Договор купли продажи недвижимости:Виды , проблемы теории и практики

от 29.07.2018) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 № 146-ФЗ // Российская газета. - № 233. - 28.11.2001. - (ред. от 03.08.2018).Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24 июля 2002 г. N 95-ФЗ (ред. от 03.08.2018)// Собрание законодательства Российской Федерации от 29 июля 2002 г. N 30 ст. 3012.Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 № 63-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 17.06.1996. - № 25. - Ст. 2954. - (ред. от 03.08.2018).Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Российская газета от 29 декабря 2004 г.Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г., N 44, ст. 4147.Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 16.Закон РФ от 21.02.1992 № 2395-1 «О недрах» // Российская газета. - № 52. - 15.03.1995. - (ред. от 03.07.2016).Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ, 03.08.1998, N 31, ст. 3813.Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О государственной регистрации недвижимости» // Российская газета, № 156, 17.07.2015.Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета, № 3, 11.01.2013.Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной кадастровой оценке» // Российская газета, № 146, 06.07.2016.Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 01.01.2017) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594.Основы законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-I (с изм. и доп. на 03.08.2018) // Ведомости съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 11 марта 1993 г., N 10, ст. 357.Постановление Госстандарта РФ от 26.12.1994 N 359 О принятии Общероссийского классификатора основных фондов. Документ опубликован не был // СПС Гарант 2016.Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. №61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2001г. - №5.Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., N 1.Учебная и специальная литератураБеляева О.А. Коммерческое право России: курс лекций (4-е изд., перераб. и доп.). - "ЗАО Юстицинформ", 2016Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью. Ростов-на-Дону, 2002 г. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2007.Витрянский В.В. Договор купли-продажи недвижимости // Недвижимость. - М.: Инфра-норма, 2007. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. - 2006. - №6. Гражданское право. Часть II / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М., 1997. Гражданское право: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2015. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2004. С.153.Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса РФ // СПС ГАРАНТ, 2016.Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса РФ // СПС ГАРАНТ, 2016.Дикусар В.М., Храпова Е.В. Недвижимое имущество как объект гражданских прав // Жилищное право, N 1, январь 2009 г. Димитриев М.А. Недвижимые вещи как объекты гражданских прав // Нотариус. 2013. N 5. С. 22-25. Довлатова Е.В. Предпринимательское право в рыночной экономике. - М.: Новая Правовая культура, 2014.Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. - 2005. - № 6.Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе Российской Федерации // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. - М., 1998. - С. 276.Комментарий к Гражданскому кодексу РФ: В 2 т. Т. 1. Части первая, вторая ГК РФ (под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю.); - 3-е изд., перераб. и доп. - Издательство Юрайт, 2015.Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / В.В. Андропов, К.П. Беляев, Б.М. Гонгало и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Статут, 2011. – С. 781.Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России: монография. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма, Инфра-М, 2013. - 496 с. С,328.Солопаев А.С. Понятие и признаки жилого помещения // Вестник Удмуртского университета. Серия «Экономика и право». - 2008. - №1. - С.155-163.Чернова А.В. Стоимость недвижимости, способы и показатели ее оценки // Экономика и управление: проблемы, решения. 2013. №2. С.46.Чикобава Е.