-

.. Динамика основных технико-экономических показателей ООО «Вигант Восток»Прибыль от продаж выросла в 2016 г. на 6,9%, в 2017 г. на 20,2%. Чистая прибыль выросла в 2016 г. на 15,8%, в 2017 г. на 20,6%.Среднегодовая стоимость активов компании выросла на 10,7% в 2016 г. и на 9,1% в 2017г. Средняя годовая стоимость основных производственных фондов выросла на 11,5% в 2016 г. и на 8,9% в 2017 г. (рис. 3.7).Опережающий рост основных производственных фондов относительно роста выручки обусловил снижение фондоотдачи в 2016 г на 0,1% и рост на 2,0% в 2017 г. Затраты на 1 руб. реализации продукции вследствие опережающего роста выручки относительно роста себестоимости снизились на 0,7% в 2017 г. Рентабельность продаж выросла в 2017 г. на 8,3%.Фондовооруженность вследствие опережающего роста основных производственных фондов относительно роста численности персонала выросла в 2016 г. на 8,7%, в 2017 г. на 8,0%. Производительность труда 1-го работающего вследствие опережающего роста выручки относительно роста численности персонала выросла в 2016 г. на 8,7%, в 2017 г. на 10,2%.Характеристика инвестиционно-строительного проекта Торгово-досуговыйцентр«Петровский»Идея проекта заключается в создании сбалансированного комплекса элементов торговой и досуговой инфраструктуры, способного обеспечить жителей сервисом европейского уровня. Торгово-досуговый комплекс предназначен для оказания услуг высокого уровня сервиса, привычных современному человеку, проживающему в загородном доме, и не готовому тратить два – три часа личного времени на поездку в автомобиле.Цели проекта:Строительство современного торгово-досугового объекта.Создание высокодоходного предприятия.Формирование пула арендаторов, синергетически поддерживающих друг друга.Организация получения стабильной прибыли инвестором, путем создания УК полного цикла.Снятие с Инвестора (Арендодателя) бремени поиска арендаторов и текущей работы с ними.Эффективная эксплуатация недвижимости с применением новейших технологий.Удовлетворение запроса на аренду эффективных торговых и специальных площадей.В результате реализации заявленных целей будет построен Торгово-досуговый комплексв состав которого войдут:Супермаркет продуктов;Магазины непродовольственных товаров и предметов интерьера;Рестораны быстрого обслуживания и национальной кухни;Салон красоты, аптека, офисные помещения и др. Таблица .SWOT-анализТоргово-досугового центра «Петровский»Внутренние факторыВнешние факторыПоложительные факторыСилыВозможности- удачное месторасположение для строительства- поддержка строительства со стороны властей и общественности- высокое качество проведения работ- рынок имеет платежеспособный спрос- достаточный объем финансовых и трудовых ресурсов- широкая огласка проекта в СМИ - положительный имидж ООО «Вигант Восток»- эффективность в борьбе с конкурентами- большой опыт в реализации подобных проектов Негативные факторыСлабостиУгрозы- дороговизна проекта- реализация проекта в период кризиса- неисполнение обязательств со стороны поставщиков и других организаций- ожесточенная конкурентная борьба на данном рынке- возможные проблемы, связанные с транспортировкой средств и окружающей инфраструктурой- политические риски- возможное увеличение налогового бремени- возможные проблемы в качестве и эффективности работы специалистов - падение платежеспособности потенциальных арендаторовТаблица .Технико-экономические показатели проектируемого объекта капитального строительстваНаименованиеЕд. изм.ПоказателиХарактер строительства НовоеЭтажностьшт.3Площадь застройким²2 031Общая площадьм²4 374Площадь балконов и террасм²617Полезная площадьм²4 101Расчетная площадьм²3 135Строительный объемм³22 420Степень огнестойкости IIКласс конструктивной пожарной опасности С0Степень функциональной пожарной опасности Ф3.1 Ф3.2Класс ответственности 2Срок строительства - 8 мес., проектирование- 2 месяца, 1 месяц - разрешение на строительство, 1 мес. разрешение на ввод в эксплуатацию. Итого общий срок - 12 мес. Таблица .Объем инвестиций по направлениямНаправлениеСумма, руб.Структура, %Проектная документация, ИРД11 900 0006,79Экспертиза, получение разрешения на строительство1 300 0000,74Подготовительные работы на строительной площадке и содержание стройплощадки9 800 0005,59СМР объекта89 800 00051,27СМРнаружных инженерных сетей22 500 00012,85Административные расходы по управлению проектом5 300 0003,03Благоустройство объекта20 600 00011,76Ввод объекта в эксплуатацию2 500 0001,43Всего планируемые инвестиции163 700 00093,46Непредвиденные расходы 7 %11 459 0006,54ИТОГО:175 159 000100,00Таблица .Распределениеинвестиций по времениНаправление1 полугодие2 полугодиеПроектная документация, ИРД11 900 000 Экспертиза, получение разрешения на строительство1 300 000 Подготовительные работы на строительной площадке и содержание стройплощадки9 800 000 СМР объекта5854000031260000СМРнаружных инженерных сетей135000009000000Административные расходы по управлению проектом31800002120000Благоустройство объекта 20 600 000Ввод объекта в эксплуатацию 2 500 000Всего планируемые инвестиции98 220 00065 480 000Непредвиденные расходы 7 %6 875 4004 583 600ИТОГО:105 095 40070 063 600Расчет амортизационных отчислений приведен в табл. 3.6.Таблица 3.6Расчет амортизационных отчисленийНаименованиеСтоимость тыс. руб.