Оценка недвижимости предприятий сферы услуг.

Это на 192 рубля или на 0,32% выше уровня декабря 2017 года. На рисунке 6 представлен график изменения стоимости квадратного метра жилья в Нижнем Новгороде.Рисунок 6 – Динамика средневзвешенной цены за квадратный метр на рынке недвижимости Нижнего Новгорода.Исходя из приведенных данных определим стоимость объекта недвижимого имущества.Доходный метод.Сегодня Законодательством РФ разрешено жилую недвижимость сдавать в наем (ст.671 ГК РФ). Плата за жилое помещение является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходностинедвижимости.Для определения потенциального дохода от использования объекта имущества необходимо наличие ряда показателей:Валовый доход получаемый на рынке от аналогичного объекта имущества;Прогноз изменения арендных ставок;Затраты связанные с рекламным продвижение объекта недвижимости;Количество простоев;Уровень постоянных расходов, который зависит от занятости объекта;Расходы на страхование объекта;Арендная плата за земельный участок;Расходы на замещение или резерв;В настоящий момент ввиду того, что объект не введен в эксплуатацию нет возможности получить достоверную информацию о земельных налогах на объекты-аналоги.В результате ввиду отсутствия полного набора информации в расчетах, использование которой приведет к искажению рыночной стоимости доходный метод не может быть применен.Сравнительный метод.Реализация данного объекта недвижимости предполагается как не объект для проживания, а как объект для коммерческого использования по сдаче в аренду. В настоящий момент, в результате изучения рынка недвижимости города и района в целом не выявлено ни одного предложения о сдаче в аренду аналогичного объекта недвижимости. Таким образом использование сравнительного метода в данный момент по отношению к данному объекту тоже не представляется возможным.Затратный метод.Затратный метод предполагает расчет по цене однородного объекта, то есть для оцениваемого объекта необходимо подобрать однородный объект, похожий по конструкции, используемым материалам и технологии изготовления. В данном случае нет необходимости подбирать однородный объект по степени эксплуатации. Стоимость затрат на замещение, с учетом износа, здания, входящего в состав единого объекта, рассчитана по Формуле:Сз = (Cе * S / И1 * И2*И3 * Кпп * Кндс) – Кизн. (1) Где:Cз – стоимость замещения объекта оценки, как нового;Се – стоимость единицы площади объекта – аналога;S – площадь здания (помещения), кв. м.;И1 - Индекс перехода цен с 2009 г. к 1991 г. (Региональный информационный бюллетень «Индексы цен в строительстве». Утвержден Департаментом градостроительного развития территории Нижегородской области)И2 - Индекс перехода цен с 1991 г. к IV кварталу 2001 г. (Письмо Госстроя РФ от 03.10.2001 N АШ-5360/10)И3 - Индекс перехода от IV квартала 2001 года к I кварталу 2016 года (Региональный информационный бюллетень «Индексы цен в строительстве» №4 (100). Утвержден Департаментом градостроительного развития территории Нижегородской области)Кндс – 1,18. Налоговый кодекс Российской Федерации Часть Вторая №117-ФЗ от 5 августа 2000 года.Кизн – коэффициент износа,%.Таким образом, величина затрат на замещение объекта исследования составит (см. таблицу 9):Таблица 9 - Величина затрат на замещение объекта.Наименование параметровЗначенияКласс конструктивной системыКС-1Стоимость единицы площади, руб.21 478,24Регионально-экономический коэффициент0,801Количество единиц, куб. м.3506,80Стоимость в ценах 2009 г., руб.60 331 233,52индекс перехода к ценам 1991 г.59,64Индекс перехода цен с 1991 г. к IV кварталу 2001 г.12,76Коэффициент перехода от IV квартала 2001 года к 1 кварталу 2016 года6,40Величина затрат на замещение, руб.82 610 493,86Затраты на замещение с учетом НДС и прибыли предпринимателя, руб.97 480 382,76В таблице 9 представлена полная стоимость строительства объекта аналога определенного затратным способом.