М. Некоторые особенности купли-продажи жилых помещений // Вестник Самарской гуманитарной академии. Серия: Право. 2012. №2. С.126-130.Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. - 2003. - №11. Материалы юридической практикиПостановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник ВАС РФ, N 6, июнь, 2010.Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 25 октября 2005 г. по делу N А64-1730/04-8. Текст Постановления официально опубликован не был.Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 сентября 2004 г. по делу N Ф03-А73/04-1/2470. Текст Постановления официально опубликован не был.Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 12 мая 2004 г. N Ф03-А04/04-1/590. Текст Постановления официально опубликован не был.Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 3 октября 2003 г. N Ф03-А73/03-1/2359. Текст официально опубликован не был.Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 июня 2005 г. по делу N А13-10744/04-09. Текст опубликован не был.Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 июня 2003 г. N 16-В03-6.Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 октября 2005 г. N 16-В05-22. // Вестник ВС Российской Федерации, 2005 г., N 12.Апелляционное определение Московского городского суда от 28.10.2016 по делу № 33-40164/2016 // Документ опубликован не был. Доступ из СПС Консультант Плюс.ПРИЛОЖЕНИЯПриложение 1Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 июня 2003 г. N 16-В03-6«Неправильное применение материального и права повлекло разрешение спора признании недействительной купли-продажи . В подтверждение заключения договора -продажи дома по сделке вправе ссылаться свидетельские показания»()Производственный кооператив () «Колорит» в 1999 г. обратился суд с к К. Л. о недействительным договора -продажи домовладения применении последствий сделки, признании собственности на за производственным .В заявлении «Колорит» сослался следующие обстоятельства. 1990 году ему выделены средства размере 12 тыс. на покупку , находящегося рядом помещением, которое кооператив, в строительства производственной и офиса.. как работник должен был договор купли- на свое , поскольку в с действовавшим то время частное домовладение могло быть юридическим лицом.13 1990 г. дом у продавца ., действовавшего в Ж., и на имя . Старый дом постройки, расположенные участке, со были снесены на их силами и счет средств «Колорит» возведены постройки. В 1994 этот дом в эксплуатацию. К. отказался право собственности на возведенный и хозяйственные и стал ими как собственностью. Кооператив признать договор -продажи жилого , заключенный между . и К., сделкой и право собственности упомянутое строение ним.Решением районного суда . Волгограда от 23 2002 г. иск .Судебная коллегия гражданским делам областного суда 21 2002 г. решение оставила без.Президиум Волгоградского суда 7 марта 2003 . протест заместителя Верховного Суда об отмене постановлений оставил удовлетворения.В жалобе К. вопрос об решения Ворошиловского суда г. , определения судебной по гражданским Волгоградского областного и постановления этого же и вынесении решения об ПК «Колорит» иске.Судебная по гражданским Верховного Суда 17 июня 2003 г. решения отменила, передала на судебное рассмотрение следующим основаниям. иск ПК «», суд признал купли-продажи от 13 ноября 1990 . притворной сделкой основании ст. 170 РФ, применил ее недействительности, право собственности возведенный дом ПК «Колорит». данная норма права применена неправильно.В с п. 2 . 170 ГК РФ сделка, т.. сделка, которая с целью другую сделку, . К сделке, стороны действительно в виду, учетом существа , применяются относящиеся ней правила. образом, по притворности может признана недействительной та сделка, направлена на других правовых и прикрывает волю участников . Намерения одного на совершение сделки недостаточно.должны преследовать цель и соглашения по существенным условиям сделки, которую юридически оформленная . При этом, следует из судом нормы, прикрываемой сделке, совершение которой действия сторон целью создания правовых последствий, относящиеся к правила, в числе о сделки.