Процент амортизации, %Амортизация в год тыс. руб.Амортизация в полугодие тыс. руб.СМР объекта89 8006,24%5 6032 801СМРнаружных инженерных сетей22 5006,24%1 404702Итого112 3007 0063 503Таблица 3.7Смета постоянных расходов Наименование статьи затратСумма затрат, тыс. руб./мес.Сумма затрат, тыс. руб./полугодиеЗатраты на электричество100,0600,0Расходы на отопление100,0600,0Расходы наводоснабжение и канализацию45,0270,0Итого постоянных затрат в мес.2451 470,0Управленческие расходы (взаимодействие с арендатором, начисление аренды, администрирование заявок арендатора по вопросам эксплуатации, сбор арендной платы), технический надзор (текущее обслуживание общих инженерных сетей и конструкций здания,а также уборка).Таблица .Персонал объектаНаименованиеКол-воЗарплата в месяц (тыс. руб.)Всего зарплатаУправляющий16060Гл. бухгалтер14545Инженер по эксплуатацию714242Слесарь по эксплуатации13030Электрик13030Уборщицы11818Итого в месяц6 225Итого в полугодие  1350В таблице 3.9 приведена смета расходов (производственные издержки) на сдачу в аренду торговых помещений. Таблица 3.9Производственные затраты, тыс. руб.ПоказательПолугодие123456789101112Сдаваемая площадь004 2084 2084 2084 2084 2084 2084 2084 2084 2084 208Управленческие расходы001 3501 3501 3501 3501 3501 3501 3501 3501 3501 350Затраты на электричество00600600600600600600600600600600Расходы на отопление00600600600600600600600600600600Расходы наводоснабжение и канализацию00270270270270270270270270270270Итого производственные издержки002 8202 8202 8202 8202 8202 8202 8202 8202 8202 820Амортизационные отчисления  3 5033 5033 5033 5033 5033 5033 5033 5033 5033 503Выплаты процентов по кредитам0012 2786 1395 2624 3853 5082 6311 75487700Общие производственные издержки, в том числе0018 60112 46211 58510 7089 8318 9548 0777 2006 3236 323Постоянные расходы0017 25111 11210 2359 3588 4817 6046 7275 8504 9734 973Переменные расходы001 3501 3501 3501 3501 3501 3501 3501 3501 3501 350Определение эффективности инвестиционного проекта строительства торгово-офисного центраРасчет показателей реализуемости и эффективности проектаПринимаем величину оборотного капитала как 10% от производственных издержек (табл. 3.10). Таблица 3.10Потребность в оборотном капитале (тыс. руб.)Полугодие123Оборотный капитал0,00,0282,0Прирост оборотного капитала0,00,0282,0Общая потребность в инвестициях составляет 175 441 тыс. руб.Общая схема финансирования представлена в табл. 3.11. Кредит банка – 14%годовых.Таблица 3.11Источники финансирования тыс. руб.Источники финансированияСтрук-тураИтогоПолугодие123Собственные средства50,0%87 74117 39570 064282,0Кредит банка50,0%87 70087 700  ВСЕГО:100%175 441105 09570 064282График погашения инвестиционного кредита и процентов по нему приведен в таблице 3.12 и рисунке 3.8.Таблица 3.12Выплаты по обязательствам (тыс. руб.)Виды обяза-тельствИтогоПолугодие12345678910Возврат кредита банка 87700   12529125291252912529125291252912529Остаток долга по кредиту банка 8770087700877007517162643501143758625057125290Проценты по кредиту банка342030 12278613952624385350826311754877Суммар-ные выплаты 001227818668177911691416037151601428313406Рис... Выплаты по обязательствамРасчет дохода от сдачи в арендуприведен в табл. 3.13.Расчет прибыли (таблица 3.14) осуществляется на основе дохода от сдачи в аренду (таблица 3.13)и производственных издержек (таблица 3.9).Поток чистых средств проекта приведен в таблице 3.15.Таблица .Доходот сдачи в арендуНаименование статейПлощадь,м2Ставка аренды (руб/м2)Сумма, руб. в месяц 1 этаж  Ресторан быстрого обслуживания3702 470913 900,0Ресторан национальной кухни общая1552 470383 022,9Супермаркет7051 9501 374 750,0Офис страховой компании901 430128 700,0всего1 320 2 800 372,9Ресторан нац. кухни подсобные помещения1551 950302 250,0Супермаркет подсобные помещения1241 820225 680,0 2 этаж  Ресторан национальной кухни 490 944066,5Салон красоты 303 403260Магазин непродовольственных товаров778 966940Ресторан национальной кухни общая2371 300308 100,0Салон интерьеров общая535 685750Офисные помещения общая266 244400ИТОГО 4 208 6 880 819Средняя ставка 1 635,1 Таблица 3.14Отчет о прибылиВиды поступлений и платежейПолугодие123456789101112Выручка от продаж0041 28541 28541 28541 28541 28541 28541 28541 28541 28541 285Общие производ-ственные издержки0018 60112 46211 58510 7089 8318 9548 0777 2006 3236 323Валовая прибыль0022 68428 82329 70030 57731 45432 33133 20834 08534 96234 962Налог на имущество (2%)00-2 500-2 500-2 500-2 500-2 500-2 500-2 500-2 500-2 500-2 500Налог (6%)00-2 477-2 477-2 477-2 477-2 477-2 477-2 477-2 477-2 477-2 477Чистая прибыль0017 70723 84624 72325 60026 47727 35428 23129 10829 98529 985Аккумулированная прибыль0017 70741 55266 27591 875118 351145 705173 935203 043233 028263 012Таблица 3.15Отчет о движении денежных средствНаличностиИтого (тыс.руб.)