купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения

Истец надлежащим образом более трех лет использует указанные земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и производства сельскохозяйственной продукции. Истец обратился в Администрацию Сысертского городского округа с заявлением о предоставлении в собственность вышеупомянутых земельных участков. Комитет по управлению муниципальным имуществом и правовой работе Администрации Сысертского городского округа направил в адрес Истца письмо, в котором указал рыночную стоимость спорных земельных участков по результатам проведенной по заказу Ответчика оценки - 1571000 рублей и 541000 рублей. По результатам независимой оценки рыночная стоимость спорных земельных участков составила - 642000 рублей и 221000 рублей. Недостижение сторонами договора соглашения по условиям договора в части выкупной цены явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском. Проанализировав представленные сторонами доказательства, суд считает, что Администрацией Сысертского городского округа рыночная стоимость земельных участков в размере 1571000 рублей и 541000 рублей не доказана. Суд счел, что следует установить условия при заключении договора купли-продажи земельных участков в размере 642 000 руб. и 221 000 руб.
В судебной практике имеется достаточно примеров споров, связанных с определением выкупной цены земельных участков сельскохозяйственного назначения.
5. Споры о признании недействительными торгов по продаже земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения.
Суд отказал в отмене определения об отказе в признании истца победителем торгов посредством публичного предложения, понуждении конкурсного управляющего должника заключить договоры купли-продажи права долгосрочной аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения по цене публичного предложения, признании незаконным действия конкурсного управляющего, выразившегося в допуске к участию в торгах и признании победителем иного юридического лица путем принятия соответствующего протокола.
6. Споры, связанные с отказом в заключении договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения. Суд рассматривал требования о признании незаконным отказа регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Регистрирующий орган мотивировал отказ тем, что обществом не представлены документы, подтверждающие полномочия лица на подписание договора купли-продажи земельного участка от имени общества. Требование удовлетворено, поскольку факт предоставления обществом всех необходимых для регистрации документов установлен.
Суд отказал также в признании незаконными действий департамента имущественных отношений, выразившихся в отказе предоставить фермерскому хозяйству в собственность за плату земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, об обязании принять решение о предоставлении государственной услуги, направить решение с предложением о заключении договора купли-продажи земельного участка.
Суд отказал в удовлетворении требований о признании незаконным отказа в выкупе земельного участка, понуждении органа местного самоуправления заключить договор купли-продажи на условиях, предусмотренных законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Орган местного самоуправления отказал заявителю в выкупе участка по причине неиспользования земельного участка надлежащим образом. В удовлетворении требования отказано, поскольку на основании распоряжения правительства субъекта РФ спорный земельный участок был переведен в категорию земель лесного фонда и на него зарегистрировано право собственности РФ, а заявитель не обладает правом приобретения в собственность земельного участка, фактически являющегося лесным массивом.
Резюмируя анализ судебной практики необходимо заключить следующее. Если к организации предъявлен иск о признании договора купли-продажи недействительным и об истребовании земельного участка, то объективно результативным способом защиты может стать представление доказательств использования земельного участка до момента регистрации права муниципальной собственности на него. Учитывая, что документами, подтверждающими факт использования земельного участка, могут быть любые материалы, подтверждающие такое использование, организация вправе сама определять, какие из доказательств она готова представить. Такими доказательствами могут стать: договоры аренды, копии путевых листов, отчетов сведений о сборке урожая, об итогах сева и другие.
Кроме того, необходимо обратить внимание на то, будут ли восстановлены принятым по делу судебным актом нарушенные права заявителя либо лиц, в интересах которых он выступает, а также нарушены ли эти права вообще.
Таким образом, анализ судебной практики свидетельствует о достаточно широком перечне споров, касающихся договоров купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Заключение

Состояние использования земель сельскохозяйственного назначения с учетом снижения их плодородия и общего сокращения площадей требует наиболее пристального внимания как со стороны государства, так и со стороны хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность на землях данной категории.
В системе институциональных принципов земельного права принципы оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения занимают особое место, что обусловлено целями и задачами обеспечения сохранения и воспроизводства земель сельскохозяйственного назначения. Законодатель закрепил в качестве институционального принципа оборота земель только право преимущественной покупки доли в праве общей собственности, хотя все многообразие проблем долевой собственности на участки сельскохозяйственного назначения этим аспектом проблемы явно не ограничивается.
Субъектами права на земельные участки сельскохозяйственного назначения выступают российские граждане и юридические лица, отвечающие требованиям федерального законодательства.
Проанализировав действующее законодательство можно сделать вывод, что законодатель определил виды ответственности для субъектов прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения.
Договор купли-продажи земельных участков является одним из наиболее распространенных сделок с землей и осуществляется по правилам гражданского законодательства с учетом особенностей, предусмотренных ЗК РФ. Договоры купли-продажи земельных участков являются одними из наиболее сложных договоров, по сравнению с договорами купли-продажи других объектов недвижимости. Это связано с предметом договора купли-продажи земельного участка, так же и с особенностью их имущественного оборота. Законодатель должен продолжить путь совершенствования законодательства, регулирующего совершение сделок с земельными участками.
Выявлено, что в юридической практике происходит смешение двух понятий «целевое назначение» и «целевое использование» земельного участка. Выявлено, что фактически единого целевого назначения для любой категории земель не существует. В законодательстве не определено, что понимать под «неиспользованием земельного участка», нет четко обозначенных критериев неиспользования, что влечет сложности в привлечении к ответственности субъектов.
Анализ судебной практики свидетельствует о достаточно широком перечне споров, касающихся договоров купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения. Можно перечислить несколько из них:
1. Споры, по договорам, которые были заключены с нарушением порядка.
2. Споры возникающие с неправильным толкованием законов в случае продажи земельных участков, обремененных залогом.
3. Споры, связанные с государственной регистрацией перехода прав на земельный участок сельскохозяйственного назначения.
4. Споры, связанные с размером выкупной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения.
5. Споры о признании недействительными торгов по продаже земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения.
6. Споры, связанные с отказом в заключении договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Отдельно необходимо обозначить споры об ответственности сторон договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения. Особое место среди таких споров занимают споры об использование земельного участка не по целевому назначению, неиспользованию земель.


