Сделки с земельными участками

В отношении залога земельных участков ипотечным законодательством сформулирован вполне четкий запрет: в соответствии со ст. 63 Закона об ипотеке не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ, федеральными законами (п. 3 ст. 27 ЗК РФ). В пунктах 4 и 5 ст. 27 ЗК РФ содержатся перечни земельных участков, которые изъяты из оборота и могут находиться исключительно в федеральной собственности, и земельных участков, которые ограничены в гражданском обороте и могут находиться в государственной и муниципальной собственности. Так, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий; из состава земель лесного фонда; в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия.С 1 января 2007 г. появилось исключение из правила о запрете ипотеки земельных участков, находящихся в публичной собственности: «Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры» (п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке). В данном случае ключевую роль играет разрешенное использование земельного участка, однако на практике заинтересованные лица не всегда учитывают этот факт: как следствие, право залога земельного участка в силу закона судом не признается.С предметом залога связан еще ряд ограничений. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Из данной формулировки логически вытекает вопрос: возможна ли ипотека части земельного участка, площадь которой соответствует предельным нормам? Допустим, есть некий земельный участок, находящийся в долевой собственности, каждая доля определена на местности границами, но отдельных землеустроительных документов нет, кадастровый паспорт также единый, поскольку имеется соответствующее судебное решение, определен порядок пользования каждой долей и собственники выразили письменное согласие на то, чтобы один сособственник передал в залог свою часть земельного участка. С точки зрения положений ипотечного законодательства запретов нет.В арбитражной практике на этот счет есть Особое мнение ВАС РФ: во-первых, «если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка)»; во-вторых, «в случае, когда нежилое помещение в здании закладывается вместе с принадлежащей собственнику помещения долей в праве собственности на земельный участок, занимаемый этим зданием, ипотека осуществляется без раздела участка и выделения из него указанной доли в натуре в виде самостоятельного земельного участка».Таким образом, в разъяснении суда речь идет о залоге доли, который возникает в силу принципа единства судьбы земельного участка и объекта, возведенного на нем, закрепленного в ст. 1 ЗК РФ. Это констатирует и иная судебная практика.Предмет залога является одним из существенных условий договора ипотеки. К числу таких условий относят также залоговую оценку земельного участка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.Арендные права на земельный участок как предмет ипотеки. В гражданско-правовой науке подчеркивается, что залоговые правоотношения, возникающие по поводу передачи в ипотеку арендных прав на земельный участок, являются весьма специфическими. Следует учитывать, что при залоге права аренды на земельный участок от срока действия договора аренды и от того, в чьей собственности находится участок, зависит необходимость получения согласия собственника (арендодателя) земельного участка на совершение сделки по ипотеке. Этот вопрос решается в земельном и ипотечном законодательстве по-разному.Исходя из текста ЗК РФ, при аренде участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, на срок более 5 лет залог права аренды допускается без согласия собственника данного участка при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). При аренде участка, находящегося в частной собственности, на срок более 5 лет залог допускается без согласия собственника участка при условии его уведомления, если иное не установлено договором аренды земельного участка (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). В остальных случаях для передачи права аренды земельного участка в залог (ипотеку) необходимо согласие арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ).Исходя из норм Закона об ипотеке, арендатор участка вправе отдать право аренды на данный участок в залог в пределах срока договора аренды с согласия собственника участка (абзац первый п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке), а при аренде участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, на срок более 5 лет залог права аренды допускается без согласия собственника участка при условии его уведомления (абзац второй п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке).Согласно подп. 6 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем особые условия проведения публичных торгов, установленные п. 3 ст. 62.1 Закона об ипотеке, в случае если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке.Из анализа приведенных выше норм права следует, что требование закона о необходимости указания в решении суда особых условий проведения публичных торгов распространяется только на случаи, когда предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене, не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается. Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки. Кроме того, ст. 350 ГК РФ установлено: если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается (абзац третий п. 6). Юридическое признание торгов несостоявшимися является обязательным и имеет решающее значение при определении правовой судьбы заложенных вещей. Это учитывается в судебной практике.«Как установлено судом кассационной инстанции, после объявления 18 сентября 2009 г. повторных торгов несостоявшимися залогодержатель не воспользовался своим правом в установленный законом месячный срок (истекавший 19 октября 2009 г.) оставить предмет залога за собой в связи с тем, что ему не было известно о том, что повторные торги признаны несостоявшимися. ОАО «МДМ Банк» выразило свое согласие оставить нереализованное на публичных торгах имущество за собой 29 октября 2009 г. сразу же после того, как руководитель Русско-Полянского отдела службы судебных приставов поставил банк в известность о праве залогодержателя оставить за собой нереализованное имущество, принадлежащее Терновому С.