РАЗРАБОТКА КОНЦЕПЦИИ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ ОБЪЕКТА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ

Так как фундаменты не рассчитаны на большую нагрузку, а усиливать их и стены здания финансово не целесообразно.
Земельный участок под постройками достаточно дорогой и его можно было бы и продать. Но в данной ситуации целесообразнее построить бизнес центр. Офисы будут пользоваться спросом, так как здание находится в удобном месте. Хорошая транспортная доступность. Рядом есть парк для отдыха, река, красивые места. Развита инфраструктура района. Много детских садов и школ. Рядом строится крупный торговый центр.
Таким образом, приходим к выводу, что на данном земельном участке целесообразно построить жи бизнес центр.
2.6 КАЛЕНДАРНЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА

Календарный план проекта – это документ, отражающий последовательность работ, а также сроки их выполнения. Данный план отражен в таблице 9.
Таблица 9 – Календарный план проекта
Наименование 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 5 кв. 6 кв. 7 кв. 8 кв. Подготовка концепции объекта                 Сбор предварительных ТУ и согласований                 Разработка эскизного проекта                 Проведение изысканий                 Разработка рабочей документации                 Разработка проектной документации                 Экспертиза                 Подготовительные работы                 Нулевой цикл                 Коробка здания                 Устройство кровли                 Внешняя отделка                 Внутренние инженерные коммуникации                 Внутренняя черновая отделка                 Внутренняя чистовая отделка                 Пусконаладочные работы                 Внешние коммуникации                 Благоустройство                
Таким образом выполнить данный проект планируется за 2 года.
РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ПРОЕКТА
В таблице 10 представлены затраты, необходимые для реализации девелоперского проекта по возведению офисного здания.

Таблица 10 – Расчет стоимости
офисного здания общей площадью 9431м2., руб.
№ п/п Вид работ, ед.измер. Общая стоимость, руб. (с НДС) На м2 площади здания 1 Проектно-изыскательские работы, сбор ТУ 14 994 933 1 251   Сбор ТУ и согласований 835 080 70   Разработка эскизного проекта 1 294 680 108   Проведение изысканий 444 592 37   Разработка и согласование проектной документации 2 775 877 232   Разработка и согласование рабочей документации 8 115 685 677   Экспертиза проекта 1 529 020 128 II Подготовительные работы 11 932 377 995 Продолжение таблицы 10
