Особенности гражданско-правового регулирования продажи недвижимости и предприятия

Вместе с тем указанное правило представляется нерациональным. Передача имущества покупателю лишает продавца фактической возможности осуществлять необходимые хозяйственные действия для поддержания в надлежащем состоянии уже переданного предприятия. Кроме того, как правило, бремя содержания имущества и риск случайной гибели имущества - это параллельные, сопутствующие друг другу институты, которыми одновременно регулируются отношения, связанные с обладанием имуществом. Разрывать эти два института, возлагая на разных лиц, с одной стороны, риск утраты имущества, а, с другой стороны, бремя его содержания, нелогично и нецелесообразно. Очевидно, что законодателю следовало бы обратить внимание на эту проблему при регулировании продажи предприятия.
В настоящее же время необходимо, чтобы при заключении договора о продаже предприятия отдельным образом оговаривалось, что бремя содержания переданного в составе предприятия имущества до государственной регистрации перехода права собственности возлагается на покупателя.
Законодатель специальным образом урегулировал последствия, которые возникают в том случае, если предприятие было передано с недостатками. Эти последствия различаются в зависимости от того, были ли указаны эти недостатки в передаточном акте или нет.
Так, если при составлении передаточного акта в нем не были указаны недостатки, то последствия регулируются в соответствии с общими нормами о купле-продажи. В частности, применяются правила, регулирующие последствия нарушения условий договора о количестве, качестве, комплектности, сроках передачи товара и др. В то же время, заключая договор, продавец и покупатель вправе исключить возможность применения этих норм к взаимоотношениям сторон в случае наличия недостатков в передаваемом в составе предприятия имуществе.
Если передаточный акт содержит сведения о недостатках предприятия и об утраченном имуществе, то покупатель имеет право потребовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если договором купли-продажи предприятия не предусмотрено право на предъявление в таких случаях иных требований.
Особым образом урегулированы последствия передачи в составе предприятия долгов, которые не были оговорены ни в договоре купли-продажи предприятия, ни в передаточном акте. Последствия этой ситуации регулируются в зависимости от того, знал ли покупатель об обременении долгами предприятия или нет. Если долги не указаны в договоре и в передаточном акте, то действует презумпция, согласно которой покупатель не знал о таких долгах (обязательствах). И в этом случае покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены отчуждаемого предприятия. В то же время продавцу предоставлена возможность опровергнуть эту презумпцию, то есть доказать, что покупатель знал о передаваемых ему в составе предприятия долгах (обязательствах) и потому это лишает его возможности требовать уменьшения покупной цены продаваемого предприятия.
Законодатель предоставил продавцу возможность в случае его уведомления покупателем о недостатках имущества, которое было передано в составе предприятия, или отсутствия в составе предприятия каких-либо видов имущества, подлежащих передаче, принять незамедлительные меры по замене такого имущества либо предоставлению покупателю недостающего имущества. Это не обязанность, а право продавца. Вместе с тем, если продавец проигнорирует указанные недостатки и не возместит покупателю должное, то он несет риски, связанные с возможными для него неблагоприятными последствиями, предусмотренными в п. 1-3 ст. 565 ГК РФ.
Итак, если в передаточном акте указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе, покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены.
Если в составе предприятия покупателю переданы долги (обязательства) продавца, не указанные в договоре продажи предприятия или в передаточном акте, покупатель также вправе требовать уменьшения покупной цены, кроме случаев, когда продавец докажет, что покупатель знал о таких долгах во время заключения договора и передачи предприятия.
Если покупатель уведомил продавца о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствии отдельных видов имущества, подлежащих передаче, продавец может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество. В противном случае покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения покупной цены, устранения недостатков либо возмещения собственных расходов по устранению недостатков.
Если недостатки устранить невозможно или они не устранимы, а сами эти недостатки делают предприятие непригодным для целей, названных в договоре, покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что было исполнено сторонами по договору.
К договору купли-продажи предприятия такое последствие недействительности договоров, как реституция, применяется только если это не нарушает прав и охраняемых законом интересов кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречит общественным интересам.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Под договором продажи (купли-продажи) недвижимого имущества понимается такое соглашение лиц, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество.
Договор продажи недвижимого имущества является консенсуальным, возмездным и взаимным.
Общие нормы, регулирующие оборот недвижимого имущества, содержатся в главе 30 ГК РФ. В зависимости от специфики недвижимого имущества, законодатель устанавливает особые режимы оборота недвижимого имущества, например в отношении воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, предприятий. В связи с этим, нормы, обеспечивающие отчуждение недвижимого имущества, могут содержаться и в специальных законах.
Сторонами договора продажи недвижимости являются продавец (собственник или лицо, имеющее право отчуждать недвижимость на основании законного полномочия) и покупатель.
К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.
При продаже недвижимости в договоре должны присутствовать сведения, позволяющие индивидуализировать место его нахождения в здании.
В договоре продажи недвижимости может не указываться ее площадь, если в таком договоре указан правильный адрес объекта, соответствующий указанному в документах технической инвентаризации, которые, в свою очередь, содержат необходимые данные о площади
Недвижимость может быть индивидуализирована в договоре исключительно путем отсылки к документам технического учета, свидетельствам о регистрации прав и иным подобным документам, определяющим ее с достаточной степенью точности.
По общему правилу, цена договора включает в себя цену земельного участка, на котором расположена недвижимость.
Допускается как прямое указание цены отчуждаемой недвижимости в денежных единицах, так и указание на способы, при помощи которых такая цена может быть бесспорно определена.
Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ничтожность).
Для договоров продажи недвижимости установлено правило, согласно которому переход права собственности на недвижимость по этому договору подлежит государственной регистрации.
Момент государственной регистрации определяет момент перехода права собственности от продавца к покупателю, момент изменения правоотношения.
Передача объекта недвижимости «из рук в руки» затруднена специфичностью предмета, неразрывностью последнего с землей. Поэтому законодателем предусмотрена процедура передачи недвижимости –путем подписания акта о передачи недвижимости. Обязательство продавца по передаче недвижимости считается исполненным только после того, как стороны подписали документ о передаче объекта недвижимости. Однако основанием возникновения прав и обязанностей все же является договор купли-продажи, а акт является документом доказательственной силы.
Выделение договора купли-продажи предприятия в качестве самостоятельной разновидности договора продажи недвижимости обусловлено спецификой предмета - предприятия как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности.
В соответствии с договором продажи предприятия продавец принимает на себя обязательство передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением тех прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать иным лицам, а покупатель обязуется принять предприятие, уплатив за него предусмотренную договором денежную сумму
Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления единого документа, который должен быть подписан обеими сторонами. К договору в обязательном порядке должны быть приложены документы, которыми удостоверяется состав и стоимость отчуждаемого имущества предприятия: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием перечня кредиторов и характера, размера и требований этих кредиторов.
Если в передаточном акте указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе, покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены.
Если в составе предприятия покупателю переданы долги (обязательства) продавца, не указанные в договоре продажи предприятия или в передаточном акте, покупатель также вправе требовать уменьшения покупной цены, кроме случаев, когда продавец докажет, что покупатель знал о таких долгах во время заключения договора и передачи предприятия.
Если покупатель уведомил продавца о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствии отдельных видов имущества, подлежащих передаче, продавец может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество. В противном случае покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения покупной цены, устранения недостатков либо возмещения собственных расходов по устранению недостатков.
Если недостатки устранить невозможно или они не устранимы, а сами эти недостатки делают предприятие непригодным для целей, названных в договоре, покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что было исполнено сторонами по договору.
К договору купли-продажи предприятия такое последствие недействительности договоров, как реституция, применяется только если это не нарушает прав и охраняемых законом интересов кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречит общественным интересам.
