Учитывая тот факт, что степень готовности на сегодняшний день составляет 45% необходимо определить стоимость объекта незавершенного строительства (таблица 10).Таблица 10 – Стоимость объекта незавершенного строительства, определенная затратным способом.Стоимость, определенная затратным методом.НаименованиеЗначениязатраты на замещение, руб.97 480 382,76Степень готовности объекта недвижимости, доли0,45Стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом, руб43 866 172,24Таким образом, в результате проведенных мероприятий по оценке недвижимости стоимость незавершенного строительства была определена в размере 43 866 172,24 рублей.Далее определим стоимость самого бизнеса компании ООО «Нижегородский городской центр «МЖК» тремя способами. Результаты рассчета представим в таблице 11.Таблица 11 –Стоимость бизнеса компании ООО «Нижегородский городской центр «МЖК»ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ:тыс. руб.ОТРАСЛЬ:Потребительский секторМОДЕЛЬ РАЗВИТИЯ:СтагнацияПЕРИОД ОТЧЕТНОСТИ:годДанные бухгалтерского балансаАКТИВЫ (СТР. 1600):ОБЯЗАТЕЛЬСТВА (СТР. 1400 + СТР. 1500):КРЕДИТЫ И ЗАЙМЫ (СТР. 1410 + СТР. 1510):38 870460Данные отчета о прибылях и убыткахПРИБЫЛЬ ОТ ПРОДАЖ (СТР. 2200):ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ (СТР. 2400):3 694-722Данные пояснений к балансу и отчету о прибылях и убыткахубыткахАМОРТИЗАЦИЯ (ФОРМА 0710005):0РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА)тыс. руб.Затратный подходСТОИМОСТЬ ЧИСТЫХ АКТИВОВ:38 824ИТОГО:38 824Сравнительный подходP/EP/BVEV/EBITDAМУЛЬТИПЛИКАТОР:СТОИМОСТЬ СОБСТВЕННОГО КАПИТАЛА:ИТОГО:11.4-722-12 0332.438 824136 22663 69432 404Доходный подходFCFF:CAPM:СТОИМОСТЬ ДОЛГА:WACC:ДОЛГОСРОЧНЫЙ ТЕМП РОСТА:СТАВКА КАПИТАЛИЗАЦИИ:СТОИМОСТЬ ИНВЕСТИРОВАННОГО КАПИТАЛА:СТОИМОСТЬ СОБСТВЕННОГО КАПИТАЛА:2 97017.2%11.2%17.2%0.5%16.7%17 78417 784Согласование результатовЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД:СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД:ДОХОДНЫЙ ПОДХОД:14,6%61,8%23,6%38 82452 19917 7845 66832 2594 197ИТОГО СТОИМОСТЬ БИЗНЕСА42 124Как видно из данных представленных в таблице 11 стоиомсть бизнеса по итогам 2016 года оценивается в 42 124 тыс. Рцб., что примерно соответствует стоимости объекта незавершенного строительства числящегося на балансе компании. 2.3 Рекомендации по увеличению стоимости предприятияСпособность компании аккумулировать живые деньги является основным фактором, определяющим стоимость компании сферы услуг.Рост стоимости компании сферы услуг осуществляется за счет увеличения прибыли, которое возможно в следствии более эффективного использования вложенного в компанию капитала и расширения сфер ее деятельности.Таким образом, основная задача менеджмента компании сферы услуг в повышении стоимости состоит в эффективном управлении. Для достижения поставленной цели менеджменту необходимо осуществлять качественный контроль за качеством оказанных услуг и за темпами роста оказываемых услуг.Повысить эффективность деятельности компании оказывающей услуги по архитектурному проектированию можно за счет расширения сфер своей деятельности.В настоящий момент рынок архитектурных услуг города Нижний Новгород является довольно насыщенным. Поэтому в качестве рекомендаций по увеличению стоимости компании можно предложить выход компании на Российский рынок. Для этого компании необходимо использовать современные информационные технологии.