Расчёт остаточной стоимости объекта

Определим весовые коэффициенты для каждого из подходов:· ‏ㅤЗатратный ‏ㅤподход ‏ㅤимеет ‏ㅤнаименьший ‏ㅤвес ‏ㅤи ‏ㅤпринимается ‏ㅤравным ‏ㅤ5%, ‏ㅤтак ‏ㅤкак ‏ㅤдисбаланс ‏ㅤспроса ‏ㅤи ‏ㅤпредложения ‏ㅤна ‏ㅤрынке ‏ㅤтаких ‏ㅤобъектов ‏ㅤприводит ‏ㅤк ‏ㅤпревышению ‏ㅤрыночных ‏ㅤарендных ‏ㅤставок ‏ㅤи ‏ㅤцен ‏ㅤпродаж ‏ㅤнад ‏ㅤвосстановительными ‏ㅤиздержками;· ‏ㅤАнализ ‏ㅤпроводился ‏ㅤна ‏ㅤосновании ‏ㅤдостоверной ‏ㅤинформации ‏ㅤо ‏ㅤдостаточном ‏ㅤколичестве ‏ㅤсопоставимых ‏ㅤобъектов, ‏ㅤпоэтому ‏ㅤудельный ‏ㅤвес ‏ㅤподхода ‏ㅤсравнительного ‏ㅤанализа ‏ㅤпродаж ‏ㅤв ‏ㅤитоговом ‏ㅤсогласовании ‏ㅤбудет ‏ㅤнаибольшим ‏ㅤи ‏ㅤсоставит ‏ㅤ80%;· ‏ㅤОцениваемый ‏ㅤобъект ‏ㅤотносится ‏ㅤк ‏ㅤдоходной ‏ㅤнедвижимости. ‏ㅤОднако, ‏ㅤиспользованные ‏ㅤв ‏ㅤрасчетах ‏ㅤпрогнозы ‏ㅤи ‏ㅤданные ‏ㅤо ‏ㅤдоходах ‏ㅤмогут ‏ㅤбыть ‏ㅤнеточны,  ‏ㅤпоэтому ‏ㅤвес ‏ㅤдоходного ‏ㅤподхода ‏ㅤвыше, ‏ㅤчем ‏ㅤзатратного, ‏ㅤи ‏ㅤниже, ‏ㅤчем ‏ㅤподхода ‏ㅤсравнительного ‏ㅤанализа ‏ㅤпродаж, ‏ㅤи ‏ㅤпринимается ‏ㅤравным ‏ㅤ15%.ВыводНедвижимость ‏ㅤсоставляет ‏ㅤоснову ‏ㅤнационального ‏ㅤбогатства ‏ㅤРоссии. ‏ㅤОна ‏ㅤвыполняет ‏ㅤмножество ‏ㅤразличных, ‏ㅤв ‏ㅤтом ‏ㅤчисле ‏ㅤсоциально ‏ㅤи ‏ㅤэкономически ‏ㅤзначимых ‏ㅤфункций. ‏ㅤНеудивительно, ‏ㅤчто ‏ㅤв ‏ㅤпоследнее ‏ㅤвремя ‏ㅤвозрос ‏ㅤинтерес ‏ㅤк ‏ㅤпроцессам, ‏ㅤпроисходящим  ‏ㅤв ‏ㅤсфере ‏ㅤнедвижимости.Специалисты, ‏ㅤчья ‏ㅤпрофессия ‏ㅤтем ‏ㅤили ‏ㅤиным ‏ㅤобразом ‏ㅤсвязана ‏ㅤс ‏ㅤфункционированием ‏ㅤобъектов ‏ㅤнедвижимости, ‏ㅤпользуются ‏ㅤповышенным ‏ㅤспросом ‏ㅤна ‏ㅤрынке ‏ㅤтруда, ‏ㅤа ‏ㅤзнание ‏ㅤоснов ‏ㅤэкономики ‏ㅤнедвижимости ‏ㅤявляется ‏ㅤобязательным ‏ㅤусловием ‏ㅤуспешной ‏ㅤтрудовой ‏ㅤдеятельности.