Договор купли-продажи жилых помещений

Причем в первоначальной редакции Закона таким правом обладал лишь участник долевого строительства.
Так, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае (ч. 1 ст. 9 Закона):
- неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;
- если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и/или указанных в Законе обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для использования, и застройщик не выполнил требования дольщика по безвозмездному устранению недостатков, либо по соразмерному уменьшению цены договора, либо по возмещению расходов на устранение недостатков;
- существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
- если застройщик при несвоевременном прекращения поручительства (если его обязательства обеспечиваются поручительством банка) не уведомил об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства и не заключил другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства;
- в иных установленных Федеральным законом или договором случаях.
При этом застройщик обязан в течение 20 рабочих дней с даты расторжения договора:
- возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора;
- уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства, а если дольщик - гражданин, то указанные проценты уплачиваются в двойном размере;
- возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 Закона).
Однако для установления принципа равноправия сторон в Закон были внесены изменения, которые также предоставили застройщику право на односторонний отказ от исполнения договора в случае (ч. ч. 4, 5 ст. 5 Закона):
- просрочки дольщиком внесения платежа по договору в течение более чем трех месяцев, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться путем единовременного внесения платежа;
- систематического нарушения дольщиком сроков внесения платежей, т.е. нарушения срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочки внесения платежа в течение более чем три месяца, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться путем внесения платежей в предусмотренный договором период.
Однако даже при вышеуказанных нарушениях у дольщика еще остается возможность погасить задолженность после получения предупреждения от застройщика (ч. 3 ст. 9 Закона).
При этом застройщик обязан в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора вернуть дольщику уплаченные им по договору денежные средства, а дольщик обязан уплатить застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки и возместить причиненные убытки.
Закон предъявляет к застройщику требования по раскрытию информации. С этой целью Законом введено понятие проектной декларации (ст. 19 Закона), которая включает в себя информацию о застройщике (ст. 20 Закона) и информацию о проекте строительства (ст. 21 Закона).
Таким образом, Закон, с одной стороны, улучшает правовое положение участников долевого строительства путем снижения рисков, а с другой - усложняет застройщикам процесс привлечения инвестиций и ужесточает ответственность застройщиков, что неизбежно повлечет рост цен на квартиры на стадии строительства.
В связи с этим застройщики используют другие способы привлечения денежных средств граждан. Наиболее распространенными из них являются:
- заключение предварительных договоров о намерении сторон заключить в будущем договор, по которым гражданин вносит денежные средства в качестве обеспечения исполнения своих обязательств;
- "вексельная схема", для реализации которой заключаются два договора: предварительный договор без финансовых обязательств и договор на приобретение векселей, по которому гражданин покупает у застройщика векселя и впоследствии при заключении основного договора производится зачет, так как сумма векселя совпадает со стоимостью недвижимости.
Такие договоры не регулируются нормами Закона, что лишает граждан-дольщиков необходимых гарантий при инвестировании в строительство и в итоге не позволяет защитить в полном объеме их нарушенные права.






Заключение
Итак, договор купли-продажи жилого помещения является взаимным, т.е. права и обязанности по договору возникают как у продавца, так и у покупателя.
Основная обязанность продавца по договору - передать в собственность покупателя жилое помещение. Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем должны осуществляться по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Основные обязанности покупателя - принять жилое помещение и уплатить за него определенную сторонами цену. Стороны могут согласовать различный порядок оплаты покупателем цены договора: а) предварительная оплата, например; б) отсрочка платежа, когда покупатель уплачивает цену договора не позднее согласованного сторонами в договоре срока; в) рассрочка платежа, когда покупатель уплачивает цену договора отдельными платежами в соответствии с графиком платежей, определенным сторонами в договоре.
Очевидно, что наиболее рискованным для продавца является порядок оплаты на условиях отсрочки или рассрочки платежа, а для покупателя - на условиях предварительной оплаты.
Следует обратить внимание на важность документальной фиксации расчетов по договору купли-продажи жилого помещения. Дело в том, что от наличия документов, подтверждающих расходы на приобретение жилого помещения, зависит право покупателя на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
Запись в договоре купли-продажи жилого помещения о том, что расчеты между сторонами по договору произведены полностью, налоговые органы, как правило, считают недостаточным доказательством произведенных покупателем расходов.
Документами, подтверждающими факт уплаты денежных средств покупателем по договору купли-продажи жилого помещения, являются, например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца.
При совершении сделки между физическими лицами документами, подтверждающими факт уплаты денежных средств за приобретенное жилье, могут служить и расписка продавца либо акт о взаимных расчетах по договору купли-продажи.

