Оценка объекта недвижимости на конкретном примере

Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.Таблица 2.12 - Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объектуХарактеристикиОцениваемый объектСопоставимые объекты - аналогиАналог №1Аналог№2Аналог №3Аналог №4Аналог №5Аналог №6Право собственности СобственностьСобственностьСобственностьСобственностьСобственностьСобственностьСобственностьУсловия финансированияЕд.платежЕд.платежЕд.платежЕд.платежЕд.платежЕд.платежЕд.платежУсловия продажиРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеВремя продажи/предложенияапрель 2018апрель 2018апрель 2018апрель 2018апрель 2018апрель 2018Продажа/предложениепродажапродажапродажапродажапредложениепредложениепредложениеМестоположением. Пролетарскаяпр. Обуховской Обороны 195м. Пролетарскаяпр. Обуховской Обороны 110М. Обухово ул. Запорожская 27м. Рыбацкое ул. Рыбацкая 18м. Елизаровскоеул. Глиняная 17м. Елизаровскоеул. Ольги Берггольц 9м. Елизаровскойпр. Обуховской обороны 127Транспортная доступностьХорошаяУдовлетворительная ХорошаяХорошаяУдовлетворительнаяХорошаяХорошаяОбщая площадь, м2150014001316600625494625Наличие отопленияОтапливаемоеОтапливаемоеОтапливаемоеОтапливаемоеОтапливаемоеНеотапливаемоеНеотапливаемоеСостояние помещенияХорошееХорошееХорошееХорошееХорошееТребует косметического ремонтаПосле ремонтаНаличие свободного въезда (входа)Территория предприятия, пропускная системаСвободный въезд Территория предприятия, пропускная системаСвободный въездСвободный въездСвободный въездСвободный въездЦена продажи/предложения, руб. (с учетом НДС)-40000000013000000037000000706500004501695770150884Цена продажи/предложения, руб./м2 (с учетом НДС)285714987846166711304091127112241Источник информацииЗаказчикhttps://www.avito.ru/sankt-peterburg/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie_625_m_479130493https://www.avito.ru/sankt-peterburg/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie_625_m_479130493https://www.avito.ru/sankt-peterburg/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie_625_m_479130493https://www.avito.ru/sankt-peterburg/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie_625_m_479130493https://www.avito.ru/sankt-peterburg/kommercheskaya_nedvizhimost/prodazha_ofisa_494_m_u_smolnogo_sobora_359985771https://www.avito.ru/sankt-peterburg/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie_625_m_521877177Таблица 2.13 - Таблица выявленных различийХарактеристикиОцениваемый объектСопоставимые объекты - аналогиАналог №1Аналог№2Аналог №3Аналог №4Аналог №5Аналог №6Право собственности СобственностьСобственностьСобственностьСобственностьСобственностьСобственностьСобственностьРазличие000000Условия финансированияЕд.платежЕд.платежЕд.платежЕд.платежЕд.платежЕд.платежЕд.платежРазличие000000Условия продажиРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеРазличие000000Время продажи/предложенияапрель 2018апрель 2018апрель 2018апрель 2018апрель 2018апрель 2018Различие000000Продажа/предложениепродажапродажапродажапродажапродажапродажапродажаРазличие000000Местоположением. Пролетарскаяпр. Обуховской Обороны 195м. Пролетарскаяпр. Обуховской Обороны 110М. Обухово ул. Запорожская 27м. Рыбацкое ул. Рыбацкая 18м. Елизаровскоеул. Глиняная 17м. Елизаровскоеул. Ольги Берггольц 9м. Елизаровскойпр. Обуховской обороны 127Различие011111Транспортная доступностьХорошаяХорошаяХорошаяУдовлетворительнаяУдовлетворительнаяХорошаяХорошаяРазличие001100Общая площадь, м2150014001316600625494625Различие001111Наличие отопленияОтапливаемоеОтапливаемоеОтапливаемоеОтапливаемоеОтапливаемоеНеотапливаемоеНеотапливаемоеРазличие000011Состояние помещенияХорошееХорошееХорошееХорошееХорошееТребует косметического ремонтаПосле ремонтаРазличие000011Наличие свободного въезда (входа)Территория предприятия, пропускная системаСвободный въездТерритория предприятия, пропускная системаСвободный въездСвободный въездСвободный въездСвободный въездРазличие101111Цена продажи/предложения, руб./м2 (с учетом НДС)285714987846166711304091127112241Количество различий114455На время продажи/предложения принимаем различие для всех аналогов равное 0, так как из анализа рынка продаж и предложений производственно-складских помещений было выявлено, что изменения цен с апреля 2018 г. по начало мая 2018 г. не произошло.