Экспертная оценка стоимости обьекта коммерческой недвижимости, ресторана ООО

Горячий цех имеет удобную связь с заготовочными цехами, со складскими помещениями и удобную взаимосвязь с холодным цехом, раздаточной и торговым залом, моечной кухонной посуды.
Блюда горячего цеха, выпускаемые в Ресторане соответствуют требованиям государственных стандартов, стандартов отрасли, стандартов предприятия, сборников рецептур блюд и кулинарных изделий, и вырабатываются по технологическим инструкциям и картам, технико- технологическим картам при соблюдении Санитарных правил для предприятий общественного питания.
Производственная программа горячего цеха составляется на основании ассортимента блюд, реализуемых через торговый зал.Горячий цех оснащен современным оборудованием: тепловым, холодильным, механическим, и немеханическим: плитами, жарочными шкафами, электросковородами, электрофритюрницами, холодильными шкафами, производственными столами и стеллажами.
В соответствии с малым объемом собственной информации на сайте ресторана /караоке «Кому жить хорошо» (URL:http://комужитьхорошо.рф/) и с учетом сведений, полученных в ходе производственной практики ООО «Набережная 17»:
является прямым работодателем в г. Москва;
находится в развитии;
ежегодно увеличивает ассортимент и объем продукции (услуг) представляемой на российский рынок;
обладает развитой структурой офиса (PR-группа, ИТ-группа, кадрово-правовая группа, финансово-экономическая группа, бухгалтерия, техническая группа).
Таким образом, общий тип организационной структуры ООО «Набережная 17» соответствует в большей мере функциональному построению, элементы которого включают:
основное руководство компании с функциональными службами-подразделениями: PR-группа, ИТ-группа, кадрово-правовая группа, финансово-экономическая группа, бухгалтерия, техническая группа и пр., система которого функционирует в Москве (см. рис. 4).

Рисунок 4 – Функциональная организационная структура ООО «Набережная 17»
Таким образом, объект оценки относится к помещениям общественного питания. Факторы, влияющие на цены предложений и арендные ставки на рынке соответствующей коммерческой недвижимости определяют:
- назначение объекта; основным моментом, влияющим на стоимость коммерческой недвижимости, является назначение объекта (варианты его использования). Весь рынок коммерческой недвижимости делится на несколько сегментов: торговая, административная (офисная), производственно-складская и общественное питание;
- цена на объект недвижимости, которая напрямую связана с его текущим использованием или вариантами возможного использования. Как правило, самые высокие цены формируются рынком на объекты торговли, далее следуют офисные помещения и по самым низким ценам за 1 кв.м. площади на рынке выставляются объекты производственно-складского назначения;
- большую роль в стоимости играет местоположение, поскольку в целом в городе есть определенный баланс в плане котируемости районов. Это очень четко проследить по торговому сегменту; наибольшие цены предложений имеют объекты, расположенные в центре Москвы. Цены предложений от 50 тыс. до 130 тыс. руб. за 1 кв. м;
- физические характеристики (площадь, техническое состояние и т.д.); исходя из анализа и мониторинга рынка стоимость 1 кв.м. напрямую зависит от площади объекта в целом. Прослеживается рост стоимости 1 кв.м. площади пропорционально уменьшению общей площади объекта; коммерческую недвижимость принято делить на три категории: с ремонтом, без ремонта и в состоянии непригодном к использованию; с ремонтом - только в новостройках или полностью реконструированных зданиях; здесь важно все - и транспортная доступность, и большая подземная стоянка, и центральная система вентиляции и кондиционирования воздуха, и скоростные лифты, и дорогая отделка помещений, и служба охраны, и профессиональная управляющая компания.
Коммерческая недвижимость в настоящее время имеет высокую активность лишь на рынке аренды, так как наблюдается миграция арендаторов в поисках более «дешевых» ставок. В связи со сложившейся ситуацией, собственники незначительно снизили арендные ставки. В целом резкого снижения арендных ставок на коммерческую недвижимость не наблюдается.
Гораздо сложнее обстоит дело с продажей. В настоящее время, на внутреннем рынке спрос очень низкий, а внешние инвесторы сворачивают проекты и срывают договоренности до более благоприятных времен. В целом, по оценкам специалистов рынка недвижимости, снижение ставок по аренде составило от 10 до 20%.
Но это нельзя назвать падением цен, а лишь колебанием рынка в сложных условиях.
Таким образом, изучение особенностей ООО «Набережная 17» показало на множество критериев, которые формируют стоимость продажи (отчуждения) ресторана (см. табл. 3).
Таблица 3
Ценообразующие факторы ООО «Набережная 17» [44]
В ходе оценки были проанализированы предложения на продажу объектов подобной недвижимости. Имеются данные о предложениях коммерческой недвижимости, расположенной в аналогичных районах, что позволяет сделать вывод о том, что аналогичные помещения в центральной части Москвы продаются по ценам 55-60 тыс. руб. за 1 кв. м.


