данной корректировки учитывает различное местоположение объектов. Оцениваемый объект и объекты-аналоги расположены в центральной части г. Уфа и расположены на первой линии, вводить корректировку на данный параметр нет необходимости. Корректировка на площадь объектаТаблица №3.14.ОбъектОбщая площадь объекта, кв.м.Корректи-ровкаЦена с учетом корректировки за 1 кв.м., руб.Оцениваемый объект950Объект-аналог №17501,2752355,40Объект-аналог №28001,1951952,98Объект-аналог №37671,2458134,54Объект-аналог №47501,2754044,29Пояснение к корректировке:Корректировка на площадь рассчитывается методом парных сравнений, так как различия в площади оцениваемых объектов незначительныКорректировка на функциональное назначение объектаТаблица №3.15ОбъектНазначение объектаКорректи-ровка (%)Цена с учетом корректировки за 1 кв.м., руб.Оцениваемый объектнежилое / торгово-офисное  Объект-аналог №1нежилое / торгово-офисное052355,40Объект-аналог №2нежилое / торгово-офисное051952,98Объект-аналог №3нежилое / торгово-офисное058134,54Объект-аналог №4нежилое / торгово-офисное054044,29Пояснение к корректировке:Различия, обусловленные назначением объектов, на которые выполняется данная корректировка, отражают фактическую (возможную) деятельность, а, соответственно, потенциально возможный доход или другую выгоду, связанную с владением данных объектов. Объект оценки, как и объекты-аналоги №№1-4, имеет торгово-офисное назначение, поэтому корректировка равна 0%.Корректировка на капитальность объектаТаблица №3.16.ОбъектХарактеристика объектаКорректи-ровка (%)Цена с учетом корректировки за 1 кв.м., руб.Оцениваемый объектОтдельно стоящее двухэтажное офисное здание. Внутренняя отделка улучшенная.  Объект-аналог №1Отдельно стоящее двухэтажное офисное здание, с мансардным этажом. Внутренняя отделка улучшенная.052355,40Объект-аналог №2Отдельно стоящее двухэтажное офисное здание. Внутренняя отделка улучшенная.051952,98Объект-аналог №3Отдельно стоящее двухэтажное офисное здание. Внутренняя отделка улучшенная.058134,54Объект-аналог №4Отдельно стоящее двухэтажное офисное здание. Внутренняя отделка улучшенная.054044,29Пояснение к корректировке:Корректировка учитывает капитальность объектов, т.е. материал основных несущих и ограждающих конструкций, а также отличия в объемно-планировочном решении объектов (например, владелец встроенно-пристроенного помещения должен согласовывать какие-либо изменения (альтернативное использование) с совладельцами этого здания, в отличие от собственника отдельно стоящего здания). В свою очередь, данная корректировка учитывает тип внутренней отделки. Объект оценки, как и объекты-аналоги №№1-4, представляет собой отдельно стоящее нежилое здание и имеет улучшенную отделку, поэтому корректировка равна нулю.Корректировка на инженерное обеспечениеТаблица №3.17.ОбъектИнженерное обеспечение объектаКорректи-ровка (%)Цена с учетом корректировки за 1 кв.м., руб.Оцениваемый объектЭлектроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система  Объект-аналог №1Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система052355,40Объект-аналог №2Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система051952,98Объект-аналог №3электроснабжение, центральное отопление, водопровод, канализация, вентиляция, телефон, интернет058134,54Объект-аналог №4электроснабжение, центральное отопление, водопровод, канализация, вентиляция, телефон, интернет054044,29Пояснение к корректировке:Данная корректировка учитывает наличие инженерных коммуникаций, которые необходимы для нормальной эксплуатации объекта в соответствии с его прямым назначением, и возможность его перепрофилирования. Корректировка на наличие обремененийТаблица №3.18.ОбъектСервитутыКорректи-ровка, %.Цена с учетом корректировки за 1 кв.м., руб.