Анализируя существующую стратегию ООО «НИЖЕГОРОДСКИЙ ГОРОДСКОЙ ЦЕНТР «МЖК» можно сделать вывод о том, что предприятие не в полной мере отвечает современным тенденциям рынка. ООО «НИЖЕГОРОДСКИЙ ГОРОДСКОЙ ЦЕНТР «МЖК» сегодня не является маркетинга-ориентированным, в этой связи требуется рассмотрение стратегических альтернатив для повышения эффективности и реализации главной стратегии предприятия - стратегии развития посредством проникновения на новые географические рынки и освоения новых каналов сбыта. Кроме того стратегия усиления позиций на освоенном рынке по прежнему должна оставаться приоритетной для ООО «НИЖЕГОРОДСКИЙ ГОРОДСКОЙ ЦЕНТР «МЖК». Исходя из полученных данных можно представить группировку целей компании на ближайшую перспективу. (таблица 11).Таблица 11 – цели ООО «НИЖЕГОРОДСКИЙ ГОРОДСКОЙ ЦЕНТР «МЖК» и направления их достижений ЦелиНаправленияГлобальные (миссия)Своевременное и качественное обеспечение клиентов услугами по архитектурному проектированиюСтратегические1. Завоевать лидирующее положение на данном сегменте;2. Проникновение на новые географические рынки3.Увеличить объем продаж за счет качества производимой продукции и скидок, и привлечь новых клиентов4. провести эффективные маркетинговые мероприятия.Тактические1. Привлечь новых клиентов;2. Изменить и расширить ассортимент услуг.3. Проводить усиленный прием на работу требуемых квалифицированных специалистов.4. Привлечь специалиста по маркетингу.Таким образом миссия компании для ООО «НИЖЕГОРОДСКИЙ ГОРОДСКОЙ ЦЕНТР «МЖК» заключается в своевременном и качественном обеспечении клиентов услугами архитектурного проектирования. А стратегическая цель построена на расширении географических рынков посредством активной маркетинговой деятельности и увеличением объема оказываемых услуг. Для достижения поставленных целей необходимо разработать направления маркетинговой стратегии ООО «НИЖЕГОРОДСКИЙ ГОРОДСКОЙ ЦЕНТР «МЖК», а затем принять комплекс мер по ее эффективной реализации.На сегодняшний день для совершенствования маркетинговой стратегии ООО «НИЖЕГОРОДСКИЙ ГОРОДСКОЙ ЦЕНТР «МЖК» в целях достижения целей компании можно использовать ряд направлений:Стратегия проникновения на рынок. Данная стратегия предусматривает захват новых рынков и успешную конкурентную борьбу с существующими игроками рынка услуг архитектурного проектирования. Совершенствование этого вида стратегии позволит компании воплотить в жизнь цель – расширение географии рынков сбыта;Стратегия развития рынка. Данную стратегию используют, в основном для привлечения новых клиентов. Этой цели маркетинговой стратегии можно достигать привлекая новые группы клиентов на той территории, которая уже была освоена (стратегия создания новых рынков. Разработка нового сопутствующего вида услуг. Данная маркетинговая стратегия является перспективной, но при этом она связана с определенными рисками. Перед тем как разрабатывать новый товар/услугу, компания должна быть уверена, что спрос на продукт существует. В данном случае компания ООО «НИЖЕГОРОДСКИЙ ГОРОДСКОЙ ЦЕНТР «МЖК» накопила достаточно информации, путем ежемесячных отчетов менеджеров о том, что конкретно необходимо клиенту. Приспособительная стратегия. Данная маркетинговая стратегия достаточно сильна, для небольших предприятий функционирующих в одном определенном пространстве. По сути это та самая стратегия которая сегодня существует у ООО «НИЖЕГОРОДСКИЙ ГОРОДСКОЙ ЦЕНТР «МЖК». Ее суть заключается в гибкости, и попыток максимально удовлетворить незначительные потребности и нужды клиентов в своих объемах. Пионерская стратегия. Данная стратегия направлена на создание новых сегментов либо радикальное преобразование старых. Услуга не просто совершенствуется, а ищет рискованные революционные решения, не всегда выгодные даже при