особенности оценки загородной недвижимости

Местность расположения объекта: сельская местность.Время проезда до районного центра: на общественном транспорте – 10 минут; на личном транспорте – 5 минут.Расстояние до остановок общественного транспорта: 500 метров.Ближайший город: г. Гатчина.Расстояние до: ближайшей автомагистрали – 1 км; ближайшего города – 3 км.Типичное использование окружения: жилье.Основной тип застройки: отдельно стоящие здания.Основной тип зданий: смешанные.Качество застройки: после 1964 года.Полнота застройки: высокая (более75%).Этажность застройки: малоэтажные здания.Социальная инфраструктура: медицинские учреждения в 10 минутах езды общественным транспортом, продуктовый магазин в 5 минутах пешком, школа в 10 минутах пешком, детский сад в 10 минутах езды общественным транспортом.Благоустройство территории: зеленые насаждения, детская площадка в 5 минутах пешком, уличное освещение.2.2. Оценка объекта загородной недвижимостиДля оценки рыночной стоимости загородного дома необходимо рассмотреть, имеющиеся аналогичные предложения на рынке недвижимости в этом районе с примерно схожими основными характеристиками.Поскольку рынок недвижимости данного района достаточно развит, мы можем произвести анализ рынка недвижимости и выделить четыре схожих по своим характеристикам загородных домов. Основные их характеристики приведены в табл. 1.Таблица 1. Характеристики загородных домов по сравнимым продажамХарактеристикиОбъекты сопоставленияЗагородный дом 1Загородный дом 2Загородный дом 3Загородный дом 4Адресд. Пустошка, д. 21д. Новое Поддубье, ул. Дачная, д. 8д. Химози, ул. Восточная улица, д. 70д. Пеушалово, ул. Дорожная, д. 5Цена продажи, руб.1650000175000020000001650000Площадь дома, кв. м.70 766460Динамика сделок на рынкеполгода назадполгода назадв текущем месяцегод назадУсловия финансового расчетарыночныерыночныерыночныенерыночные (цена завышена на 200000)Количество комнат3443Площадь садового участка, соток13151513Транспортная доступностьаналоганалоглучшееаналогВодопроводнетестьестьнетЗавышение цены по объекту недвижимости загородный дом 4 обусловлено привлечением заемных средств на его приобретение в виде ипотечного кредитования. По остальным объектам был осуществлен прямой расчет между продавцами и покупателями.Перед тем как приступить к определению величин корректировок цен продаж по сравнимым объектам недвижимого имущества требуется определить единицу сравнения. В качестве единицы сравнения остановимся на цене продажи 1 кв.м.Определим цену продажи 1 кв.м.:1. Загородный дом 1: 1650000/70=23571 руб.2. Загородный дом 2: 1750000/76=23026 руб.3. Загородный дом 3: 2000000/64=31250 руб.4. Загородный дом 4: 1650000/60=27500 руб.Все объекты, включая оцениваемый, имеют тождественный правовой статус, на основании чего корректировка по данному параметру отсутствует.По всем объектам, включая оцениваемый, отклонения по чистоте сделки отсутствуют. Корректировка не требуется.Все сравнимые объекты, включая оцениваемый – деревянные дома, поэтому корректировка по использованному строительному материалу не требуется.Определим корректировку по условиям финансовых расчетов между покупателями и продавцами недвижимости:- для загородных домов 1, 2 и 3 корректировка не требуется;- для загородного дома 4: 200000/60= 3333 руб.;Определим корректировку по динамике сделок на рынке. Для этого определим пару продаж по времени – это загородные дома 3 и 4. При этом по загородному дому 4 необходимо использовать цену с учетом ранее определенной корректировки: (27500-3333)*60=1450020 руб.Корректировка по динамике сделок на рынке: (2000000-1450020)/1450020*100%=37,9%.Поскольку рост цен происходил по простым процентам, значит за полгода цена выросла на 19%.Скорректированные цены продажи 1 кв. м.:1. Загородный дом 1: 23571*1,19=28049 руб.2. Загородный дом 2: 23026*1,19=27401 руб.3. По загородному дому 3 цена не подлежала корректировке.4. Загородный дом 4: 27500-3333=24167; 24167*1,379=33326 руб.Поскольку комбинация размеров участков и количества комнат представлена в двух вариантах, то определение корректировки по ним может быть произведена по выбору одной пары сравнимых объектов загородного дома 1 и загородного дома 3.Определение корректировки по размеру участка и количеству комнат:31250-28049=3201.Определение корректировки транспортной доступности по паре сравнимых объектов загородный дом 3 и загородный дом 1:31250-28049=3201.Корректировка цены продажи объекта 1 проводится вычитанием этой денежной суммы, так как транспортная доступность к этому объекту лучше, чем к оцениваемому.Определение корректировки по наличию водопровода по паре сравнимых объектов загородный дом 3 и загородный дом 1:31250-28049=3201.Корректировка цен продаж загородных домов 2 и 3 положительная, так как у оцениваемого объекта имеется водопроводОпределяем скорректированную цену продажи 1 кв. м.:1. Загородный дом 1: 28049+3201+3201=34451 руб.2. Загородный дом 2: 27401+3201+3201=33803 руб.3. Загородный дом 3: 31250+3201=34451 руб.4. Загородный дом 4: 33326+3201+3201=39728 руб.Поскольку итоговые скорректированные стоимости 1 кв. м. продажи сравнимых объектов имеют значительные различия, в качестве основной рыночной цены должна быть выбрана итоговая скорректированная цена 1 кв. м. продажи сравнимого объекта по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это обосновано теоретической предпосылкой адекватности цены продажи наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта.