Массовая оценка объекта недвижимости.

Метод моделирования рыночного ценообразования требует весьма больших затрат ресурсов, применяется он лишь в массовой оценке для целей государственного управления (при определении базы налогообложения недвижимости или ставок арендной платы для сдачи в аренду государственного имущества).Сравнительный метод также используется для оценки дачных земель, садоводческих и огороднических объединений и других свободных участков. Его суть заключается в сравнении стоимости с аналогичными участками. Для этого проводится систематизация данных о ценах и её сопоставление.Таким образом, метод достаточно прост, но может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, не учитывает вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравнимых объектов и разницу в рисках или нормах возврата капитала. Затратный подход, который используется для оценки объектов недвижимости, базируется на предположении, что затраты, которые необходимы для постройки оцениваемого объекта в его имеющемся состоянии, а также воспроизведения его потребительских характеристик, в сумме с рыночной ценой того же земельного участка, на каком этот объект расположен, полагается приемлемым ориентиром для оценки рыночной стоимости при анализе объекта недвижимости.Особенность использования затратного подхода предполагает понимание экспертом, проводящим оценку, различия между стоимостью воспроизводства (восстановительная) объекта и стоимостью замещения. Стоимость воспроизводства (восстановительная)рассчитываетсязатратами в текущих ценах на постройку точной копии анализируемогообъекта недвижимости с применением таких же архитектурно - планировочных действий, строительных конструкций и материальных компонентов и с тем же качеством строительно-монтажных действий. При расчете восстановительной стоимости повторяется тот же функциональный износ объекта и те же минусы в архитектурных решениях, имеющиеся у оцениваемого объекта. Стоимость замещения рассчитываетсязатратами в текущих ценах на постройку объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но застроенного в новом архитектурном виде с применением современных стандартов, материальных компонентов, дизайна и планировок площади.Черта между восстановительной стоимостью объекта недвижимости и стоимостью замещения зачастуюпрозрачна, и эксперту в произвольном случае приводится решать задачу выбора того или другого вида стоимостного анализа в зависимости от ситуациииспользования затратного метода.Согласно Стандартам Российского общества экспертов, при оценке объектов недвижимостипосредствам затратного метода рекомендовано последовательно оценивать:рыночную стоимость земли;восстановленную стоимость или стоимость замещения;объемкумулятивного износа объекта;рыночную стоимость недвижимости анализируемым затратным подходом как совокупность стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта за вычетом«амортизации».Базовая формула (4) затратного подхода к оценке недвижимости имеет видили (4),где– стоимость объекта недвижимости; – стоимость земельного участка; – стоимость воспроизводства улучшений земельного участка; – стоимость замещения улучшений земельного участка.Поскольку в стоимости воспроизводства и стоимости замещения, как было сказано ранее,рассчитывается с учетом износа, то основная формула (5) затратного метода может быть видоизмененаили (5),где – совокупная стоимость воспроизводства совершенствования земли;– совокупная стоимость замещения совершенствований земли; – износ объекта.Добавим, что затратный подход может использоватьсяв оценке почти любых объектов недвижимости. Но не во всех ситуациях такое использование оправданно (оценка доход приносящей недвижимости). Затратный подход используют также при технико-экономическом планировании новыхкапиталовложений, при анализе рыночной стоимости незавершенных и/или реконструируемых объектов. В ряде случаев затратный методпомогает оценить результативность инвестиционного проекта.Применяя соединение затратного и доходного методов, а именно оценивая затраты на постройкуобъекта недвижимости с извлеченнымиз него доходом, эксперт делает вывод о лучшем и наиболее результативномпримененииземли, относящейся к оценке объекта недвижимости.В практике между индвидуальной и массово оценкой существуют некоторые различия, которые представлены на рисунке далее.Рисунок 3 – Различия массовой и индивидуальной оценок объектов недвижимостиСледует отметить, что различие между методами индивидуальной и массовой оценки зачастую стирается, и традиционные методы оценки включают элементы, характерные для методов массовой оценки.После выбора подхода оценки можно выделить три основных вида моделей массовой оценки, каждый из которых имеет свою специфику.Аддитивная модель имеет следующий вид, (6)где () – характеристики объекта недвижимости, – численные коэффициенты при переменных характеристиках объекта, показывающие вклад соответствующих характеристик в стоимость.