Оценка как ‏ㅤважнейшая ‏ㅤфункция ‏ㅤсистемы ‏ㅤуправления ‏ㅤпредшествует ‏ㅤпринятию ‏ㅤпрактически ‏ㅤлюбого ‏ㅤрешения ‏ㅤв ‏ㅤотношении ‏ㅤнедвижимого ‏ㅤимущества. ‏ㅤОна ‏ㅤпроводится ‏ㅤобычно ‏ㅤпрофессиональными ‏ㅤоценщиками ‏ㅤпо ‏ㅤзаказу ‏ㅤсобственника ‏ㅤили ‏ㅤпокупателя ‏ㅤперед ‏ㅤзаключением ‏ㅤсделки, ‏ㅤдля ‏ㅤполучения ‏ㅤкредита ‏ㅤпод ‏ㅤзалог ‏ㅤнедвижимости, ‏ㅤпри ‏ㅤразделе ‏ㅤимущества ‏ㅤили ‏ㅤвнесении ‏ㅤего ‏ㅤв ‏ㅤкачестве ‏ㅤвзноса ‏ㅤв ‏ㅤуставной ‏ㅤкапитал ‏ㅤкоммерческой ‏ㅤорганизации, ‏ㅤпри ‏ㅤстраховании ‏ㅤи ‏ㅤналогообложении ‏ㅤобъектов ‏ㅤи ‏ㅤдля ‏ㅤмногих ‏ㅤдругих ‏ㅤцелей.Оценщик – ‏ㅤэто ‏ㅤлицо, ‏ㅤустанавливающее ‏ㅤрыночную ‏ㅤили ‏ㅤиную ‏ㅤстоимость ‏ㅤнедвижимости ‏ㅤс ‏ㅤиспользованием ‏ㅤспециальных ‏ㅤподходов ‏ㅤи ‏ㅤметодик.Оценщик ‏ㅤдолжен ‏ㅤстремиться ‏ㅤвыполнять ‏ㅤработу ‏ㅤв ‏ㅤсоответствии ‏ㅤс ‏ㅤдоговором ‏ㅤв ‏ㅤустановленные ‏ㅤсроки. ‏ㅤПрофессиональные ‏ㅤоценщики ‏ㅤдолжны ‏ㅤне ‏ㅤтолько ‏ㅤудовлетворять ‏ㅤжестким ‏ㅤпрофессиональным ‏ㅤстандартам ‏ㅤ( ‏ㅤтребованиям ‏ㅤв ‏ㅤплане ‏ㅤкомпетентности, ‏ㅤобразования ‏ㅤи ‏ㅤпроявления ‏ㅤпрофессиональных ‏ㅤнавыков), ‏ㅤони ‏ㅤдолжны ‏ㅤтакже ‏ㅤследовать ‏ㅤвысоким ‏ㅤморальным ‏ㅤпринципам.В ‏ㅤРоссии ‏ㅤсоздано ‏ㅤи ‏ㅤфункционирует ‏ㅤОбщество ‏ㅤоценщиков ‏ㅤ(РОО), ‏ㅤкоторым ‏ㅤпринят ‏ㅤКодекс ‏ㅤпрофессиональной ‏ㅤэтики ‏ㅤчленов ‏ㅤОбщества ‏ㅤоценщиков.