перспектива развития ипотечного кредитования жилищного строительства

Можно предположить, что банку будет целесообразно использовать ипотечные закладные ("долговая ценная бумага, которая удостоверяет безусловное право его собственника на получение от должника выполнения за основным обязательством, при условии, что оно подлежит выполнению в денежной форме, а в случае невыполнения основного обязательства – право обратить взыскание на предмет ипотеки").


Таблица 3.1
Методы минимизации рисков ипотечного кредитования и применение их в ПАО "Банк ФК Открытие"
Вид риска Пути минимизации Применение в банке Кредитный - обязательное страхование предмета залога;
- предоставление гарантии со стороны оператора вторичного рынка, например, АИЖК;
- установления критериев андеррайтинга заемщиков (комплекс мер по оценке соответствия представленных данных о заемщике требованиям банка-кредитора) +
-


+

Рыночный (риск дефолта заемщика) - оценивается наличие у заемщика финансовой возможности гасить кредит (проводится расчет доли ежемесячных платежей по кредиту в ежемесячном заработке (доходе) заемщика. Если эта доля невелика, то заемщик способен погасить кредит) и надежность заемщика + Процентный - варианты кредитов с переменной процентной ставкой (например, "плавающей") - Ликвидности - продажа пула закладных по ипотечным кредитам специализированному ипотечному учреждению - Валютный - управление активами и пассивами;
- банк должен привести валютную структуру обязательств в соответствие с валютной структурой активов не предоставляет ипотечных кредитов в иностранной валюте
В дальнейшем банк сможет продать залоговые специальному ипотечному учреждению, таким образом перенеся свои риски на это учреждение.
ПАО "Банк ФК Открытие" предоставляет ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой на весь срок кредитования, что дает возможность равномерного распределения обязательств заемщика по возврату кредита. Фиксированный процент является оптимальным только при низком уровне инфляции. Если же в течение срока кредитования с фиксированной процентной ставкой произойдет значительное повышение уровня инфляции, то банк рискует стать неплатежеспособным покрыть свои расходы, связанные с выдачей и обслуживанием кредита. Следовательно, при условии высокого уровня инфляции, банком будет целесообразным использование "плавающей" процентной ставки.
Относительно риска принятием в качестве обеспечения операций однотипного залогового имущества, предлагается ввести в программное обеспечение дополнительные параметры, которые позволят предоставить более детальную расшифровку категорий имущества. То есть, для целей аналитического учета обеспечения удобно разбить на несколько подвидов, и каждому подвиду присвоить свое значение аналитического параметра. Такое разграничение предлагается проводить в соответствии со степенью ликвидности имущества и сложности процедуры его реализации.
В ПАО "Банк ФК Открытие" залоговое имущество классифицируют как: недвижимое имущество жилого назначения, иное недвижимое имущество, ценные бумаги, денежные депозиты, иное имущество. Предложенное разграничение приведено в таблице 3.2.
Таблица 3.2
Предложенные категории залогового обеспечения по кредитам, предоставленной ими юридическим лицам
Существующее Предложенные 1. Недвижимое имущество жилого назначения2. Другое недвижимое имущество3. Ценные бумаги4. Денежные депозиты5. Другое имущество 1. Недвижимое имущество жилого назначения2. Ценные бумаги3. Денежные депозиты4. Имущество, реализация которого возможна среди широкого круга покупателей5. Имущество, реализация которого возможна среди ограниченного круга покупателей6. Государственное имущество
Например, имущество, находящееся в собственности предприятий торговли, транспорта и др, является более ликвидным, так как оно является более востребованным. Другими словами, для большего количества покупателей, по существующим уровнем спроса и предложения, данное имущество является ценным. В то же время, имущество, которое может предоставляться в обеспечение такими отраслями как, например, добывающая промышленность, имеет ограниченное количество покупателей, и поэтому является менее ликвидным. Особая процедура реализации присуща государственному залоговому имуществу. Поэтому предлагается выделять такое обеспечение в отдельную категорию.
Кроме того, предлагается внести в программное обеспечение ПАО "Банк ФК Открытие" лимиты по концентрации кредитов и однотипных обеспечений. При превышении лимита программа должна блокировать операцию. Решение о ее проведении будет приниматься Кредитным комитетом.
Хорошо продуманная параметризация позволит не только быстро выявлять проблемы и принимать решения, но и накапливать внутрибанковскую статистику по разным видам информации. Например, статистика, которая отражает фактический период реализации различных видов залогового имущества, его ликвидационную стоимость и понесенные при этом расходы, позволит рассчитать адекватные коэффициенты залогового покрытия. Наличие статистики по уровню проблемной задолженности в разрезе различных продуктов поможет усовершенствовать требования к заемщикам и условия выдачи, отраслевая статистика дефолтов по кредитам может использоваться при расчете лимитов на отрасли. Поможет статистика дефолтов и при создании системы ценообразования с учетом рисков, что предполагает формирование процентных ставок за различными видами кредитов путем сложения базовой ставки премии за риск. Базовая ставка при этом определяется с учетом стоимости ресурсной базы, непроцентной нагрузки, необходимости формирования резервов, инфляционных ожиданий, текущей и прогнозируемой конъюнктуры финансовых рынков и других показателей. Премия за риск определяется в разрезе отдельных продуктов или кредитных операций в зависимости от степени их риска.