Нормативные акты
Конституция РФ от 12.12.1993 (с поправками от 30 декабря 2008 г.) // СЗ РФ. 2009. N 4 ст. 445
Гражданский кодекс Российской Федерациичасть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ,часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, (с изменениями от 27 июля 2010 г.)//СЗ РФ. 1996 г. N 5 ст. 410
Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изменениями от 22 июля 2010 г.)// СЗ РФ. 2001 г. N 44 ст. 4147
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (с изменениями от 27 июля 2010 г.)//СЗ РФ. 2005 г. N 1 (часть I) ст. 14
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями от 17 июня 2010 г.) // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594
Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ"О приватизации государственного и муниципального имущества"(с изменениями от 31 мая 2010 г.) //СЗ РФ. 2002 г. N 4 ст. 251
Федеральный закон от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ"О бухгалтерском учете" (с изменениями от 27 июля 2010 г.)//СЗ РФ. 1996 г. N 48
Основы законодательства Российской Федерации о нотариатеот 11 февраля 1993 г. N 4462-I (с изменениями от 5 июля 2010 г.)//РГ от 13 марта 1993 г.
Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (с изменениями от 22 ноября 2006 г.) // СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963
Методические указания по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденные Приказом Министерства финансов РФ от 13 июня 1995 г. N 49// библиотечка Российской газеты, 2002 г., выпуск N 24