Математическая регрессия позволяет точно рассчитать оптимальные для конкретной базы данных, однако заложенное допущение о линейности вклада каждой характеристики обычно не соответствует реалиям рынка. Аддитивная модель не учитывает взаимосвязи факторов друг с другом, неудовлетворительно описывает пограничные ситуации (к примеру объект с очень большой площадью). Тем не менее, на основе этой модели можно сделать выводы о значимости тех или иных переменных и погрешностях информации. Аддитивная модель обычно используется для предварительного анализа.Мультипликативная модель имеет видV = B0 ×Y1B1 ×... × YnBn, (7)где) - характеристики объекта недвижимости,  - веса переменных характеристик объекта.Простая мультипликативная модель сводится к аддитивному виду путем логарифмирования, и обладает сходными недостатками. Однако, она позволяет более гибко отразить зависимость (в том числе и нелинейную) стоимости от значений характеристики.Гибридная модель является комбинацией двух вышеперечисленных видов.Как уже выше упоминалось, калибровка модели позволяет определить непосредственное влияние факторов (выражаемых переменными модели) на стоимость, т.е. рассчитать конечные коэффициенты модели.Первым шагом является преобразование данных: качественные факторы кодируются и формируются т.н. линеаризованные значения, отражающие мультипликативный вклад в стоимость. Отдельно выделим бинарные переменные - да/нет (обычно это наличие или отсутствие какого-либо улучшения). Нередко количественные переменные также преобразуются к нелинейному виду.Множественная линейная регрессия однозначно рассчитывает коэффициенты аддитивной модели на основе минимизации квадратичного отклонения. Для уточнения прогноза первичные переменные могут быть заменены аппроксимирующими их функциями, в частности, переменная времени сделки обычно является нелинейной функцией (что связано, к примеру, с сезонными колебаниями). На этом этапе производится создание переменной отклика цен на местоположение, отражающей вклад местоположения в стоимость. Эта переменная создается с помощью нелинейной множественной регрессии на основе информации о центрах локального влияния (очагах притяжения и отталкивания). Нелинейная множественная регрессия может быть использована и для калибровки гибридной модели.Одним из основных методов калибровки гибридных моделей является метод обратной связи. Он основан на итеративном подборе коэффициентов на основе минимизации суммы всех отклонений прогнозных значений стоимости от заданных рыночных. Для обеспечения сходимости он требует задания корректных начальных значений коэффициентов.При калибровке моделей необходимо принимать во внимание обеспечение их устойчивости по отношению как к характеристикам объектов, которые оцениваются, так и к базе данных по которой строилась модель.Таким образом, устойчивость модели обеспечивается:адекватностью формулы (она должна быть не слишком упрощенной и не слишком сложной);надежностью базы данных (отбраковкой необъяснимых девиантных значений цены и проверкой сомнительных данных);тщательным анализом конечных значений коэффициентов.ЗаключениеЗачастую и нередко приходится отмечать, что так каксегмент экономики недвижимости в РФ пока не достаточно сформирован, использование методики массовогоанализа оправдано только при анализе жилья, тогда как по сооружениям производственного и складского, а также торговогонаправлениявернее всегоиспользовать затратный и доходный методы, т.к. сравнительных продаж малое количество или вообще не существует. Указанноеопределение неверно по своей сути.Неразвитость сегмента недвижимостиформируетграницыв точностианализа при обычной оценке не менее, чем при массовой, в доходной и затратной методиках погрешностей также не мало, чем в методике сравнения продаж. Вообще стоит отметить, если сегмент по какой-то группировке объектов не сформирован, - как оценить поправочный коэффициент на функциональную и экономическую«амортизацию» при применении затратной методики? А какойпоказатель капитализации (дисконтирования) использовать при анализе объекта доходной методикой? При поиске ответа на указанные вопросы в обстоятельствах неразвитого сегментаслучается делать огромные допущения, какие - если являются в итоге ошибочными, - неоднократноувеличивают погрешность итогаанализа. Следовательно, развитость сегмента экономики недвижимости (отдельных его подсегментов) и его объемы в одинаковойстепени формируют точность и достоверностьанализа при использовании как массовой, так и стандартной оценки, при применении каждой из трех методиканализа. Если сегмент развит, а данные открыты и не искажены, то шансов на аккуратный и точныйанализ больше, вне подчиненности применяемым методикам. При этом выбор методикианализа (затратный, доходный или сравнения) зависит от группы недвижимости и исполняетсяэкспертом - как при стандартной оценке, так и при массовой.Массовая оценка имеет субъективныеграницы: зачастую оказывается результативнее (правильнее с учетом расходов на анализ) произвести стандартныйанализ, например, объекта специального направления, чем пытаться оценитьсубъективные правила его анализа. НО это - исключительные случаи, отклонения по истинномаломусегменту объектов.