АНАЛИЗ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫМИ ПРОЕКТАМИ В УСЛОВИЯХ РИСКА В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Затраты, связанные с выплатами зарплаты новым рабочим, появились из-за приобретения оборудования, без которого не получится до конца реализовать строительный проект. Исходя из этого, оплата труда рабочих будет входить в денежный поток. При построении и анализе денежного потока строительного проекта его разделяют на временные отрезки (месяц, 3 месяца, 6 месяцев, 12 месяцев). Также все эти выплаты денежных средств входят состав общих «выплат» определенного отрезка времени. Это тот период, когда данные платежи были обработаны на счетах компании. Чтобы ответить на вопрос, стоит ли инвестировать средства в определенный проект, надо полностью оценить перспективы реализации данного проекта. Это значит, что нужно будет сделать анализ, который включает рассмотрение денежного потока строительного проекта. Результат этого анализа должен соответствовать всем потребностям предполагаемого инвестора. Таблица 6Отчет о прибылях и убытках инвестиционного проекта по строительству многоквартирного дома№Наименование показателей2017 годСумма2018 годСумма2019 годСуммаОбщее значениеСуммаУд.вес1Доход от реализции продукции (работ, услуг)-3 190 5303 190 5306 381 060100%2Себестоимость реализованность продукции2 050 0171 290 050-1 026 53252%3Валовый доход-2 050 0171 900 4803 190 530181 44748%4Расходы периода- Всего, в том числе Общие и административные расходыРасходы по реализацииРасходы по процентам185 014637 246204 271110 08616%78 76481 82520 857735 0003%-69 17140 9142 014 4612%106 250486 250142 500402 89212%5Доход (убыток) от основной деятельности2 235 0311 263 2332 986 259-32%6Расходы по подоходному налогу 0%--402 8921 611 5686%7Убыток с нарастающим итогом-2 235 031-971 798-0%8Чистый доход (убыток)2 235 0311 263 2332 583 36625%Когда при расчете денежного потока используется дисконтный метод анализа рентабельности проектов рождаются трудности по ее определению.Потому что для расчета текущей стоимости всех денежных потоков нужно иметь ввиду ставку дисконтирования. Поэтому сам поиск соответствующей ставки является нелегкой проблемой, даже труднее чем определение будущего потока платежей. Для определения уровня подверженности рискам обычно используют анализ чувствительности проекта. При этом анализе проверяется устойчивость проекта к нестабильному положению в стране (повышение цен, финансовый кризис), в сфере деятельности (в данном случае в строительстве) и в других ситуациях. Данный анализ необходим для планирования и расчета влияния изменений многих основных показателей: инвестиционные расходы, изменения в денежном потоке, степень реинвестирования (денежные средства, которые поступили в результате предыдущей инвестиционной деятельности и заново переправлены на инвестирование этого же проекта). Главная цель анализа чувствительности проекта – оценить уровень влияния всех основных показателей, чтобы предугадать незапланированные события, которые могут принести убытки инвестиционному проекту. Уровень стабильности проекта в зависимости от будущих изменений обычно определяется с помощью параметров границ безубыточности (максимальный лимит производства), стоимости произведенных товаров или услуг, а также других показателей. В большинстве случаев лимит безубыточности необходим для объема производства. Этот лимит нужен во время выполнения основных работ, и он определяется как уровень (или точка) безубыточности.