Производственный «Колорит» не стороной по купли-продажи дома от 13 1990 г., в с чем , содержащиеся в . 2 ст. 170 ГК , в данном не могут применены.Истец представил, а не сослался решении на того, что К. имел виду иную и достиг по всем существенным условиям, не привел доказательств, свидетельствующих, К. по договору в имел в сделку, согласно жилой дом в собственность «Колорит».Как в ст. 161 РФ, сделки лиц между и с должны совершаться простой письменной , за исключением , требующих нотариального.В силу . 2 ст. 163 ГК нотариальное удостоверение обязательно в , указанных в . То есть купли-продажи дома должен заключен в форме.Несоблюдение письменной формы лишает стороны в случае ссылаться в сделки на показания (ст. 162 РФ), а нотариальной формы влечет ее (ч. 1 ст. 165 РФ).Правило соблюдении письменной сделки юридических с гражданами отношении жилых и о права сторон случае спора в подтверждение на свидетельские содержалось и ГК РСФСР (.ст. 44, 46), действовавшем момент продажи .В соответствии ст. 54 ГПК (ст. 60 ГПК ) обстоятельства дела, по закону быть подтверждены средствами доказывания, могут подтверждаться другими средствами .В подтверждение заключения договора -продажи дома В. и «Колорит» суд решении сослался показания свидетелей, как в со ст. 162 РФ несоблюдение письменной формы лишает стороны в случае ссылаться в сделки и условий на показания (ст. 46 РСФСР).Как из материалов , покупателем по купли-продажи К.В случае суд инстанции не правила, относящиеся иной сделке, та, которую имели в , а фактически состав сторон договору, произвел одного из возникшего правоотношения, не предусмотрено . 2 ст. 170 ГК , которым руководствовался .Письменных доказательств, факт передачи «Колорит» денег ., истец не суду. Ссылка на свидетельские в подтверждение этой сделки ( передаче денег) (ст. 44 ГК , п. 1 ст. 162 РФ).Норма , на основании допускается прекращение собственности у . и возникновение права у «Колорит» присоответствующего договора, решении суда указана.До судом решения . сделал заявление необходимости применения давности относительно истца об договора купли-. Об оформлении на имя . истец - производственный знал в 1990 , что не в суде. к возникшим п. 2 ст. 170 РФ применен и других ничтожности сделки решении не , то положения . 1 ст. 181 ГК о десятилетнем исковой давности данном случае .Суд, придя выводу о , что в действовавшего до Гражданского кодекса Федерации законодательства срок исковой по требованию признании недействительным купли-продажи истек на 1 1995 г., исходил того, что стало известно нарушении его в ноябре 1994 ., после принятия эксплуатацию нового , когда, как суд в , ответчик отказался за кооперативом собственности на возведенное строение.тем суд учел, что заявлял требование признании недействительной в отношении объекта - прежнего . Кроме того, не дал решении правовой и тому , что о сделки между и К., , по мнению , является притворной, «Колорит» было 13 ноября 1990 г. на это, претензий относительно К. сделки к нему предъявлял на пяти лет, до начала 1995 .Обстоятельства, которые предъявлению кооперативом о признании недействительной в прежнего строения 1995 года, в суда не .Суд не в решении закон, в которого истцом право собственности новое строение, также не , возникло ли у кооператива связи с последствий притворной либо по основаниям. Данное обстоятельство имеет значение для момента нарушения истца и срока для этого права. нарушение норм закона продавец . была привлечена участию в в качестве лица, а в качестве , хотя она стороной по , признанной судом .Как следует материалов дела, в судебном неоднократно ссылался то, что не является кооператива, действовавшего момент заключения между В. К.Однако требованиям ст. 197 РСФСР суд ответчика не , хотя от этого обстоятельства решение вопроса праве истца оспаривание сделки. «Колорит» сослался исковом заявлении то, что не мог действовавшему на момент законодательству в собственность дом, поэтому был оформлен К. Данный истца судом проверен. В , соответствует ли положениям Закона от 6 марта 1990 . «О собственности СССР», введенного действие с 1 1990 г. и на момент договора купли- дома. Норма , запрещающая совершать кооперативам сделки приобретению вжилых помещений, решении суда указана.