Полугодие123456789101112А. Приток наличности:58829010509570064415674128541285412854128541285412854128541285412851. Источники финансирования175441105095700642820000000002. Доход от продаж4128490041285412854128541285412854128541285412854128541285Б. Отток наличности:-377946-105095-70064-20357-26465-25588-24711-23834-22957-22080-21203-7797-7797 1. Общие активы-175441-105095-70064-2820000000002. Производственные издержки-2820000-2820-2820-2820-2820-2820-2820-2820-2820-2820-28203. Выплаты по обязательствам:-12453400-12278-18668-17791-16914-16037-15160-14283-1340600Проценты по кредитам банка-3683400-12278-6139-5262-4385-3508-2631-1754-87700Погашение кредита банка-87700000-12529-12529-12529-12529-12529-12529-1252900Налог на имущество 00-2500-2500-2500-2500-2500-2500-2500-2500-2500-2500Налог на выручку-2477100-2477-2477-2477-2477-2477-2477-2477-2477-2477-2477В. Баланс потока2103440021210148201569716574174511832819205200823348833488С. Аккумулиро-ванная наличность 002121036030517276830285753104081123286143369176856210344Инвестиционный поток-175441-105095-70064-282000000000Финансовый поток5090710509570064-11996-18668-17791-16914-16037-15160-14283-1340600Операционный поток3348780033488334883348833488334883348833488334883348833488Баланс потоков2103440021210148201569716574174511832819205200823348833488Графики инвестиционного, финансового, операционного потоков и их баланс представлены на рисунке3.9. Рис.3.9. График движения потоковСложность экономического содержания нормы дисконта и многообразие отражаемых ею факторов не позволяют предложить какое-то универсальное правило, пользуясь которым каждая фирма могла бы безошибочно рассчитать свою собственную норму дисконта [6. с. 238]. Ключевая ставка ЦБ на настоящий момент равна 7,75%, средняя норма прибыльности альтернативных вложений для фирмы составляет 16%. Принимаем ставку дисконтирования для проекта 16%. Ставка дисконтирования в полугодие составляет 7,70%. В таблице 3,16 приведен расчет показателей эффективности проекта. NPV равна 41 125 тыс. руб., что означает преемственность проекта по данному критерию. Индекс доходностиравен 1,24.Внутренняя норма доходности инвестиций равна 36,4%.Срок окупаемости равен 4,34 года. На рисунке 3.10 приведен финансовый профиль проекта.Таблица 3.16Расчет показателей эффективности проектаПолугодие123456789101112ИтогоПритоки наличностей877000412854128541285412854128541285412854128541285412855005491. Кредиты877000000000000087700Доход от продаж0041285412854128541285412854128541285412854128541285412849Отток наличностей-105095-70064-20357-26465-25588-24711-23834-22957-22080-21203-7797-7797-3779461. Общие инвести-ционные затраты-105095-70064-282000000000-1754412. Производственные издержки00-2820-2820-2820-2820-2820-2820-2820-2820-2820-2820-282003. Проценты за кредит00-12278-6139-5262-4385-3508-2631-1754-87700-368344. Возврат кредита000-12529-12529-12529-12529-12529-12529-1252900-877003. Налоги 00-4977-4977-4977-4977-4977-4977-4977-4977-4977-4977-49771Чистый поток наличностей-17395-7006420928148201569716574174511832819205200823348833488122603Коэффициент дисконтирования0,9280,8620,8000,7430,6900,6410,5950,5520,5130,4760,4420,410 Дисконтированный чистый поток наличностей-16151-6040016751110141083110618103811012398489561148041374541125NPV-16151-76551-59800-48786-37955-27336-16956-68333015125762738041125 Дисконтированный приток наличностей0026804248872310721454199201849517172159441480413745196331Дисконтированный отток наличностей-97579-60400-226000000000-158204Индекс доходности1,24Срок окупаемости4,34Рис.3.10. Финансовый профиль проектаТаблица .Интегральные показатели эффективности проекта ПоказательЕдиница измеренияЗначениеДлительность проектагод6Величина инвестиций, в том числе:тыс. руб.175 441Основные средстватыс. руб.175 159Оборотные средстватыс. руб.282Финансирование  Собственные средстватыс. руб.87 741Кредит банкатыс. руб.87 700Ставка кредита%14Ставка дисконтирования %16Дисконтированный период окупаемостигод4,34Чистый дисконтированный доходтыс. руб.41 124,8Индекс доходности 1,24Внутренняя норма доходности%36,4Анализ эффективностипроекта показал его приемлемость по всем рекомендуемым критериям.Анализ рисков проектаТоргово-досугового центра «Петровский»В расчете рисков мы не рассматривали глобальные угрозы проекту, такие, как объявление войны на территории страны или региона хозяйствования, наводнение или землетрясение территории размещения объекта, социальная напряженность, бунты, путчи, восстания, революции и т.п., изменения в законодательстве и/или налогообложении, девальвация национальной валюты и пр.Этот перечень рисков может быть, как неполным, так и избыточным. Рассматривались лишь те риски (угрозы для реализации проекта), наступление которых можно компенсировать мерами, принимаемыми участниками проекта.Риски ошибок проектированияОсновные риски, связанные с этапом разработки проекта строительства, исключены инициатором проекта за счет привлечения квалифицированных проектировщиков и прохождения проектом экспертизы.На этапе разработки рабочей документации (РД) мы рассчитываем получить уточнение стоимости, по результатам которого будут выявлены неучтенные затраты и снижена стоимость строительства за счет уточнения технологии производства работ. Таким образом мы рассчитываем уменьшить непредвиденные расходы до 3-5% от стоимости работ против принятых в расчете 7%.В части проектирования актуальными остаются следующие риски:1.Технологии и проекты арендаторов по отдельным помещениям. Вероятность наступления = 50%. Пример: желание потенциального арендатора «салона интерьеров» иметь отдельный вход с улицы и лифт на 3-й этаж.Меры по снижению последствий:согласование технологий (ТХ) и проектных решений с нашими проектировщиками для минимизации отступлений от норм и исключения возможной нехватки ресурсов;переложение возможных дополнительных затрат на арендатора.2.