Заключение

Проведенное исследование перспектив развития ипотечного кредитования жилищного строительства позволило сделать следующие выводы:
1. Ипотечное кредитование жилищного строительства имеет значительный потенциал по стимулированию развития экономики страны, поскольку способствует направлению заемных средств в реальный сектор экономики, расширению производства и развития инфраструктуры, обеспечивающей поддержку курса национальной валюты, позволяет обеспечить население жильем и уменьшает социальную напряженность в обществе, повышает стабильность финансового и банковского сектора, расширяет возможности применения центральным банком инструментов регулирования денежно-кредитного рынка.
2. Для российского рынка ипотечного жилищного кредитования 2015 год был неоднозначным. Весь год экономика работала в условиях низких цен на нефть (в 2 раза ниже уровня 2014 года), внешних санкций и ограничений. Ухудшение макроэкономических показателей привело к падению реальных доходов населения, снижению платежеспособности и потребительской активности, что в свою очередь увеличивает риски снижения спроса на жилье и ипотеку в краткосрочной перспективе.
3. Современный финансовый кризис своеобразно отобразился на рынке ипотечного кредитования. Девальвация национальной валюты, снижение покупательной способности населения, и, как следствие, снижение розничного товарооборота и активности ритейлов негативно повлияли на состояние рынка в целом. Проведенные исследования указывают на то, что, чувствуя действия всех макроэкономических процессов, сам рынок недвижимости стает индикатором общеэкономического развития. Представление об изменения основных параметров (спроса, предложения и цен) рынка в зависимости от динамики основных макроэкономических показателей достаточно легко, хотя и при определенных оговорках поддается систематизации. Повышение налога на недвижимость также отрицательно повлияет на рынок недвижимость и покупательскую способность.
4. Доминирующей проблемой долгосрочного ипотечного кредитования в России является привлечение финансовых ресурсов в эту сферу наиболее эффективными способами. На эффективность способов привлечения средств для финансирования долгосрочных ипотечных кредитов, прежде всего, влияет наличие надежных финансовых инструментов или механизмов, обеспечивающих кредиторам возможность получения ресурсов в необходимых объемах и по относительно низкой рыночной стоимостью.
5. В 2015 году Банк "ХМБ Открытие" одним из первых вступил в программу государственного субсидирования ипотеки и стал ее активным участником. По этой программе Банк выдал 4,5 млрд. руб., что составляет 56,1 % от общего объема всех выданных ипотечных кредитов в 2015 году. Банк "ХМБ Открытие" занимает 10-е место среди 37 банков – участников программы по выдаче ипотечных кредитов с государственной поддержкой. В 2015 году Банк "ХМБ Открытие" вступил в программу государственной поддержки военнослужащих и запустил программу "Военная ипотека", что является стратегически важным проектом для Банковской группы "ФК Открытие".
6. Говоря о перспективах развития ипотечного кредитования, следует отметить ряд основных направлений совершенствования отечественного ипотечного рынка; разработка принципов взаимодействия первичного и вторичного ипотечных рынков; внедрение новых программ ипотечного кредитования с целью обеспечения большей доступности и привлекательности ипотечных кредитов для населения; создание эффективной системы контроля за внедрением и соблюдением государственных стандартов при оценке залогового имущества; завершение формирования нормативно-правовой базы.