В., не пропустив тем самым установленный законом месячный срок.Учитывая срок, в течение которого банк выразил согласие об оставлении имущества за собой, а именно через два дня после получения сообщения от службы судебных приставов, судебная коллегия обоснованно исходила из того, что банк не отказывался от реализации этого права, не располагал ранее сведениями о признании торгов несостоявшимися.Как правильно указал суд кассационной инстанции, объективные данные, подтверждающие осведомленность банка о том, что повторные торги были признаны несостоявшимися, в деле отсутствуют.При таких конкретных обстоятельствах, учитывая, что после того, как банку стало известно о том, что повторные торги признаны несостоявшимися, он в месячный срок воспользовался своим правом оставить за собой предмет залога, суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу о пропуске банком установленного законом срока и об удовлетворении заявленных исковых требований и у суда кассационной инстанции имелись предусмотренные законом основания для отмены судебного решения и принятия нового решения об отказе в иске».В итоге Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ оставила в силе кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 29 сентября 2010 г., а надзорную жалобу Тернового С.В. - без удовлетворения.Проблема оценки земельного участка при реализации во внесудебном порядке. Очень важным является следующий факт: в случае если при реализации заложенного земельного участка во внесудебном порядке без проведения торгов были нарушены правила об оценке предмета залога, сделка по реализации заложенного имущества может быть оспорена заинтересованным лицом. Такая сделка является оспоримой и признается судом недействительной, если будет доказано, что приобретатель заложенного имущества знал или должен был знать о том, что приобретаемое им имущество реализуется в качестве предмета залога с нарушением правил его оценки. Независимо от оспаривания сделки по реализации заложенного имущества залогодатель вправе предъявить залогодержателю требование о возмещении убытков, вызванных реализацией предмета залога с нарушением правил его оценки. Тем самым отмечается значимость залоговой оценки земельного участка. В специальной литературе неоднократно обращалось внимание на проблему законности оценки предмета залога, когда заказчиком выступает залогодержатель, но предмет залога не находится в его владении и (или) распоряжении; имеет место позиция, что документ, выданный оценщиком залогодержателю, не может представлять собой документ доказательственного значения. Следует присоединиться к мнению Д.Н. Морозова, который считает, что заказчиком оценки залоговой стоимости земельного участка в данном случае должен быть исключительно залогодатель. Это будет способствовать более актуальной оценке недвижимого имущества и стабильности залоговых правоотношений в земельно-правовой сфере.Проведя краткий анализ наиболее важных проблемных сторон залоговых правоотношений в земельном праве, мы приходим к следующим выводам.Во-первых, специфика залоговых правоотношений в земельно-имущественной сфере обусловлена особыми характеристиками предмета договора ипотеки земельного участка и ограничениями, установленными ипотечным законодательством в целях сужения круга земельных участков и прав на них.Во-вторых, залоговые правоотношения могут возникать по поводу передачи в ипотеку арендных прав на земельный участок. Анализ судебной практики и разъяснений высших судебных инстанций показал, что при залоге права аренды на земельный участок от срока действия договора аренды и от того, в чьей собственности находится участок, зависит необходимость получения согласия собственника (арендодателя) земельного участка на совершение сделки по ипотеке.В-третьих, особую роль играет определение стоимости заложенного земельного участка при его реализации во внесудебном порядке без проведения торгов. При этом необходимо законодательно закрепить исключительное право залогодателя быть заказчиком оценки залоговой стоимости земельного участка, поскольку он обладает более актуальной информацией о данном земельном участке, при условии, что предмет залога находится в его владении и пользовании.ЗаключениеЗемля - это особый объект права. Являясь частью земной коры, земельный участок вечен и непотребляем. Площади всех земельных участков ограничены размерами территории страны. В силу этого их количество ограничено, а количество ценных, пригодных для позитивного использования земельных участков ограничено еще в большей степени. По мере роста населения ценность земельных участков в силу этого будет только возрастать. Человек не создает земельные участки в отличие от других вещей, а только лишь в результате хозяйственной деятельности изменяет их свойства - улучшает или ухудшает какой-либо земельный участок. Земельный участок не может погибнуть, как не может погибнуть часть земной коры, его гибель в процессе раздела или объединения с другими земельными участками - гибель чисто юридическая, прекращение его существования исключительно как объекта права. Можно утверждать, что земельный участок - это юридическая фикция, позволяющая определить природный объект как объект права собственности.Современное российское законодательство исходит из того, что земля (земельный участок) как вещь возникает после его индивидуализации с момента возникновения на него вещного права, которое в отношении недвижимых вещей связано с государственной регистрацией права. По общему правилу вещные права, и в первую очередь право собственности, возникают с момента государственной регистрации, и, соответственно, земельный участок как вещь возникает с момента государственной регистрации права на него. В частном случае земельный участок может возникать с момента формирования его границ и постановки на государственный кадастровый учет; в отношении же земельных участков, права на которые возникли еще до формирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, земельный участок возникал как объект права с момента определения его границ в установленном порядке. В частности, земельный участок как объект права собственности и других прав возникает сегодня с момента постановки на государственный кадастровый учет следующих земельных участков: неразграниченных, т.