Оценка экономической эффективности инвестиционного проектаОценка экономической эффективности инвестиционного проекта

ГодДенежный поток0-310148,752773100,54113,65120,76127,87142IRR23%4) Чистая приведенная стоимость на конец расчетного периода (c учетом инвестиционных вложений). При ставке дисконтирования 10 %.NPV = – 310 + [21,73/1,1 + 42, 524/1,21 + 59,800/1,331 + 69,643/1,4641 + 74,896/1,61051 + 79,616/1,771561 + 89,698/1,9487171] = 328,86 млн.руб. Таблица 2.4.1. Финансовый планНаименование статьиЗа период (квартал) (млн. руб.)1 период2 период3 период4 период5 период6 период7 периодИнвестиционные расходы310,000       Выручка от реализации 48,75077,000100,500113,600120,700127,800142Налоги 11,70018,48024,12027,26428,96830,67234,080Фонд оплаты труда 11,12011,67612,26012,87313,51614,19214,902Коммунальные платежи и содержание помещения 1,2001,3201,3201,3201,3201,3201,320Прочие и непредвиденные расходы 1,5001,5001,5001,5001,5001,5001,500Реклама 1,5001,5001,5001,0000,5000,5000,500Общие суммарные расходы 27,02034,47640,70043,95745,80448,18452,302Прибыль/убыток 21,73042,52459,80069,64374,89679,61689,698Денежный поток с начала инвестирования (+/-) Сальдо -288,270-245,746-185,946-116,303-63,137-26,045+ 3,8535) Индекс прибыльности инвестиций. PI = 328, 86 / 310 = 1,06.Несмотря на значительный объем строительства, обеспеченность России торговыми центрами остается достаточно низкой – всего 140 кв. м на 1 тыс. жителей.Наиболее активно развиваются следующие группы арендаторов:   одежда   и   обувь,   детские  товары,   аптеки, магазины электроники, мебельные магазины, строительные и отделочные материалы.Стоимость строительства ТЦ составит 250 млн. руб. Общие инвестиционные затраты: 310 млн. руб. Общий объем накопленных финансовых вложений и текущих расходов перекрывается положительным эффектом в 7-м периоде и составит, на конец указанного периода (положительное сальдо) + 3,853 млн. руб.2.5. Оценка рисков и их минимизация  Современные рыночные отношения основаны на свободе действий, при которой каждый стремится к своей индивидуальной свободе, именно поэтому выгода для одних способна обернуться убытком для других. Следовательно, рыночные отношения, приобретают такие характеристики как неопределенность и повышенный риск.Предпринимательская деятельность в той или иной степени имеет рисковый характер, вследствие многоаспектности управления, влияния извне, окружающей действительности, поэтому понятие «риск» также имеет многофакторную природу. Согласно математическим наукам неопределенность проявляется тогда, когда возникает возможность выбора, наличие альтернатив, вероятность которых неизвестна. Риск появляется в то случае, если действие приводит к набору вариантов и альтернатив действий, при этом вероятность осуществления их неизвестна и требует оценки.В мировой практике существует закономерность: недооценка финансово-хозяйственного риска при осуществлении экономической деятельности как государства в целом, так и отдельных экономических субъектов способствует сдерживанию поступательного развитие всего общества, развития научно-технического прогресса – и как результат: застойные явлениям в экономике, негативные тенденции развития [4]. Остановимся на потенциальных рисках, которые могут повлиять как на процесс возведения ТЦ, так и на его дальнейшее функционирование: представим риски в виде двух блоков. К первому блоку относятся риски «извне», они связаны с общей социально-экономической обстановкой в государстве.а) противоправные действия третьих лиц; б) инфляция рубля; в) действия органов власти;г) имущественный ущерб в результате техногенных и природных следствий (пожар, ураган); Далее приведем потенциальные риски, связанные с реализацией проекта торгового центра. Табл. 2.5.1. Потенциальные рискиВиды рисковВозможные последствия1. Экономический Ухудшение финансового состояния вследствие мирового экономического кризиса, сложности получения кредитных средств.2 Непредвиденные расходыУвеличение расходов, снижение прибыли3 Снижение цен конкурентамиУменьшение числа арендаторов4 Кадровые проблемыТекучесть кадров, снижение стабильности управления.5. Риск снижения бесперебойного процесса предоставления услугСнижение количества арендаторов и уменьшение прибылиМетоды снижения рисков. Риск, связанный с трудностями набора персонала и определением оптимального заработка влияющего непосредственно на эффективность работы, предполагается снизить путем подбора квалифицированных сотрудников, с опытом работы в сфере строительства крупных торговых объектов.