Судебная практика
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4
Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник ВАС РФ. 1998. N 10.
Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.
Постановление Президиума ВАС РФ от 7 сентября 2004 г. N 6518/04// Вестник ВАС РФ. 2004. N 5.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1.
Постановление Президиума ВАС РФ от 27.04.2007 N 11011/01// Вестник ВАС РФ. 2007. N 3.
Постановление Президиума ВАС РФ от 25 января 2005 г. N 12270/04// Вестник ВАС РФ. 2005. N 1.
Постановление ФАС ЦО Ф08-4165/2007 от 27.07.2007
Постановление ФАС СКО N Ф08-4010/2007



Постановление ФАС ЦО от 25.08.2006 N А14-22042/2005-667-30
Постановление Президиума ФАС СКО от 12.09.2006 N 35
Постановление ФАС УО N Ф08-4908/2006 от 19.08.2006
Постановление ФАС УО от 08.08.2005 N Ф09-2488/05-С3

Литература

Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н., Арсланов К. М. [и др.] Комментарии к Гражданскому Кодексу Российской Федерации. Часть вторая: учебно-практический комментарий (под ред. Сергеева А.П.). - "Проспект", 2010
Алексеев С.С., Васильев А.С., Голофаев В.В., Гонгало Б.М. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая (под ред. Степанова С.А.). - 2-е изд., перераб. и доп. - "Проспект; Екатеринбург: Институт частного права", 2010 г.
Алексеев С.С. и др. Гражданское право в вопросах и ответах. 2-е изд., перераб. и доп.: учеб. пособие (под ред. Алексеева С.С.). - "Проспект; Екатеринбург: Институт частного права", 2009 г.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Т. 2. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2006.
Бурмистрова Е.А. Сделки с недвижимым имуществом нежилого назначения и их государственная регистрация: Автореф. дис... канд. юрид. наук. СПб., 2004
Гонгало Б.М. и др. Нотариат и нотариальная деятельность: учебное пособие для курсов повышения квалификации нотариусов / под ред. В.В. Яркова, Н.Ю. Рассказовой. - "Волтерс Клувер", 2009 г.
Гришаев С.П. Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости? "Законы России: опыт, анализ, практика", N 2, февраль 2008
Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости. "Законы России: опыт, анализ, практика", N 2, февраль, 2009 г.
Кущенко В.В., Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения".Законодательство и экономика", N 10, октябрь 2008 г.
Лапач В., Цена при продаже предприятия. "эж-ЮРИСТ", N 32, август 2008 г.
Мартиросян С.В. Условия возникновения договорных отношений купли-продажи недвижимости: Автореф. дис... канд. юрид. наук. Пятигорск, 2003.
Обзор практики рассмотрения Федеральным арбитражным судом Московского округа дел, связанных с правом собственности ("Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения", N 4, июль-август 2008 г.
Пономарева Н.Г. Комментарий к арбитражной практике по сделкам с недвижимостью. - Система ГАРАНТ, 2009 г.
Практика применения Гражданского кодекса РФ, частей второй и третьей (под. общ. ред. В.А. Белова). - "Юрайт", 2010 г.
Самигулина А.В., Договор купли-продажи предприятия в российском гражданском праве и иные формы перехода прав на предприятие// "Право и экономика", N 4, апрель 2009 г
Самигулина А.В. Правовые последствия договора продажи предприятия. "Право и экономика", N 4, апрель 2007 г.
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). - "Волтерс Клувер", 2008 г.,
Скиба П. К вопросу о форме сделок купли-продажи недвижимости и последствиях ее несоблюдения//Бюллетень нотариальной практики. 2009. N 3.
Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2001
Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2008.,
Смирнов С. Как выгодней продать предприятие. "Корпоративный юрист", N 7, июль 2008
Степанов С.А. Предприятие как имущественный комплекс по Гражданскому кодексу Российской Федерации: Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. С.С. Алексеева. - М.: НОРМА, 2009.
Судебно-арбитражная практика применения Гражданского кодекса РФ. Часть вторая. По материалам Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа за 2005-2009 годы (под ред. Ю.В. Романца). - "Норма", 2009г.
Суевалов М.С. Купля-продажа предприятия как основная форма приобретения бизнеса. //"Российская юстиция", N 8, август 2007 г.
Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2008