В целом, для компетентногоисполненияанализа и для глубокойоценки тенденций рынка на сравнительно небольших объемах выборкиэксперт должен обладать навыками как массовой, так и стандартной (простой) оценки (для целей защиты итогованализа в судах и расчетацены объектов специальнойгруппы), а также иметь необходимые знания об объектах недвижимости, их классификации и потребительских свойствах.СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ1Барсуков, Д. П. Учет и оценка недвижимости : учебное пособие / Д. П. Барсуков, В. Г. Антонова ; С.-Петерб. гос. ин-т кино и телевидения. - Санкт-Петербург :СПбГИКИТ, 2015. - 258, [1] с.2Вольнова, В. А. Обзор вариантов расчета корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом : справочные данные, источники информации, практические примеры расчета / Вольнова В. А. - Новосибирск : СГУВТ, 2015. - 53 с.3Гунина, И. А. Методы оценки недвижимости [Электронный ресурс] : учебно-методическое пособие / И. А. Гунина. - Воронеж : [б. и.], 2015. - 1 эл. опт. диск (CD-ROM).4 Европейские стандарты оценки, 2012 / пер. А. И. Артеменков. - 7-е изд. - Москва : Российское общество оценщиков, 2013. - 331 с.5Кукукина, И. Г. Оценка имущества : учебное пособие / И. Г. Кукукина, М. В. Мошкарина ; Иван. гос. энергет. ун-т им. В. И. Ленина. - Иваново : ИГЭУ, 2015. - 255 с.6Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости - 2016 : таблицы, графики, гистограммы : [в 4 т. / Лейфер Л. А., Крайникова Т. В. ; под ред. Лейфера Л. А.] ; Приволж. центр метод. и информ. обеспечения оценки. - 4-е изд., актуализ. и расшир. - Нижний Новгород : Растр. Т. 2 :Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. - 2016. - 361 с.7Лобанова, Е. И. Оценка стоимости недвижимости : учеб. пособие по подготовке бакалавров 38.03.01 "Экономика" профиля Экономика предприятий и организаций в операциях с недвижимым имуществом" / Е. И. Лобанова. - Новосибирск :СГУГиТ. Ч. 1. - 2015. - 227 с.8Международные стандарты оценки, 2011 : МСО 2011 : аутентичный перевод на русский язык с печатного англоязычного оригинала, выпущенного Международным советом по стандартам оценки (МССО) 1 июня 2011 г. / Междунар. совет по стандартам оценки ; [редкол.: И.Л. Артеменков и др.]. - Москва : Российское общество оценщиков, 2013. - 171, [1] с.9Мищенко, В. В. Оценка недвижимости [Электронный ресурс] : электронное учебное пособие / В. В. Мищенко, Л. А. Мищенко. - Кемерово : [б. и.], 2014. - 1 эл. опт. диск (CD-ROM).10Оценка объектов недвижимости : учебник : [для вузов по специальности 080502 "Экономика и управление на предприятии отрасли (операции с недвижимым имуществом)"] / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, М. А. Асаул, Е. В. Грахова ; под ред. А. Н. Асаула. - Москва : Проспект, 2016. - 384 с.11Оценка объектов недвижимости : учебное пособие к выполнению курсового проекта / М-во образования и науки Рос. Федерации, Воронеж. гос. архитектур.-строит. ун-т ; сост.: В. М. Круглякова [и др.]. - Воронеж : Воронежский ГАСУ, 2016. - 107 с.12Оценка предприятий: доходный подход / Г.К. Таль, В.В. Григорьев, Н.Д. Бадаев, В.И. Гусев ; Гильдия специалистов по антикризис. упр. - Москва : [б. и.], 2000. - 326 с.13Полянин, А. В. Современные аспекты управления развитием организации на основе затратного подхода / А. В. Полянин, И. А. Докукина. - [Курск : Планета+, 2014]. - 212 с.14Пылаева, А. В. Модели и методы кадастровой оценки недвижимости : [учебное пособие] / А. В. Пылаева ; М-во образования и науки Рос. Федерации, Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. - Нижний Новгород : ННГАСУ, 2015. - 175 с.15Рекомендации по определению и обоснованию границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки (пп. 25 и 26 ФСО N 1 и п. 30 ФСО N 7). - Нижний Новгород : Растр. Ч. 1. - 2015. - 42 с.16Рожкова, О. Н. Основы экономики и оценки недвижимости : учебно-методическое пособие / О. Н. Рожкова ; М-во сел. хоз-ва Рос. Федерации, Рос. гос. аграр. ун-т-МСХА им. К. А. Тимирязева. - Москва : Издательство РГАУ-МСХА, 2016. - 112 с.17Саталкина, Н. И. Оценка недвижимости: практический курс [Электронный ресурс] : [учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по направлению "Экономика"] / Н. И. Саталкина, Т. Н. Кулюкина, Ю. О. Терехова. - Тамбов : [б. и.], 2014. - 1 эл. опт. диск (DVD-ROM).18Справочник оценщика недвижимости / Приволж. центр финансового консалтинга и оценки. - Нижний Новгород : Растр-НН. Т. 2 : Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода : таблицы, графики, гистограммы / [Л. А. Лейфер и др.]. - 3-е изд., актуализир. и расш. - 2014. - 190 с.19Стандарты оценки RICS : пер. с англ. - Москва : Альпина Паблишерз, 2011. - 186 с. 20Чутчева, Ю. В. Экономика недвижимости : учебное пособие / Ю. В. Чутчева, А. Н. Романов ; Рос. гос. аграр. ун-т-МСХА им. К. А. Тимирязева. - Москва : Изд-во РГАУ-МСХА, 2016. - 159 с.21Янюк, В. М. Экономическая оценка сельскохозяйственных угодий доходным подходом и ее применение при управлении земельными ресурсами / [Янюк В. М., Гагина И. С.] ; М-во сел. хоз-ва Рос. Федерации, Сарат. гос. аграр. ун-т им. Н. И. Вавилова, каф. "Землеустройство и кадастры". - Саратов : Саратовский источник, 2014. - 163 с.22[Электронный ресурс] - http://www.consultant.ru/ - точка доступа