Непредвиденные расходы, которые имеют «свойство» в ходе текущей деятельности,предлагается погашать за счет средств резервного фонда, который необходимо будет создать и пополнять за счет прибыли, в виде фиксированного процента.Риски техногенного и природного характера планируется снижать за счет установки специализированных систем безопасности, а также заключения договора страхования.Рассмотрим на расчетном примере два потенциальных риска, которые присущи деятельности торговых организаций. Это риск пожара и кражи (хищение имущества арендаторов. Как показывает практики, руководство и владельцы торговых центров не особо заботится о системе охраны своих павильонов, как правило ограничивается только доступ в торговый центр и присутствует система видеонаблюдения, которая охватывает проходы.В таком случае возможно проникновение в павильон арендатора, особенно днем, когда павильон закрыт по каким либо причинам. Нормативная ставка риска в данном случае будет:– в случае кражи 0,05;– в случае пожара 0,08.Определим общую ставку риска, если руководство компании не предпримет никаких мер.Если риски относятся к одной области деятельности (в нашем случае - это хранение имущества павильонов), но проявление негативных факторов происходит независимо друг от друга, то вероятность их появления оценивается по максимальному значению, т.е. применяется правило поглощения рисков:Po = max{pi},где Po – общая мера риска в данной области;pi – степень частных рисков в данной области. Pпж (ставка риска в случае возникновения пожара) = 0,08Pкр (ставка риска в случае кражи) = 0,05В нашем случае, общая ставка риска берется по максимально возможному значению Po = 0,08.а) если руководство примет решение поставить противопожарную сигнализацию, то Pо будет близко к значению 0,05;б) если руководство примет решение усилить охрану павильонов, то Pо = 0,08 так как не исключается более существенный риск возникновения пожара.в) если руководитель поставит сигнализацию и усилит охрану павильонов индивидуальными датчиками сигнализации, то Po будет снижена к своему минимуму.В заключении отметим, что само по себе наличие риска, не является недостатком рыночной экономики, а есть следствие ее динамического развития, именно поэтому руководству торгового центра необходимо своевременно просчитывать ситуацию и корректировать в целях повышения эффективности деятельности и сохранения конкурентоспособности на занимаемом рынке.ЗаключениеИнвестирование, как инструмент эффективного вложения капитала, подразумевает продуманность и четкую координацию действий вне зависимости от сферы приложения капитала – от этого зависит успешность и устойчивость функционирования любой деятельности, реализации конкретного бизнес-проекта.Так какинвестирование находится в тесной связи, с планированием (бизнес-планированием), оно призвано охватить все этапы работы и рассчитываться как на длительную перспективу, так и на более короткие сроки, при этом очевидно: отсутствие системного подхода на каком-либо одном этапе, способно разрушить даже хорошо продуманный план. Любое инвестиционное решение несет в себе цель: способствовать повышению ценности организации, ее эффективности функционирования и развития, при этом основными условиями успеха инвестирования выступают:– сбор необходимой информации;– анализ;– оценка и прогнозирование результатов проектных мероприятий.Следовательно, современное развитие рыночных отношений, техники и технологий в условиях возрастающей конкуренции и риска, требует взвешенного и рационального подхода к принятию управленческих решений, особенно в сфере приложения финансовых ресурсов, планировании и реализации проектов с привлечением инвестиций.