Договор купли-продажи жилых помещений.

131 Кодекса и Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», подлежат сделки с землей и иным недвижимым имуществом.Регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи: право хозяйственного иоперативного ведения, право наследуемого пожизненного владения  участком земли, сервитуты, право постоянного (бессрочного) пользования участком земли, помимоэтого - ипотека, а также ограничение, возникновение, переход  и прекращение названных прав.Сопоставление данных норм права при их толковании дает основание сказать, что сделки с недвижимостью во всех случаях подлежат регистрации, т.к.любая сделка с недвижимостью связана так или иначе с возникновением (ограничением, переходом,прекращением) прав на недвижимое имущество, т.е. с теми обстоятельствами, на которые указывает ст. 164 ГК как на те случаи, при которых нужна регистрация сделки.Так, п.1 ст.165 ГК имеет положение, по которому несоблюдение нотариальной формы, а в тех случаях, которые установлены законом, требования о государственной регистрации сделки приводит к ее недействительности.В РФмного людей с правовой низкой культурой, а устранение нотариуса от удостоверения сделок с недвижимостью приведет к повышению и без того тревожащего уровня криминальности в этой сфере. От этого положения пострадают лишь граждане, что в наше экономическое нелегкое положение внесет лишнюю сумятицу в обществе и в конечном счете приведет к тому, что поздно или рано от этих норм придется отказаться.В качестве еще одного негативного последствия замены нотариального обязательногоудостоверения сделок государственной регистрацией можно назвать создание специальной службы, которая обеспечивает проведение проверки законности сделки иправовой экспертизы, что потребует, кроме высокого уровня профессиональной и юридической подготовки персонала, дополнительных затрат из федерального бюджета.Помимоэтого, озабоченность вызывают сроки проведения регистрации прав - до 1 месяца смомента подачи документов и заявления на регистрацию. Сомнений не вызывает то, что месячный срок выдержан будет до конца, а это негативно скажется на гражданах, повышая их материальные и моральныепотери. Мировой опыт показывает, что устранение нотариата от удостоверения сделок с жилыми помещениями приводит к повышению нарушений прав юридических лиц играждан, что оказывает воздействие на количество судебных споров по делам бесспорного характера. Увеличиваются объемы работы судов, которые и так работают с предельной нагрузкой. К примеру, в США из-за неразвитости системы нотариата расходы на содержание судов в сравнении с Европой больше примерно в 3 - 7 раз. Поэтому придание сделкам с недвижимостью нотариальной обязательной формы способствует контролю за законностью действий участников гражданского оборота, уменьшениюв судах количества споров, тем самым экономя необходимые средства для проведения судебной реформы.Сторонники совершения сделок с жилыми помещениями в письменной простой форме придерживаются мнения, что этим они граждан оградят от лишних затрат на нотариальное оформление сделок. Это представление ошибочно, т.к. не так все просто, как на первый взглядкажется.Для процедуры регистрации необходимо подать документы в Росреестр или Многофункциональный центр. Но при этом оформление купли-продажи квартиры в МФЦ происходит быстрее – в течение нескольких дней.Таблица 1 - Документы, необходимые для регистрации права собственностиДокументПримечаниеЗаявление о государственной регистрации сделкиЗаполняется покупателемПаспорта участников сделкиПредоставляются копии документовДоговор купли-продажиДолжен быть подписан всеми участниками сделкиАкт приема-передачи квартирыКадастровый и технический паспортВыдается в БТИКвитанция об уплате госпошлиныОригиналНотариально заверенная доверенностьЕсли вместо продавца в сделке участвует его представительПричины отказа могут быть самыми разными. Как правило, это непредставление одного из необходимых документов.Таблица 2 - Частые причины отказа регистрации права собственности в РосреестреПравовыеМатериальные (связанные с документами)Не выполнено условие органа опеки (при сделках, связанных с несовершеннолетними)Отсутствие документа, необходимого при совершении сделки (например договора)Совершение сделки лицом, у которого отсутствует право на распоряжение объектом недвижимости (нет права собственности на квартиру или доверенности на ее продажу)Отсутствие в представленном договоре существенного условия (например не указание стоимости квартиры)Представление документа (заявления) не уполномоченным лицомОтсутствие заверенного согласия лица или органа на совершение сделки (например, отсутствие согласия супруга на сделку с совместно нажитым имуществом)Наличие актуального ареста на объект недвижимостиНе представлены отказы от права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности3.2. Порядок исполнения договора купли-продажи жилого помещенияКак выше было отмечено, договор купли-продажи жилья- взаимный, т.е. обязанности и права по договору появляютсяи у продавца, и у покупателя. Главная обязанность продавца - в собственность покупателя передать жилое помещение. Согдасно ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача продавцом помещения и его принятие покупателем осуществляться должны по передаточному акту или другому документу о передаче.