Соблюдение ‏ㅤпрофессиональных ‏ㅤэтических ‏ㅤнорм ‏ㅤв ‏ㅤобласти ‏ㅤоценки ‏ㅤявляется ‏ㅤочень ‏ㅤважным, ‏ㅤтак  ‏ㅤкак ‏ㅤна ‏ㅤосновании ‏ㅤмнения ‏ㅤоценщика ‏ㅤзаключается ‏ㅤсделки ‏ㅤна ‏ㅤдорогостоящие ‏ㅤобъекты ‏ㅤнедвижимости, ‏ㅤвыдаются ‏ㅤкрупные ‏ㅤкредиты ‏ㅤпод ‏ㅤзалог ‏ㅤэтих ‏ㅤобъектов, ‏ㅤпринимаются ‏ㅤрешения ‏ㅤо ‏ㅤначале ‏ㅤфинансирования ‏ㅤпроектов ‏ㅤземлеустройства, ‏ㅤразрешаются ‏ㅤспорные ‏ㅤимущественные ‏ㅤвопросы. ‏ㅤИспользуя затратный ‏ㅤподход, ‏ㅤв ‏ㅤоснове ‏ㅤкоторого ‏ㅤлежит ‏ㅤпредположение, ‏ㅤчто ‏ㅤрациональный ‏ㅤпотенциальный ‏ㅤпокупатель ‏ㅤне ‏ㅤзаплатит ‏ㅤза ‏ㅤобъект ‏ㅤнедвижимости ‏ㅤсумму, ‏ㅤпревышающую ‏ㅤзатраты ‏ㅤна ‏ㅤсоздание ‏ㅤзаменяющей ‏ㅤданный ‏ㅤобъект ‏ㅤнедвижимости ‏ㅤбез ‏ㅤчрезмерной ‏ㅤзадержки, ‏ㅤмы ‏ㅤполучили ‏ㅤстоимость ‏ㅤобъекта ‏ㅤнедвижимости, ‏ㅤравную Сзп ‏ㅤ= ‏ㅤ5321 тыс.р.В ‏ㅤрамках сравнительного ‏ㅤподхода, ‏ㅤоснованного ‏ㅤна ‏ㅤопределении ‏ㅤстоимости ‏ㅤнедвижимости ‏ㅤна ‏ㅤоснове ‏ㅤсравнительного ‏ㅤанализа ‏ㅤрыночных ‏ㅤданных ‏ㅤо ‏ㅤпродажах ‏ㅤаналогичных ‏ㅤобъектов, ‏ㅤбыла ‏ㅤвыведена ‏ㅤстоимость ‏ㅤэтого ‏ㅤже ‏ㅤобъекта, ‏ㅤравная 4750 тыс.р.Применяя доходный ‏ㅤподход, ‏ㅤзаключающийся ‏ㅤв ‏ㅤпреобразовании ‏ㅤв ‏ㅤтекущую ‏ㅤстоимость ‏ㅤнедвижимости ‏ㅤожидаемых ‏ㅤвыгод, ‏ㅤкоторые ‏ㅤможет ‏ㅤпринести  ‏ㅤиспользование ‏ㅤили ‏ㅤбудущая ‏ㅤпродажа ‏ㅤобъекта, ‏ㅤполучили ‏ㅤстоимость ‏ㅤоцениваемого ‏ㅤобъекта, ‏ㅤравную Сдп =8206 тыс.р.Итак, ‏ㅤпри ‏ㅤпроведении ‏ㅤоценочной ‏ㅤдеятельности ‏ㅤдля ‏ㅤобъекта ‏ㅤнедвижимости ‏ㅤнаходящегося ‏ㅤв ‏ㅤцентре ‏ㅤгорода ‏ㅤНовосибирска, ‏ㅤпо ‏ㅤадресу ‏ㅤул. ‏ㅤКрасный ‏ㅤпроспект ‏ㅤ25, ‏ㅤс ‏ㅤвыходом ‏ㅤна ‏ㅤглавную ‏ㅤулицу, ‏ㅤбыло ‏ㅤустановлено, ‏ㅤчто ‏ㅤрациональнее ‏ㅤвсего ‏ㅤиспользовать ‏ㅤего ‏ㅤв ‏ㅤкачестве ‏ㅤобъекта ‏ㅤобщественного ‏ㅤпитания, ‏ㅤт.