Факторы формирующие цены на жилье в российских городах

Довольно тесная связь прослеживается с заработной платой и оборотом розничной торговли, т.е. наиболее сильна связь цен на жилье с показателями уровня платежеспособности населения. При этом в зависимости от статуса города меняется не только величина цены, но и тип связей с ней отдельных индикаторов. Фактически, каждая группа городов имеет свою специфику, отражающую особенности связи между отдельными индикаторами и ценами на жилье. Однако коэффициенты корреляции между ценами на рынке жилья и большинством показателей экономического развития заметно выше, между ними существует устойчивая положительная связь. Корреляционные связи остальных индикаторов с ценами на жилье или неоднозначны (уровень занятости и уровень доходов населения), или минимальны (индикаторы развития социальной инфраструктуры), или имеют только локальную специфику (табл. 5).Таблица 5 Коэффициенты парной корреляции между средними ценами на рынке жилья и социально-экономическими характеристиками городовПоказательВсегородаВсе города без Московской обл.Города - центры регионовГорода - центры регионов без учета МосквыГорода - нестоличные центрыГорода - нестоличные центры без учета городов Московской обл.Города Московской обл.Численность населения0,62-0,710,870,32-0,920,74-0,160,430,24-0,49Естественный прирост (убыль) населения0,03-0,220,170,100,050,010,650,66Средняя заработная плата0,470,430,680,600,420,700,53Отношение средней зарплаты к величине прожиточного минимума0,27-0,470,260,150,240,350,770,53Душевой объем промышленной продукции0,020,140,060,16-0,020,81-0,85-0,44Ввод жилья на душу населения0,23-0,450,200,04-0,010,740,640,61Оборот розничной торговли на душу населения0,41-0,520,660,690,370,250,610,53Оборот общественного питания на душу населения0,370,570,540,390,310,700,48Объем платных услуг на душу населения0,510,780,760,610,430,730,54Объем бытовых услуг на душу населения0,110,460,350,12-0,030,530,52Инвестиции в основной капитал на душу населения0,27-0,440,560,610,550,370,780,42Сравнение городов разных регионов показывает, что одни и те же индикаторы по-разному влияют на уровень цен на жилье. Если в городах Центра и Урала наблюдается устойчивая положительная корреляция между объемом промышленного производства и ценами на жилье, то в городах Московской области, напротив, цены на жилье выше в непромышленных центрах. Также по-разному (причем не только по отдельным регионам и городам, но и во времени) влияют на уровень цен такие показатели, как численность населения, миграционный прирост, удельный ввод жилья и уровень безработицы (табл. 6). Следовательно, эти индикаторы являются вторичными, фоновыми и не отражают важнейших взаимосвязей.Таблица 6 Корреляционные зависимости между ценами на жилье и индикаторами социально-экономического развитияПоказательГорода - областные центрыГорода - областные центры Уральского экономического районаГорода - областные центры Центрального экономического районаГорода Московской обл.Численность населения0,320,650,84-0,980,04-0,24Расстояние до Москвы0,140,10-(0,70-0,72)-(0,78-0,86)Объем промышленного производства0,810,900,81-0,95-(0,51-0,57)Уровень безработицы-0,20-0,76-(0,76-0,85)-(0,32-0,13)Средняя начисленная зарплата0,500,800,83-0,930,35-0,65Миграционный прирост (убыль) населения0,280,350,38-0,610,45-0,52Естественный прирост (убыль) населения-0,36-0,700,48-0,550,21-0,35Ввод в действие жилья0,410,260,65-0,710,13-0,25Вместе с тем выявленные закономерности имеют ограничения для применения на уровне городских агломераций. Например, для Московской агломерации, для которой среди факторов ценообразования отчетливо проявляется роль близости к Москве, набор факторов пространственной дифференциации цен совершенно иной.