3.2. Влияние результатов оценки объектов недвижимости на деятельность ООО "Набережная-17"

Приведенные в ходе работы теоретические и эмпирические сведения позволяют провести оценку объекта недвижимости ООО "Набережная-17", ресторана "Кому жить хорошо", площадью 600 квадратных метров, на 140 посадочных мест, с вип-залом, караоки и численностью персонала 40 чел. в 2 смены - 40 чел.
Согласно обозначенным в п. 2.1 стандартам предусмотрены три категории подходов оценки рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости:
· затратного подхода;
· сравнительного подхода;
- доходного подхода
Подход к оценке представляется совокупностью методов оценки, которые объединены общей методологией.
Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации рассчитать стоимость объекта оценки по условиям одного из подходов:
1) методы затратного подхода: метод компенсации затрат, метод капитализации затрат;
2) методы сравнительного подхода: метод сравнения продаж, метод выделения, метод моделирования рыночного ценообразования, метод распределения;
3) методы доходного подхода: метод прямой капитализации, метод дисконтирования денежных потоков.
Для практического примера оценки объекта недвижимости ООО "Набережная-17"выбран сравнительный подход , основанный на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеются доступные сведения о ценах.
Объект - аналог объекта оценки для проведения оценки представляет собой объект, схожий с объектом оценки по основным материально-экономическим, техническим и прочим характеристикам, которые определяют его стоимость.
Алгоритм метода сравнения продаж:
1) первый этап – осуществление исследования рынка недвижимости для выявления набора факторов, характеристики которых могут (могли бы) оказать влияние на цену сделки с объектом недвижимости. При этом имеется ввиду, что различие в величине таких характеристик при прочих равных условиях приводит к подлежащему корректировке ценовому различию в сравниваемых сделках.
2) для отобранного набора элементов сравнения выбираются удельные единиц ы сравнения, в качестве которых используются цены на единицу измерения количества ценообразующего фактора для
объектов сравнения и объекта оценки по всем элементам сравнения;
3) из базы рыночных сведений выбирается информация о сделках (предложениях сделок) относительно объектов, которые могут быть использованы объектами сравнения (объектами-аналогами) для объекта оценки. По каждому из таких объектов собирается дополнительная информация с целью выявления возможного влияния на стоимость сделки факторов, не отраженных в базе данных;
4) сведения о сделках с объектами-аналогами анализируются с целью установления цены продажи, если бы такие объекты обладали параметрами объекта оценки и продавались бы на рынке на в момент оценки;
5) завершение процедуры оценки посредством согласования скорректированных цен сделок по каждому объекту-аналогу и получения итогового заключения относительно рыночной стоимости объекта оценки.
Для избранного метода формула (модель) оценки имеет общий вид [29, c. 150]:
где
V - оценка рыночной стоимости;
(X1...Xn) - характеристики оцениваемого объекта недвижимости (площади зданий, типы стен и т.д.).
Поправки разделяются на поправки в денежном выражении и процентные. Процентные коррективы вносятся с помощью последовательного умножения либо кумулятивного умножения. Поправки могут вноситься:
- относительно состава имущественных прав;
- в части условий финансирования и продажи;
- относительно времени и местоположению объекта продажи;
- по техническим параметрам объекта продажи.
Анализ рынка осуществлялся су четом информации:
- основных сайтов по рынку недвижимости РФ: http://www.orsn.ru/index.php (объединённый российский сервер недвижимости), http://www.realty.ru (недвижимость в России), http://www.russianrealty.ru (Интернет-портал «Русская недвижимость»), http://www.m-2.ru (еженедельник «КВМ-недвижимость»); http://www.rway.ru (электронная версия издания Информационно-аналитического агентства недвижимости «RWAY»); http://www.appartment.ru (недвижимость для всех);
