Анализ рисков в оценке недвижимости

Она дополняет ресурсную компоненту, позволяет обеспечить необходимый уровень маневрирования ресурсами с целью достижения соответствующего сбалансированного ресурсного состояния. От уровня организации движения ресурсов зависит конечная эффективность принимаемых решений.Рисковая составляющая в обеспечении заданного уровня экономической безопасности предприятия является не менее значимой, чем рассмотренные выше компоненты. Наличие условий, генерирующих риск, определяет дальнейшее выстраивание стратегии по обеспечению, экономической безопасности. В зависимости от масштабов деятельности предприятия один и тот же риск, или его вероятные последствия могут восприниматься по-разному. Для крупной компании наиболее значимыми рисками при прочих равных условиях являются, например, вероятность изменения налоговой нагрузки, динамика валютных курсов, изменение условий внешнего финансировании и др. Для средней компании риск потери конкурентных преимуществ, поглощения более крупной компанией, утраты платежеспособности – в числе приоритетных. Для предприятий малого бизнеса риск банкротства в первый год, ограниченность источников финансирования, потери клиентов и др. являются весьма значимыми. В тоже время есть нечто общее, что представляет наибольшую угрозу экономической безопасности предприятий вне зависимости от масштабов их деятельности, отраслевой принадлежности. Речь идет о так называемом динамизме внешней среды.Динамизм, или скорость изменения внешних условий, определяет поведение организации. Динамизм влияет на степень адаптации коммерческой организации к условиям внешней среды, что, в свою очередь, напрямую сказывается на уровне принимаемых управленческих решений. Современная рыночная среда характеризуется, прежде всего, высоким динамизмом. К числу наиболее опасных угроз экономической безопасности функционирования коммерческих организаций полагаем отнести следующие.В первую очередь, изменение условий внешнего финансирования, а именно ограничение и рост стоимости отдельных источников увеличивают финансовые риски организаций, снижают уровень их инвестиционной активности, стоимость капитала [5].Во-вторых, высокий уровень нездоровой конкуренции со стороны рыночных игроков ожидаемо приводит не к росту качества выпускаемой продукции в том или ином сегменте, а к росту стоимости производимой продукции, консолидации капитала, активным слияниям и поглощениям, что требует значительных инвестиционных ресурсов. Это приводит к соответствующему их изъятию из производственного сектора.В-третьих, высокая частота изменений в законодательстве, которая, например, в налоговой сфере, в год составляет от 2 до 4 раз [1]. Такая ситуация не позволяет коммерческим организациям прибегнуть к эффективному формированию долгосрочных стратегий своего развития.В-четвертых, сохраняющаяся десятилетиями дисгармония в системе бухгалтерского и налогового учета, которая не позволяет в частности активно использовать имеющийся в налоговом кодексе инвестиционный инструментарий, например, амортизационной политики. Большинство коммерческих организаций используют преимущественно линейный метод начисления амортизации основных средств, вместо методов ускоренной амортизации [1].В-пятых сохраняющийся уровень корпоративной закрытости компаний способствует росту асимметрии информации для различных пользователей. Такая ситуация искажает существующее информационное пространство, не позволяет продуктивно взаимодействовать участникам рынка друг с другом, принимать эффективные решения.Каждая из перечисленных выше угроз генерирует соответствующий спектр рисков коммерческих организаций, препятствует реализации их индивидуальных стратегий рыночного позиционирования, сбалансированного управления.Полагаем, что в таких условиях весьма полезным будет следующий комплекс мер, направленных на повышение уровня экономической безопасности коммерческих организаций, снижении уровня рисков.В условиях постоянного динамизма внешней среды имеет смысл создать в структуре организации соответствующее подразделение по экономической безопасности, в задачи которого входили бы не только процедуры отслеживания утечки экономической информации из организации или ее регистрация, но и анализ, в том числе постоянный экспертный анализ возможных рисков. При этом такой анализ целесообразно осуществлять по каждому наиболее значимому событию или группе событий.Активное использование инструментов резервирования и фондирования как внутри организации, так и между рыночными участниками будет способствовать сбалансированной циркуляции финансовых потоков, эффективному распределению финансовых ресурсов внутри финансовой системы коммерческой организации.В целях поддержания высокого уровня своей экономической безопасности руководство коммерческой организации должно определиться, в первую очередь, с основным критерием финансовой результативности: рост стоимости (генерации финансовых потоков), или максимизация прибыли (эффективности деятельности). Это концептуально определяет дальнейшую модель финансовой устойчивости предприятия и косвенно стратегию его экономической безопасности.Огромный потенциал обеспечения экономической безопасности коммерческих организаций содержится в использовании систем стимулирования персонала. Эффективная система мотивации сотрудников сегодня является необходимым гарантом ее внутренней организационной устойчивости.Таким образом, можно отметить, что своевременное принятие управленческих решений по предупреждению возникновения рисковых ситуаций позволит заранее оценить вероятность принятия неверного решения и не допустить нанесение экономического ущерба коммерческому предприятию. Подводя итоги, хочется сказать, что любому предприятию нужен план предотвращения непредвиденных ситуаций. Учитывая, что риски есть абсолютно в любой сфере, то чем эффективнее будет вестись борьба с нами, тем более эффективно будет функционировать организация. ЗАКЛЮЧЕНИЕСегодня в российской цивилистике ведутся дискуссии о том, является ли понятие недвижимого имущества легитимным, или оно отображает практически существующий объект.