Главные обязанности покупателя – принять жилое помещение и заплатить за него цену, которая определена сторонами.Стороны могут согласовать разный порядок оплаты покупателем цены договора:а) предварительная оплата, к примеру:- до подачидокументов и заявлений на государственную регистрацию договора, а также перехода права собственности на жилое помещение;- после подачидокументов и заявлений на государственную регистрацию договора, а также перехода права собственности на жилое помещение, но до окончания перехода права игосударственной регистрации договора.б) отсрочка платежа, когда покупатель уплачивает цену договора не позже срока, которыйсогласован сторонами в договоре;в) рассрочка платежа, когда цену договора покупатель уплачивает отдельными платежами согласно графику платежей, который определен в договоре сторонами.Более рискован для продавца - порядок оплаты на условиях рассрочки или отсрочки платежа, а для покупателя - на условиях предварительной оплаты.В данной связи можно обратить внимание на достаточно«нерискованную»и удобную для обеих сторон договора форму расчетов - расчет с применением банковской ячейки. В данном случае между покупателем, продавцом и банком заключается трехстороннеесоглашение (договор), по которому покупатель в банковскую ячейку помещает денежную сумму, а продавец в праве получить эту денежную сумму (без участия покупателя) при предоставлении в банк тех документов, которые подтверждают государственную регистрацию договора купли-продажи (т.е. экземпляра договора купли-продажи жилого помещения с отметкой регистрирующего органа о регистрации).В свою очередь, банк обязуется обеспечить сохранность денежных средств, которыепомещены в банковскую ячейку. Покупатель при этом в праве вернуть денежные средства, которыепомещены в ячейку в том случае, если продавец не обратится в банк за получением денежных средств на протяжениисрока, которыйопределен в договоре (обычно, в договоре указывают срок, который необходим для подачи и подготовки документов и государственной регистрации договора купли-продажи).Данная форма расчетов удобна тем, что минимизируются риски для обеих сторон договора. Продавец уверен, что он получит денежные средства при выполнении необходимого условия - государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения. Покупатель уверен, что он окончательно расстанется с денежными средствами лишь в том случае, если договор купли-продажи пройдет государственную регистрацию.Большинство банков предоставляют услуги банковской ячейки. Плата за эти услуги незначительна в сравнении с достигаемыми гарантиями.Необходимо обратить внимание на важность документальной фиксации расчетов по договору купли-продажи жилых помещений. От наличия тех документов, которые подтверждаютзатраты на приобретение жилыхпомещений, зависит право покупателя на получение налогового имущественного вычета, который предусмотрен пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.Запись в договоре купли-продажи жилых помещений о том, что расчеты между сторонами по договору произведены полностью, налоговые органы, обычно, считают недостаточным доказательством произведенных покупателемзатрат.Документами, которые подтверждают факт уплаты денежных средств покупателем по договору купли-продажи жилых помещений, являются, к примеру, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца,квитанции к приходным ордерам.При совершении сделки между физическими лицами документами, которые подтверждают факт уплаты денежных средств за жилье, могут служить расписка продавца или акт о взаимных расчетах по договору купли-продажи (нотариальное обязательное удостоверение этих документов не нужно). Но названные документы надлежащим образом должны быть оформлены (указать ФИОпокупателя ипродавца, их места жительства, паспортные полные данные, по возможности ИНН).ЗАКЛЮЧЕНИЕДля современных граждан собственное жилье - одна из главных ценностей. Выступая обязательным элементом достойного уровня жизни, собственные квартира, дом или хотя бы комната обеспечивают важнейшие социальные и физиологические потребности человека.Планируя продать или купить жилье, гражданину нужно иметь хотя бы основные знания о порядке исполнения и заключения такого договора купли-продажи. При учете высокой стоимости жилья, его социальной значимости в жизни каждого человека в этом случае правовая неграмотность недопустима.Термин «жилье», который широко употребляется в обиходе, тем не менее в законодательстве встречается очень редко. В нормативных подзаконных актах и законах гораздо чаще применяется иное понятие - «жилое помещение».К жилому помещению согласно ч. 1 ст. 16 ЖК РФ относятся: часть квартиры, квартира; часть жилого дома, жилой дом; комната.Вершину иерархической системы правовых нормативных актов занимает Конституция РФ, которая является высшим, основным законом, который закрепляет фундаментальные начала общественных отношений, воплощенных в правовую конкретную форму.Действующее законодательство предусматривает такие существенные условия договоров купли-продажи жилых помещений (т.