Список использованной литературы

Нормативные правовые акты

Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами о поправках к Конституции от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Собрании законодательства. 2014. № 31. Ст. 4398.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // (ред. от 29.12.2017) // Собрание законодательства . 1994. № 32. Ст. 3301.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017) // Собрание законодательства. 2001. № 44. Ст. 4147.
Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (ред. от 05.02.2018) // Собрание законодательства . 2002. № 1 (ч. 1). Ст. 1.
Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства. 2002. № 30. Ст. 3018.
Постановление Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 № 369 «О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации» // Собрание законодательства . 2012. № 18. Ст. 2230.
Закон Республики Бурятия от 30. 12. 2003 №601 - III «О земле» (в ред. от 10.05.2017) [Электронный ресурс]: URL: // http://docs.cntd.ru/document/802045187 (дата обращения 22.02.2018).
Закон Ростовской области от 22.07.2003 № 19-ЗС (в ред. 27.11.2017) «О регулировании земельных отношений в Ростовской области» [Электронный ресурс]: URL: http://www.donland.ru/documents/O-regulirovanii-zemelnykh-otnoshenijj-v-Rostovskojj-oblasti?pageid=128483&mid=134977&itemId=208 (дата обращения 22.02.2018).

Научная и учебная литература

Беляева З.С., Иконицкая И. А., Краснов Н. И. Договорные отношения сельскохозяйственных товаропроизводителей: монография. М.: Колос, 2003.
Волков С. Н. О состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2007. № 9. С. 4-8.
Галиновская Е.А. Земельное правоотношение как социально-правовое явление: монография. М.: ИЗиСП, ИНФРА-М, 2015.
Доклад о состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации в 2015г. [Электронный ресурс]: URL: http://meganorm.ru/Index2/1/4293757/4293757508.htm (дата обращения: 22.02.2018).
Елисеева И. А. Земли сельскохозяйственного назначения: проблемы эффективного гражданско-правового режима // Теория и практика общественного развития. 2014. №15. С. 141.
Костина О. В. О существенных условиях договора купли-продажи земельных участков // Нотариус. 2010. № 2. С. 25-27.
Костина О. В. Правовое регулирование сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения и земельными долями // Гражданское право. 2007. № 2. С.5-7.
Малькова К. Г. Правовое регулирование купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения // Молодой ученый. 2016. №10 (3). С.23-25.
Рыженков А.Я. Принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения и их правовое значение // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 6. С. 101 - 109.
Сапоткина Т.И. Споры в отношении земель сельскохозяйственного назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель лесного фонда // Информационно-аналитический журнал «Арбитражные споры». 2016. № 4. С. 47 – 82.
Сергеева С. Судебные споры по делам о признании сделок купли-продажи земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения недействительными // Жилищное право. 2016. № 7. С. 31 – 38.
Скрементов С. А. Специфика земель сельскохозяйственного назначения как объекта общественных отношений / С.А. Скрементов // Вестник науки и образования. 2016. № 6. С. 49-51.