- информационных сайтов: «Из рук в руки» http://www.irr.ru/building-machines/equipment/tradeservices; «Народные страницы» http://www.stranicy.ru/;
- сайтов агентств недвижимости г. Москвы: ООО «Валькирия» www.valkiria.biz.ru, ООО «Сеть коммерческой недвижимости» www.invest.kirov.ru, ООО «Коммерческая недвижимость» http://cominvest.ru,
- тендеров в Москве: http://www.zakaz.ru/index.php?tendershow;
- информационных вестников: газет «Все для Вас», «Из рук в руки», «Народные страницы».
С учетом проведенного в п. 3.1.анализа ресторанного рынка объекта оценки сделан вывод о стоимости аналогичных помещений в центральной части города Москвы по ценам 55-60 тыс. руб. за 1 кв. м.
Применение сравнительного подхода с методом качественного сравнения цен включает стадии [43]:
- изучения рынка и выборки продаж, листингов (предложений на продажу) в отношении объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом;
- сбора и проверки информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, о дате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;
- анализа и сравнения каждого объекта с оцениваемыми по времени продажи, физическим характеристикам, местоположению, условиям продажи и т. д.;
- корректировки на дату, по условиям продажи, на уторговывание, по всем ценообразующим факторам (единицей сравнения выбирается удельная цена на ед. площади);
- согласования скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и приведения ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.
Объекты сравнения были отобраны согласно расположению в аналогичной части города и соразмерности по площади.
Объект сравнения №1. Нежилое помещение. Площадь 616,2 кв.м. Адрес г. Москва, ул Воровского, д.50а. Номер в реестре объектов муниципальной собственности города Москва -.5466. Назначение: торговое. Нежилое помещение расположено на первом и подвальном этажах жилого дома. Жилой дом 1964 года постройки.
Фундаменты ленточные железобетонные, стены кирпичные, перегородки кирпичные, перекрытия сборные железобетонные. Оконные и дверные блоки помещения деревянные, пластиковые, полы линолеумные, плиточные. Внутренняя отделка улучшенная. Оцениваемое помещение оснащено центральным отоплением, водоснабжением, канализацией, электричеством,телефоном.
Состояние конструктивных элементов хорошее. Цена продажи объекта 33891000 рублей.
Объект сравнения №2. Нежилое помещение . Площадь 605,9 кв.м. Адрес г. Москва, ул К Маркса, д.139. Нежилое помещение на первом этаже жилого дома. Жилой дом ориентировочно 1980 года постройки. Фундаменты ленточные железобетонные, стены кирпичные, перегородки кирпичные, перекрытия сборные железобетонные. Оконные и дверные блоки помещения деревянные,пластиковые, полы линолеумные, плиточные. Внутренняя отделка улучшенная. Оцениваемое помещение оснащено центральным отоплением, водоснабжением, канализацией, электричеством, телефоном.Состояние конструктивных элементов хорошее. Цена продажи 36354000 руб.
Объект сравнения №3. Помещение в здании гражданского и производственного назначения. Площадь 645,2 кв. м. Адрес г. Москва, ул. Волкова, д.1. Назначение: общественное питание. Нежилое помещение расположено на первом этаже жилого дома. Жилой дом 1988 года постройки. Фундаменты ленточные бетонные, стены кирпичные, перекрытия железобетонные. Оконные и дверные блоки помещения деревянные, пластиковые, полы плиточные, линолеумные, ковролин. Внутренняя отделка улучшенная, евростандарт. Оцениваемое помещение оснащено центральным отоплением, водоснабжением, канализацией, электричеством, телефоном. Состояние конструктивных элементов хорошее. Цена продажи 35486000 руб.
Объект сравнения №4. Многофункциональное помещение в центре.585,5 кв.м.(1й этаж-633,3 кв.м, цоколь) под ресторан, банк, офис, магазин и пр. Планировка: индивидуальная. Адрес: Москва, ул. Горбачева 60. Центр 1 / 5. Кирпич,), сигнализация, телефоны, парковка. Цена продажи 35130000 руб.