Допущенные первой инстанции закона не судебная коллегия гражданским делам областного суда президиум этого суда, вс чем судебной коллегии постановление президиума подлежат отмене.Приложение 2«Акционерное общество в арбитражный с иском признании недействительным купли-продажи , заключенной между частным предприятием обществом с ответственностью.Всвоих требований указал, что строение по купли-продажи частному предприятию, , не уплатив стоимости и зарегистрировав перехода собственности, перепродало обществу с ответственностью.Получив за строение покупателя, директор предприятия скрылся.суд отказал обществу в .В соответствии пунктом 2 статьи 223 РФ в , когда отчуждение подлежит государственной , право собственности приобретателя возникает момента такой , если иное установлено законом. 551 Кодекса предусмотрена регистрация перехода покупателю права на недвижимость договору купли-. Поскольку право на строение индивидуального частного не возникло, не вправе отчуждать это другому лицу. с ограниченной , покупая у частного предприятия , не проверило о наличии продавца прав , в частности о регистрации, было обязано сделать, то действовало неосмотрительно, свой страх риск. С изложенного кассационная правомерно отменила суда первой и удовлетворила требования акционерного ».Комитет по имуществом обратился арбитражный суд иском к с ограниченной о взыскании помещения магазина, по договору -продажи, заключенному основании результатов , и пеней просрочку оплаты. суд в исковых требований в полном . При рассмотрении судом было , что сумма долга погашена до предъявления . Во взыскании отказано в с тем, договор не в установленном , то есть вступил в силу. В случае, по суда первой , договорная ответственность применяется.Апелляционная не согласилась решением суда удовлетворила исковые комитета о с общества за просрочку в размере, договором. В со ст. 425 договор вступает силу и обязательным для с момента заключения. В . 3 ст. 433 ГК , что договор, государственной регистрации, заключенным с его регистрации, иное не законом.ГК обязательную государственную договора о жилых помещений (. 558) и договора -продажи предприятия (. 560). Кодекс не обязательной государственной сделок купли- иных, кроме , видов недвижимого .Регистрация перехода собственности (ст. 551 ) не означает самого договора -продажи. Поэтому купли-продажи помещения следует заключенным с его подписания п. 1 ст. 433 , а не момента государственной .Приложение 3Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Королев А.В., генеральный директор: Гуляев В.П., заместитель генерального директора по доверенности без номера от 16.09.2002, от ответчиков: от предпринимателя Сунцова С.А. - Петренко П.В., юрист по доверенности без номера от 20.11.2002, Гончар И.В., юрист по доверенности без номера от 12.11.2002, от Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество: Копейко А.В., начальник отдела по доверенности N 07-14/349 от 05.03.2003 рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества «Промсвязь» на решение от 05.05.2003, постановление от 15.07.2003 по делу N А73-874/2003-26 (АИ-1/626) Арбитражного суда Хабаровского края, по иску открытого акционерного общества «Промсвязь» к предпринимателю Сунцову С.А., Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество о признании недействительными договора купли-продажи от 15.06.2001 и свидетельств о государственной регистрации права собственности.В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовление постановления в полном объеме отложено до 03.10.2003.Открытое акционерное общество «Промсвязь» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к предпринимателю без образования юридического лица Сунцову С.А. и Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Хабаровского края (далее - Учреждение юстиции) о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.06.2001, заключенного между OOO «Ай-Пи» и предпринимателем Сунцовым С.А., а также о признании недействительными ненормативных актов Учреждения юстиции в виде соответствующих записей в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации за Сунцовым С.