Из предыдущей таблицы видно, что меньше всего количество различий у объектов-аналогов №1, №2.Таблица 2.14 - Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продажХарактеристика сравненияОцениваемый объектАналог №1Аналог №2Цена продажи/предложения, руб./м2 (с учетом НДС)-28571498784Право собственности СобственностьСобственностьСобственностьКорректировка, %00Условия финансированияЕд.платежЕд.платежЕд.платежКорректировка, %00Условия продажиРыночныеРыночныеРыночныеКорректировка, %00Время продажи/предложенияапрель 2018апрель 2018Корректировка, %00Продажа/предложениепродажапродажапродажаКорректировка, %00Местоположением. Пролетарскаяпр. Обуховской Обороны 195м. Пролетарскаяпр. Обуховской Обороны 110М. Обухово ул. Запорожская 27Корректировка, %0+3%Транспортная доступностьХорошаяХорошаяХорошаяКорректировка, %00Общая площадь, м2150014001316Корректировка, %00Наличие отопленияОтапливаемоеОтапливаемоеОтапливаемоеКорректировка, %00Состояние помещенияХорошееХорошееХорошееКорректировка, %00Наличие свободного въезда (входа)Территория предприятия, пропускная системаСвободный въездТерритория предприятия, пропускная система Корректировка, %-23,70Скорректированная цена, руб./м2 (с учетом НДС)-218000101747,52Средневзвешенная цена, руб./м2 (с учетом НДС)159873,8--Рыночная стоимость объекта оценки, руб. (с учетом НДС)239 810 700Рыночная стоимость Объекта оценки, полученная с помощью сравнительного подхода, по состоянию на 15мая 2018 года составляет:239 810 700 (Двести тридцать девять миллионов восемьсот десять тысяч семьсот тысяч) рублей.Определение стоимости объекта доходным подходомОсновные этапы процедуры оценки при данном подходе:1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду и не взысканных арендных платежей) на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемому имущественному комплексу. 3. Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. 4. Пересчёт чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.Таблица 2.15 - Данные по объектам-аналогам и расчет арендной платыПоказательОцениваемый объектОбъект №1Объект №2Объект №3Назначение объектаОфисное помещениеОфисное помещениеОфисное помещениеАдрес местонахождениям. Пролетарскаяпр. Обуховской Обороны 110М. Обухово ул. Запорожская 27м. Рыбацкое ул. Рыбацкая 18Площадь объекта, кв.м.150013001000Рассматриваемые права, условие договораАренда с ежемесячными платежами Аренда с ежемесячными платежами Аренда с ежемесячными платежами Аренда с ежемесячными платежамиТранспортная доступностьхорошаяхорошаяхорошаяхорошаяНаличие отопления и электроснабженияестьестьестьестьТекущее физическое состояниеХорошееХорошееХорошееХорошееСтоимость аренды 1м2, руб/ м2.100010001350Скорректированная стоимость аренды 1м2 в месяц, руб/ м2.(1000+1000+1350)/3=1117Стоимость арендной платы объекта оценки в год, руб.1675500Для оцениваемого объекта коэффициент потерь от недозагрузки объекта определяется из расчета того, что арендодатель месяц тратит на поиск арендатора и составит: = 1/12 х 100% = 8,33 % или в долях 0,0833По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент потерь от недосбора арендных платежей принимаем = 0.Таблица 2.16 - Расчет операционных расходовСтавка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат рассчитывается по формуле:, где– ставка капитализации; – ставка доходности на собственный капитал;– норма возврата капитала; – доля снижения стоимости недвижимости через n лет.В условиях российского рынка ставка доходности представляется в виде:, где – безрисковая ставка дохода, %; – премия за риск вложения в недвижимость, %; – премия за низкую ликвидность недвижимости, %;– премия за инвестиционный менеджмент, %.В качестве безрисковой ставки была выбрана ставка ГКО-ОФЗ со сроком погашения более 1 года по состоянию на 01.05.2018 г., по бюллетеню ЦБР = 7,6%.