Проанализировав полученные показатели, оценщик делает вывод, что принятая выборка цен предложений соответствует однородности и нормальности распределения, и может использоваться в расчетах.
При расчете методами сравнительного подхода может быть большое количество элементов сравнения. Описание элементов сравнения приведено в таблице (см. Приложение 2).
Скидка на торг применяется в размере 10 % (среднее значение). К ценам продаж поправка на торг не применяется, а именно к объектам сравнения.
Объект оценки расположен в центральной части города, объекты сравнения №1,2,4 также расположены в центральной части города, аналогичны, корректировки не требуются. Объект сравнения №3 находится в юго-западном районе города, на ул Волкова, этот район менее престижен чем центральный, требуется корректировка повышающая к этому объекту.
Объекты сравнения №1, 2,4 выбраны таким образом, что их расположение также находится в аналогичной части города по степени деловой активности, корректировки не вводятся. Объект сравнения №3 располагается в ЮЗР, степень деловой активности этой части города ниже, чем в центре, требуется корректировка в сторону повышения.
Объекты сравнения и объект оценки расположены в зданиях с кирпичными стенами нормативной толщины, что соответствует СНиП, объекты сравнения расположены в зданиях с кирпичными стенами, толщина которых также равна нормативной.
Все объекты сравнения оснащены полным комплексом инженерных коммуникаций, как и объект оценки. Корректировки не требуются.
Отделка всех объектов сравнения, кроме объекта сравнения №2, аналогична отделочным работам оцениваемого объекта, корректировки вводятся только для объекта сравнения №2, отделка которого улучшенная. Корректировка повышающая.
Расчет стоимости 1 кв. м объекта недвижимости включает:
1) выбор шкалы оценок для проведения сравнения (эталон для сравнения - объект оценки);
2) составление и заполнение таблицы сравнения объектов аналогов и корректировок;
3) подсчет суммы корректировок.
Идеальной считается ситуация, когда все аналоги, используемые при вычислении стоимости объекта оценки, имеют сопоставимые цены, а сами аналоги ничем не отличаются от объекта оценки. Такая ситуация является редким исключением. Выносить суждение о достоверности полученного результата вычислений можно, основываясь на различных индикаторах.
Достоверность результата определяется по показателям:
- размаха вариации;
- отклонений от средней арифметической;
- дисперсии;
- среднего квадратического отклонения;
- средней ошибки выборки;
- оценки плотности распределения;
- коэффициента надежности.
По результатам сравнения подтверждено, что по большинству параметров объект оценки и объекты сравнения аналогичны. После корректировки цен объектов проводится математическая обработка исходной информации путем расчета доверительного интервала, который характеризует точность оценки. Доверительный интервал рассчитывается по формуле:
, где
С – это среднее значение скорректированной цены объектов - аналогов;
G – это среднеквадратичное отклонение;
t – это коэффициент соответствия нормальному распределению Стьюдента.
Проведенный расчет позволяет сделать вывод о том, что минимальное и максимальное значения скорректированной цены объектов–аналогов соответствуют доверительному интервалу и полученный результат скорректированной цены объектов–аналогов можно применять в расчетах.
Далее оценщиком определена доля каждого аналога в итоговой величине рыночной стоимости объекта недвижимости, которая рассчитывается по формуле [43]:
, где
Кi - количество корректировок.
С учетом вышеизложенного, рыночная стоимости 1 кв м объекта недвижимости определяется суммой долей скорректированных цен объектов–аналогов (см. табл. 4).
Таблица 4
Расчет рыночной стоимости ресторана ООО «Набережная 17» Характеристика
Объект оценки