В нашем случае минимальное количество корректировок имеет сравнимый объект – загородный дом 3. Значит рыночную цену продажи 1 кв. м. определяем равной 34451 руб.Итоговая рыночная стоимость оцениваемого объекта получается равной: 34451*=1963707 руб.Расчетные значения выбранной единицы сравнения в виде 1 кв. м. по сравнимым объектам недвижимого имущества обозначены в табл.2.Таблица 2. Корректировка цен продаж 1 кв. м. общей площади по сравнимым объектамХарактеристикиОбъект оценкиЗагородный дом 1Загородный дом 2Загородный дом 3Загородный дом 4Цена продажи 1 кв. м., руб.3445123571230263125027500Условия финансового расчетарыночныерыночныерыночныерыночныенерыночные Корректировка, руб.0003333Скорректированная цена продажи 1 кв. м.23571230263125024167Динамика сделок на рынкеполгода назадполгода назадв текущем месяцегод назадКорректировка, %1919037,9Скорректированная цена продажи 1 кв. м.28049274013125033326Транспортная доступностьаналоганалоглучшееаналогКорректировка, руб.3201320103201Размер участка, соток1513151513Число комнат33443Корректировка, руб.3201003201ВодопроводестьнетЕстьестьНетКорректировка, руб.0320132010Скорректированная цена продажи 1 кв. м.34451338033445139728ЗаключениеНа сегодняшний день каждый человек стремится к обладанию недвижимостью, ведь обладание ею способно не только снизить затраты на жизнь конкретного человека или семьи (например отсутствием арендных платежей за пользование недвижимостью), но и приносить стабильный доход (например от сдачи в аренду).Подводя итоги, следует отметить, что оценка объектов недвижимости является не простым процессом, требующим наличия определенных знаний, умений, навыков, достаточного объема достоверной информации.Целью курсовой работы являлось проведение оценки и определение рыночной стоимости загородного дома. Считаем цель достигнутой – проведена оценка методом прямого сравнения продаж загородного дома расположенного по адресу: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, д. Вайя, ул. Путейная, д. 19. При помощи метода прямого сравнения продаж определена рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости - 1963707 руб.Для достижения поставленной цели в работе решенытакие задачи, как:- определены принципы оценки недвижимости, такие как принцип замещения и принцип наилучшего использования;- охарактеризован объект оценки и его ближайшее окружение;- изучены методы оценки недвижимости, а именно расходный, доходный и прямого сравнения продаж;- исследованы факторы, определяющие стоимость недвижимого имущества, а именно экономические, социальные, экологические и государственное правовое регулирование.В результате проделанной курсовой работы, в которой мы исполняли роль оценщиков и производили оценку жилой недвижимости, мы научились определять рыночную стоимость оцениваемого объекта методом прямого сравнения продаж.Список литературыБалабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика. 1996. - 192 с.Балабанов И.Т. Экономика недвижимости - С. - П. :Питер. - 2010.Белокрыс А.М., Болдырев В.С., Олейник Т.Л. «Основы оценки стоимости недвижимости», Изд-во «Международная академия оценки и консалтинга», М. - 2009.Болдырев В.С., Галушка А.С., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. М: Центр менеджмента, оценки и консалтинга – 2006.ВалдайцевС.В. Оценка бизнеса и инноваций, М.- 2012.Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия, М. - 2013.Виноградов Д.В. «Экономика недвижимости: Учебное пособие», Владим. гос. ун-т, М. - 2011.Гриненко С.В. «Экономика недвижимости», Таганрог: Изд-во ТРТУ – 2004.Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. М. - Финансы и статистика, 2010.Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка недвижимости», Учебник, Изд-во «Финансы и статистика», М. - 2012.Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия. – М.: – Финстатинформ - 2006.Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. – 2-е изд. перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика - 2007.Колайко Н.А. «Оценка бизнеса», ВШПП, Москва - 2006.Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: «Экзамен» - 2008.Симионова Н.Е. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости», Ростов н/Д. - 2006.Таранец.О.Н. Экономика и оценка недвижимости. Конспект лекций. Изд-во ТТИ ЮФУ, 2012.Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцкл. Оценки. - СПб.: Изд - во СПбГТУ, 2007.Тепман Л.Н. «Оценка недвижимости», "ЮнитиДана", М. - 2015.Федотова М.А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки. М.: Перспектива. – 1996.Федорова Т.А., Рылеев А.В. Оценка недвижимости. Методические указания по выполнению контрольно-курсовой работы по курсу " Оценка недвижимости и бизнеса" для студентов экономических специальностей всех форм обучения. -Тула: ТулГУ, 2010.Фридман Джек, Ордуэй Николас «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Изд-во «Дело», М. - 2007.Харрисон Генри С. Оценка недвижимости.учебное пособие. /' пер. с англ. - М.: РНОМособлунрполиграфиздата - 1994.Черняк А.В. оценка городской недвижимости. М.: Русская деловая литература - 2006.Эккерт Джозеф К. Оценка земельной собственности. / Пер. с англ. - Красногорск: Красная гора, 1993.