Поправка (прирост) безрисковой ставки рассчитывается по формуле:, где – индекс инвестиционного риска для региона, в котором расположен оцениваемый объект (Санкт-Петербург); – индекс инвестиционного риска для наименее рискованного региона (Санкт - Петербург).Средневзвешенный индекс риска Санкт-Петербург = 0,171;Средневзвешенный индекс риска Ленинградской области = 0,163.Премия за риск вложения в недвижимость будет равна: Премия на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта, на практике приблизительный расчет данной премии по формуле:, где – безрисковая ставка дохода, %– срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах). Офисные помещения аналогичные оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 3-6 месяцев. При расчетах принимается средняя величина – 4,5 месяца, соответственно = 4,5/12 = 0,375 лет.Премия на низкую ликвидность будет равна: %Риск за качество менеджмента находится в пределах от 0% до 5%, принимаем среднюю величину премии равной 2,5%.Норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда.Оцениваемое здание I группы капитальности (согласно техпаспорта БТИ), нормативный срок службы такого здания приблизительно составляет 125 лет. Чтобы показать примерную стоимость ОКС в стоимости единого объекта был проведен анализ информации из открытых источников. Так, согласно исследованию Группы компаний "Аверс", проведенному в апреле 2009, доля ЗУ, рассчитанная отношением стоимости земельного участка к сумме стоимости земельного участка и затрат на строительство основного ОКС составила:ИспользованиеЗУ без учета НДСЗУ с учетом НДСКоличество исследуемых объектовОфисное20%17%44Следовательно, долю земельного участка в оцениваемом объекте примем в размере 20%. Хронологический возраст оцениваемого здания – 12 лет (год постройки здания-2005). Значит, в соответствии со строительными нормами через 113 лет оцениваемый объект потеряет 90,4% своей стоимости. Таким образом, изменение стоимости недвижимости через 115 лет = 90,4% .Норма возврата капитала будет равна: =0,0000193 (≈0,0019%)Расчет коэффициента капитализации (R) приведен в таблице ниже.Таблица 2.17 - Расчет ставки капитализацииРасчет рыночной стоимости оцениваемого имущества с помощью доходного подхода приведен в таблице ниже.Таблица 2.18 - Расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подходаРыночная стоимость Объекта оценки, полученная с помощью доходного подхода по состоянию на 15мая 2018 года составляет:107 816 695 (Сто семь миллионов восемьсот шестнадцать тысяч шестьсот девяносто пять) рублей.Согласование результатов и окончательное суждение о стоимости объекта оценкиПрименяя три подхода при оценке рыночной стоимости объекта, были получены следующие результаты:Таблица 2.19 - Результаты расчета рыночной стоимости Объекта оценкиПодход к оценкеРезультаты расчетов (с учетом НДС), руб.Затратный28 465 516Сравнительный239 810 700Доходный107 816 695Для обобщения результатов применялся метод анализа иерархии.Метод анализа иерархии является математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть проблемы.Метод анализа иерархии состоит в декомпозиции проблемы на более простые составляющие части и дальнейшем представлении суждений по парным сравнениям. В результате определяются численные значения интенсивности взаимодействия элементов в иерархии.Принимаем четыре наиболее значимых критерия А1, А2, А3, А4.С помощью критериев: А1, А2, А3, А4, определялись весовые значения каждого из подходов, используемых при оценке:А1) возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора, покупателя и продавца;А2) тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;А3) способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;А4) способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).Элементом этой матрицы α(i,j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где балльные оценки имеют следующий смысл:1 - равная важность;3 - умеренное превосходство одного над другим;5 - существенное превосходство;7 - значительное превосходство;9 - очень сильное превосходство;2, 4, 6, 8 - промежуточные значения.