Рис.4. CVP анализ инвестиционного проекта по строительству многоквартирного домаАнализ чувствительности включает пять основных этапов: Выбор главного параметра рентабельности проекта, которым может стать внутренняя норма доходности (IRR) или чистый дисконтированный доход (NPV). Выбор факторов: капитальные затраты и инвестиций, экономические факторы (стоимость и количество выпускаемой продукции), элементы себестоимости, время постройки строительного объекта и включение в работу основных средств. Выбор максимальных и минимальных лимитов для этих факторов. Расчет главного параметра для установленных лимитов факторов. Подготовка графика чувствительности для выбранных факторов. В будущем это поможет принять решение в регулировании проблем, связанных с критическими аспектами строительного проекта. Например, выявленной проблемой стала стоимость готового объекта, тогда необходимо принять решение о смене рыночной стратегии и/или улучшении качества готового товара/услуг. Таблица 7Анализ чувствительности инвестиционного проекта по строительству многоквартирного домаПри изменении объема реализации продукцииИзменение объема реализациидоходыРасходыПрибыль до налогообложенияПеременныепостоянные-30%4 466 7423 340 0671 025 532100 143-20%5 104 8483 340 0671 025 032738 249-10%5 742 9543 340 0671 025 0321 376 3550%6 381 0603 340 0671 025 0322 014 46110%7 019 1663 340 0671 025 0322 622 56720%7 657 2723 340 0671 025 0323 290 67330%8 295 3783 340 0671 025 0323 928 779При изменении уровня переменных затратИзменение уровня переменных затратДоходыРасходыПрибыль до налогообложенияПеременныеПостоянные-30%6 381 0602 338 0471 026 0323 016 481-20%6 381 0602 672 0541 026 0322 682 474-10%6 381 0603 006 0611 026 0322 348 4670%6 381 0603 340 0671 026 0322 014 46110%6 381 0603 674 0741 026 0321 680 45420%6 381 0604 008 0811 026 0321 346 44730%6 381 0604 342 0871 026 0321 012 440При изменении уровня постоянных затратИзменение уровня постоянных затратДоходыРасходыПрибыль до налогообложенияПеременныепостоянные-30%6 381 0603 340 067718 5432 322 340-20%6 381 0603 340 067821 2262 219 767-10%6 381 0603 340 067938 8792 117 1140%6 381 0603 340 0671 026 5322 014 46110%6 381 0603 340 0671 129 1851 911 80720%6 381 0603 340 0671 231 8791 809 15430%6 381 0603 340 0671 334 4921 706 501Анализ гибкости и ликвидности проекта. Гибкость исследуемого инвестиционного проекта – это возможность переориентации проекта или изменение целевого назначения в случае срыва проекта с первоначальными целями, а также возможность превращения в деньги. Ликвидность инвестиционных затрат данного инвестиционного проекта – это степень возможности быстрого извлечения вовлеченных ресурсов в инвестиционный проект и превращение в деньги на различных стадиях реализации проекта. Это означает, что данный строительный комплекс можно переориентировать в: Гостиничный комплекс; Офисные помещения; Тренинг центр; Апартаменты-отель и др. Главные цели маркетинга в сфере инвестиций – анализ рентабельности вложенных средств, выбор правильной инвестиционной тактики, точное обоснование действий, которые выполняются в период создания проектов и планов. Инвестиционный маркетинг сможет глубже исследовать разработку инвестиционных планов и их внедрение в этот процесс, например, когда средства инвестируются в сектор недвижимости. Практическое применение данного вида маркетинга заключается в том, что его главные цели связаны со следующими задачами: Научно-исследовательское обоснование выбранных решений в сфере инвестирования; Инвестиционные риски, их анализ, методы уменьшения и диверсификации; Поиск каналов финансирования вложений и наиболее прибыльных вариантов; Разработка эффективного инвестиционного портфеля; Поиск методов финансового обоснования инвестиции.Также стоит добавить, что при выборе строительного проекта производится общая оценка эффективности для инвестиций, которая включает: Анализ стоимости строительства, источников финансирования; Анализ потенциальных доходов от инвестиций с оценкой рентабельности; Этап строительства для экономического обоснования прибыли.