III ЗДАНИЕ, в том числе: 343 636 894 28 667 1 Нулевой цикл - -   Котлован (м3) 3 952 079 330   Обратная засыпка - скальный грунт, отсев (м3) 4 352 052 363   Свайное основание (м2) 8 411 190 702   Ростверки, фундаментная плита, приямки -ж/б ниже 0 (м3) 15 995 900 1 334   Щебеночное основание (м3) 894 053 75   Изоляция железобетона (м2) 2 705 311 226   Итого по нулевому циклу 36 310 585 3 029     - - 2 Коробка здания - -   Стены, колонны, плиты перекрытий, лестницы, шахты - ж/б выше 0 (м3) 122 415 682 10 212   Кирпичная кладка (м3) 15 407 816 1 285   Итого по коробке 137 823 498 11 498     - - 3 Кровля - -   Устройство кровли (м2) 20 582 960 1 717   Ограждение кровли (мп) 1 129 122 94   Водосточная система 2 305 498 192   Итого по кровле 24 017 581 2 004     - - 4 Внешняя отделка - -   Композитные панели (м2) 14 267 014 1 190   Витражи (м2) 9 469 385 790   Автом.двери (шт) 3 989 566 333   Итого по внешней отделке 27 725 964 2 313 5 Внутренние инженерные коммуникации - -   экскалаторы (шт) 8 600 149 717   лифты грузовые (шт) 13 290 711 1 109   лифты д/инвалидов (шт) 2 822 806 235   Отопление (на м2) 6 586 665 549   ВиК (на м2) 4 325 974 361   Автоматическое пожаротушение (на м2) 8 680 194 724   Электромонтажные работы (на м2) 7 522 895 628   Вентиляция 6 318 493 527   Кондиционирование 4 706 577 393   Итого по внутренним коммуникациям 62 854 464 5 244     - - 6 Внутренняя черновая отделка - -   Перегородки кирпичные толщ.125 мм (м2) 588 085 49   Подготовка под чистовую отделку 2 352 338 196 Продолжение таблицы 10
  Черновая подготовка пола и потолка (м2) 11 291 353 942   Итого по черновой отделке 14 231 776 1 187     - - 7 Внутренняя чистовая отделка - -   Витражные перегородки (м2) 12 914 431 1 077   Подвесной потолок (м2) 4 726 045 394   Побелка потолка 870 365 73   Керамогранит (м2) 5 537 592 462   Окраска стен (м2) 828 211 69   Двери (шт) 258 910 22   Лестничные ограждения (мп) 682 178 57   Обеспыливание полов (м2) 658 838 55   Итого по чистовой отделке 26 476 571 2 209     - - 8 Слаботочные сети, пусконаладка (на м2) 14 196 455 1 184   Итого по слаботочным сетям, пусконаладке 14 196 455 1 184     - -     - - IV Внешние коммуникации 4 870 140 406 V Благоустройство 2 611 462 218   Асфальт, бортовые камни (м2) 2 046 675 171   Озеленение (м2) 188 206 16   Малые формы (шт) 70 617 6   Наружное освещение 305 964 26 VI Непредвиденные затраты (резерв на СМР) 7 022 370 586   ИТОГО ПИР, подготовительные работы, здание, благоустройство, внешние сети, непредвиденные затраты 385 068 177 32 124 Дополнительные затраты     VII Подключения мощности 41 104 759 3 429   Электроснабжение (кВт) 16 419 321 1 370   Теплоснабжение (Гкал) 13 634 152 1 137   Водоснабжение (куб.м./сут.) 8 651 900 722   Водоотведение (куб.м./сут.) 2 399 385 200 VIII   - -     - - IХ Маркетинг и реклама, в том числе: 1 388 068 116   Подготовка концепции объекта 1 388 068 116 Х Прочие затраты, в том числе: - -   Арендные платежи за землю - -   Итого по дополнительным затратам 42 492 826 3 545 Окончание таблицы 10
XI Итого по ОБЪЕКТУ без агентского вознаграждения 427 561 003 35 669     - - XII Агентское вознаграждение - -   Содержание заказчика - -   Содержание проектного управляющего - -   ВСЕГО ПО ОБЪЕКТУ 427 561 003 35 669
На основании произведённых расчетов стоимость строительства офмсного здания составит 427 561 003 руб.