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Т. 2. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2006. С. 195.
Бурмистрова Е.А. Сделки с недвижимым имуществом нежилого назначения и их государственная регистрация: Автореф. дис... канд. юрид. наук. СПб., 2004, стр.69

Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). - "Волтерс Клувер", 2008 г., стр.34

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.

Постановление Президиума ВАС РФ от 27.04.2007 N 11011/01
Постановление ФАС ЦО от 25.08.2006 N А14-22042/2005-667-30
Постановление ФАС УО от 08.08.2005 N Ф09-2488/05-С3

Постановление Президиума ФАС СКО от 12.09.2006 N 35
Кущенко В.В., Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения".Законодательство и экономика", N 10, октябрь 2008 г.

Постановление ФАС СКО N Ф08-4010/2007

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4
Постановление ФАС ЦО Ф08-4165/2007 от 27.07.2007
ст. 17 Основ законодательства РФ о нотариате
Постановление ФАС УО N Ф08-4908/2006 от 19.08.2006

Постановление Президиума ВАС РФ от 7 сентября 2004 г. N 6518/04.


Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2008, стр.26
Скиба П. К вопросу о форме сделок купли-продажи недвижимости и последствиях ее несоблюдения//Бюллетень нотариальной практики. 2009. N 3.

Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). - "Волтерс Клувер", 2008 г., стр.47

Постановление Президиума ВАС РФ от 25 января 2005 г. N 12270/04.

Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2008., стр.76

Суевалов М.С. Купля-продажа предприятия как основная форма приобретения бизнеса. //"Российская юстиция", N 8, август 2007 г.
Лапач В, Цена при продаже предприятия. "эж-ЮРИСТ", N 32, август 2008 г.

Самигулина А.В., Договор купли-продажи предприятия в российском гражданском праве и иные формы перехода прав на предприятие// "Право и экономика", N 4, апрель 2009 г.
извлечение из постановления президиума ФАС СКО от 20 февраля 2006 г.
Степанов С.А. Предприятие как имущественный комплекс по Гражданскому кодексу Российской Федерации: Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. С.С. Алексеева. - М.: НОРМА, 2009. С. 67.
Пономарева Н.Г. Комментарий к арбитражной практике по сделкам с недвижимостью. - Система ГАРАНТ, 2009 г., стр.65

Смирнов С. Как выгодней продать предприятие. "Корпоративный юрист", N 7, июль 2008

Судебно-арбитражная практика применения Гражданского кодекса РФ. Часть вторая. По материалам Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа за 2005-2009 годы (под ред. Ю.В. Романца). - "Норма", 2009г.










2