Риск, связанный с внесением изменений в проект по желанию инвесторов.Меры по снижению риска:оперативный анализ таких изменений и квалифицированная оценка последствий таких изменений. Возможность управления рисками = 100%Риски на этапе строительстваУправление рисками на этапе строительства, сводится к организации строительного процесса.1.Управление качеством: создание структуры Техзаказчика-Генподрядчика (ПТО, прорабы, технадзор, геодезическая служба, входной и лабораторный контроль), позволит избежать потери контроля за качеством строительства.2.Управление графиком строительства: основная причина потери контроля за графиком строительства заключается в том, что заказчик не владеет технологией производства работ и по этой причине реально не может влиять на сроки производства работ. Мы планируем значительную часть работ проводить своими силами 80- 90% (общестроительные работы, прокладка внутриплощадочных сетей, фасадные работы, кроме специальных – таких как сваебойные работы, усиление грунтов, прокладка газа, противопожарные системы). Таким образом, мы и будем реально управлять технологией строительства и иметь реальный контроль над графиком строительства. На сегодняшний день есть четкое понимание сроков строительства и наличие буферов (резервов) в графике строительства для покрытия рисков на которые мы не можем влиять (таких как погодные условия, транспортные перекрытия, срыв поставок и т.п.).3.Управление бюджетом строительства: строгий контроль над расходованием бюджета строительства и наличие статьи «непредвиденные расходы», которые будут сокращаться по мере выбора поставщиков, разработки РД, и выбора технологий производства работ, позволит завершить работы в срок и в рамках бюджета.При таком подходе (создание собственной структуры Заказчика-Генподрядчика) риски на этапе строительства будут сведены к минимуму, остается риск недостаточного финансирования, однако наличие собственной структуры позволит минимизировать потери и от такого риска, поскольку не будет приводить к возникновению дополнительных требований от подрядчиков и позволит пересмотреть технологии производства работ в зависимости от графика финансирования.Административные риски на этапе строительства и ввода в эксплуатациюК таким рискам следует отнести: непрерывно меняющуюся нормативную базу в области строительства, санкции проверяющих и контролирующих органов. Однако, ввиду короткого периода строительства, а также решения по подключению объекта к системе «Безопасный регион», вероятность наступления рисков такого рода следует принять не более 50%.Механизмы управления рисками: отслеживание изменений нормативной базы, контроль над ведением строительной документации (ПТО, прорабы, технадзор, геодезист). Работа с контролирующими и проверяющими органами, своевременные корректировки проектной документации. Эти меры позволят существенно снизить затраты на финансовую компенсацию последствий наступления рисков. Однако исключить такие риски совсем при ограниченном ресурсе управления проектом не удастся. Увеличивать затраты на управление проектом не целесообразно, ввиду этого в бюджете предусмотрены затраты и на «административные расходы», значительная часть которых по опыту потребуется на этапе ввода Объекта в эксплуатацию. Риски, связанные с энергообеспечением проекта1.Немотивированный отказ ООО «Ленинский луч» (ресурсоснабжающей организации) от реализации ТУ на получение воды и разрешения на сброс канализационных стоков (Вероятность – 10%)Меры по снижению последствий:в бюджете заложены средства на приобретение альтернативных ТУ;построена скважина водозабора с дебетом 2,7 м3 в час, т.е. более 64 кубометров в сутки, что в 2,5 раза перекрывает потребности объекта в воде; проведена предпроектная проработка организации независимого сброса, которая показала возможность его осуществления.2.Получение неудобной точки подключения к электрическим сетям МОЭСК, что повлечет дополнительные затраты в размере около 2,5 млн руб. Задержка с подключением объекта к сетям электроснабжения, перебои с поставками электроэнергии.Меры по снижению последствий:Проектом предусмотрено резервное электрообеспечение Объекта от Дизель-генератора, который в сегодняшних условиях даже не надо покупать, поскольку для разовых кратковременных сбоев в системе электроснабжения, его можно оперативно взять в аренду, рынок аренды такой техники достаточно развит. В пакете с имеющимися на площадке 100 кВт электроэнергии это решение минимизирует возможные потери.3.Перебои с поставками газа маловероятны (за 7 лет наблюдений не случались ни разу), несмотря на это система отопления, предусмотренная проектом и энергоэффективность здания запроектированы таким образом, что прощают кратковременные (до одних суток) аварийные ситуации за счет большой инерционности здания. Существенного ущерба от кратковременных перебоев системе газоснабжения и теплоснабжения не будет.