Особенности приобретения земельного участка, обремененного правами третьих лиц

При этом в Росреестре откажут переоформлять права собственности.Если продавец сможет провести сделку, покупателю легко удастся ее аннулировать в судебном порядке. Когда имущество находится в залоге, то без разрешения залогодержателя с ним нельзя совершить никакую операцию. Фактически, приобретя ипотечный участок, к новому владельцу перейдут не только права на собственность, но и долговые обязательства.Когда у продавца оформлена ипотека, а участок находится в залоге, ему важно согласовать погашение долга с кредитодателем и покупателем земли, способов для этого может быть несколько. Продавец может полностью внести сумму долга, а после этого заключить договор купли-продажи. В другом случае можно заключить с кредитным учреждением договор на отчисление в счет долга средств от продажи земли.Когда ограничением является аренда, то покупателю важно помнить, информация о ней не отображается в регистрационных документах, кроме случаев долгосрочных отношений, свыше 12 месяцев.Обременение с участка снимется автоматически, как только срок договора аренды истечет. При наличии на земле сервитута или концессии сделка купли-продажи может также считаться законной. В любом случае важно, чтобы информация об обременении была внесена в договор.Например, при концессии до ее завершения у покупателя (нового владельца) не будет возможности пользоваться землей в полной мере. Когда накладывается сервитут, распоряжаться участком собственник может с учетом ограничения, указанного в договоре или судебном решении. При совершении сделки на землю с обременением покупатель может запросить скидку на продажную стоимость.Договор купли-продажи при наличии обременения на участке оформляется только в письменном виде.Информация об ограничениях на имуществе вносится в зависимости от их вида, т. к. у каждого из них есть свои особенности:Арендаможет быть платной или безвозмездной. Участок передается на определенный срок арендатору с определенной целью. Краткосрочная аренда на срок до 1 года, длительная на период больше 12 месяцев. Покупателю важно проверить, чтобы в договоре аренды, который заключил продавец, не было пункта об автоматической пролонгации.Ипотека. По договору залога участок временно, до момента расчета с банком, принадлежит кредитодателю. Если расчет не произойдет, банк вправе продать землю и покрыть долг.Сервитут. Это право эксплуатации чужого участка, которое возникает на безвозмездной или платной основе. Сервитут может быть частным, удовлетворяющим интересы физлица (соседа по участку), и публичным, имеющим государственное значение.Концессия. Вид ограничений встречается довольно часто, когда владелец передает право на эксплуатацию земли концессионеру за конкретную плату и на определенный срок. Использоваться земля должна с определенной целью, например, возведение жилого многоэтажного дома. При этом у концессионера должны быть заключены соглашения в виде ДДУ (договора долевого участия) с будущими собственниками квартир. В дальнейшем земельный участок под домом передается в собственность владельцам квартир. В таком случае концессионером может выступать застройщик, а настоящим собственником земли – муниципалитет.Арест. Его можно наложить только по решению суда из-за долгов собственника, когда на протяжении длительного времени не производится расчет с коммунальной службой, банком, другой компанией. Это единственный вид ограничений, который не позволяет собственнику совершить с имуществом никакую сделку.Доверительное или охранное управление. Оно требуется, когда собственник не может самостоятельно управлять землей. Управляющий представляет интересы собственника во всех ситуациях, но для этого они документально оформляют свои отношения. На время заключения соглашения по управлению участок считается обремененным.При проведении сделки особое внимание следует уделять обременениям, когда на участок наложен арест, он находится в залоге или передан в аренду. Покупателю желательно добиться снятия ограничения до того, как будет заключен договор купли-продажи.В других случаях покупать землю можно без опасений. Оформляется договор в стандартном порядке, но имеющиеся обременения на участке относятся к особому виду условий, обговариваемых при передаче.В этих 3 случаях покупатель может при наличии:Арест: выяснить, как долго будет проводиться судебное разбирательство, в котором затрагивается земля;узнать у судебных приставов срок ареста;заключать договор купли-продажи только после окончания разбирательства и снятия ареста.Ипотека: поговорить с продавцом, как тот собирается погашать долг;потребовать от заемщика (продавца участка) договор залога и кредитный для проверки, чтобы выяснить сумму долга.Аренда: необходимо поговорить с арендатором и попросить его досрочно расторгнуть соглашение на участок, который продается.Помимо проверки технических документов перед тем, как будет заключаться договор продажи земельного участка с обременением покупатель для разъяснения ситуации также может обратиться в:1) Росреестр. Можно запросить выписку из ЕГРП на землю, потребуется только указать ее адрес.2) Нотариальная контора. Чтобы нотариус проверил чистоту предмета будущей сделки. Нотариус сделает за покупателя запрос в Росреестр и также поможет правильно оформить договор.3) МФЦ. Для получения выписки об участке. Госструктура является посреднической, но она представит сведения, которые хранятся в регистрационной палате.Для покупателя важно выяснить всю информацию о земле и продавце до совершения сделки, а при наличии возможности, попытаться снять обременение.Продавцу следует заранее для покупателя подготовить документы, свидетельствующие о наличии обременения, а также подтверждающие право собственности.ЗаключениеВ заключение работы необходимо сделать соответствующие выводы.Обременение земельного участка - это ограничения, наложенные на его возможное использование: аренда, сервитут, арест. Обременением земельного участка это все может стать в силу закона или договора.В рамках этой работы были названы следующие виды обременений третьими лицами земельных участков: сервитут, ипотека, долгосрочная аренда, концессия, доверительное управление, арест.Совершенно каждый приобретатель земельного участка, должен знать об обременениях на него, то есть соответственно лицо, которое продает земельный участок с обременением не должен скрывать какие-либо ограничения. Ограничения, наложенные на землю, подлежат обязательной регистрации наряду с правом собственности. Органы Росреестра вносят соответствующие записи в ЕГРП. Поскольку же реестр является публичным и информация из него может быть получена любым заинтересованным лицом, проверка обременений является обязательной частью подготовки к покупке участка.Так же необходимо добывать содержание статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.Помимо изложенного, подчеркнем, что приобретение земельного участка достаточно серьезная сделка, требующая внимательности и затрат времени.Список использованных источниковНормативно-правовые актыКонституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) //Собрание законодательства РФ, 04.08.2014, N 31, ст. 4398;Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // Парламентская газета, N 204-205, 30.10.2001;Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301;Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410;Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Российская газета, N 137, 22.07.1998;Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета, N 145, 30.07.1997;Учебная и научная литератураАхметьянова З.А. Вещное право: Учебник. – М.: Статут, 2011, - 360 с.;Боголюбов С. А. Земельное право : учебник для СПО / С. А. Боголюбов. — 7-е изд., перераб. и доп. — М. : Издательство Юрайт, 2016 — 258 с.;Жаворонкова Н.Г. Земельное право : учебник для бакалавров / под ред. Н. Г. Жаворонковой, И. О. Красновой. — М. : Издательство Юрайт, 2017 — 580 с.;Крассов О.И. Земельное право : учебник / О.И. Крассов. — 5-е изд., перераб. и доп. — М. : Юр. Норма, НИЦ ИНФРА-М, 2017. — 560 с.;Липски С.А. Земельные сервитуты в отечественном законодательстве: проблемы и перспективы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015 №3. С. 88-95.;Тимонина Ю.В. Ограничение вещных прав на землю. — М.: 2002. — № 1. — С.4.