В ходе написания работы были решены следующие задачи: 1) Раскрыты теоретические аспекты инвестиционной деятельности, в целом и в строительной отрасли в частности:– сущность и основы инвестирования;– классификация инвестиций;– проблемы инвестиционной деятельности.2) В практической части работы:– разработан бизнес-проект открытия торгового центра, специализирующегося на предоставлении в аренду торговых помещений;– проведен расчет и анализ коммерческой эффективности проекта.Цифровые показатели свидетельствуют: Стоимость строительства ТЦ составит 250 млн. руб. Общие инвестиционные затраты: 310 млн. руб. Общий объем накопленных финансовых вложений и текущих расходов перекрывается положительным эффектом в 7-м периоде и составит, на конец указанного периода (положительное сальдо) + 3,853 млн. руб.Список литературы1. Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 26.07.2017) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" / Законодательство Российской Федерации. [сайт информ.-правовой компании]. – Режим доступа: http://legalacts.ru/doc/federalnyi-zakon-ot-25021999-n-39-fz-ob/ (дата обращения: 05.01.2019).2. Федеральный закон от 28 июня 2014 г. N 172-ФЗ "О стратегическом планировании в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) / Система ГАРАНТ [сайт информ.-правовой компании]: http://base.garant.ru/70684666/#ixzz5arb9CwG5(дата обращения: 05.01.2019).3. Бизнес-план: метод.материалы. 5-е изд., доп. / Р.Г. Маниловский, Л.С. Юлкина, Н.А. Колесникова [и др.] / под ред. Н.А. Колесниковой, А.Д. Миронова. – М.: Финансы и статистика, 2017. – с. 4. Дубровин. Бизнес-планирование на предприятии: учебник / М. : Издательско-торговая корпорация «Дашков и К°», 2016 г. 432 с.5. Гаврилова А.Н., Попов А. А. Финансы организаций (предприятий) // Учебник для вузов. Издание 4-е переработанное и дополненное. – М.: Издательство «Кноурус», 2016 - 600 с.6. Инвестиции: учебник для вузов/ под ред. Л.И. Юзвович, С.А. Дегтярева, Е.Г. Князевой. –Екатеринбург :Изд-во Урал.ун-та,2016. –543 с. 5. Инвестиционный менеджмент: Учебное пособие / Гончаренко Л.П. – М.: Кнорус, 2015, с.296.7. Инвестиционный менеджмент: Учебник / С.Е.Метелев, В.П.Чижик, С.Е.Елкин - М.: Форум, НИЦ ИНФРА-М, 2015. - 288 с.8. Лукасевич. И.Я. Инвестиции : учебник / М. - ИНФРА-М, 2018. – 413 с.9. Олейник, П.П. Организация, планирование, управления и экономика строительства. Терминологический словарь. Справочное издание. / П.П. Олейник, Б.Ф. Ширшиков. - М.: АСВ, 2016. - 320 c.10. Павлов А.С. Экономика строительства в 2 ч. часть 1: Учебник и практикум для бакалавриата и магистратуры / А.С. Павлов. - Люберцы: Юрайт, 2016. - 314 c.11. Производственный менеджмент в строительстве: Учебник / Михненков О.В., Шемякина Т.Ю., Коготкова И.З. и др. - М.: НИЦ ИНФРА-М, 2016. - 352 с.12. Торосян Е. К., Сажнева Л.П., Зарубина Ж. Н. Основы предпринимательской деятельности. Учебное пособие. – СПб: Университет ИТМО, 2016. – с.130.13. Универсальный учебный экономический словарь // Ростов-на-Дону: Изд-во «Феникс», 2016 г. – 350 с.14. Гуричева А. В. Проблема оценки эффективности инвестиционных проектов с нерелевантными денежными потоками. Переход к MIRR // Молодой ученый. – 2016. – №4. – С. 364-367.15. Трясицина Н.Ю. Комплексная оценка инвестиционной привлекательности предприятий // Экономический анализ: теория и практика. - 2015. - N 18 (75). - С. 5-7.16. Авито. [сайт информационного сервиса ]: Режим доступа: https://www.avito.ru (дата обращения: 05.01.2019).17. Журнал о бизнесе в России и за рубежом. BUSINESSTIMES. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://btimes.ru/dictionary/blagosostoyanie (дата обращения: 04.01.2019).18. Информационный портал о бизнесе. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://biznes-prost.ru/blagosostoyanie.html (дата обращения: 07.01.2019)19. Составление бизнес-плана для создания нового бизнеса. ЗАО"Агентство Прямых Инвестиций "Бизнес-развитие" // [Электронный ресурс], Режим доступа:http://www.createbusiness.ru/uslugi_details.html?id=15 (дата обращения: 05.01.2019).20. Циан. [сайт информационного сервиса ]: Режим доступа: https://www.cian.ru/ (дата обращения: 08.01.2019).21. Мультимедиа приложение «Как открыть свое дело» [CD-диск, Екатеринбург 2016.]ПриложенияПриложение 1.Рисунок. Месторасположение участка под строительство [16]Приложение 2.Рисунок. Публичная кадастровая карта[16]