Оценка недвижимого имущества торгового развлекательного центра

Законодательно принято:
снижение срока на регистрацию недвижимой собственности в Москве до 7 дней;
отмена выдачи свидетельства о регистрации прав на недвижимое имущество.
Законодательно отклонено:
проекты Минпромторга о запрете выставления арендных ставок в иностранной валюте и о требованиях к антитеррористической защищенности торговых объектов;
отмена преференций для международных брендов перед федеральными (в среднем, разница в арендных ставках около 20%).
Обсуждается сокращение времени работы ТЦ с 11.00 до 21.00 вместо с 10.00 до 22.00 в большинстве ТЦ.
Аргументы «за»:
снижение пробок на дорогах;
экономия на оплате труда продавцов и электричестве.
Аргументы «против»:
нет смысла опираться на данные о распределении потока (рисунок 2.6) без данных о размере среднего чека в течение дня (у большинства брендов ценового сегмента «Средний плюс» он в утренние часы выше);
потеря рабочего часа с 21 до 22, который характеризуется наибольшей конвертацией за день;
сокращение количества посетителей за счет тех, кто не будет успевать после работы.

Рисунок 2.6 ( Распределение потока посетителей ТЦ в среднем в день
Коммерческие условия - ставки аренды не изменились (табл. 2.2.).
Таблица 2.2 ( Ставки аренды в рублях в ТЦ, открытых до 2014 года включительно
Профиль/тип арендатор Средняя площадь, кв.м Н2 2016RUR, тыс. Якоря Гипермаркет FMCG > 8 000 8 – 12 Гипермаркет FMCG (city формат) 4 000 – 8 000 10 – 15 Гипермаркет DIY > 10 000 8 – 12 Супермаркет FMCG 1 000 – 4 000 15 – 25 БТиЭ 1 200 – 2 000 7 – 11 Спортивные товары 4 000 – 6 000 4 – 5 1 200 – 2 200 6 – 9 Товары для детей 1 000 – 2 000 9 – 13 Одежда 1 500 – 3 000 7 – 12 Многозальный кинотеатр 3 000 – 5 000 7 – 11 Арендатор торговой галереи 700 – 1500 10 – 13 500 – 700 12 – 17 250 – 500 15 – 30 100 – 250 30 – 50 50 – 100 55 – 80 < 50 100 – 150 Ресторан 300 – 600 18 – 25 Кофейня 80 – 170 40 – 60 Фудкорт 50 – 100 60 – 100 В таблице приведены диапазоны средних ставок аренды на помещения в торговых центрах современного уровня в Москве (введенных в эксплуатацию до 2014 года), за 1 кв.м в год, без учета НДС и эксплуатационных платежей, по состоянию на конец 2016 года (табл. 2.3.).
Таблица 2.3 ( Коммерческие условия для торговых центров, введенных в эксплуатацию с 2015 года
Профиль/тип арендатора Средняя площадь,
кв.м Средний диапазон CAP**,
H2 2015 Средний диапазон CAP,
H2 2016 Якоря Гипермаркет FMCG > 8 000 1,8% - 4% 1,8% - 4% Гипермаркет FMCG (city формат) 4 000 – 8 000 1,8% - 4% 1,8% - 4% Гипермаркет DIY > 10 000 2% - 4% 2% - 4% Супермаркет FMCG 1 000 – 4 000 5% - 8% 5% - 8% БТиЭ 1 200 – 2 000 3% - 5% 4% - 6% Спортивные товары 1 000 – 4 000 8% - 10% 4% - 8% Товары для детей 800 – 2 500 7% - 10% 7% - 10% Одежда 1 500 – 3 000 8% - 13% 7,5% - 13% Многозальный кинотеатр 3 000 – 5 000 8% - 13% 8% - 13% Арендатор торговой галереи 700 – 1500 8% - 13% 8% - 13% 500 – 700 9% - 14% 9% - 14% 250 – 500 10% - 15% 10% - 15% 100 – 250 12% - 15% 12% - 15% 50 – 100 10% - 18% 10% - 20% < 50 15% - 20% 15% - 25% Ресторан 300 – 600 10% -15% 10% -15% Кофейня 80 – 170 18% - 25% 18% - 25% Фудкорт 50 – 100 10% - 18% 10% - 18% **CAP – предельная доля арендных платежей в общем товарообороте арендатора, включая эксплуатационные расходы, исключая коммунальные платежи.
Спорт и БТиЭ оптимизировали свои форматы - изменение экономической ситуации неизбежно привело к снижению маржинальности бизнеса крупных сетевых игроков рынка спортивных товаров. В связи с этим мы наблюдаем снижение САР в данном сегменте с 8-10% до 4-8%.
Что касается ритейлеров сегмента БТиЭ, то формат в 4 000 – 6 000 кв. м, где CAP был традиционно ниже, практически полностью ушел с рынка. Вместо него остался лишь формат 1 200 – 2 200 кв. м, где CAP составляет 4-6%.
Увеличение среднего диапазона для одежды и арендаторов торговой галереи связано в большей степени с тем, что экономическая ситуация стала более стабильной в сравнении с прошлым годом.
Дополнительный фактор, который привел к увеличению диапазона CAP для арендаторов торговой галереи (формата менее 50 кв. м), - это увеличившаяся доля ИП среди арендаторов этого формата.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках подходов
Расчет стоимости объекта методами затратного подхода
Таблица 2.4 ( Определение стоимости строительства здания
Показатель Значение Базовый удельный показатель стоимости строительства по объектам жилищного назначения в Москве, СС, руб./кв.м. 19 000,0 Общая площадь здания, S , кв.м. 1 214,0 Коэффициент перехода на дату проведения оценки, К 14,6 Стоимость строительства здания (с учетом предпринимательской прибыли) (С), руб. 335 702 564
Таблица 2.5 ( Определение величины накопленного износа здания
Показатель Значение Группа капитальности здания I Срок жизни здания, г. 150 Эффективный возраст здания, г. 2 Физический износ, % 1% Функциональный износ, % 0% Внешний износ, % 0%
Таблица 2.6 ( Определение рыночной стоимости Объекта при использовании затратного подхода
Показатель Значение Восстановительная стоимость здания (ВС), руб. 335 702 564 Физический износ, % 1% Функциональный износ, % 0% Внешний износ, % 0% Стоимость воспроизводства здания, руб. 332 345 538 Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб. 332 345 538
Расчет стоимости объекта методами сравнительного подхода
Таблица 2.7 ( Характеристики сопоставимых объектов