Многие ученые, такие как Е.А. Суханов, О.М. Козырь, М.В. Кротов, В.И. Сенчищев, И.Д. Кузьмина, предполагают, что недвижимость, являясь легитимным понятием, появляется лишь в результате государственной регистрации прав на нее. Часть ученых – Б.М. Гонгало, Б.Л. Хаскельберг, В.В. Ровный, Е.С. Болтанова, С.А. Степанов высказываются так, что недвижимое имущество является объективно существующим явлением, в независимости от процедуры государственной регистрации. При формулировании понятия недвижимости российский законодатель использовал как экономический, так и юридический аспект. Но необходимо заметить, что базовым законодательным принципом недвижимого имущества считается все же свойство, основывающееся на его естественных показателях или экономический аспект. В связи с этим трудно соглашаться с воззрением Е.С. Озеров о том, что «объявление имущества недвижимостью базируется на его юридических, а не естественных особенностях. Однако, мнение, формулируемое, профессором, не является новым для российского законотворчества. В дореволюционной правовой литературе были высказаны рассуждения, которые возможно разъяснять как «юридическую» доктрину недвижимости. В окончательном результате такая точка зрения приводила к выводу о том, что строение как принадлежность земли, на которой оно выстроено, есть недвижимое имущество; рассмотренный раздельно от земли, он станет имуществом движимым. Практически эта же мысль поддерживалась профессором Г.Ф. Шершеневичем. Он писал, что в качестве недвижимости не могут быть рассмотрены постройки, которые построены на чужой земле, по каким-либо договорным отношениям. Возможно, что подобного рода подход к осмысливанию недвижимого имущества считается в какой-то степени неестественны. В окончательном результате, содействует субъективизму правоприменителя при оценке юридического статуса объектов недвижимого имущества.Определяющим качественным отличием, дозволяющим трансформировать недвижимость в средство устойчивого кредитования через ипотеку, считается «видимость» – устойчивость и общественный характер в предоставленной сфере. Соглашаясь с точно подмеченным К.И. Скловским аспектом ипотечного кредитования как характеристики оборота недвижимости, необходимо подчеркнуть, что этот подход связан лишь с одной из функций, которую исполняет недвижимость, – с ее возможностью гарантировать мультиплицирование финансовых ресурсов. Вместе с тем этой функцией предназначенность недвижимого имущества совсем не исчерпается. Недвижимое имущество владеет целой совокупностью других свойств, наиболее принципиальных, чем ее способность ускорить финансово-экономическую жизнь государства.Возникновение интереса к управлению риском в хозяйственной и, в частности, в инвестиционной деятельности связано с дальнейшим продвижением России к рыночной экономике и растущей динамичностью и нестабильностью мировой экономики в целом. Хозяйственная среда все более подчиняется законам рынка, вносит в предпринимательскую деятельность элементы неопределенности, расширяет зоны рисковых ситуаций. В этих условиях возникает неясность и неуверенность в получении ожидаемого конечного результата, а, следовательно, возрастает и степень предпринимательского риска. Избежать риска в хозяйственной деятельности невозможно. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫЗонирование жилой недвижимости // Портал «Саратовская мультилистинговая система». Дата обновления: 21.04.2009. URL: http://s-mls.ru/zoning (дата обращения: 18.01.2017).Искусство тематической интерпретации. Создаем карту цен на недвижимость // Лаборатория АгроГИС-технологий: сайт. Калуга, 2016. Дата обновления: 22.11.2014. URL: http://npk-kaluga.ru/ArtOfThematik_MI.htm (дата обращения: 18.01.2017).Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. – СПб.: МКС, 2016. – 422 с. – ISBN 5-901-810-04-Х.Размышления над ценовой картой московской «вторички» // Информационно-аналитический сайт «Квадратъ». ООО Издательский дом «Аргумент». Дата обновления: 11.02.2013. URL: http://topkvadrat.ru/deal/article/polyus-nedostupnosti-14084 (дата обращения: 18.01.2017).Способы определения стоимости. Подходы к оценке // Сайт агентства недвижимости «Грант». Дата обновления: 17.04.2015. URL: http://multiservice.kg/magazine/price-property/139-methods-for-determining-the-costapproaches-to-assessment.html (дата обращения: 18.01.2017).Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. – СПб.: СПбГТУ, 2016. –422 с. – ISBN 5-7422-0024-2.Филь О.А. Особенности оценки объекта, незавершенного строительством // Научное обозрение. – М.: Просвещение, 2014. – № 7 (часть 2). – С. 734-736.Филь О.А. Учет и оценки предприятия как имущественного комплекса // Совершенствование учетно-аналитического обеспечения управления в современных условиях хозяйствования: сб. научных статей. – Ростов н/Д: РГСУ , 2015. – С. 71-77.Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: пер. англ. – М.: Дело, 2014. – 480 с. – ISBN 5-7749-0045-2.Fil O.A. Features structuring of building projects // Materialy X Miedzynarodowej naukowi -praktycznej konferencji «Wschod nie partnerstwo –2014» V olume 1. Ekonomiczne nauki. Prawo. Przemysl. Nauka i studia. –S. 46-48.Борисов Е.Ф. Экономическая теория Курс лекций для студентов высших учебных заведений. М.: Знание России, 2016.Гребенников В.В. Собственность как экономическая основа формирования гражданского общества в России / под ред. Ю.А. Дмитриева. М., 2015. – С.118.Гукасьян Г.М. Экономическая теория. 2-е изд. СПб.: Питер, 2016. – С.247.Елисеева И.И., Юзбашев М.Н. Общая теория статистики: Учебник /Под ред. чл. корр. РАН И.И. Елисеевой. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Финансы и статистика, 2011. – С.480.