е. условия, без согласования которых договор считается незаключенным), как:1. Стороны договора (ст. 420, ст.549 ГК РФ) и их реквизиты (для физических лиц - ФИО, место жительства, паспортные полные данные; для юридических лиц - юридический адрес (место нахождения), полное наименование, ИНН, ОГРН, лицо, которое без доверенности действует от имени юридического лица).2. Предмет договора, в т.ч. данные, которые определяют расположение жилого дома (или части жилого дома) на земельном участке, квартиры (или части квартиры) в составе жилого многоквартирного дома (ст. ст. 432, 554 ГК РФ).3. Цена жилого помещения, которая установлена соглашением сторон договора4. Перечень тех лиц, которые проживают в жилом помещении, сохраняют право пользования данным жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. ст. 292, 558 ГК РФ).Государственная регистрация договоров купли-продажи и государственная регистрация перехода права собственности на жилые помещения - это регистрационные разные действия, которые по времени могут не совпадатьВ РФ много людей с правовой низкой культурой, а устранение нотариуса от удостоверения сделок с недвижимостью приведет к повышению и без того тревожащего уровня криминальности в этой сфере. В качестве еще одного негативного последствия замены нотариального обязательного удостоверения сделок государственной регистрацией можно назвать необходимость создания специальной службы, которая обеспечивает проведение проверки законности сделки и правовой экспертизы, что потребует, кроме высокого уровня профессиональной и юридической подготовки персонала, дополнительных затрат из федерального бюджета.Договор купли-продажи жилых помещений - взаимный, т.е. обязанности и права по договору появляются и у продавца, и у покупателя.Основная обязанность продавца по договору - в собственность покупателя передать жилое помещение. В соответствии с ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача продавцом жилого помещения и его принятие покупателем осуществляться должны по подписываемому сторонами передаточному акту или другому документу о передаче.Основные обязанности покупателя – это принять жилое помещение и уплатить за него цену, которая определена сторонами.СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ1.Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/2.ГК РФ [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/3.»Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.08.2017) [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/4.Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ (последняя редакция)[Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_15287/5.Гражданское право: Учебник /Под ред. Гонгало Б.М. - М.: Статут, 2016. - 511 с.6.Гражданское право: Учебник: В 2 томах Том 1 / Под общ. ред. Карпычева М.В., Хужина А.М., - М.: ИНФРА-М, 2016. - 400 с.7.Гражданское право: Учебник: В 2 томах Том 2 / Под общ. ред. Карпычева М.В., Хужина А.М., Демичев А.А. и др. - М.: ИНФРА-М, 2016. - 560 с.8.Гражданское право / Алексий П.В., Рассолов М.М., Кузбагарова А.Н., - 3-е изд. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2015. - 895 с.9.Гражданское право / Рассолова Т.М. - М.:ЮНИТИ-ДАНА, 2015. - 847 с.10.Гражданское право. Особенная часть / Павлова И.Ю. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2016. - 136 с.11.Гражданское право. Договорные обязательства: Курс лекций / Асмандияров В.М. - ФСИН России, 2016. - 213 с.12.Гражданское право. Внедоговорные обязательства: Учебное пособие / Попович М.М. - Вологда: ВИПЭ ФСИН России, 2016. - 83 с.13.Гражданское право и цивилистический процесс: словарь-справочник / Князькин С.И., Хлебников С.Н., Юрлов И.А. - М.: Вузовский учебник, 2015. - 256 с.14.Гражданское правоотношение: социально-психологический аспект / Камышанский В.П., Карнушнкин В.Е. - М.: Статут, 2016. - 222 с.15.Избранные труды по гражданскому праву. В 2 томах (комплект). Сборник научных трудов / Флейшиц Е.А. - М.: Статут, 2015. - 512 с.16.Осуществление и защита гражданских прав / Вавилин Е.В., - 2-е изд. - М.:Статут, 2016. - 416 с.17.Романова Е.Н., Шаповал О.В. Гражданское право. Общая часть: Учебник. — М.: РИОР: ИНФРА-М, 2017. — 202 с.18.Российское гражданское право. Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права/Суханов Е. А., 4-е изд., стер. - М.: Статут, 2015. - 958 с.19.Развитие гражданского права России. Тенденции, перспективы, проблемы: Монография / Богданов Е.В., Богданова Е.Е. - М.:ЮНИТИ-ДАНА, 2016. - 335 с.20.Сроки в гражданском праве. Исковая давность / Кириллова М.Я., Крашенинников П.В. - 3-е изд., испр. и доп - М.: Статут, 2016. - 80 с.21.Сборник задач по гражданскому праву. Часть I: Учебно-методическое пособие/ Ем В. С., Козлова Н. В., 5-е изд., стереотип. - М.: Статут, 2015. - 380 с.22.Теория функций гражданского права (методологические и воспитательные аспекты): Монография / Рыбаков В.А. - М.: Статут, 2016. - 136 с.23.Юкша Я. А. Гражданское право: Учеб. пособие. — 4-е изд. — М.: ИНФРА-М, 2017. — 400 с.24.Правовое регулирование договора купли-продажи жилых объектов недвижимости [Электронный ресурс] Режим доступа: https://moluch.ru/archive/90/18958/25.Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения[Электронный ресурс] Режим доступа: http://av-ue.ru/k-sdelka_menue.php?d=ssr_51.htm