Московская область - не только один из крупнейших по численности населения и наиболее урбанизированных регионов страны. Почти всю ее территорию можно считать пригородной зоной крупнейшей городской агломерации страны, которая в своем развитии тесно связана со столицей. Рынок жилья в области по уровню цен, объемам сделок и финансовых потоков - также один из наиболее развитых в России и уступает только столице. Специфика индикаторов рынка жилья, как и большинства других социально-экономических показателей в Московской агломерации, состоит в наличии четко выраженного центро-периферийного градиента, определяющего снижение цен на жилье и величин других показателей по мере удаления от ядра агломерации. При этом «ценовая дистанция» между городами во времени, как показывает мониторинг цен, который ведется с 1995 г., довольно устойчива. Значения коэффициентов парной корреляции между средневзвешенными ценами за разные отрезки времени в периоде 1997-2011 гг. составляют 0,87-0,96, что свидетельствует практически о неизменности основных закономерностей территориального распределения цен на жилье в городах Подмосковья.Близость к такому притягательному полюсу, как Москва, несомненно, выступает в качестве наиболее важного фактора ценообразования в регионе. Причин тому множество, все они взаимосвязаны и взаимообусловлены. Природа такой дифференциации заключается в первую очередь в особенностях пространственной структуры рынка труда, в течение постсоветского периода сохранившего направление внутриагломерационных маятниковых миграций и увеличившего их масштаб. Как следствие, существующий пространственный профиль цен на жилье отражает классическое рентное соотношение между доходами на московском рынке труда и издержками на перемещение до места работы.В ценовом рейтинге, за некоторыми исключениями, верхнюю половину занимают города, расположенные в первом, граничащем с Москвой, поясе районов. Затем идут центры - соседи второго порядка, и замыкают ценовой ряд еще более удаленные периферийные муниципалитеты. Кроме фактора удаленности от Москвы одновременно значительное влияние оказывает фактор унаследованных различий: накопленный за предшествующие периоды развития социально-экономический и демографический потенциал характеризуется сильной территориальной неоднородностью, что также влияет на уровень цен на жилье в отдельных муниципальных образованиях области.При этом наблюдаемые инверсии связаны в первую очередь с функциональным типом города. Так, достаточно высокое место в ценовом рейтинге занимают города-наукограды. Например, Жуковский и Троицк, хотя и расположены примерно в 20 км от МКАД (Жуковский к тому же на малопрестижном юго-восточном направлении), по уровню цен на жилье опережают как многие из городов ближнего Подмосковья, так и расположенные по соседству центры, что связано с качеством их социальной и городской среды. С другой стороны, в Орехово-Зуеве в 2011 г. цены были более чем на 400 долл./кв. м ниже, чем в Дубне, которая находится более чем на 30 км дальше от Москвы, что, кроме уже упоминавшихся факторов, связано с унаследованной специализацией Орехово-Зуева и сравнительно низким уровнем зарплат.Для городов региональной системы расселения, особенно такой, как Московская агломерация, находящихся под сильным влиянием центрального города, не наблюдается заметно выраженной зависимости цен на жилье от величины города. Коэффициенты парной корреляции между средневзвешенной ценой и численностью населения городов составили от 0,22 до 0,29. Кроме факторов положения относительно столицы на основании полученных значений коэффициентов парной корреляции можно выделить ряд других, влияющих на территориальное распределение цен на рынке жилья городов Московской области: плотность населения, коэффициент миграционного прироста, уровень общей и младенческой смертности и др. Уровень корреляции между ценой на жилье в городах Подмосковья и этими индикаторами умеренно высокий (значения коэффициентов варьируют от 0,60 до 0,68).