Объект сравнения № 1

Объект сравнения № 2

Объект сравнения № 3

Объект сравнения № 4


Суммарное количество корректировок

2
2
3
2

1/Ki

0,5
0,5
0,33
0,5

Сумма (1/Ki)

1,8
1,8
1,8
1,8

Доля аналога Di

0,273
0,273
0,182
0,273

Доля цены аналога в итоговой
величине стоимости объекта

16245,5
13524,5
12024,6
16205,4

Рыночная стоимость 1 кв м, руб./м2
58000





Рыночная стоимость объекта оценки , руб
34800000






В рассматриваемом случае рыночная стоимость Ресторана, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, равна 34800000 руб., вкл. НДС (58000 за 1 кв м, из расчета площади Ресторана 600 кв. м).
С учетом вышеизложенного, повышение рыночной стоимости Ресторана возможно при условии роста инвестиционной привлекательности. То есть, для развития рассматриваемого объекта коммерческой недвижимости требуется разработка и внедрение мероприятий инвестиционного продвижения в рамках соответствующих маркетинговой стратегии, бизнес-плана, инвестиционного проекта и пр.
Заключение

В результате проделанной работы изучены методы и средства экспертной оценки коммерческой недвижимости и практика их применения при оценке стоимости ресторана ООО "Набережная-17". В первой главе исследования обозначены аспекты понятия и видов недвижимости. В частности, приведена общая характеристика рынка недвижимости в России, что позволило сделать следующие выводы:
рынок недвижимости является рынком несовершенной конкуренции, что зависит от его существенных особенностей -- уникальности каждого объекта недвижимости, сложных и громоздких юридических механизмов, специальных условий финансирования, низкой ликвидности;
динамика развития рынка недвижимости зависит от: экономического роста (ожиданий роста), финансовых возможностей, взаимосвязей между стоимостью недвижимости и экономической перспективой региона;
система 5 факторов воздействия на рынок недвижимости включает в себя особенности: государственного регулирования, общеэкономической и микроэкономических ситуаций, социального положения в регионе и природных условий в регионе.
состояние рынка недвижимости зависит от многих внешних воздействий: изменений общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры; изменений в финансовой политике государства и коммерческих банков; изменений в законах; изменений ситуации на рынке капитала;
важнейшим значением из вышеназванной типологии рынков недвижимости обладают наиболее развитые рынки оборота земельных участков, а также жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.
В дальнейшей работе раскрыты особенности основных категорий недвижимого имущества:
императивная норма обязательного признания государством (регистрации) статуса недвижимого объекта отражает пределы государственного регулирования гражданского оборота объектов недвижимости;
в целях недопущения неоднозначности в понимании нежилого помещения (его части) и соответствующих спорных ситуаций признак изолированности на практике должен входить в определение нежилого помещения.
Вторая глава дипломной работы посвящена изучению основных методов и средств оценки коммерческой недвижимости. Сперва проведен анализ особенностей регламентации системы экспертной оценки коммерческой недвижимости:
первой особенностью регламентации системы экспертной оценки коммерческой недвижимости следует отметить две основные роли государства (регулятора и субъекта хозяйствования);
третьей особенностью важно указать основной перечень четырех содержательных целей функционирования органов власти в сфере регулирования рынка недвижимости и три категории возможного эффекта в этой области;
четвертая особенность регламентации системы экспертной оценки коммерческой недвижимости обусловлена тремя апектами регулирование отечественного рынка недвижимости и правовыми основами кодифицированных актов;
пятой особенностью следует отметить основые правового регулирования оценочной деятельности нормами специального федерального закона;
наличие разъяснительной судебной практики в сфере оценочной деятельности и , в частности, об обязательном характере независимой оценки недвижимости в составе имущества ООО представляется шестой особенностью регламентации системы экспертной оценки коммерческой недвижимости;
следующей особенностью важно указать перечень федеральный стандартов оценки, положения которых конкретизируют закон и обязательны для исполнения в рамках процедур оценки недвижимости;