Пожарные рискиПроектом предусмотрен комплекс мероприятий, исключающих возможность превышения значений допустимого пожарного риска, и направленных на предотвращение опасности причинения вреда третьим лицам в результате пожара. Вероятность эвакуации людей для здания, составит Рэ = 0,999. При этом, своевременность и беспрепятственность эвакуации обеспечиваются. По результатам расчета пожарных рисков можно сделать вывод о том, что объект защиты соответствует требованиям пожарной безопасности. Индивидуальный пожарный риск не превышает значения, установленного Федеральным Законом №123-ФЗ: Qв =0,118910-7< Qнв = 110-6 .Пожарная безопасность объекта обеспечивается системами предотвращения пожара и противопожарной защиты, в том числе организационно-техническими мероприятиями.Анализ чувствительностипроектаТоргово-досугового центра «Петровский»Анализ чувствительности направлен на изучение влияния отдельных переменных факторов на результирующие показатели реализации проекта. Суть анализа заключается в выявлении тех переменных, которые в наибольшей степени влияют на осуществимость и эффективность инвестиционного проекта [40, c.238]. В качестве результирующих показателей реализации проекта могут использоваться как показатели эффективности, так и ежегодные показатели проекта – чистая прибыль, денежный поток и т.п.При анализе чувствительности в качестве факторов, влияющих на результаты инвестиционного проекта, выделяют две группы:влияющих на объем поступлений;влияющих на размер затрат.Чаще всего анализу подлежать такие факторы как:объем производства и продаж на рынке или на отдельных сегментах;доля компании на рынке;цена продукции / услуги;уровень инфляции и ставки дисконта;объем инвестиций;срок осуществления проекта;динамика уровня и структуры затрат (динамика расходов на оплату труда, налоги, прямые материальные затраты и т.д.);стоимость привлекаемого капитала в зависимости от источников и условий его формирования и др.Метод вариации параметровДля данного проекта был приняты следующие пессимистические варианты: цена снижается на 10% (приложение 1,2);объем аренды снижается на 15% (приложение 3,4); капитальные затраты повышаются на 20% (приложение 5,6).Изменение NPV показано на рисунке 3.11. Рис... Изменение NPV при различных неблагоприятных воздействияхРезультаты изменение NPV в результате реализации пессимистических вариантов сведены в таблицу 3.18.Таблица 3.18Изменение NPV при неблагоприятных воздействияхВариантБазовое значение параметраВеличина изменения % NPVNPV% Изменение NPVИзменение NPV% Базовый  41 125100%00%Снижение цены 16351018 37344,7%22 75255,3%Снижение объема услуг4 208156 99717,0%34 12883,0%Увеличение первоначальных затрат175 1592010 12724,6%30 99875,4% Рис.3.12.Оценка устойчивости проектаОпределение предельных значенийПроверим устойчивостьпроекта относительно следующих факторов: уровня цен услуг, объемов аренды, первоначальных капитальных затрат. Результаты приведены в таблице 3.19.Таблица 3.19Анализ чувствительности и устойчивости проектаПоказательИсходное значениеПредельное значение параметраУровень чувствительностиВывод об устойчивости проектаСнижение цены 1 635,151 339,5918,1%УстойчивСнижение объема услуг4 2083 44718,1%УстойчивУвеличение первоначальных затрат175 159221 63926,5%УстойчивОпределим уровень устойчивости и чувствительности инвестиционного проекта как относительное отклонение в процентах: МОD (Х-х) / Х*100%, Х - исходное значение показателя;х- предельного негативного значение показателя.Рис... Предельные значения параметров проектаПроведенный анализ устойчивости инвестиционного проекта к неблагоприятным внешним воздействием показал, что проект имеет положительный NPV при всех неблагоприятных внешних воздействиях, что говорит о его приемлемости.ЗаключениеИнвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.Инвестиционная деятельность в строительстве имеетряд своих особенностей.Главной отличительной чертой от любой другой деятельности является ее специфический объект-недвижимость.Инвестиционно-строительная деятельность - совокупность действий, связанных с вложением денежных средств, материальных и нематериальных ценностей в объекты недвижимости для сохранения либо увеличения собственного капитала или достижения другого экономического результата, осуществление которых основано на рыночных принципах и связано с повышенными рисками, большими затратами и фактором времени. Строительство составляет отрасль материального производства, и ее конечным продуктом являются различные виды недвижимости. В ходе строительной деятельности финансовые и иные средства, также как и инвестиции, вкладываются в создание нового имущественного объекта в целях извлечения прибыли или достижения иного полезного эффекта.Инвестиции в строительство имеют намного больший шанс на получение приемлемой прибыли. Инвестор может использовать здание по своему усмотрению, расширить свое производство, сдать в аренду или продать. При этом стоимость строительства почти всегда будет ниже рыночной стоимости аналогичного объекта. Меньший объем изначальных инвестиций – больший показатель их возврата.ООО «Вигант Восток» -это мощный производственный комплекс, выполняющийвсе виды строительных работ -от создания проекта до оформления документов готового объекта. Кроме собственно строительных работ, подразделения компании производят бетон и металлоконструкции, монтируют окна и закатывают асфальт, осуществляют складские и автотранспортные услуги.ООО «Вигант Восток» планирует реализацию проекта Торгово-досугового центра «Петровский».