Выполненная ранее комплексная типология муниципальных образований Московской области по факторам, влияющим на развитие рынка жилья, не дала удовлетворительных результатов. Неадекватность полученных результатов вызвана главным образом тем, что связь разных индикаторов с уровнем развития рынка жилья в разных муниципалитетах различна, часто даже разнонаправленна. Так, средний уровень экономического развития может сочетаться с развитой социальной инфраструктурой, высоким качеством населения и высоким уровнем востребованности территории различными сегментами рынка жилья при неблагоприятной экологической ситуации (что характерно для муниципалитетов ближнего Подмосковья). И наоборот, наиболее благоприятная экологическая ситуация, как на западе дальнего Подмосковья, может сочетаться с относительно низким уровнем экономического развития, низким качеством человеческого потенциала и крайне низкой активностью рынка жилья.Изучение факторов, влияющих на развитие рынка жилья в пригородной зоне крупнейшей городской агломерации страны, показало, что на первый план в структуре факторов ценообразования выходит географическое положение муниципалитета по отношению к центральному городу. Влияние социально-экономического положения проявляется только в зоне дальних пригородов, в которых ослабевает притягательность столицы и ее рынка труда. Роль экологического фактора еще менее существенна: его воздействие в большей степени проявляется не на мезо-, а на микроуровне, т.е. на внутригородском уровне. При наличии ряда специфических черт влияние состояния экономики, социальной сферы и окружающей природной среды на рынок жилья будет проявляться аналогичным образом и в пригородах других крупнейших городов страны.ЗаключениеВыполненный анализ продемонстрировал, что для городов России показателями, наиболее существенно влияющими на цену жилья, служат оборот розничной торговли, уровень заработной платы и миграционный прирост населения. Выявленный набор ключевых факторов формирования повышенных цен на жилую недвижимость позволяет рассматривать цену жилья в качестве индикатора социально-экономического благополучия конкретного города и его привлекательности для населения. Изучение региональных различий в ландшафте российских городов по уровню цен на жилье позволило сделать вывод, что среди основных пространственных осей, показывающих дифференциацию территории страны, водораздел проходит по линии центр - периферия.Особенности российского расселения, низкая мобильность рынков труда и сохраняющаяся вертикальная структура существующих миграционных предпочтений подчеркивают иерархическую дифференциацию рынка жилья. Общую макромасштабную закономерность роста цен в зависимости от размера и статуса городов могут нарушать только особенная (как правило, экспортоориентированная) специализация или уникальное географическое положение городов (например, городов-портов). Факторное пространство во всех этих случаях формируют сочетания условий, определяющих повышенный платежеспособный спрос населения.Кроме объективных факторов, связанных со статусом и размером города, большое значение имеют функциональная специализация города, его положение. Среди субъективных факторов, которые сложно оценить количественно, часто решающее значение оказывает политика властей, особенно при реализации мегапроектов общероссийского масштаба (саммит АТЭС во Владивостоке, Олимпийские игры в Сочи, включение в состав Москвы новых территорий и др.).Наиболее отчетливо центро-периферийная дифференциация проявляется в пределах пригородных зон крупнейших городов, где транспортная доступность городов-ядер формирует собственный градиент. Однако социально-экономическая ситуация в конкретном городе-спутнике, оцениваемая уровнем безработицы и накопленными инвестициями, выступает как поправка к влиянию фактора транспортной доступности на цену жилья. Таким образом, от центров дальняя диффузия инноваций в виде активизации рынков жилья и их структурного многообразия передается вниз по иерархической лестнице городов разного статуса и людности, а ближняя волна распространяется на города-спутники в их пригородных зонах. На основании выявленных закономерностей можно заключить, что сложившиеся