восьмая особенность регламентации системы экспертной оценки коммерческой недвижимости обусловлена наличием 5 видов оцениваемой стоимости объектов недвижимости (рыночной, инвестиционной, ликвидационной, кадастровой и иной стоимости по закону или международному стандарту оценки).
В последующей работе исследованы методы экспертной оценки коммерческой недвижимости, что привело к следующим умозаключениям:
процесс экспертной оценки коммерческой недвижимости предполагает использование традиционных методов, входящих в состав затратного, сравнительного и доходного подходов;
основные методы экспертной оценки коммерческой недвижимости в рамках затратного подхода обусловлены: методом компенсации затрат, методом капитализации затрат, методом экспертной оценки, методом экстракции, методом аналитической модели с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек;
расчет методами сравнительного подхода может включать большое количество элементов сравнения. Поэтому необходимо выбрать единицу сравнения, в качестве единицы сравнения принят удельный показатель – стоимость в рублях 1 кв. м общей площади помещения;
основные методы экспертной оценки коммерческой недвижимости в рамках сравнительного подхода включают приоритет использования показателя удельной цены, что объясняется 4 объективными причинами отказа от применения абсолютных параметров;
в рамках доходного подхода преимущественно используются три основные методологические категории: метода прямой капитализации; метода капитализации по норме отдачи на капитал; метода капитализации по расчетным моделям;
основные методы экспертной оценки коммерческой недвижимости в рамках доходного подхода включают универсальный метод капитализации по норме отдачи на капитал;
основные методы экспертной оценки коммерческой недвижимости в рамках любого подхода должны включать методы использования актуальной, достоверной и релевантной информации.В третьей главе проводимого исследования рассмотрены особенности оценки объекта недвижимости на примере ООО "Набережная-17". В частности, представлена общая характеристика и особенности управления объектами ООО "Набережная-17":
основным видом деятельности Общества является деятельность ресторанов и кафе, вместе с этим, ООО «Набережная 17» имеет широкий спектр возможностей в оптово-розничной торговле,в сфере управления недвижимостью, в рекламе и коммерческом менеджменте;
общий тип организационной структуры ООО «Набережная 17» соответствует в большей мере функциональному построению, элементы которого включают: PR-группу, ИТ-группу, кадрово-правовую группу, финансово-экономическую группу, бухгалтерию, техническую группа и пр.;
изучение особенностей ООО «Набережная 17» показало на множество критериев, которые формируют стоимость продажи (отчуждения) ресторана.
На заключительной стадии работы аргументированы факторы влияния результатов оценки объектов недвижимости на деятельность ООО "Набережная-17":
анализ рынка осуществлялся су четом информации: основных сайтов по рынку недвижимости РФ, сайтов агентств недвижимости, тендеров в Москве, информационных вестников и пр.;
объекты сравнения отобраны согласно расположению в аналогичной части города и соразмерности по площади;
объект оценки расположен в центральной части города, объекты сравнения также расположены в центральной части города, аналогичны, корректировки не требуются;
расчет стоимости 1 кв. м объекта недвижимости включает: выбор шкалы оценок для проведения сравнения, составление и заполнение таблицы сравнения объектов аналогов и корректировок; подсчет суммы корректировок;
достоверность результата определяется по показателям: размаха вариации; отклонений от средней арифметической; дисперсии; среднего квадратического отклонения; и т.д.;
проведенный расчет позволяет сделать вывод о том, что минимальное и максимальное значения скорректированной цены объектов–аналогов соответствуют доверительному интервалу и полученный результат скорректированной цены объектов–аналогов можно применять в расчетах;
рыночная стоимости 1 кв м объекта недвижимости определяется суммой долей скорректированных цен объектов–аналогов.
для развития рассматриваемого объекта коммерческой недвижимости требуется разработка и внедрение мероприятий инвестиционного продвижения в рамках соответствующих маркетинговой стратегии, бизнес-плана, инвестиционного проекта и пр.