Библиография
Конституция Российской Федерации. Принята Всенародным Голосованием 12.12.1993. «Российская газета», № 237, 25.12.1993.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 21.10.1994. «Российская газета», № 238-239, 08.12.1994.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 22.12.1995. «Российская газета», № 23, 06.02.1996, № 24, 07.02.1996, № 25, 08.02.1996, № 27, 10.02.1996.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ. Российская газета, № 211-212, 30.10.2001.
Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. №195- ФЗ. «Российская газета», № 256, 31.12.2001,
ФЗ"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Российская газета. 31.12.2004. № 292.
ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ. Российская газета, № 145, 30.07.1997.
ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ. Российская газета, № 137, 22.07.1998.
Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Гражданское право России: Учебник для вузов. — М.: ЗАО Юстицин-форм, 2008. — 560 с.
Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 2 / Под ред. Егорова Н.Д., Сергеева А.П. М.: ТК Велби, 2009. – 176 с.
Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 2, 3 / Под ред. Коршунова Н.М. М.: Эксмо, 2008. – 448 с.
Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 1 / Под ред. Коршунова Н.М. М.: Эксмо, 2008. – 624 с.
Гражданское право: Учебник для студентов вузов / Под ред. Рассолова М.М., Алексия П.В., Кузбагарова А.Н. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008. – 895 с.
Емельянов А.С. Заключение и регистрация договоров купли-продажи недвижимости. Недвижимость. Строительство. Право, 2008, № 4. С. 28.
Заскока С.А. Гражданское право в вопросах и ответах. М.: Ответ, 2008. – 32 с.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). Изд. 5-е, испр. и доп. / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 2009. – 543 с.
Певницкий С.Г. Виндикационный и негаторный иски в системе защиты права собственности на недвижимое имущество // Арбитражный и гражданский процесс. 2006. N 10.
Певницкий С.Г. Некоторые вопросы системы защиты права собственности на недвижимое имущество // Юридический мир. 2006. N 3.
Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Гражданское право: в 3 томах том 3. М.: Проспект, 2008. – 784 с.
Суханов Е.А. Гражданское право. В 4 т. Том 1. Общая часть. : учеб. для студентов вузов, обучающихся по юрид. Специальностям. М. Волтерс Клувер, 2008. – 720 с.

Казанцев В.И., Васин В.Н. Гражданское право. Общая часть. Особенная часть с комментариями и примерами. М.: Книжный мир, 2007. С. 286.
Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 2 / Под ред. Егорова Н.Д., Сергеева А.П. М.: ТК Велби, 2009. С. 92.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 21.10.1994. «Российская газета», № 238-239, 08.12.1994.
Жилищный кодекс российской федерации" от 29.12.2004 № 188-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 22.12.2004). Российская газета, № 1, 12.01.2005.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 апреля 2002 г. N 11011/01
Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 октября 2005 г. N 16-В05-22
Наумов И.Л., Михаленко И.С., Рогожин М.Ю., Чипуренко Е.В. Как приобрести квартиру. СПб., 2005. С. 13 - 15)
Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006. С. 59
Певницкий С.Г. Виндикационный и негаторный иски в системе защиты права собственности на недвижимое имущество // Арбитражный и гражданский процесс. 2006. N 10. С. 27.; Певницкий С.Г. Некоторые вопросы системы защиты права собственности на недвижимое имущество // Юридический мир. 2006. N 3. С. 46
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2004. С. 157 (автор главы - Р.О. Халфина.
Гражданское право / Под ред. Е.А. Суханова. М., 2004. Т. 1. С. 456
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Российская газета. 31.12.2004. N 292; СЗ РФ. 03.01.2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40; Парламентская газета. 14.01.2005. N 5 - 6.
Приказ Роспотребнадзора от 03.08.2006 N 228 "О мерах, направленных на повышение эффективности работы, связанной с защитой прав потребителей в сфере долевого строительства жилья".
Постановление Правительства РФ от 30.06.2004 N 322 "Об утверждении Положения о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека" (ред. от 14.12.2006).
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.11.2006 N Ф08-5465/2006 по делу N А32-5907/2006-49/172, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.05.2006 N А33-27532/05-Ф02-1938/06-С2 по делу N А33-27532/05.
Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 2, 3 / Под ред. Коршунова Н.М. М.: Эксмо, 2008. С. 238.
Постановление ФАС Уральского округа от 14.02.2007 N Ф09-550/07-С4 по делу N А34-2430/06.
Постановление ФАС Московского округа от 19.10.2006, 23.10.2006 N КГ-А40/10217-06 по делу N А40-7614/06-136-74.
Федеральный закон от 18.07.2006 N 111-ФЗ
Емельянов А.С. Заключение и регистрация договоров купли-продажи недвижимости. Недвижимость. Строительство. Право, 2008, № 4. С. 28.












2