пространственные диспропорции на российском рынке жилья определяются общей централизацией экономики страны, а на более низких иерархических уровнях подчиняются естественным центро-периферийным закономерностям городских агломераций. Механизмами трансформации существующих закономерностей (благоприятного для страны снижения дифференциации цен на рынке жилья при сохранении или даже росте общей его капитализации) могут выступать только децентрализационные меры в экономике, активизация внутренних миграций и запуск мощных национальных и региональных инфраструктурных проектов (например, строительство высокоскоростных железнодорожных магистралей), которые могут выступить в роли проводников модернизационных механизмов развития на различных иерархических уровнях.Список нормативно-правовых актов и литературыБойкова А. М. Расцвет ипотеки в 30 лет / А. М. Бойкова // Прямые инвестиции. 2011. № 5 (109). С. 80-83.Бреславцева Н. А. Рынок недвижимости – основа формирования рынка риелторских услуг / Н. А. Бреславцева, С.В. Рябоконь // Инженерный вестник Дона. 2011. Т. 15, № 1. С. 526-539.Бурденкова Е. О некоторых аспектах деятельности риелторских фирм в России / Е. Бурденкова // Вопросы статистики. 2014. № 10. С. 63-67Горемыкин В. А. Инновационное развитие жилищной сферы России / В. А. Горемыкин, Н. В. Родионова // Вопросы региональной экономики. 2012. № 4 (13). С. 3-12Ермилова М.И. Анализ современных рынков жилья зарубежных стран//Вестник Института дружбы народов Кавказа Теория экономики и управления народным хозяйством. 2016. № 1 (37). С. 20.Зарайская О.А. Государственное регулирование рынка недвижимости // Вестник молодых ученых «Ломоносов»: сборник лучших докладов XIII Международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Ломоносов». М.: МАКСПресс, 2016. Вып. 3. С. 170-174.Зарайская О.А. Рынок недвижимости как фактор решения социально-экономических проблем России//Государственное управление. Электронный вестник. 2015. Выпуск № 50. Июнь.Мареев Ю.А., Киевская Р.Л. Рынок недвижимости Москвы: основные тенденции//Промышленное и гражданское строительство. 2016. № 8. С. 58-63.Медведева М. Тенденции цен на вторичном рынке жилой недвижимости//Современный научный вестник. 2016. Т. 7. № 1. С. 31-37.Медяник Ю.В., Шагиахметова Э.И. Становление и развитие рынка жилой недвижимости в условиях экономических кризисов//Российское предпринимательство. 2016. Т. 17. № 15. С. 1751-1764.Нечаева И.В., Кадникова О.В. Анализ рынка недвижимости Германии//Экономика и менеджмент инновационных технологий. 2016. № 7 (58). С. 17-22.Официальный сайт Всемирного банка: http://www.worldbank.orgОфициальный сайт компании KnightFrank: http://www.knightfrank.ru/residential/internationalОфициальный сайт консалтингово-аналитического агентства MSCI: https://www.msci.comРой Л. В. Анализ отраслевых рынков: учеб. / Л. В. Рой, П. Третьяк. М. :Инфра-М, 2008. 442 с.Сафроняк Н.О. Статистическое исследование динамики индексов цен на первичном рынке жилья Российской Федерации//Символ науки. 2016. № 8-1. С. 129-131.Синельникова В.А., Красовский П.С. Чего ожидать на рынке жилой недвижимости//Научно-техническое и экономическое сотрудничество стран АТР в XXI веке. 2016. Т. 1. С. 424-428.Стерник Г. М. Технология анализа рынка недвижимости : учеб.пособие / Г. М. Стерник. М.: РГР, 2012. 130 сТрейвиш А.И. Город, район, страна и мир: Развитие России глазами страноведа. М.: Новый Хронограф, 2009. 372 с.An Overview of the Housing Finance System in the United States/ Congressional Research Service/ March 13, 2013.China Quarterly Report Third Quarter 2014/ KPMG International Cooperative/ 2014Comparing The U.K., Dutch, Australian, And Japanese RMBS And Mortgage Markets/ Standard & PoorsMethodology And Assumptions For Analyzing Mortgage Collateral/ Standard & Poors/ May 2,2016OCC Mortgage Metrics Report/ Office of the Comptroller of the Currency Washington, D.C./ March, 2015PadraicKenna. Contemporary Housing Issues in a Globalized World. U.K.- Dorchester. 2014.