Список использованной литературы

Гражданский кодекс РФ: часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ; часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ. // СЗ РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301. // СЗ РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.
Налоговый кодекс РФ(часть первая) от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 08.06.2015)// Российская газета, N 148-149, 06.08.1998.
Земельный кодекс РФот 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 08.03.2015) // Российская газета, N 211-212, 30.10.2001.
Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 13.07.2015)// СЗ РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14.
Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 13.07.2015) // Российская газета, N 290, 30.12.2004.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" //  Российская газета N 145, 30.07.1997.
Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 29.06.2015) "Об обществах с ограниченной ответственностью"// СЗ РФ, 16.02.1998, N 7, ст. 785.
Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "Об оценочной деятельности в РФ"// СЗ РФ, 03.08.1998, N 31, ст. 3813.
Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 25.03.2015) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" // Российская газета, N 28, 10.02.2006.
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009). "Вестник ВАС РФ", № 11, ноябрь, 2009.
Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508 (ред. от 22.06.2015)"Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)"//Источник СПС КонсультантПлюс.
Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)"//Источник СПС КонсультантПлюс.
Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N298 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)"//Источник СПС КонсультантПлюс.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» //  Вестник ВАС РФ N 4, 2005.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком"// Экономика и жизнь, N 24, 2005.
Абрамова М.В. Ипотека морских судов, воздушных судов, космических объектов: Дис. канд. юрид. наук. М., 2003.
Анисимова И. Н., Баринов Н. П., Грибовский С. В. Учет разнотипных ценообразующих факторов в многомерных регрессионных моделях оценки недвижимости //Вопросы оценки. 2004. № 2.
Гражданское право. Т. 2: Полут. 1 / Витрянский В.В., Ем В.С., Зенин И.А. и др. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.; БЕК, 2000. – с. 53.
Гражданское право. Том 1 / Под ред. Е.А. Суханова. М., 1996. С. 310.
Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: Учеб. пособие. М.: Маросейка, 2009. – с. 49.
Грибовский С.В. Уравнение оценки стоимости//Вопросы оценки. 2013. № 2 (72). С. 18-26.
Грибовский, С. В. Методология и методы оценки недвижимости в Российской Федерации : дис. ... д-ра экон. наук /С. В. Грибовский. – СПб., 1999. – с. 48.
Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог, ТРТУ, 2004. С 100.
Громков О. Рынок недвижимости. Методы анализа и прогнозирования, М., Книга по требованию, 2011. С. 11.
Киселева Т.В. К вопросу о проблематике современной концепции понятия "недвижимость" // Актуальные проблемы интеллектуальной собственности. – М.: РГИИС, 2006. С. 112-121.
Купля-продажа, обмен жилых помещений: Вопросы правового регулирования / Бирюков Б.М.. - М.; Ось-89, 2005. – с. 280.
Лейфер Л. А. Методы использования релевантной информации в индивидуальной и массовой оценке (проблема малой выборки и неоднородности статистических данных) // Материалы III Поволжской научно-практической конференции. Нижний Новгород, 2010. – с. 109.
Лейфер Л.А., Кашникова З.А. Определение рыночной стоимости недвижимости на основе коллективных экспертных оценок// Имущественные отношения в РФ. 2012. № 2. С. 20-28.
Лепихина О.Ю. Оценка рыночной стоимости земельного участка, занятого коммерческой недвижимостью г. Сертолово Ленинградской области//Альманах современной науки и образования. 2012. № 4. С. 148-151.
Лысова Н. А., Чернева Л. Ф. Управление ценами. КноРус. 2010. 240 с.
Малкина М.Ю. Инфляционные процессы и денежно-кредитное регулирование в России и за рубежом: Учебное пособие. М., Инфра-М, 2012. С. 180.
Нестеров В. Жилищный кодекс как он есть// Время и деньги от 17.03.2005.
Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция. 1998. N 11. С. 11.
Оценка недвижимости. 11-е изд. / Пер. с англ. под общ. ред. И.Л. Артеменкова. 2-е изд., испр. и доп. М.:Российское общество оценщиков, 2007. – с. 98.
Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. - М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - 704 с.
Перминов А.С. Экономика недвижимости Введение в курс: текст лекций. Учебное пособие. РГЭУ «РИНХ», Ростов н/Д, 2003. С. 75.
Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости. для профессионалов. М., ЗАО "Издательство "Экономика", 2009. С. 108.
Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С. 92.
Тихомиров М.Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права (по новому Жилищному кодексу Российской Федерации) - Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 г. – c. 30.
Тихомиров Ю.А. Государственная регистрация статусов юридических и физических лиц, их юридических действий и актов // Право и экономика. 2000. N 1. С. 3.
Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты : Справочник оценщика недвижимости / под редакцией Л. А. Лейфера. Нижний Новгород, 2011. С. 34.
Информация ЕГРЮЛ. [Электронный ресурс], URL: http://www.list-org.com/company/6156286 (дата обращения: 05.12.2015).
Сведения портала независмых оценщиков. [Электронный ресурс], URL:http://ocenschiki-i-eksperty.ru/bank-of-reports/view/53(дата обращения: 05.12.2015).
Сведения специализированного портала роценщиков. [Электронный ресурс], URL: http://ocenschiki-i-eksperty.ru/bank-of-reports/open-reports-rating (дата обращения: 05.12.2015).



