Оцениваемый объектотсутствуют  Объект-аналог №1отсутствуют052355,40Объект-аналог №2отсутствуют051952,98Объект-аналог №3отсутствуют058134,54Объект-аналог №4отсутствуют054044,29Пояснение к корректировке:Вещное право ограниченного пользования чужой недвижимостью (земельным участком) в интересах определенного лица называется сервитутом. Сервитут может устанавливаться по соглашению между собственниками земельных участков или решением суда. В данном случае сервитуты для оцениваемого объекта и объектов-аналогов отсутствуют. Корректировка на наличие прав на дополнительное имуществоТаблица №3.19.ОбъектДополнительные компонентыКорректи-ровка (%)Цена с учетом корректировки за 1 кв.м., руб.Оцениваемый объектпарковка  Объект-аналог №1парковка052355,40Объект-аналог №2парковка051952,98Объект-аналог №3парковка058134,54Объект-аналог №4парковка054044,29Пояснение к корректировке:Данная корректировка позволяет учесть различия сравниваемых объектов в тех случаях, когда помимо основного объекта недвижимости передаются права на дополнительное имущество, имеющее вспомогательное назначение и существенно влияющее на общую стоимость представленных объектов. К дополнительным компонентам можно отнести земельные участки (прилегающая территория), на которые оформлены имущественные права, технологическое оборудование, здания и сооружения (паркинг, инженерные сети, ограждения и т.п.) обслуживающего характера, представляющие интерес только совместно с основным объектом.Корректировка на состояние объектаТаблица №3.20.ОбъектТехническое состояние объектаКорректи-ровка (%)Цена с учетом корректировки за 1 кв.м., руб.Оцениваемый объектхорошее  Объект-аналог №1среднее-1152355,29Объект-аналог №2среднее-1151952,87Объект-аналог №3хорошее058134,54Объект-аналог №4хорошее054044,29Пояснение к корректировке:Данная корректировка учитывает физическое состояние конструктивных элементов, внутренней отделки, инженерного обеспечения зданий и помещений, то есть технического состояния объектов в целом. Величина корректировки определялась согласно Ведомственным строительным нормам (ВСН 58-88(р)). Для определения окончательного результата рыночной стоимости 1 кв.м. оцениваемого объекта находим его средневзвешенное значение, при этом результату, полученному с меньшими корректировками, присваиваем наибольший вес.Таблица №3.21.ОбъектКоличество не введенных поправокУдельный вес в общем количестве не введенных поправокСкорректи-рованная цена 1 кв.м., руб.Вклад в средне-взвешенную стоимость, руб.Объект-аналог №190,2352355,2912 042Объект-аналог №290,2751952,8714 027Объект-аналог №3100,3558134,5420 347Объект-аналог №4100,1554044,298 107Итого:380,00  54 523Таким образом, средневзвешенная величина рыночной стоимости 1 кв.м. общей площадиоцениваемого Объекта составляет:54 523рубПятьдесят четыре тысячи пятьсот пятнадцать рублей Стоимость Объекта, определенная по рыночному подходу, составляет (округленно): 51796588Пятьдесят один миллион семьсот девяносто шесть тысяч пятьсот восемьдесят восемь рублей 2.13 Согласование результатов стоимости В качестве критериев сравнения оцениваемого объекта и аналогов выделим следующие параметры:А. возможность отразить действительные намерения продавца;Б. тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ;В. способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания;Г. способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).