к. ‏ㅤставка ‏ㅤаренды ‏ㅤза ‏ㅤпомещение ‏ㅤв ‏ㅤданном ‏ㅤслучае ‏ㅤявляется ‏ㅤнаивысшей ‏ㅤи ‏ㅤсоставляет ‏ㅤ1000 ‏ㅤр./м2. ‏ㅤИспользуя ‏ㅤвыше ‏ㅤперечисленные ‏ㅤподходы, ‏ㅤбыла ‏ㅤопределена ‏ㅤрыночная ‏ㅤстоимость ‏ㅤобъекта ‏ㅤна ‏ㅤмомент ‏ㅤоценки, ‏ㅤт.е ‏ㅤна ‏ㅤ11.10.2005 ‏ㅤг., ‏ㅤравная ‏ㅤ5291 ‏ㅤтыс.р. ‏ㅤКак ‏ㅤпродавца ‏ㅤобъекта, ‏ㅤтак ‏ㅤи ‏ㅤпокупателя ‏ㅤэта ‏ㅤцифра ‏ㅤв ‏ㅤполнее ‏ㅤустраивает ‏ㅤи ‏ㅤуже ‏ㅤв ‏ㅤначале ‏ㅤследующего ‏ㅤгода ‏ㅤновым ‏ㅤвладельцем, ‏ㅤпосле ‏ㅤпроведения ‏ㅤвсех ‏ㅤнеобходимых ‏ㅤремонтных ‏ㅤи ‏ㅤотделочных ‏ㅤработ, ‏ㅤв ‏ㅤданном ‏ㅤпомещении ‏ㅤоткроется ‏ㅤновый ‏ㅤресторан ‏ㅤдля ‏ㅤэлитной ‏ㅤпублики.Список ‏ㅤлитературы1.  ‏ㅤГоремыкин ‏ㅤВ.А. ‏ㅤЭкономика ‏ㅤнедвижимости: ‏ㅤУчеб./В.А. ‏ㅤГоремыкин, ‏ㅤЭ.Р. ‏ㅤБугулов. ‏ㅤ– ‏ㅤМ.: ‏ㅤИнформ.-издат. ‏ㅤдом ‏ㅤ«Филинъ», ‏ㅤ2008.-592с.2.  ‏ㅤДенисенко ‏ㅤЕ.Б. ‏ㅤЭкономика ‏ㅤнедвижимости: ‏ㅤУчеб. ‏ㅤпособие/ ‏ㅤЕ.Б. ‏ㅤДенисенко.- ‏ㅤНовосибирск: ‏ㅤНГАСУ, ‏ㅤ2002.- ‏ㅤ56 ‏ㅤс.3.  ‏ㅤВСН ‏ㅤ53-86. ‏ㅤПравила ‏ㅤоценки ‏ㅤфизического ‏ㅤизноса ‏ㅤжилых ‏ㅤзданий/ ‏ㅤГос.ком. ‏ㅤпо ‏ㅤгражд. ‏ㅤСтр-ву ‏ㅤи ‏ㅤархитектуре ‏ㅤпри ‏ㅤГосстрое ‏ㅤСССР. ‏ㅤ– ‏ㅤМ., ‏ㅤ2010.- ‏ㅤ70 ‏ㅤс.4.  ‏ㅤЩербаков ‏ㅤА.И. ‏ㅤОсновы ‏ㅤэкономики ‏ㅤнедвижимости: ‏ㅤУчеб. ‏ㅤпособие/ ‏ㅤА.И. ‏ㅤЩербаков, ‏ㅤИ.И, ‏ㅤЗолотарев, ‏ㅤН.А. ‏ㅤЩербакова. ‏ㅤ– ‏ㅤНовосибирск: ‏ㅤНГАС, ‏ㅤ2009. ‏ㅤ– ‏ㅤ124 ‏ㅤс.5.  ‏ㅤОпределение ‏ㅤстоимости ‏ㅤобъекта ‏ㅤнедвижимости. ‏ㅤМетод. ‏ㅤУказания ‏ㅤк ‏ㅤкурсовой ‏ㅤработе ‏ㅤпо ‏ㅤдисциплине ‏ㅤ«Экономика ‏ㅤнедвижимости» ‏ㅤдля ‏ㅤстудентов ‏ㅤспециальности ‏ㅤ060800 ‏ㅤ«Экономика ‏ㅤи ‏ㅤуправление ‏ㅤна ‏ㅤпредприятии ‏ㅤ(в ‏ㅤстроительстве)».- ‏ㅤНовосибирск: ‏ㅤНГАСУ, ‏ㅤ2011. ‏ㅤ– ‏ㅤ32 ‏ㅤс.