Если при сравнении одного фактора i с другим j получено α(i,j) = β, то при сравнении второго фактора j с первым - i получаем α(j,i) = 1/β.Таблица 2.20 - Матрица сравнения критериев по отношению к их воздействию на общую для них цель и расчет весов критериевТаблица 2.21 - Критерий А1 – возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора, покупателя и продавцаТаблица 2.22 - Критерий А2 – тип, качество, обширность данных на основе которых проводится анализ.Таблица 2.23 - Критерий А3 – способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебанияТаблица 2.24 - Критерий А4 – способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).Таблица 2.25 - Расчет итоговых весов по каждой альтернативеТаблица 2.26 - Рыночная стоимость оцениваемого имуществаВ итоге проведенных исследований, расчетов и заключений, рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 15мая 2018 года, составляет:159 189 468 (Сто пятьдесят девять миллионов сто восемьдесят девять тысяч четыреста шестьдесят восемь) рублей.ЗаключениеНа сегодняшний день оценка объектов недвижимости осуществляется с учетом того, что любая недвижимость представляет собой определенный товар. И как оценка любого товара,  оценка стоимости недвижимого имущества должна производиться максимально грамотно и взвешенно, чтобы в результате заказчик получил квалифицированный отчет о рыночной стоимости недвижимости на основании оценки недвижимости, и полезные рекомендации по способам её использования.Любая недвижимость, оценка которой потребуется, имеет ряд особенностей, которые обязательно учитываются в процессе оценки. Причем эти особенности настолько разнообразны, что лишь настоящий профессионал в оценочной деятельности сможет представить взвешенный акт оценки любого вида недвижимости, в котором будут учтены все нюансы того или иного объекта.В итоге проведенных исследований рынка продаж, расчетов и заключений, основанных на опыте и профессиональных знаниях, оценщик делает вывод: рыночная стоимость прав собственности на Объект оценки по состоянию на 15 мая 2018 г., с учетом округлений составляет 159 189 468 (Сто пятьдесят девять миллионов сто восемьдесят девять тысяч четыреста шестьдесят восемь) рублей.Список литературыГражданский кодекс РФ. Ч I и IIБолдырев В.С., Федоров Л.Е. «Введение в теорию оценки недвижимости», Конспект учебного курса, Изд-во «Азбука», М. – 2007.Булгаков С.Н., Наназашвили И.Х., Мирошниченко А.С., Дарков А.К., Гольцов И.Н., Дукич Д.Й., Рыбалко И. «Система экспертиз» и оценка объектов недвижимости". М., 2007. - 352 с.Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., переработанное и доп. М. 2008. 560 с.Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. М., 2007. - 344 с.Коростылев С.П. «Основы теории и практики оценки недвижимости», Учебное пособие, Изд-во «Русская Деловая Литература», М. – 1998;Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 2007.Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. – М.: Проспект, 2008.Грабовый П.Г., Петрова С.Н., Романова Г.К. и др. Риски в современном бизнесе. М.: АЛАНСБ, 2011.Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2009.Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. М., Финансы и статистика, 2010.Киселев Б.Г. Оценка недвижимости. – М.: МИСиС, 2010.Косорукова И.В. Оценка недвижимости: учебник. М.: МЭСИ, 2011.Ордуэй Н., Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, ЛТД. 2005.Оценка объектов недвижимости / Под ред. В.В. Григорьева. М.: Инфра-М, 2010. Петров В.И. Оценка земельных участков. Изд. ООО «КноРус»,2009.Ронова Г.Н. Теория и практика оценочной деятельности. Учебно-практическое пособие. М.: МЭСИ, 2010.Рутгайзер В.М. «Оценка рыночной стоимости недвижимости», Изд-во «Дело», М. – 2008.www.consultat.ru – Информационно-аналитическая система «Консультант плюс»www.issledovanie.ru – Исследования, обзоры рынка недвижимостиwww.coinvest.ru – КО-ИНВЕСТ