Приложения

Приложение 1.
Структура результатов деятельности органов государственной власти на рынке недвижимости
эффект  для предприятий  для населения  для органов власти  1  2  3  4  цель №1
использования недвижимости инвестиционным ресурсом и стимулом для привлечения средств инвесторов 1) минимизация рисков в области инвестирования проектов;
2) снижение стоимости гарантий;
3) возможность реструктуризации предприятий, отрасли;
4) аспекты прибыльности бизнеса;
5) увеличение ликвидности акций. 1) сохранение и развитие рабочих мест;
2) повышение доходности и надежности ценных бумаг, приобретенных населением 1) увеличение бюджетных доходов от оборота капитала по акциям предприятий с повышением ликвидности ценных бумаг;
2) улучшение структуры собственности;
3) обновление внебюджетных источников развития социальной, транспортной, инженерной инфраструктур
цель №2 
повышения эффективности использования объектов 1) дополнительный источник средств для реинвестиций и покрытия затрат;
2) возможность предложения услуг более высокого качества
появление широкого выбора качественных жилищных услуг на рынке жилья (в т.ч. аренды и лизинга) рост бюджетных поступлений за счет рационального использования «доходной» недвижимости и прав на нее цель №3 
роста позитивных критериев ликвидности объектов недвижимости вторичного рынка 1) повышение ликвидности предприятия (его баланса);
2) благоприятные условия для изменения структуры активов надежность оценки собственной платежеспособности во времени: стабильности дохода, возможностей получения жилищного кредита, субсидий, иных форм поддержки, в т.ч. от государства, возможность использования права на льготу при строительстве или покупке жилья - пополнение бюджета за счет налогообложения оборота недвижимости на вторичном рынке,
- накопление необходимой информации для формирования объективной системы учета и оценки недвижимости, разумной системы налогообложения недвижимости и сделок с ней цель
№4 
формирования и актуализации системы государственного контроля четкая система обязанностей, компетенции и ответственности властей, необходимая для сокращения времени согласования процедур оборота недвижимости конкретная система обязанностей, компетенции и ответственности власти для сокращения времени решения процедурных проблем при обращении в органы власти 1) повышение уровня управляемости;
2) образование органа, представляющего интересы самоуправлений при формировании региональной политики

Приложение 2
Описание ценообразующих факторов













3