Замыслом предусматривается создание торгово-досугового комплекса и необходимых объектов инженерной и социальной инфраструктуры.Идея проекта заключается в создании сбалансированного комплекса элементов торговой и досуговой инфраструктуры, способного обеспечить жителей сервисом европейского уровня.Цели проекта:Строительство современного торгово-досугового объекта.Создание высокодоходного предприятия.Формирование пула арендаторов, синергетически поддерживающих друг друга.Организация получения стабильной прибыли инвестором, путем создания УК полного цикла.Снятие с Инвестора (Арендодателя) бремени поиска арендаторов и текущей работы с ними.Эффективная эксплуатация недвижимости с применением новейших технологий.Удовлетворение запроса на аренду эффективных торговых и специальных площадей.В результате реализации заявленных целей будет построен Торгово-досуговый комплекс в состав которого войдут:Супермаркет продуктов;Магазины непродовольственных товаров и предметов интерьера;Рестораны быстрого обслуживания и национальной кухни;Салон красоты, аптека, офисные помещения и др.Общая потребность в инвестициях составляет175 441тыс. руб.Финансирование проекта осуществляется за счет собственных средств и кредита банка 87,7 млн. руб. под 14% годовых.В ходе оценки экономической эффективности инвестиционного проекта было проверено его соответствие различным критериям приемлемости. NPV равна 41 125 тыс. руб., что означает преемственность проекта по данному критерию. Индекс доходностиравен 1,24. Внутренняя норма доходности инвестиций равна 36,4%. Дисконтированный срок окупаемости равен 4,34 года.Проведен анализ чувствительности и устойчивости проекта к рискам. Для данного проекта был приняты следующие пессимистические варианты: объем аренды снижается на 15%; цена снижается на 10%; капитальные затраты повышаются на 20%. Проведенный анализ устойчивостипроекта к неблагоприятным внешним воздействием показал, что проект имеет положительный NPV при всех неблагоприятных внешних воздействиях, что говорит о его приемлемости.Анализ эффективностипроекта Торгово-досугового центра «Петровский» показал его приемлемость по всем рекомендуемым критериям и позволяет рекомендовать его к реализации.литератураАлимова И. О., Калашникова Е. Ю., Чувилова О. Н.Инвестиции СКФУ(2014)Баринов А. Э. Проджект файненсинг. Технологии финансирования инвестиционных проектов. – М.: Ось-89, 2014, - 432 с.Басовский Л.Е., Басовская Е.Н. Экономическая оценка инвестиций. 2012Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных про-ектов / Пер. с англ. Под ред. Л.П. Белых.- М.: Банки и биржи, ЮНИ-ТИ, 2012. - 631 с.Брынцев А.Н. Инвестиционный проект. Да или нет. – М.: Экономическая газета, 2012, -126 с.Виленский, П.Л. Оценка эффективности инвестиционных проектов: Теория и практика / П.Л. Виленский, В.Н. Лившиц, С.А. Смоляк. – М.: Дело, 2012. – 1103 с.Воронин В. Г., Штеле Е. А.Финансы инвестиционного и инновационного процессов. Директ-Медиа (2015),202Гиляровская Л.Т., Вехорева А.А. Анализ и оценка финансовой устойчивости коммерческого предприятия. - СПб.: Питер, 2014. – 288 с.Гиляровская Л. Т., Лысенко Д. В., Ендовицкий Д. А.. Комплексный экономический анализ хозяйственной деятельности. – М.: К Велби, 2016 г.-360 с.Голов Р.С., Балдин К.В., Передеряев И.И. Инвестиционное проектирование. – М.: Дашков и Ко, 2015, - 368 с.Грачев А.В. Финансовая устойчивость предприятия: анализ, оценка и управление. – М.: «ДиС», 2016. – 314 с.Грачева М., Секерин А. Риск-менеджмент инвестиционного проекта. – М.: Юнити-Дана, 2014, - 544 с.Грязнова А.Г. Оценка бизнеса/ А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. – М.: Финансы статистика, 2012. – 736 с.Дамодаран, А. Инвестиционная оценка: Инструменты и методы оценки любых активов/ А. Дамодаран. - М.: Альпина Паблишенз, 2013. – 1323 с.Джурбина Е. М., Мурадова С. Г. «Инвестиции "СКФУ" (2015) 220 с.Дистергефт Л. В., Ядренникова Е. В.Технико-экономическое обоснование инвестиционного проекта.Издательство Уральского университета(2014), 55 с.Донцова Л.В., Никифорова Н.П. Анализ бухгалтерской отчетности. - М.: ДиС, 2016. – 432 с.Ефимова О. В.Финансовый анализ. Современный инструментарий для принятия экономических решений. –М.: Омега-Л, 2015 г.-352 с.Ефимова О. В. Мельник М. В., Бердников В. В. Анализ финансовой отчетности. – М.: Омега-Л, 2014 г.-400 с.Забродин Ю.Н., Михайличенко А.М., Шапиро В. Д. Управление инвестиционными программами и портфелями проектов. – М.: Дело АНХ, 2015, - 576 с.Инвестиции. Сборник заданий для самостоятельной подготовки: учебное пособие / кол. авторов; под ред. Н.И. Лахметкиной. – М.: КНОРУС, 2014. – 272 с.Инвестиции: учебное пособие / М.В. Чиненов и [др.]; под ред. М.В. Чиненова. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: КНОРУС, 2013. – 368 с.Ковалев В. В. Финансовый анализ. Методы и процедуры. – М.:Финансы и статистика, 2015 г. – 500 с.Крапчатова И.П. Управление рисками инвестиционных проектов. Комплексный подход. Практические рекомендации. – М.: Ламберт, 2016, - 140 с.Кукукина И. Г., Малкова Т. Б.Экономическая оценка инвестиций. КноРус (2011)Кукукина И. Г., Малкова Т. Б. Экономическая оценка инвестиций. – М.: КноРус, 2016, - 304 с.Лимитовский М.А. Инвестиционные проекты и реальные опционы на развивающихся рынках. – М.: Юрайт, 2016, - 496 с.Лимитовский М.