Прогнозы относительно изменений цен для подсчета гипотетической прибыли. SWOT- анализ нужен для поиска причин оптимальной или неоптимальной работы на рынке, и он является сбалансированным анализом маркетинговой информации. С помощью данного анализа можно предугадать, как компании нужно дальше двигать свои бизнес - проекты и как рассчитать распределение средств по секторам. Конечный итог SWOT-анализа – создание новой или улучшение предыдущей маркетинговой стратегии. При прочих равных возможностях и ресурсах (а чаще всего исходные ресурсы – деньги), стратегия должна строиться так, чтобы максимально эффективно использовать свои сильные стороны, а также появляющиеся рыночные возможности, компенсировать слабые стороны, избегать или снижать негативное воздействие угроз. Классический SWOT-анализ предполагает определение сильных и слабых сторон в деятельности фирмы, потенциальных внешних угроз и благоприятных возможностей и их оценку относительно стратегически важных конкурентов. Таблица 8SWOT-анализ инвестиционного проекта по строительству многоквартирного домаСильные стороныПолучение предварительных согласований (поддержка в реализации проекта)Возможность строительства мансард в элитных районах городаПрофессионально разработанная концепция ведущих архитекторовИспользование современных технологий и материаловОгромный опыт в строительствеИТРВысококвалифицированные партнеры Слабые стороныОтсутствие местной индустрии производства строительных материалов, используемых для конструкции мансардРиски, связанные с охраной труда (работы будут проводиться на высоте)ВозможностиПредоставление рабочих мест во время реализации проектаВозможность привлечения ведущих подрядных организаций к реализации задач проектаВозможность перенаправления бизнеса в жилищное строительство при благоприятных условиях развития рынка недвижимостиВозможность различного целевого использования помещений(офис,гостиница и т.д.)ОпасенияПовышение ценназакупаемые работы и материалыВлияние внешних факторов (инфляция,денежно-кредитная политика государства и т.д.) Изменение законодательстваВ целом, можно констатировать, что инвестирование жилищного строительства – это капиталовложение в реальный объект. Такие объекты отличаются стабильным ростом цен, высокой прогнозируемостью изменений рентабельности, слабой зависимостью от колебаний мировой экономики. В результате этого капиталовложения в строительные проекты имеют высокий показатель безопасности. Другая отличительная особенность такого типа инвестиций – долгосрочность, поскольку окупаемость происходит не раньше, чем через год. Характер конечной продукции, специфические условия труда, разнообразие применяемых технических средств, технологий, специфика организации производственного процесса и материально-технического обеспечения определяют особенности строительства, виды рисков и способы их анализа. Любой инициатор инвестиционного проекта должен владеть основным набором инструментов современного менеджера, при этом очень важно иметь хорошие навыки стратегического мышления, определения стратегии продвижения нового продукта/услуги, разрабатываемой в рамках инициируемого инвестиционного проекта, так как корректность выбранной инвестиционной стратегии определяет длительность жизненного цикла и успешность инвестиционного проекта в условиях рискового предпринимательства. При сложившихся неустойчивых условиях мирового экономического кризиса ключевой функцией управления инвестиционными проектами является точное и своевременное выявление и оценка рисков, дальнейшее совершенствование механизма системы управления рисками инвестиционного проекта, что позволит сократить финансовые, трудовые и материальные потери при его реализации. Особую значимость проблемы управления проектами в условиях риска имеют в настоящее время, когда в условиях глобализации и все большей неопределенности рыночной среды наибольшую актуальность приобретает вопросы обеспечения устойчивости национальных компаний. В наиболее непредсказуемых условияхразвивается строительная отрасль, состояние которой отражает макроэкономическую ситуацию в стране, являясь своего рода индикатором, где инвестиционные проекты подвержены влиянию всевозможных рисковых факторов, инициируемых различными источниками, возникающими вследствие действия разнообразных факторов во внешней и внутренней среде. В этих условиях особую актуальность приобретает поиск новых методологических подходов к управлению инвестиционными проектами в условиях рискового предпринимательства, которые позволили бы обеспечить адаптивность, устойчивость и конкурентоспособность инвестиционных проектов.