А. права собственности на предмет договора купли-продажи от 15.06.2001.Иск обоснован тем, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 22.11.2001 по делу N А73-4441/2001-39 договор купли-продажи того же недвижимого имущества от 19.10.1999, заключенный между истцом и OOO «Ай Пи», признан недействительным (ничтожным), в связи с чем последнее не приобрело права собственности на спорные помещения и не вправе было отчуждать их. Поэтому договор от 15.06.2001, заключенный OOO «Ай Пи» с предпринимателем Сунцовым С.А., является также ничтожным, а регистрация за ним права собственности на недвижимое имущество - недействительной.Решением от 05.05.2003 в удовлетворении исковых требований отказано.Решение мотивировано тем, что договор купли-продажи от 15.06.2001 является оспоримой сделкой, и истцом пропущен срок исковой давности, установленный п. 2 ст. 181 ГК РФ, о применении которой заявил ответчик. А поскольку требования к Учреждению юстиции носят производный характер от иска к Сунцову С.А., то в связи с отказом в удовлетворении этого иска требования к Учреждению юстиции также подлежат отклонению.Постановлением апелляционной инстанции от 15.07.2003 решение оставлено без изменения. Однако при этом суд апелляционной инстанции отказ в иске обосновал ст.ст. 10, 302 ГК РФ, Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П и мотивировал тем, что по договору от 15.06.2001 предприниматель Сунцов С.А. является добросовестным приобретателем, у которого имущество не может быть истребовано ни на основании ст. 302 ГК РФ, ни в порядке применения последствий недействительности ничтожнойсделки, а действия истца по предъявлению данного иска расценены как злоупотребление правом, имеющие своей целью причинение вреда предпринимателю Сунцову С.А., поскольку в случае удовлетворения иска Сунцов С.А. не получит возмещения стоимости имущества от OOO «Ай Пи», которое ликвидировано, и, фактически владея и пользуясь спорным имуществом, лишится права распоряжения им.В кассационной жалобе ОАО «Промсвязь» предлагает решение от 05.05.2003 и постановление апелляционной инстанции от 15.07.2003 отменить в связи с неправильным применением судебными инстанциями норм материального права и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя жалобы, арбитражный суд необоснованно признал Сунцова С.А. добросовестным приобретателем, так как спорное имущество выбыло из владения ОАО «Промсвязь» помимо его воли. Договор от 15.06.2001 заключен в период времени, когда ОАО «Промсвязь» уже предъявило иск к OOO «Ай Пи» о признании договора от 19.10.1999 недействительным, о чем Сунцову С.А. как участнику OOO «Ай Пи» было известно. Выводы суда о злоупотреблении истца своими правами не соответствуют действительности, так как ОАО «Промсвязь» пытается восстановить свои права собственника и готово заключить с ответчиком мировое соглашение о компенсации его потерь при условии оплаты Сунцовым С.А. стоимости аренды помещения с 15.06.2001 по день возврата имущества.В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Сунцов С.А. выражает несогласие с доводами истца и просит оставить судебные акты без изменения. При этом считает, что арбитражный суд правильно применил ст.ст. 10, 302 ГК РФ и Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П, полно и всесторонне установил значимые для дела обстоятельства, дал им объективную оценку.В заседании суда кассационной инстанции представители ОАО «Промсвязь» поддержали доводы, изложенные в жалобе, и подтвердили отсутствие намерения предъявлять иск к предпринимателю Сунцову С.А. об истребовании имущества, высказанное ранее в суде апелляционной инстанции.Представители предпринимателя Сунцова С.А., возражая против удовлетворения кассационной жалобы, заявили о том, что арбитражный суд правильно признал Сунцова С.А. добросовестным приобретателем. Истец не доказал факт выбытия имущества из владения помимо его воли и осведомленность Сунцова С.А. о притязаниях ОАО «Промсвязь» на это имущество на день заключения договора от 15.06.2001. В связи с признанием Сунцова С.А. добросовестным приобретателем и явно выраженным отсутствием намерения ОАО «Промсвязь» не предъявлять иные иски к Сунцову С.