А.: Основы оценки инвестиционных и финансовых решений, Изд-во ≪ДЕКА≫, 2015. – 184 с.Лумпов А.И., Лумпов А.А. Бизнес-планирование инвестиционных проектов. – М.: Флинта, 2012, - 156 с.Мазур И.И., Шапиро В.Д. Управление инвестиционно-строительными проектами. Международный подход. – М.: Омега-Л, 2016, - 736 с.Маркова Г. В. Экономическая оценка инвестиций. Учебное пособие 2015Мельников Р. М. Экономическая оценка инвестиций. "Проспект" (2014)Методические рекомендации по оценке эффективности инвести-ционных проектов (третья редакция); [Электронный ресурс]. - Ре-жим доступа: http://www.isa.ru/.Методы и модели системного анализа. Оценка эффективности и инвестиционных проектов. Системная диагностика социально-экономических процессов. Том 61. Выпуск 3. – М.: ЛКИ, Труды Института системного анализа РАН, 2016, - 122 с.Орлова Е. Инвестиции и инновации. – М.: Ленанд, 2014, - 200 с.Орлова Е.Р. Инвестиции: учеб. пособие/ Е.Р. Орлова. – М.: Омега-Л, 2012. – 237 с.Орлова Е.Р. Оценка инвестиций: учеб. пособие / Е.Р. Орлова. – М.: МАОК, 2014. – 385 с.Проскурин В. К. Анализ и финансирование инновационных проектов. – М.: Вузовский учебник, Инфра-М, 2016, - 112 с.Ример М. Экономическая оценка инвестиций: Учебник для вузов / 5-е изд., перераб. и доп. "Питер" (2014) 432 с.Риск-менеджмент инвестиционного проекта: учебник под ред. М.В. Грачевой, А.Б. Секерина. – М.:ЮНИТИ-ДАНА, 2014. – 544 с.Романов Б. А. Математическая модель реализации предприятиями инвестиционного производственного проекта. – М.: РИОР, 2015, - 332 с.Романов Б. А. Оптимизация инвестиционного производственного проекта на основе модели "затраты-выпуск". – М.: Компания Спутник +, 2014, - 304 с.Селезнева Н.Н. Финансовый анализ. Управление финансами. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2016. – 586 с.Силкина Н.Г. Дисконтирование денежных потоков в инвестиционных проектах. – М.: ООО "ТНТ", 2012, - 200 с.Сироткин С.А., Кельчевская Н.Р. Экономическая оценка инвестиционных проектов. – М.: Юнити-Дана, 2016, - 312 с.Старик Д. Э. Расчеты эффективности инвестиционных проектов: Учеб. пособие. - М.: ЗАО «Финстатинформ», 2015. - 131с.Степочкина Е. А.Экономическая оценка инвестиций. Директ-Медиа" (2014) 320 с.Шарп, У. Инвестиции/ У. Шарп, Г, Александер, Д. Бейли. - М.: Ин-фра-М, 2014. – 1028 с.Экономическая оценка инвестиций/ Учебник под ред. М. Римера. – СПб.: Питер, 2015. – 416 с.ПриложенияПриложение 1Отчет о движении денежных средств при снижении цены на 10%НаличностиИтого (тыс.руб.)Полугодие123456789101112А. Приток наличности:54700510509570064374383715637156371563715637156371563715637156371561. Источники финансирования175441105095700642820000000002. Доход от продаж3715640037156371563715637156371563715637156371563715637156Б. Отток наличности:-375469-105095-70064-20109-26217-25340-24463-23586-22709-21832-20955-7549-7549 1. Общие активы-175441-105095-70064-2820000000002. Производственные издержки-2820000-2820-2820-2820-2820-2820-2820-2820-2820-2820-28203. Выплаты по обязательствам:-12453400-12278-18668-17791-16914-16037-15160-14283-1340600Проценты по кредитам банка-3683400-12278-6139-5262-4385-3508-2631-1754-87700Погашение кредита банка-87700000-12529-12529-12529-12529-12529-12529-1252900Налог на имущество 00-2500-2500-2500-2500-2500-2500-2500-2500-2500-2500Налог на выручку-2229400-2229-2229-2229-2229-2229-2229-2229-2229-2229-2229В. Баланс потока1715360017329109391181612693135701444715324162012960729607С. Аккумулиро-ванная наличность 0017329282694008552778663498079696121112322141929171536Инвестиционный поток-175441-105095-70064-282000000000Финансовый поток5090710509570064-11996-18668-17791-16914-16037-15160-14283-1340600Операционный поток2960700029607296072960729607296072960729607296072960729607Баланс потоков1715360017329109391181612693135701444715324162012960729607Приложение 2Расчет показателей эффективности проекта при снижении цены на 10%Полугодие123456789101112ИтогоПритоки наличностей877000371563715637156371563715637156371563715637156371564592641. Кредиты877000000000000087700Доход от продаж0037156371563715637156371563715637156371563715637156371564Отток наличностей-105095-70064-20109-26217-25340-24463-23586-22709-21832-20955-7549-7549-3754691. Общие инвести-ционные затраты-105095-70064-282000000000-1754412. Производственные издержки00-2820-2820-2820-2820-2820-2820-2820-2820-2820-2820-282003. Проценты за кредит00-12278-6139-5262-4385-3508-2631-1754-87700-368344. Возврат кредита000-12529-12529-12529-12529-12529-12529-1252900-877003. Налоги 00-4729-4729-4729-4729-4729-4729-4729-4729-4729-4729-47294Чистый поток наличностей-17395-700641704710939118161269313570144471532416201296072960783795Коэффициент дисконтирования0,9280,8620,8000,7430,6900,6410,5950,5520,5130,4760,4420,410 Дисконтированный чистый поток наличностей-16151-60400136458130815381328072797978587714130881215218373NPV-16151-76551-62906-54776-46623-38491-30419-22439-14581-6867622118373 Дисконтированный приток наличностей0023698220032042918968176111635215182140961308812152173579Дисконтированный отток наличностей-97579-60400-226000000000-158204Индекс доходности1,10Срок окупаемости5,45Приложение 3Отчет о движении денежных средств при снижении объема услуг на 15%НаличностиИтого (тыс.руб.)