удачном раскладе. В целях совершенствования стратегии маркетинга ООО «НИЖЕГОРОДСКИЙ ГОРОДСКОЙ ЦЕНТР «МЖК» необходимо опираться на цели компании, подходящие направления компании. А в качестве совершенствование стратегии маркетинга, необходимо совершенствовать методы и приемы маркетинга опираясь на полученные результаты исследований на просторах интернета. В последнее время Интернет как средство продвижения компании завоевывает все более значимые позиции. По данным статистики ежедневно в сеть выходит около 75% населения страны. На рисунке 7 представлен график проникновения интернета в РФРисунок 7 – География интернета России.В сети существует множество вариантов продвижения услуг. Однако у компании есть сдерживающий фактор – финансы. ООО «НИЖЕГОРОДСКИЙ ГОРОДСКОЙ ЦЕНТР «МЖК» не готово к крупным финансовым вложениям на оплату дорогостоящей контекстной рекламы. SEO продвижение, которое в основном строится на работе успешного программиста, который ежедневно работает с сайтом, обеспечивая его продвижение за счет найденных продающих слов, наиболее востребованных в поисковых системах, загружает уникальные статьи на интересующие темы, тем самым максимально обеспечивая прирост потока пользователей на сайт компании. Это целая наука и первые плоды компания начинает получать в среднем при активной работе грамотного специалиста только через 6 месяцев. Все эти месяцы фирма вынуждена нести расходы связанные с оплатой труда данного сотрудника, что иногда соответствует плате за контекстную рекламу.Остаются только лишь социальные сети, которые бесплатны для продвижения и успех зависит только лишь от активности, креативности и маркетинговой грамотности менеджера. А при использовании любой из выбранных стратегий по продвижению ООО «НИЖЕГОРОДСКИЙ ГОРОДСКОЙ ЦЕНТР «МЖК» в интернете необходимо привести сайт в соответствие. Сайт требует определенной доработки. Он должен стать простым и понятным для клиента. По статистике клиент проводит на сайте в среднем меньше одной минуты. Этого времени ему вполне достаточно для того чтобы понять нравится ему или нет. На сайте обязательно должна присутствовать форма обратной связи, это поможет получить данные клиента и занести их к себе в базу для того чтобы связаться с ним, в случае если он не оформит заказ он-лайн. В таких случаях необходимо вести учет причин по которым клиент отказался от сотрудничества с ООО «НИЖЕГОРОДСКИЙ ГОРОДСКОЙ ЦЕНТР «МЖК» для того что бы стать максимально ближе его интересам. В настоящее время компания сосредоточена на обработке существующего клиентского потока, наработанного в прошлом. При построении маркетинговой стратегии необходимо помнить, что если ставить цель достичь всех, стратегия будет слишком общей и компания может показаться менее сосредоточенной на группе людей, на которых действительно необходимо нацелиться.Большинство компаний имеют различные средства коммуникации для удовлетворения потребностей своих клиентов. То есть, они имеют адрес электронной почты и номер телефона для их обслуживания. Хотя в настоящее время, со времен великого расцвета социальных сетей, большинство компаний хотят быть услышанными за пределами типичных традиционных каналов, бизнесу может понадобиться адаптация к новым потребностям интернет-аудитории.Для поддержания хорошей репутации о компании, ее сервисе и качестве обслуживания социальные медиа-стратегии сегодня крайне необходимы.В последние годы, расширение социальных сетей (Facebook, Twitter, Instagram, В контакте, Одноклассники и т. д.) оказали огромное влияние на то, как компании ведут маркетинг.