Рынок земельных участков

Информация о них малодоступна. При выставлении участков на торги допускается несколько видов разрешенного использования, не выделяются конкретные участки для социально значимых объектов: в торгах претендент на участок для строительства ресторана всегда победит претендента на строительство пекарни и магазина при ней. Правила землепользования изастройки участков, выставляемых на торги, не предусматривают указания на согласованные предельные мощности и условия подключения к инженерным сетям. Это предопределяет высокие транзакционные издержки согласований получателя участка и доступа к ним субъектов малого предпринимательства.Законы, регулирующие оборот земель, написаны так, как будто все земли остались федеральными. На уровень субъекта РФ передано немного полномочий, еще меньше — на уровень муниципального образования. Даже если произойдет разграничение государственной собственности на землю, то, например, в Дагестане нельзя провести приватизацию земли в собственности этого субъекта РФ с учетом местных условий. По федеральному законодательству сейчас земля должна быть продана на аукционе, и семьи, которые традиционно используют там участки на подряде у сельхозорганизации, не получат каких-либо преимуществ. При этом сельскохозяйственные организации, за которыми земля была закреплена в постоянное (бессрочное) пользование, наоборот, имеют все права на землю, хотя ее обрабатывают семьи.В стране слабо развиты коммуникационный канал «снизу — наверх» и мониторинг земельных проблем, позволяющий своевременно реагировать на вызовы, осложняющие жизнь людей на местном уровне. На федеральном уровне по этой причине годами не видят многих проблем россиян. Сложилась только одна практика оперативного решения, когда гражданам, предпринимателям удается донести свои проблемы напрямую президенту РФ на различных мероприятиях. В остальных случаях проблемы имеют хронический характер.В России не реализованы реальные механизмы, препятствующие концентрации земли в одних руках. В собственности или под контролем отдельных лиц сейчас находятся сотни тысяч гектаров. Вместе с тем государство ограничило именно фермера в доступе к земле. Так, первые фермеры, получившие участки еще в 1988–1991 гг. — до введения частной собственности — в постоянное бессрочное пользование или наследуемое владение, были лишены права переоформить их в собственность бесплатно, несмотря на то что другие сельские жители получили землю даром в собственность, даже не работая на ней. Еще существует проблема ограничения прав фермера по доступу к государственной земле. По федеральному законодательству субъект РФ должен установить максимальный и минимальный размер при предоставлении фермеру участка земли из государственной собственности. При этом норма об ограничении не касается конкретного случая бесплатного предоставления фермеру участка земли в собственность. В результате фермер оказался ограничен в перезаключении нового договора аренды на обрабатываемую им землю, не говоря о получении ее в собственность за плату, если его фактическое землевладение, сформированное до выхода такого ограничения, превышает позднее установленный размер.5. Предложение на рынке  5.1. Структура земельного фонда по категориям по районам КазаниВ современном мире очень остро стоит вопрос об объектах недвижимости. Исследовав литературу, связанную с земельной документацией (земельный кодекс, градостроительная документация и гражданский кодекс) мы можем сказать,  что под термином недвижимость согласно ГК. РФ ст.130 относится  всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно[1]. Такими объектами являются:- Недра земли и земельные участки.- Водные участки.- Лесные участки.- Различные здания, строения, сооружения.- Морские и воздушные суда.- Искусственные спутники земли.- Орбитальные станции.- Космические суда и корабли.Все объекты недвижимости имеют 3 основных свойства:1. Стационарность или неподвижность - прочная физическая связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.2. Материальность - недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах.3. Долговечность - свойство объекта сохранять работоспособность до предельного состояния с необходимыми перерывами для технического обслуживания и ремонтов. Согласно ст. 11.1 ЗК РФ Земельный участок — часть земной поверхности на территории государства, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке[2].Весь земельный фонд РФ на 1 января 2017 года составил 1 709 824 600 га и по целевому назначению его можно подразделить на следующие категории (ЗК РФ ст.7) рис.2. Рисунок 2- Структура земельного фонда РФ по категориям на 1 января 2017 года Рассмотрев диаграмму земельного фонда РФ видно, что наибольшую площадь занимает категория земель находящаяся под лесным фондом (65%), а наименьшую площадь - земли промышленности и иного специального назначения (1%).