Построим матрицу сравнения и рассчитаем значения приоритетов критериев:Таблица №3.22. АБВГ Вес критерияА1 1/3 2/7 1/20,470,10Б3 1 1/4 2/50,740,16В3 1/24 1 1/31,470,32Г2 2 1/23 1 1,970,42Сумма4,641,00 Сравниваем результаты, полученные затратным (З), доходным (Д) и рыночным (Р) подходами для каждого критерия согласования: 1) возможность отразить действительные намерения продавца:Таблица №3.23 ЗДР Вес критерияЗ1 1/5 1/60,320,08Д5 1 4/91,310,33Р6 2 1/51 2,360,59Сумма4,001,00 2) тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ:Таблица №3.24 ЗДР Вес критерияЗ1 1/4 1/50,370,10Д4 1 4/91,220,32Р5 2 1/51 2,220,58Сумма3,811,00 3) способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания:Таблица №3.25 ЗДР Вес критерияЗ1 1/3 1/40,440,12Д3 1 4/91,110,31Р4 2 1/51 2,060,57Сумма3,611,00 4) способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность):Таблица №3.26. ЗДР Вес критерияЗ1 1/6 1/50,320,08Д6 1 4/91,400,35Р5 2 1/51 2,220,56Сумма3,941,00Определяем итоговое значение весов каждого подхода:Таблица №3.27 АБВГИтоговое значение весов для каждого подхода0,100,160,320,42З0,080,100,120,080,10Д0,330,320,310,350,33Р0,590,580,570,560,57Сумма1,00Далее представлены расчеты рыночной стоимости, в результате чего мы получаем следующие результаты.Сводная ведомость согласования стоимости объектов недвижимости Таблица №3.27№ п.п.Наименование объектаРыночная стоимость, определенная затратным подходом, руб.Рыночная стоимость, определенная доходным подходом, руб.Рыночная стоимость, определенная рыночным подходом, руб.Весовой коэффициентСредневзвешенная рыночная стоимость (округленно), руб.затратного подходадоходного подходарыночного подходаЗдание площадью 950 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Московская, 233 232 417,0019466067,951796588,000,0960,3310,5721260000 ИТОГО:319031264432682962764839300529Таким образом, рыночная стоимость имущества, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ленина, д. 126/6 составляет (округленно):39 300 500 рублей.Тридцать девять миллионов триста тысяч пятьсот рублей ЗАКЛЮЧЕНИЕРезультаты работы легли в основу отчета об оценке реального объекта недвижимости. Рыночная стоимость имущества, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ленина, д. 126/6 составляет (округленно): 39 300 500 (Тридцать девять миллионов триста тысяч пятьсот) рублей.СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВБуланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития М., Международная академия оценки и консалтинга, 2004 г. - 147 с.Белокрыс А.А., Болдырев В.С. ,Олейник Т.Л., Нейман Е.И., Страхов Ю.И., Ушаков Е.П. Основы оценки стоимости - М., Международная академия оценки и консалтинга, 2004 г. - 264 с.Каминский А. В., Страхов Ю. И., Трейгер Е. М. Учебно-практическое пособие Анализ практики оценки недвижимости - М., Международная академия оценки и консалтинга, 2005 г. - 238 с.Технический паспортХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА Характеристики объекта оценки приняты на основании данных Технического паспорта на здание, расположенное по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Ленина д. 126/6 по состоянию на 01.06.2014 г., а также визуального осмотра объекта недвижимости.ЗданиеГод постройки здания - 2006Группа капитальности -IПлощадь земельного участка, кв. м1 120,0Площадь застройки, кв. м550Этаж объекта -2Износ по данным технического паспорта, %-Наличие сервитутовне зарегистрированыСведения о принадлежности к памятникам архитектурынетТекущее использование оцениваемых помещенийофисноеОписание конструктивных элементов объектаФундаментымонолитные бетонные колонныНаружные и внутренние капитальные стеныпеноблоки, утеплённые пенополистироломПерекрытияж/бетонныеКровля - мягкая - кровлелон (полимерная мембрана)Полыплитка, паркет, ламинат, мраморОтделка - улучшенная: штукатурка декоративная, покраска, потолок двухуровневый, плитка, панели ПВХОкна -пластик, алюминийДвери -дубовый шпон, пластикИнженерное обеспечение -отопление, центральное отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система.Техническое состояние -хорошееДанные о площадях и строительном объеме объектаПлощадь общая, кв.м. - 950Высота помещений по внутреннему обмеру, м. -2,7