Таблица 2.8 ( Определение стоимости Объекта оценки методом сравнения продаж


Таблица 2.9 ( Определение рыночной стоимости Объекта оценки сравнительным подходом
Площадь, кв.м. Стоимость 1 кв.м. оцениваемого помещения, тыс. руб./кв.м. Рыночная стоимость Объекта оценки, тыс. руб. 1214 242,8 294 814,2 Расчет стоимости объекта оценки методами доходного подхода
Таблица 2.10 ( Характеристики сопоставимых объектов для определения средних ставок арендной платы Объекта

Таблица 2.11 ( Расчет среднегодовой величины эксплуатационных расходов
Наименование услуг Среднегодовая величина расходов, оплачиваемых собственником (с учетом НДС) Налог на имущество, руб. 832 788,0 Техническое обслуживание противопожсист. сигнализации, руб. 129 216,0 Техническое обслуживание системы кондиционирования и вентиляции, руб. 229 644,0 Техническое обслуживание передачи сигнала пожара по радиоканалу, руб. 9 012,0 Техническое обслуживание системы доступа и видео-наблюдения, руб. 39 360,0 Отопление, руб. 278 328,0 Холодная и горячая вода , руб. 42 816,0 Уборка помещений, руб. 642 300,0 Услуги охраны, руб. 642 300,0 Итого, среднегодовая величина эксплуатационных расходов, руб. 2 845 764,0 Площадь 1 214,0 Итого, среднегодовая величина эксплуатационных расходов, тыс.руб/кв.м./год 2,34


Таблица 2.12 ( Определение рыночной стоимости Объекта оценки методом капитализации дохода
Площадь Объекта оценки, кв.м. 1 214,0 Арендная плата ( A ст ) , тыс.руб./ кв.м./год 12,8 Потенциальный валовый доход ( ПВД ) ,тыс.руб../год 15 490,9 Коэффициент загрузки помещений ( К з ) 0,9 Коэффициент сбора платежей ( К с ) 1,0 Действительный валовый доход ( ДВД ), тыс.руб./год 14 251,7 Эксплуатационные расходы ( ЭР на кв.м ), тыс.руб./кв./год 2,3 Эксплуатационные расходы по Объекту оценки ( ЭР ), тыс.руб./год 2 845,8 Чистый операционный доход ( ЧОД об ), тыс.руб./год 56 640,0 Коэффициент капитализации 16,63% Рыночная стоимость Объекта ( V ) , тыс.руб. 340 589,3
Таблица 2.13 ( Расчет итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценки
Подходы оценки Стоимость Весовой коэффициент Скорректированная стоимость Затратный подход 335 703 0,2 67 141 Сравнительный подход 294 814 0,4 117 926 Доходный подход 340 589 0,4 136 236 Итоговая величина рыночной стоимости тыс. руб:     321 302
Заключение
Знание основ оценки стоимости торговой недвижимостью и управления ею, умение применять на практике результаты такой оценки — залог принятия эффективных управленческих решений, достижения требуемой доходности предприятия. Всем этим объясняется актуальность темы данной работы.
Оценка стоимости недвижимости является первым этапом и основой для формирования экономических отношений, которые складываются вокруг недвижимости как товара.
Наибольшее значение для собственника имеет определение рыночной (оценочной) стоимости имущества, поскольку рыночная стоимость является базой, на основании которой вырастает все многообразие расчетных видов стоимости, продиктованных разнообразием рыночных отношений.
В рамках затратного подхода был использован метод количественного обследования, в результате стоимость объекта составила 335 703 тыс. руб.
В рамках сравнительного подхода был использован метод сравнения продаж, в результате стоимость объекта составила 294 814 тыс. руб.
В рамках доходного подхода был использован метод капитализации дохода, в результате стоимость объекта составила 340 589 тыс.руб.
В результате проведения согласования рыночная стоимость Объекта оценки составила 321 302 тыс. рублей.

Список использованной литературы
Гражданский кодекс Российской Федерации. — М., 2010.
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 №135-ФЗ (С изменениями и дополнениями закон №143-ФЗ. №157-ФЗ).
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 256 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)"// "Российская газета" - Федеральный выпуск №4457 от 4 сентября 2007 г.
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 255 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)"// "Российская газета" - Федеральный выпуск №4457 от 4 сентября 2007 г.
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 254 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)""// "Российская газета" - Федеральный выпуск №4458 от 5 сентября 2007 г.
Булычева Г.В., Демшин В.В. Практические аспекты применения доходного подхода к оценке российских предприятий : учеб. пособие. М.: Финансовая академия, 2017.
Воронцова Д.С., Попова И.В., Кутузова А.А. Исследование тенденций развития рынка торговых центров в россии // Современные проблемы науки и образования. – 2016. – № 1-1.;








2

26