Список литературы

Конституция РФ от 12 декабря 1993 года с учетом поправок, последние от 21.07.2014 № 11-ФКЗ [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.
Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 №51-ФЗ [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.
Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 № 102-ФЗ [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.
Федеральный закон "О банках и банковской деятельности" от 02.12.1990 № 395-1 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.
Федеральный закон "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" от 10.07.2002 № 86-ФЗ [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.
Федеральный закон "О кредитных историях" от 30.12.2004 №218-ФЗ [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.
Постановление Правительства РФ от 11.01.200 № 28 (ред. от 08.05.2002) "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.
Постановление Правительства РФ от 08.11.2014 г. № 2242-р "Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года" [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://government.ru.
Агафонова М. С. Структурирование проблем ипотечного кредитования в РФ / М. С. Агафонова, О. С. Суховерхова // Современные наукоемкие технологии. - № 7-2. - 2014. - С. 136.
Банковская азбука. Ипотечное кредитование. - М.: Центральный банк Российской Федерации (Банк России). - 2014. - 32 с.
Берестова Ю. С. Риски ипотечного кредитования: причины, последствия и способы их минимизации. - Вестник Челябинского государственного университета. - № 1 (139). - 2009. - С. 81 - 88.
Булатова А. И. Современное состояние ипотечного кредитования в России / А. И. Булатова, В. И. Гайнитдинова // Экономическая наука и практика: материалы III междунар. науч. конф. - Чита: Молодой ученый, 2014. - С. 44-46.
Городничева А. Е. Особенности рынка ипотечного кредитования в России / А. Е. Городничева // Междисциплинарный диалог: современные тенденции в общественных, гуманитарных, естественных и технических науках. - №1. - 2014. - С. 235-239.
Дараселия Г. Т. Ипотечное страхование как инструмент повышения доступности ипотеки / Г. Т. Дараселия // Вестник Финансового университета. - 2014. - №5. - С. 144-147.
Ивасенко А. Г. Земельно-ипотечное кредитование в России: схемы взаимодействия, рефинансирования и секьюритизации. - Вестник Томского государственного университета. - № 392. - 2015. - С. 129-137.
Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.ahml.ru.
Крячкова Л. И. Проблемы и противоречия рынка ипотечного кредитования в России / Л. И. Крячкова, И. А. Мохов, С. С. Мохова // Вестник Курской государственной сельскохозяйственной академии. - № 6. - 2014.
Лепехин И. А. Виды ипотечного кредитования жилищного строительства / И. А. лепехин. - Известия Оренбургского государственного аграрного университета. - № 34-1. - том 2. - 2012. - С. 169-171.
Лепехин И. А. Понятие, особенности и виды ипотечного кредитования жилищного строительства в Российской Федерации. - Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал. - №2. - 2009. - С. 183-185.
Момджян А. А. Ипотечное страхование в России: инновационный сегмент финансового рынка / А. А. Момджян, Я. И. Никонова // Современные наукоемкие технологии. - 2014. - № 7-1. - С. 164.
Орлова А. В. Анализ ипотечного кредитования в России за 2014 год. - Проблемы современной науки и образования. - № 1 (31). - 2015.
О состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования в первом полугодии 2014 года [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.cbr.ru.
Официальный сайт АИЖК [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.ahml.ru.
Официальный сайт Банка России [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.cbr.ru.
Официальный сайт Минстрой России [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.minstroyrf.ru.
Официальный сайт ФСГС [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.gks.ru.
Официальный сайт компании ООО "Сравни.ру" [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.sravni.ru.
Официальный сайт компании ИА "Банки.ру" [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.banki.ru.
Официальный сайт ПАО "Банк ФК Открытие" [Электронный ресурс] - Режим доступа: https://ir.open.ru.
Потапова А. К. Особенности ипотечного кредитования / А. К. Потапова, М. С. Агафонова // Современные наукоемкие технологии. - № 7-2. - 2014. - С. 114.
Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК. - Аналитический центр АИЖК. - № 12. - 2013. - 17 с.
Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК. Итоги 2014 года. - Аналитический центр АИЖК. - № 2. - 2015. - 22 с.
Солодилова М. Н. Ипотечное жилищное кредитование: экономическая сущность, особенности организации и финансирования. - Вестник Самарского муниципального института управления. - № 1 (28). - 2014. - С. 114-122.
Статистическое обозрение. - 2016. - № 1 (96). - Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.gks.ru.
Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года. - Правительство Российской Федерации. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://government.ru.
Фомин М. А. Аналитические выводы исследования конъюнктуры на первичном рынке недвижимости Московской области / М. А. Фомин // Политика, экономика и социальная сфера: проблемы взаимодействия. - 2016. - № 2. - С. 262-265.
Цыркаева Е. А. Роль ипотечного кредитования в развитии рынка жилья приволжского Федерального округа. - Вестник УГУЭС. - № 1 (11). - 2015. - С. 89-92.
Яременко Н. Н. Тенденции развития ипотечного жилищного кредитования в России / Н. Н. Яременко // Мир науки, культуры, образования. - № 2 (45). - 2014. - С. 416-423.
Daniel J. McDonald and Daniel L. Thornton. A Primer on the Mortgage Market and Mortgage Finance. - Federal Reserve Bank of St.Louis Review. - 2008. - pp. 31-45.
Lamont K. Black, Diana Hancock. The Bank Lending of Monetary Policy and Its Effect on Mortgage Lending. - Finance and Economics Series. - 2010. - 38 c.











36



За предметом ипотеки

Земельная
Жилищная
Коммерческая
Промышленная

По временному критерию возникновения (по субординации)

Предыдущая (старшая)
Следующая (младшая)
…..
Последняя

По очередности возникновения

Первая
Вторая
….
n

По количеству предметов залога / количеству залогодателей

Обычная
Объединенная
Общая
Ипотека в пользу третьего лица

По назначению

Социальная
Доходная

За правовой основой

Англосаксонськое право
Романо-германськое право

За правовым критерием возникновения

Договорная (условная)
Законная
Судовая

По характеру основного обязательства

Банковская (кредитная)
Налоговая
Семейная
Ипотека на опекуна

По форме

Оборотная
Обеспечительная