е. относящихся к публичной собственности, права на которые не зарегистрированы за Российской Федерацией, субъектами РФ и муниципальными образованиями; занятых многоквартирными жилыми домами, жилые и нежилые помещения в которых находятся в собственности различных лиц, что свидетельствует о возникновении в силу закона общей собственности на земельный участок. Законом могут быть установлены и другие случаи возникновения права в силу закона, в которых земельный участок как недвижимая вещь будет возникать с момента постановки его на государственный кадастровый учет.Существование различных процедур определения момента возникновения земельного участка как объекта прав является негативным фактором, обусловленным раздельным существованием двух систем - системы регистрации прав и системы кадастрового учета объектов недвижимости. Это, в частности, приводит к тому, что отраженный в кадастре земельный участок, границы которого определены, формально не является вещью и объектом вещных прав до момента государственной регистрации права. Запись о таком объекте является временной. Следовательно, одной из важнейших задач в области регулирования недвижимости, стоящих перед законодателем, является объединение кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав в единую систему государственной регистрации прав, обеспечивающую признание государством прав на недвижимость, в том числе на земельные участки, и гарантии сохранения права.БиблиографияКонституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ).Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ. Российская газета, N 238-239, 08.12.1994.Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ. Российская газета, N 211-212, 30.10.2001.Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» // Российская газета, N 79, 23.04.1998.Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» // Собрание законодательства РФ. 2004. N 52 (ч. I). Ст. 5276.Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Российская газета, N 165, 01.08.2007.Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Российская газета, N 1, 12.01.2005.Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Российская газета, N 137, 27.07.2002.Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Российская газета, N 211-212, 30.10.2001.Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Российская газета, N 148-149, 06.08.1998.Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков». Российская газета, N 221, 21.11.2002.Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. Одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009 // Вестник ВАС РФ, N 11, ноябрь, 2009.Постановление Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 г. N 12-П // Собрание законодательства РФ. 2010. N 24. Ст. 3069.Постановление Президиума ВАС РФ от 5 июля 2005 г. N 15524/04 // Вестник ВАС РФ. 2005. N 12.Постановление ВАС РФ от 15 апреля 2008 г. N 17616/07 // Вестник ВАС РФ. 2008. N 7.Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2011 N 13АП-17270/11 // СПС «КонсультантПлюс».Постановления ФАС Московского округа от 02.08.2010 N КГ-А40/7786-10 по делу N А40-162062/09-60-740 // СПС «КонсультантПлюс».Постановления ФАС Северо-Западного округа от 03.07.2008 по делу N А56-7096/2007, ФАС Центрального округа от 10.08.2009 N Ф10-3188/09 по делу N А64-3359/08-8 // СПС «КонсультантПлюс».Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2011 N 07АП-2262/2011 // СПС «КонсуьтантПлюс».Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестн. ВАС РФ. 2005. N 4.Анохин В.С. Приватизация земельных участков: правовое регулирование и практика применения в арбитражном судопроизводстве // Вопросы социального управления и социального образования: Сб. науч. трудов. Вып. 3(5). Воронеж, 2008. Анохин В.С. Отчуждение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности // Арбитражная практика. 2008. N 12. Бевзенко Р.С. Существенные условия договора ипотеки в арбитражной практике // Законодательство. 2008. N 9.Галиновская Е. О правовых особенностях образования земельного участка (новое в законодательстве) // Хозяйство и право. 2009. N 1. Козырь О.М. Одностороннее расторжение договора аренды земельного участка // Экологическое право. 2012. N 5.Колесникова И.А. Часть земельного участка как объект правоотношений // Право и экономика. 2013. N 5. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный, учебно-практический). Части 1, 2, 3, 4. / Под ред. С. А. Степанова. М.: Проспект, 2012. Митягин К.С. Правовая природа земельного участка: научно-практические межотраслевые правовые подходы // Законодательство. 2008. N 1. Морозов Д.Н. Защита гражданских прав участников залогового правоотношения: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Челябинск, 2009. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть 1. Под редакцией П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. Румянцев Ф.П. Особенности договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения // Журнал российского права. 2013. N 8. Слуцкий А.А. Оценка залогового имущества: проблемы стоимости // Банковское кредитование. 2010. N 2. Трошина С. Регистрация права собственности на земельный участок и способы судебной защиты // Административное право. 2013. N 1.Чернобай Е.Ю. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) // Юрист. 2013. N 4. Чубаров В.В. Некоторые проблемы взаимодействия гражданского и земельного законодательства и пути их решения // Журнал российского права. 2005. N 9.Ястребов С.Н. Право как предмет залога: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007.