Итак, подведя итого вышесказанного можно сказать, что появление социальных сетей резко изменило способ взаимодействия людей и уровень их общения для обменивания идеями и поиска информации. В мире, где двое из трех людей используют какие-то сайты социальных сетей, важностью этих сайтов в повседневной жизни нельзя пренебрегать.Инструменты, предлагаемые в этой работе, должны послужить руководящими принципами для организации в поиске новых клиентов, сохранении и развитии бизнеса. В зависимости от типа социальных профилей, социальных процессов и типов взаимодействия на сегодняшний день осуществляется обмен контентом, созданный из шести видов социальных сетей.Совместные проекты – включают в себя онлайн-журналы, Вики, форумы вопросов и ответов и т. д.Блоги и микроблоги – включают в себя такие платформы, как Twitter и Tumblr, где контент публикуется в виде коротких или длинных статей в блоге.Сообщества контент – сайты, такие как YouTube и т. д. где контент является общим, после чего пользователи могут обмениваться впечатлениями о содержимом.Социальные сети сайты - эта категория как раз наиболее часто идентифицируется как социальные медиа в целом. Веб-сайты, такие как Facebook и Google+ находятся в этой категории.Вставка виртуальной игры - миры – один из популярных сайтов в этой категории Варкрафт.Виртуальные социальные миры – игры-подобные дизайну позволяют пользователям создавать виртуальные личности и взаимодействие с другими пользователями через онлайн-платформу.Согласно последним статистическим данным, количество пользователей, которые выходят в интернет через мобильный прибор перегнало число потребителей настольного компьютера, и это очевидно показывает важность мобильных платформ в использовании социальных сетей.Такого рода тенденция является демонстрацией того как влияют на маркетинг социальные медиа, а также, того как содержание и сами сайты должны быть адаптированы к доступу через мобильные устройства.Кроме того, некоторые компании признали ценность в разработке мобильных приложений, которые легко установить и разрешить простой доступ к сайту и различным функциям. Мобильные приложения могут оказывать как бесплатные, так и платные функции. Вот почему важно учитывать мобильных пользователей и оптимизировать контент для мобильных устройств при работе с маркетингом в социальных сетях.Социальные сети стали важным инструментом, используемым в различных глобальных мероприятиях, начиная от музыкальных конкурсов, спортивных мероприятий, политических выборов и деятельности компаний (см.рисунок 8).Рисунок – 8 Охват социальных сетей в России на 2017 годКак видно из представленной аналитики, охват населения социальными медиа слишком широк для того чтобы его игнорировать.С точки зрения маркетинга в социальных сетях, качественный контент очень важен, так как пользователи с большей вероятностью поделятся такого рода содержанием со своими друзьями. Если содержание имеет значение, то более вероятно привлечь пользователей, что в конечном итоге приводит к успешной стратегии социальных медиа.ЗаключениеНедвижимость является важным компонентом для большинства бизнес-операций в мире. Когда бизнес-стратегия требует выхода на новый рынок, понимание рынка недвижимости, а также процедуры и препятствий, уникальных для конкретной страны или региона, могут оказаться бесценными знаниями. Договоры аренды, права собственности, кодексы, разрешения, логистика, расходы и бюрократическая практика-это все лишь несколько факторов, которые играют ключевую роль в расширении глобального или местного рынка. Россия - уникальная среда, в которой ежедневно происходят перемены и переход.Сегодня рынок недвижимости испытывает значительные колебания, вызванные рядом внешних и внутренних факторов. Однако движение на рынке приостановить невозможно. Всегда есть предложение и спрос. Роль оценки на рынке недвижимости сегодня приобретает колоссальное значение, особенно для таких объектов которые не являются объектами массового спроса.