А. об истребовании имущества считают правильным отказ истцу в защите его прав на основании ст. 10 ГК РФ.Представитель Учреждения юстиции также высказал мнение о законности судебных актов и предложил оставить их в силе.В судебном заседании объявлялся перерыв в соответствии со ст. 163 АПК РФ с 23.09.2003 по 26.09.2003.Проверив законность решения от 05.05.2003 и постановления апелляционной инстанции от 15.07.2003, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, считает, что они подлежат отмене на основании ч. 1 ст. 288 АПК РФ с принятием судом кассационной инстанции нового решения без передачи дела на новое рассмотрение в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 287 АПК РФ.Как следует из материалов дела, спорные нежилые помещения по адресу: г. Хабаровск, ул. Павловича, 13, приобретены предпринимателем Сунцовым С.А. у OOO «Ай Пи» по договору купли-продажи от 15.06.2001. Оплата стоимости помещений, указанная в договоре, произведена Сунцовым С.А. полностью, помещения переданы ему по передаточному акту от 16.06.2001. Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество за Сунцовым С.А. осуществлена 18.06.2001, о чем 11.12.2001 ему выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности.Ранее OOO «Ай Пи» приобрело эти же помещения по договору купли-продажи от 19.10.1999 у ОАО «Промсвязь», находившегося на момент заключения договора в стадии внешнего управления по возбужденному в отношении него делу о банкротстве.Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 22.11.2001 по другому делу (А73-4441/2001-39) договор купли-продажи от 19.10.1999, заключенный между ОАО «Промсвязь» и OOO «Ай Пи», признан недействительным как ничтожная сделка, совершенная в нарушение требований ст.ст. 12-14, 87 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)".При этом двусторонняя регистрация как последствие недействительности ничтожной сделки к ОАО «Промсвязь» и OOO «Ай Пи» не применялась, а производство по делу по такому иску ОАО «Промсвязь» прекращено 09.12.2002 (дело N А73-4441/2001-43 АИ-1/947) в связи с ликвидацией OOO «Ай Пи», о чем 18.04.2002 Регистрационной палатой Хабаровского края по государственной регистрации юридических лиц внесена запись в Единый краевой реестр о прекращении существования указанного юридического лица.В силу ст. 167 ГК РФ ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и правовых последствий не порождает.Следовательно, по ничтожному договору от 19.10.1999 OOO «Ай Пи» не приобрело права собственности на недвижимое имущество и не вправе было отчуждать его. Поэтому договор от 15.06.2001, заключенный с предпринимателем Сунцовым С.А., также является ничтожным ввиду несоответствия требованиям ст. 209 ГК РФ.Однако первая инстанция арбитражного суда, отказывая в иске, неправильно применила ст.ст. 166, 168 ГК РФ и расценила договор от 15.06.2001 как оспоримую сделку, хотя закон не устанавливает, что такая сделка оспорима. Вследствие этого применение п. 2 ст. 181 и п. 2 ст. 199 ГК РФ также является ошибочным.Апелляционная инстанция правомерно отказывая в иске ОАО «Промсвязь» по иным основаниям (ст.ст. 10, 302 ГК РФ), тем не менее оставила без изменения решение от 05.05.2003, хотя должна была отменить его, как принятое с неправильным применением норм материального права в соответствии с п. 4 ч. 1 и ч. З ст. 270 АПК РФ и принять новое решение об отказе в иске на основании ст. 10 ГК РФ.В связи с этим суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене: решение от 05.05.2003 - в связи с неправильным применением норм материального права, а постановление апелляционной инстанции - как принятое с нарушением норм процессуального права.При этом, поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, которым дана правильная оценка, суд кассационной инстанции считает возможным принять новое решение без направления дела на новое рассмотрение.Как установлено судебными инстанциями, после заключения договора от 15.06.2001 спорные нежилые помещения по адресу г. Хабаровск, ул. Павловича, 13, переданы в собственность предпринимателя Сунцова С.А., который полностью оплатил их стоимость, в установленном порядке зарегистрировал переход права собственности и фактически пользуется помещениями.