В регионах РФ ситуация может меняться в пользу тех или иных категорий земель, которые более эффективно и рационально использовать на определенной территории.Рисунок 3- Структура земельного фонда Свердловской области  по категориям на 1 января 2017 года5.2. Рыночные цены продаж земельных участков под жилищное строительство в зависимости от характеристик (направление, удаленность от города, площадь, природное окружение, наличие коммуникаций)На стоимость земли влияет совокупность факторов, которые можно объединить в следующие основные группы: - социальные и демографические особенности (демографическая структура населения, его численность, плотность, состав, сложившиеся системы расселения); - общая экономическая ситуация (экономическая ситуация стране и регионе, инвестиционный климат, рынок долгосрочных кредитов; уровень доходов населения, тенденции развития местности); - правовое регулирование и действующие системы налогообложения (правовые нормы частного и публичного права, например, виды разрешенного использования земли и устанавливаемые градостроительные и природоохранные режимы, законодательные требования по уплате налогов, сборов и иных земельных платежей, на- логов на строительство и др.); - природные условия и окружающая среда (климат, геологические и гидрологические условия, состояние окружающей среды, красивый вид или ландшафт, наличие или отсутствие мест рекреации; наличие или отсутствие вредных экологических факторов); - физические и качественные характеристики земельного участка (размер и форма участка, рельеф, ориентация участка по сторонам света, положение по отношению к соседним участкам; инженерная подготовка участка, характеристика земли (качество почв, наличие воды), вид и объем полезной застройки); - расположение земельного участка (близость к транспортным магистралям, объектам социальной инфраструктуры района (магазинам, школам, больницам, рынкам), соседство с привлекательными или, наоборот, непривлекательными объектами); - доход, который можно получить, используя земельный участок. Большее влияние на стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения оказывают следующие факторы: - Месторасположение; - Показатель плодородия почв (измеряется в баллах бонитета); - Уровень развитости сельского хозяйства данного района. Межеванные земли предлагаются к продаже по более высокой цене, чем земли не прошедшие процесс межевания.Таблица 2 - Цены земельных участков в Республике ТатарстанРайонЧисло предложений к продажеУдельная цена земель, руб./кв.м.МинМаксСреднееВысокогорский район176,75624Зеленодольский район7942,822Лаишевский район477,259,720,1Пестречинский район18848,219,7Верхнеуслонский район66,932,319Арский район46,421,715,4Значения всех используемых ценообразующих факторов стоимости установлены на основании общедоступной информации, размещенной в интернете.7. Спрос на земельные участки7.1. «Социальный портрет» потенциального покупателя участкаПриведем социальный портрет потенциального покупателя земельного участка.Сегментация по географическому признаку: основные потенциальные покупателинаходятся в Республике Татарстан.Сегментация по демографическому признаку:- возраст потенциальных покупателей– от 25 и выше; - пол – любой.Рисунок 4 – Численность покупателей земельных участков Республики ТатарстанСегментация потенциальных покупателейпо социально – экономическому признаку.- по уровню дохода- лица с высоким уровнем дохода, так как земельные участки имеет высокую стоимость- по уровню образования –это лица с разным уровнем образования.Основным признаком, который входит в социальный портрет потенциального покупателя земельного участка в Республике Татарстан является вид деятельности. Основной вид деятельности потенциального покупателя – это фермер или любая другая деятельность в сфере сельского хозяйства. ЗАКЛЮЧЕНИЕВ заключение данного реферата можно сделать вывод.что в Республике Татарстан весь земельный фонд разделен на несколько основных категорий:- под жилые застройки- для сельскохозяйственного назначения- под особые экономические зоны.Потенциальным покупателем являются юридические лица или индивидуальные предприниматели. Которые осуществляют деятельность в сфере сельского хозяйства. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫГражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)/ Справочно-правовая система «Консультант Плюс».Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017)/ Справочно-правовая система «Консультант Плюс»Отчет за 2017 год Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, http://mzio.tatarstan.ru/rus/file/pub/pub_1305234.pdfСмирнов А.Г. Оценка рыночной стоимости сельхозугодий Республики Татарстан, научная статья от 21.05.2016 года