2.8 ФИНАНСОВЫЕ ПОТОКИ ОТ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА

Финансовые потоки необходимы для формирования чистого операционного дохода, который в свою очередь представляет собой разницу между доходами и расходами. В данном случае эта разница складывается из поступлений от аренды и расходов на содержание бизнес центра.

первую очередь на основании плана аренды сформируем прогноз финансовых поступлений от аренды полезной площади размером 15360 м2.

(таблица 11).
Таблица 11 - Прогноз поступлений от аренды площадей бизнес центра
за месяц и год, в руб
Наименование арендопригодной площади Площадь, м2 Ставка аренды руб./м2/мес Ставка аренды руб./м2/квартал Доход руб./мес Доход руб./квартал 1 этаж 629     467 318 1 401 953 Супермаркет Эмиорт 433 750 2 250 324 825 974 475 Продолжение таблицы 11
Кафе Золото маккены 108,79 750 2 250 81 593 244 778 Аптека 87 700 2 100 60 900 182 700 2 этаж 898,60     610 660 1 831 980 Офис1 65 700 2100 45 500 136 500 Офис 2 65 700 2100 45 500 136 500 Офис3 65 700 2100 45 500 136 500 Офис4 65 700 2100 45 500 136 500 Офис5 65 700 2100 45 500 136 500 Офис6 65 700 2100 45 500 136 500 Офис7 65 700 2100 45 500 136 500 Офис8 65 700 2100 45 500 136 500 Офис9 65 700 2100 45 500 136 500 Офис10 65 700 2100 45 500 136 500 Офис11 65 700 2100 45 500 136 500 Офис12 183,6 600 1800 110 160 330 480 3-8 этажи аналогичны 2 этажу 5 391,60     3 663 960 10 991 880 9 этаж 898,60     772 020 2 316 060 Офис1 65 900 2700 58 500 175 500 Офис 2 65 900 2700 58 500 175 500 Офис3 65 900 2700 58 500 175 500 Офис4 65 900 2700 58 500 175 500 Офис5 65 900 2700 58 500 175 500 Офис6 65 900 2700 58 500 175 500 Офис7 65 900 2700 58 500 175 500 Офис8 65 900 2700 58 500 175 500 Офис9 65 900 2700 58 500 175 500 Офис10 65 900 2700 58 500 175 500 Офис11 65 900 2700 58 500 175 500 Офис12 183,6 700 2100 128 520 385 560 0 этаж 898,60     861 880 2 585 640 Офис1 65 1000 3000 65 000 195 000 Офис 2 65 1000 3000 65 000 195 000 Офис3 65 1000 3000 65 000 195 000 Офис4 65 1000 3000 65 000 195 000 Офис5 65 1000 3000 65 000 195 000 Офис6 65 1000 3000 65 000 195 000 Офис7 65 1000 3000 65 000 195 000 Офис8 65 1000 3000 65 000 195 000 Офис9 65 1000 3000 65 000 195 000 Офис10 65 1000 3000 65 000 195 000 Офис11 65 1000 3000 65 000 195 000 Офис12 183,6 800 2400 146 880 440 640 Итого: 8 716,29 - - 6 375 837,50 19 127 512,50 На основании составленной таблицы делаем вывод, что размер арендных поступлений за месяц составляет 6 375 837,50 руб., а за квартал, соответственно, 19 127 512,50 руб.
Далее рассмотрим таблицу 12, в которой представлены расходы на содержание бизнес центра за месяц.
Таблица 12 - Расходы на содержание бизнес центра
  Статья расходов Сумма на БЦ, руб. Сумма на 1 м2 общей площади, руб. Сумма на 1 м2 полезной площади, руб. Структура, % 1 2 3 4 5 6 Р Затраты основной деятельности 4 423 402,12 287,9819 507,4868 100 Р.1. Затраты по персоналу 2 097 577,28 136,561 240,6502 47,42 Р.2. Налоги 293 713,90 19,122 33,69712 6,64 2.1. Аренда земли всего 0 0 0   2.2. Налоги всего 426 415,96 27,76146 48,92173 9,64 Р.3. Коммунальные платежи 36 714,24 2,39025 4,21214 0,83 3.1. Э/энергия всего 21 232,33 1,382313 2,435937 0,48 3.2. Т/энергия всего 18578,2889 1,209524 2,131445 0,42 3.3. Водоснабж., канализация всего 8 846,80 0,575964 1,014974 0,2 Р.4. Услуги связи 11 500,85 0,748753 1,319466 0,26 Р.4.1 Сотовая связь 2 654,04 0,172789 0,304492 0,06 Р.4.2 Стационарная связь 1 769,36 0,115193 0,202995 0,04 Р.4.3 Интернет 6 192,76 0,403175 0,710482 0,14 Р.5 Офисные расходы 14 154,89 0,921542 1,623958 0,32 Р.6. Авто услуги 23 886,37 1,555102 2,740429 0,54 Р.7. Расходы на обслуживание БЦ 331 312,82 21,56984 38,01076 7,49   Клиннинг, уборка 0 0 0   Окончание таблицы 12
Р.7.1 территории, вывоз мусора, снега, утилизация отходов 376 873,86 24,53606 43,23788 8,52 Р.7.2 Затраты, материалы службы АХЧ 180 474,81 11,74966 20,70546 4,08 Р.7.3 Материалы, затраты Служба контроля 2 211,70 0,143991 0,253743 0,05 Р.8. Расходы на рекламу 503 825,50 32,80114 57,80275 11,39 Р.9 Согласования, разрешения, оформление юрид.документов 7 077,44 0,460771 0,811979 0,16 Р.9.1 Представительские расходы 0 0 0 0 Р.9.2 Оформление юрид.и бухг.документов 7 077,44 0,460771 0,811979 0,16 Р.10. Услуги кредитных учреждений 5 308,08 0,345578 0,608984 0,12 Р.11 Прочие затраты 46 003,38 2,995012 5,277863 1,04
Согласно расчетам размер месячных расходов на тбизнес центр составляет 4 423 402,12 руб. Кроме того, таблица демонстрирует факт того, что наибольший процент в структуре затрат имеют расходы на персонал.
Итак, имея информацию по доходам и расходам, проводим расчет чистого операционного дохода за месяц: 6 375 837,50 руб. – 4 423 402,12 руб., равный в результате 1 952 435,38 руб.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ


В заключение отметим, что преобразование экономической политики Российской Федераци и переход к доминированию институтов частной собственности и финансово-рыночных механизмов, влекут за собой изменения как в экономике, так и в отдельных сферах экономических отношений. В первую очередь, это касается экономических отношений в области недвижимости.
Недвижимое имущество воспринимается как финансовый актив, требующий профессионального управления, практикуется разделение экономических ролей. В Российской Федерации в крупных городах идут процессы разделения функций между экономическими агентами, а именно: инвесторами, управленцами, заказчиками, подрядчиками, агентами по продажам. Как правило, они связаны между собой юридическими отношениями, собственностью и финансовой зависимостью.
Одним из проявлений специализации на рынке недвижимости и строительства является выделение девелопмента в отдельную профессиональную деятельность.
Таким образом, актуальность проблемы определила выбор темы работы «Основы девелопмента недвижимости», круг вопросов и логическую схему построения.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ


Конституция РФ.
Арбитражный процессуальный кодекс РФ.
Гражданский кодекс РФ.
Градостроительный кодекс РФ.
Земельный кодекс РФ.
Жилищный кодекс РФ.
О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним: ФЗ РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (в поcл, ред.) // СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: пост. Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 (в поcл. ред.)//СЗ РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963.
О недрах: Закон РФ от 21.02.1992 г. № 2395-1) (в поcл, ред.) // СЗ РФ. - 1995. - № 10. - Ст. 823.
Об ипотеке (залоге недвижимости): ФЗ РФ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (в поcл, ред.) // СЗ РФ. - 1998. - № 2. - Ст. 3400.
Учебное пособие «Рынок недвижимости" [Электронный ресурс]. – URL: http://www.ebiblio.ru/book/bib/05_finansy/rynok_nedv/posob/406.1.2.html
Учебное пособие экономика недвижимости / К. Н. Чигоряев, М. В. Момот «Рынок недвижимости»;
Учебно-методическая литература, сборники, монографии, статьи
Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента PDF Учебное пособие. – 2-е изд., доп. и перераб. – М.: Финансы и статистика, 1999. – 512 с.;
Грабовый П.Г. экономика и управление недвижимостью. ЮНИТИ 2001 - 265 с.;
Зайцева, О.А. Основы менеджмента: Учебное пособие для вузов. [Текст]: М.: Центр, 2008. – 432 с.;
Мазур, М.И. Девелопмент/ М.И. Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге . – М.: Экономика, 2004. – С. 24 25. _4
Максимов, С.Н. Экономика недвижимости / С.Н. Максимов. – М. : Издательский центр «Академия», 2010. – С. 227. _2
Федотова, М.А. Девелопмент в недвижимости: монография / М.А. Федотова, Т.В. Тазихина, А.А. Бакулина М. : КНОРУС, 2010. С. 14. _3
Cайт DVI Group / «Ближайшее будущее торговой недвижимости» [Электронный ресурс]. – URL: http://www.dvi group.ru/presscenter/interview/967/
Официальный интернет портал правовой информации: [Электронный ресурс]: http://pravo.gov.ru/
Официальный портал Екатеринбурга: [Электронный ресурс]: https://екатеринбург.рф/
Официальный сайт федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии: [Электронный ресурс]: https://rosreestr.ru/site/
Сайт «Портал о коммерческой недвижимости» [Электронный ресурс]. – URL: http://ekbrealty.ru/analytics/expert-opinions/2854/
Сайт консалтинговой компании «SV-Development» [Электронный ресурс]. – URL: http://services.svdevelopment.com/development-
Состав и назначение календарных планов [Электронный ресурс]. – URL: http://www.stroitelstvo-new.ru/1/kalendarnoe_planirovanie.shtml
Справочно-правовая система Гарант: [Электронный ресурс]: http://www.garant.ru/
Справочно-правовая система Консультант: [Электронный ресурс]: http://www.consultant.ru/

ПРИЛОЖЕНИЯ


Приложение А

Рисунок А.1 – Главный фасад

Рисунок А.2 – Поэтажный план



Рисунок А.3–Разрезы 1-1, 2-2

Рисунок А.4 – Разрез 3-3
Таблица А.1 - Укрупнённые технико-экономические
показатели. Концепция №1
№п.п. Наименование Показатель 1 Площадь участка 2481 м2 2 Площадь застройки 2452 м2 3 Этажность 10   В том числе подземный этаж 1 4 Общая площадь комплекса 15360 м2 В том числе: 5 Общая площадь офисных помещений 8087,4 м2 6 Площадь автостоянки 1446,8 м2 7 Площадь торговых помещений первого этажа 433,1 м2 8 Площадь кафе 108,79 м2 9 Количество м / мест автостоянки 35 машин 10 Количество сотрудников (12 м2 на чел.) 674 сотрудника








2