Исследовав доказательства, касающиеся заключения и исполнения договора от 15.06.2001, и дав им оценку в соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд правомерно признал предпринимателя Сунцова С.А. добросовестным приобретателем имущества.Согласно ст. 302 ГК РФ добросовестным приобретателем может быть признано лицо, которое приобрело имущество возмездно; не знало и не должно было знать о приобретении имущества у лица, которое не вправе было отчуждать его; а также не знало к моменту совершения сделки о законных претензиях на имущество третьих лиц.Первая и апелляционная инстанции установили, что договор от 15.06.2001 является возмездным и стоимость имущества оплачена Сунцовым С.А. полностью. На момент заключения договора предприниматель Сунцов С.А. не знал, не мог знать и не должен был знать об отсутствии у OOO «Ай Пи» права распоряжаться спорным имуществом, поскольку предшествующий договор купли-продажи от 19.10.2001 не был признан недействительным, у OOO «Ай Пи» имелось никем не оспоренное свидетельство о праве собственности на нежилые помещения и отсутствовали обстоятельства, дающие основания усомниться вправе OOO «Ай Пи» отчуждать имущество. Кроме того, судебными инстанциями признано, что к моменту совершения оспариваемой сделки Сунцову С.А. не было известно о притязаниях ОАО «Промсвязь» на предмет сделки, которые заключались в предъявлении иска к OOO «Ай Пи» о признании договора от 19.10.1999 ничтожной сделкой и о применении последствий ее недействительности.Как правильно указано в постановлении апелляционной инстанции от 15.07.2003, исковое заявление ОАО «Промсвязь» к OOO «Ай Пи», первоначально поступившее в арбитражный суд 13.06.2001, было возвращено истцу и повторно поступило в арбитражный суд 26.06.2001, то есть после заключения договора от 15.06.2001 и государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество за Сунцовым С.А. (18.06.2001). Кроме того, указанный иск был предъявлен к OOO «Ай Пи» и доказательств направления копии искового заявления предпринимателю Сунцову С.А., либо уведомления его иным способом об оспариваний договора от 19.10.1999 ОАО «Промсвязь» суду не представило.Тот факт, что Сунцов С.А. являлся одним из участников OOO «Ай Пи», не признан апелляционной инстанцией в качестве доказательства осведомленности ответчика о наличии притязаний ОАО «Промсвязь» на недвижимое имущество к моменту заключения договора от 15.06.2001. Сунцов С.А. не являлся руководителем OOO «Ай Пи», не получал копию искового заявления ОАО «Промсвязь» к OOO «Ай Пи», а на общем собрании участников OOO «Ай Пи» вопрос о предъявлении к обществу иска ОАО «Промсвязь» не обсуждался.При изложенных обстоятельствах признание арбитражным судом предпринимателя Сунцова С.А. добросовестным приобретателем имущества по договору от 15.06.2001 соответствует обстоятельствам дела и требованиям ст. 302 ГК РФ.Учитывая, что в судебном заседании апелляционной инстанции от 15.07.2003 представителями ОАО «Промсвязь» было заявлено об отсутствии намерения требовать от предпринимателя Сунцова С.А. возврата спорного имущества, у суда апелляционной инстанции в связи с признанием ответчика добросовестным приобретателем и с учетом других обстоятельств дела имелись достаточные основания для применения ст. 10 ГК РФ и отказа в иске по этому основанию.Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения этого требования арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.Под злоупотреблением правом в иных формах имеется в виду поведение лица, хотя и не имеющее своей целью причинить ущерб другим лицам, но объективно причиняющее им вред.ОАО «Промсвязь» при наличии вступившего в законную силу решения арбитражного суда о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 19.10.1999, заключенного с OOO «Ай Пи», имеет право на защиту своих прав, касающихся спорного имущества.Но с учетом конкретных обстоятельств данного дела действия ОАО «Промсвязь» по защите своих прав и интересов в виде предъявления иска к предпринимателю Сунцову С.А. свидетельствуют о злоупотреблении истца своими правами, поскольку эти действия объективно причиняют вред ответчику, являющемуся добросовестным приобретателем спорного имущества.