Методология предусматривает три самых распространенных и используемых метода. Однако их использование не всегда может быть корректно. Так как это произошло с исследуемым объектом недвижимости, принадлежащимООО «НИЖЕГОРОДСКИЙ ГОРОДСКОЙ ЦЕНТР «МЖК». Единственно возможным методом определения стоимости объекта имущества оказался затратный способ. На основании которого и была определена справедливая стоимость недостроенного объекта имущества.Список использованной литературы1. Гражданский кодекс Российской Федерации части 1 и 2.-М.: ИНФРА – М, Норма, 2013.-689 с. 2. Земельный кодекс Российской Федерации: по состоянию на 15 октября 2004 г. / Российская Федерация. Законы. - М.: Проспект, 2013. - 615 с.3. Ардемасов Е.Б. Горбунов А.А., Песоцкая ЕВ. Маркетинг в управлении недвижимостью. Под ред. Горбунова А.А. - СПб: ИСЭП РАН, 2010. - 244 с.4. Асаул А.Н., Старинский В.Н. Рынок недвижимости - новая социально- экономическая реальность - СПб: МАИЭС, 2011. - 495 с.5. Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. - М.: «Финансы и статистика», 2010. - 332 с.6. Балабанов И.Г. Экономика недвижимости. - СПб: Питер, 2012. - 205 с.7. Будникова Т.Б. Оценка и налогообложение имущества предприятия: Уч.пособие. - М.: ИНФРА-М, 2013. - 682 с.8. Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций.: - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2013. - 491 с.9. ГрязноваА.Г., ФедотоваМ.А., ЭскиндаровМ.А., ТазихинаТ.В., ИвановаЕ.Н., ЩербаковаО.Н. Оценка стоимости предприятия. М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. — 544 с10. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация пpaв и сделок, ипотечное кредитование в схемах. - М.: Юнити, 2011. - 316 с.11. Гранова И.В. Оценка недвижимости. - СПб: Питер, 2012. - 361 с.12. Есипова В., Маховикова Г. Оценка бизнеса: Учебное пособие / 3-е изд. — СПб.: Питер, 2010. — 512 с13. Коростелев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости Учебное пособие. - М.: «Русская деловая литература», 2011. - 326 с.14. Кудрявцев В.А., Кудрявцева В.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учебное пособие. - М.: «Высшая школа», 2010. - 209 с.15. Миронова Н.Н., Шутьков С.А. Экономика недвижимости. - Ростов н/Д: Феникс; М.: Национальный институт бизнеса, 2013. - 622 с.16. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие. - М.: «Дело», 2010. - 183 с.17. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: «Финансы и статистика», 2012. - 322 с.18. Спиридонова, Е. А. Оценка стоимости бизнеса : учебник и практикум для бакалавриата и магистратуры / Е. А. Спиридонова. — М. : Издательство Юрайт, 2018. — 299 с19. Симионов Ю.Ф., Домрачев Л.Б. Экономика недвижимости. Учебное пособие для вузов. - Москва: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: ИЦ «МарТ», 2012. - 255 с.20. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика, «Бизнес-школа», «Интел-Синтез», 2011. - 265 с.21. Сычева Г.И., Колбачев Е.Б., Сычев В.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). - Ростов-на-Дону: Феникс, 2013. - 205 с.22. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости - СПб ГГУ. - СПб., 2011. - 366 с.23. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов (пер. с англ. Под ред. Беляева С.Г.). - М: «Закон и право», Юнити, 2010. - 211 с.24. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Ростов - н/Д: Феникс, 2012. - 422 с.25. Экономика недвижимости Учебное пособие / Под ред. Ресина В.И. - М., «Дело», 2010. - 288 с.26. Якушев А.А.ОЦЕНКА БИЗНЕСАУчебное пособие.Красноярск 200726. http://nngrad.ru/