Судебная практика

Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2004 № 8-П // Собрание законодательства . 2004. № 1. Ст. 1833.
Постановление Верховного Суда РФ от 04.12.2015 № 305-АД15-15016 по делу №А40-156580/2014 // СПС «КонсультантПлюс».
Апелляционное определение Вологодского областного суда от 19.06.2015 № 33-3025/2015 // СПС «КонсультантПлюс».
Апелляционное определение Челябинского областного суда от 21.01.2016 по делу № 11-798/2016 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15.10.2015 № Ф06-1389/2015 по делу № А06-5514/2013 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 04.02.2016 № Ф10-4981/2015 по делу № А35-2107/2015 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 07.12.2015 № Ф10-4189/2015 по делу № А14-1439/2015 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23.12.2015 № Ф10-4407/2015 по делу № А54-7373/2014 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2016 № 19АП-7264/2015 по делу № А64-4051/2015 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2015 №10АП-2782/2015 по делу № А41-81379/14 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2015 № 10АП-4568/2015 по делу № А41-76094/14 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2015 № 10АП-5651/2015 по делу № А41-70487/14// СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2015 №11АП-6612/2015 по делу № А55-3493/2015 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2016 по делу № А43-6358/2011 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2016 № 15АП-21590/2015 по делу № А32-18712/2015 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2015 № 16АП-2748/2015 по делу № А63-622/2015 // СПС «КонсультантПлюс».
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 03.03.2015 по делу № А60-43309/2014 // СПС «КонсультантПлюс».
Решение Свердловского областного суда от 24.11.2015 по делу № 72-1312/2015 // СПС «КонсультантПлюс».

Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами о поправках к Конституции от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Собрании законодательства. 2014. № 31. Ст. 4398.
Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства. 2002. № 30. Ст. 3018.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017) // Собрание законодательства. 2001. № 44. Ст. 4147.
Доклад о состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации в 2015г. [Электронный ресурс]: URL: http://meganorm.ru/Index2/1/4293757/4293757508.htm (дата обращения: 22.02.2018).
Елисеева И. А. Земли сельскохозяйственного назначения: проблемы эффективного гражданско-правового режима // Теория и практика общественного развития. 2014. №15. С. 141.
Волков С. Н. О состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2007. № 9. С. 4-8.
Рыженков А.Я. Принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения и их правовое значение // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 6. С. 101 - 109.
Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2004 № 8-П // Собрание законодательства . 2004. № 1. Ст. 1833.
Закон Республики Бурятия от 30. 12. 2003 №601 - III «О земле» (в ред. от 10.05.2017) [Электронный ресурс]: URL: // http://docs.cntd.ru/document/802045187 (дата обращения 22.02.2018).
Закон Ростовской области от 22.07.2003 № 19-ЗС (в ред. 27.11.2017) «О регулировании земельных отношений в Ростовской области» [Электронный ресурс]: URL: http://www.donland.ru/documents/O-regulirovanii-zemelnykh-otnoshenijj-v-Rostovskojj-oblasti?pageid=128483&mid=134977&itemId=208 (дата обращения 22.02.2018).
Малькова К. Г. Правовое регулирование купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения // Молодой ученый. 2016. №10 (3). С.23-25.
Костина О. В. Правовое регулирование сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения и земельными долями // Гражданское право. 2007. № 2. С.5-7.
Беляева З.С., Иконицкая И. А., Краснов Н. И. Договорные отношения сельскохозяйственных товаропроизводителей: монография. М.: Колос, 2003. С. 127.
Костина О. В. О существенных условиях договора купли-продажи земельных участков // Нотариус. 2010. № 2. С. 25.
Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (ред. от 05.02.2018) // Собрание законодательства . 2002. № 1 (ч. 1). Ст. 1.
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2015 № 10АП-4568/2015 по делу № А41-76094/14; постановление Верховного Суда РФ от 04.12.2015 № 305-АД15-15016 по делу №А40-156580/2014 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2015 №11АП-6612/2015 по делу № А55-3493/2015 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2015 № 10АП-5651/2015 по делу № А41-70487/14; постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2015 №10АП-2782/2015 по делу № А41-81379/14 // СПС «КонсультантПлюс».
Решение Свердловского областного суда от 24.11.2015 по делу № 72-1312/2015 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 № 369 «О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации» // Собрание законодательства . 2012. № 18. Ст. 2230.
Галиновская Е.А. Земельное правоотношение как социально-правовое явление: монография / Е.А.Галиновская. М.: ИЗиСП, ИНФРА-М, 2015. С. 86.
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами о поправках к Конституции от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства. 2014. № 31. Ст. 4398.
Сергеева С. Судебные споры по делам о признании сделок купли-продажи земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения недействительными // Жилищное право. 2016. № 7. С. 31 – 38.
Апелляционное определение Челябинского областного суда от 21.01.2016 по делу № 11-798/2016 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2016 № 19АП-7264/2015 по делу № А64-4051/2015 // СПС «КонсультантПлюс».
Апелляционное определение Вологодского областного суда от 19.06.2015 № 33-3025/2015 // СПС «КонсультантПлюс».
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 03.03.2015 по делу № А60-43309/2014 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2015 № 16АП-2748/2015 по делу № А63-622/2015; Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15.10.2015 № Ф06-1389/2015 по делу № А06-5514/2013 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 07.12.2015 № Ф10-4189/2015 по делу № А14-1439/2015 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2016 по делу № А43-6358/2011 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 04.02.2016 № Ф10-4981/2015 по делу № А35-2107/2015 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2016 № 15АП-21590/2015 по делу № А32-18712/2015 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23.12.2015 № Ф10-4407/2015 по делу № А54-7373/2014 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 07.12.2015 № Ф10-4189/2015 по делу № А14-1439/2015 // СПС «КонсультантПлюс».












3