Так, по договору купли-продажи от 19.10.1999 ОАО «Промсвязь» получило от OOO «Ай Пи» стоимость спорного имущества в полном объеме и распорядилось полученными денежными средствами в собственных интересах, что не оспаривали представители ОАО «Промсвязь» в судебном заседании кассационной инстанции.В связи с признанием договора от 19.10.1999 недействительной сделкой двусторонняя реституция к ОАО «Промсвязь» и OOO «Ай Пи» не применялась.Обязанность по возврату денежных средств OOO «Ай Пи» у ОАО «Промсвязь» отсутствует, так как OOO «Ай Пи» ликвидировано и 18.04.2002 исключено из Единого краевого реестра по государственной регистрации юридических лиц.Предъявляя данный иск к предпринимателю Сунцову С.А., ОАО «Промсвязь» преследует цель восстановить свое право собственности на объекты недвижимости и запись в соответствующем реестре о праве собственности на них.В таких действиях истца нет нарушения закона, нет прямого умысла ущемить интересы ответчика, однако эти действия объективно приводят к причинению вреда Сунцову С.А. и наносят ему ущерб.Так, в случае удовлетворения иска ОАО «Промсвязь» ответчик, продолжая владеть и пользоваться спорным имуществом как добросовестный приобретатель, лишается права распоряжаться им. При этом в связи с ликвидацией OOO «Ай Пи» предприниматель Сунцов С.А. лишен возможности потребовать возврата денежных средств, уплаченных за спорное имущество.В свою очередь, ОАО «Промсвязь», восстанавливая свой статус собственника нежилых помещений, наряду с этим сохраняет денежные средства, полученные за эти же помещения от OOO «Ай Пи» по недействительному договору от 19.10.1999. Изложенные обстоятельства давали арбитражному суду основания расценивать действия истца по предъявлению данного иска, направленные на восстановление своего статуса номинального собственника спорного имущества, как злоупотребление правом, поскольку эти действия объективно приводят к причинению вреда ответчику, являющемуся добросовестным приобретателем и защищенному положениями ст. 302 ГК РФ.Исходя из этого применение к данному спору ст. 10 ГК РФ является правильным и обоснованным и в удовлетворении исковых требований ОАО «Промсвязь» к предпринимателю Сунцову С.А. о признании недействительными договора от 15.06.2001 и свидетельств о регистрации права собственности на недвижимое имущество следует отказать полностью на основании вышеуказанной нормы права.Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что Сунцов С.А. не является добросовестным приобретателем, поскольку спорное имущество выбыло из владения ОАО «Промсвязь» помимо его воли - в период внешнего управления по делу о банкротстве - несостоятельны.Имущество выбыло из владения ОАО «Промсвязь» по договору от 19.10.1999, подписанному от имени ОАО «Промсвязь» внешним управляющим Елисеевым И.А.Согласно ст. 69 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» 1995 года с момента введения внешнего управления, полномочия руководителя должника и иных органов управления должника переходят к внешнему управляющему, который назначается арбитражным судом в соответствии со ст. 72 этого же Закона.По-видимому, в предыдущем абзаце допущена опечатка. Имеется ввиду ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» 1998 г.Следовательно, при заключении договора от 19.10.1999 внешний управляющий Елисеев И.А., назначенный определением Арбитражного суда Хабаровского края от 12.04.1999, действовал от имени ОАО «Промсвязь», поэтому оснований считать имущество выбывшим из владения общества помимо его воли не имеется.Иные доводы кассационной жалобы - об осведомленности Сунцова С.А. о наличии законных претензий ОАО «Промсвязь» в отношении спорного имущества к моменту заключения договора от 15.06.2001, о неправильном применении ст. ст. 10, 302 ГК РФ - также опровергаются материалами дела, не основаны на законе, в связи с чем во внимание не принимаются.Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:Решение от 05.05.2003, постановление от 15.07.2003 по делу N А73-874/2003-26 (АИ-1/626) Арбитражного суда Хабаровского края отменить.В удовлетворении исковых требований ОАО «Промсвязь» отказать.