Полугодие123456789101112А. Приток наличности:52636310509570064353743509235092350923509235092350923509235092350921. Источники финансирования175441105095700642820000000002. Доход от продаж3509220035092350923509235092350923509235092350923509235092Б. Отток наличности:-374230-105095-70064-19986-26093-25216-24339-23462-22585-21708-20831-7426-7426 1. Общие активы-175441-105095-70064-2820000000002. Производственные издержки-2820000-2820-2820-2820-2820-2820-2820-2820-2820-2820-28203. Выплаты по обязательствам:-12453400-12278-18668-17791-16914-16037-15160-14283-1340600Проценты по кредитам банка-3683400-12278-6139-5262-4385-3508-2631-1754-87700Погашение кредита банка-87700000-12529-12529-12529-12529-12529-12529-1252900Налог на имущество 00-2500-2500-2500-2500-2500-2500-2500-2500-2500-2500Налог на выручку-2105500-2106-2106-2106-2106-2106-2106-2106-2106-2106-2106В. Баланс потока15213200153898999987610753116301250713384142612766727667С. Аккумулиро-ванная наличность 001538924388342644501756647691548253896799124466152132Инвестиционный поток-175441-105095-70064-282000000000Финансовый поток5090710509570064-11996-18668-17791-16914-16037-15160-14283-1340600Операционный поток2766660027667276672766727667276672766727667276672766727667Баланс потоков15213200153898999987610753116301250713384142612766727667Приложение 4Расчет показателей эффективности проекта при снижении объема услуг на 15%Полугодие123456789101112ИтогоПритоки наличностей877000350923509235092350923509235092350923509235092350924386221. Кредиты877000000000000087700Доход от продаж0035092350923509235092350923509235092350923509235092350922Отток наличностей-105095-70064-19986-26093-25216-24339-23462-22585-21708-20831-7426-7426-3742301. Общие инвести-ционные затраты-105095-70064-282000000000-1754412. Производственные издержки00-2820-2820-2820-2820-2820-2820-2820-2820-2820-2820-282003. Проценты за кредит00-12278-6139-5262-4385-3508-2631-1754-87700-368344. Возврат кредита000-12529-12529-12529-12529-12529-12529-1252900-877003. Налоги 00-4606-4606-4606-4606-4606-4606-4606-4606-4606-4606-46055Чистый поток наличностей-17395-7006415107899998761075311630125071338414261276672766764391Коэффициент дисконтирования0,9280,8620,8000,7430,6900,6410,5950,5520,5130,4760,4420,410 Дисконтированный чистый поток наличностей-16151-6040012092668868156889691869086863679012230113566997NPV-16151-76551-64459-57772-50957-44068-37150-30242-23379-16589-43596997 Дисконтированный приток наличностей0022145205611909017725164571528014187131721223011356162203Дисконтированный отток наличностей-97579-60400-226000000000-158204Индекс доходности1,03Срок окупаемости5,69Приложение 5Отчет о движении денежных средств при увеличении первоначальных затрат на 20%НаличностиИтого (тыс.руб.)Полугодие123456789101112А. Приток наличности:62332212611484076415674128541285412854128541285412854128541285412851. Источники финансирования210473126114840762820000000002. Доход от продаж4128490041285412854128541285412854128541285412854128541285Б. Отток наличности:-437828-126114-84076-22807-30190-29138-28086-27034-25982-24930-23878-7797-7797 1. Общие активы-210473-126114-84076-2820000000002. Производственные издержки-2820000-2820-2820-2820-2820-2820-2820-2820-2820-2820-28203. Выплаты по обязательствам:-14938400-14728-22393-21341-20289-19237-18185-17133-1608100Проценты по кредитам банка-4418400-14728-7364-6312-5260-4208-3156-2104-105200Погашение кредита банка-105200000-15029-15029-15029-15029-15029-15029-1502900Налог на имущество 00-2500-2500-2500-2500-2500-2500-2500-2500-2500-2500Налог на выручку-2477100-2477-2477-2477-2477-2477-2477-2477-2477-2477-2477В. Баланс потока1854940018760110951214713199142511530316355174073348833488С. Аккумулиро-ванная наличность 00187602985542002552026945384756101111118519152006185494Инвестиционный поток-210473-126114-84076-282000000000Финансовый поток6108912611484076-14446-22393-21341-20289-19237-18185-17133-1608100Операционный поток3348780033488334883348833488334883348833488334883348833488Баланс потоков1854940018760110951214713199142511530316355174073348833488Приложение 6Расчет показателей эффективности проекта при увеличении первоначальных затрат на 20%Полугодие123456789101112ИтогоПритоки наличностей1052000412854128541285412854128541285412854128541285412855180491. Кредиты10520000000000000105200Доход от продаж0041285412854128541285412854128541285412854128541285412849Отток наличностей-126114-84076-22807-30190-29138-28086-27034-25982-24930-23878-7797-7797-4378281. Общие инвести-ционные затраты-126114-84076-282000000000-2104732. Производственные издержки00-2820-2820-2820-2820-2820-2820-2820-2820-2820-2820-282003. Проценты за кредит00-14728-7364-6312-5260-4208-3156-2104-105200-441844. Возврат кредита000-15029-15029-15029-15029-15029-15029-1502900-1052003. Налоги 00-4977-4977-4977-4977-4977-4977-4977-4977-4977-4977-49771Чистый поток наличностей-20914-840761847811095121471319914251153031635517407334883348880221Коэффициент дисконтирования0,9280,8620,8000,7430,6900,6410,5950,5520,5130,4760,4420,410 Дисконтированный чистый поток наличностей-19419-72480147908246838284568477845283878288148041374510127NPV-19419-91898-77108-68863-60481-52025-43548-35096-26709-18421-361810127 Дисконтированный приток наличностей0026804248872310721454199201849517172159441480413745196331Дисконтированный отток наличностей-117094-72480-226000000000-189800Индекс доходности1,03Срок окупаемости5,63