Международные стандарты оценки недвижимости

- затратный подход
Заключительным этапом процесса оценки является сравнение результатов, полученных с помощью указанных подходов, и сведение итоговых оценок к единой стоимости объекта с учетом слабых и сильных сторон каждого из них. Таким образом, устанавливается окончательная оценка стоимости объекта недвижимости. Ниже приведен пример оценки стоимости недвижимости.
Характеристики Объекта оценки представлены в табл.3. «Описание характеристик оцениваемого Объекта».
Таблица 3 - Описание характеристик оцениваемого Объекта
Идентификация объекта Значение/Расшифровка 1 2 Государство РФ Населенный пункт Новосибирск Административный округ Сибирский федеральный округ Транспортная магистральная дорога Ул. Нарымская № дома 1 Характеристика местоположения Ближайший остановочный пункт общественного транспорта Завод «ВОМЗ» Расстояние от ближайшего остановочного пункта 150 м. п. Критерии местоположения Удобство доступа Здание располагается на пересечении двух улиц с активным движением Окружающая территориальная застройка Здание располагается в промышленной инфраструктуре, радом располагается АЗС, склады, административные и производственные сооружения Критерии земельного участка Категория земель Земли населенных пунктов Общая характеристика сооружения Физическое назначение сооружения Офис Общая площадь сооружения, кв. м 618,3 Площадь застройки сооружения, кв.м. 366,7 Объем 2368,9 Группа II Год ввода в эксплуатацию 1994 Пояс климата I Год капитального ремонта (реконструкции) Не осуществлялся Полнота строительства более 50 % Запыленность и загазованность воздуха в границах нормативов Памятник архитектуры нет Конструктивные характеристики сооружения Число этажей в сооружении 3 Подземная составляющая подвал Материал наружныхстениперегородки бетон Материал перекрытий ж/б плита Материал крыши Мягкая кровля Фундаментное основание ж/бетонные блоки,ленточный Главный тип полового покрытия Плитка, линолеум Проемы окон стеклопакеты в рамах из дерева Проемы дверей Простые из дерева Усредненная высота потолка, м 2,95 Парковка и транспортное обеспечение Свободная: на улице и во дворе сооружения Состояние сооружения Охранный статус сооружения площадь не под охраной Инженерное оборудование Состояние инженерного оборудования Положительное/хорошее Теплоснабжение центральное Канализация центральная Холодное водоснабжение центральное Горячее водоснабжение центральное Электроснабжение центральное Кондиционирование Установлены кондиционеры Вентиляция В наличии, естественная Юридический статус Право на Объект оценки Имущество в собственности Право на ЗУ Контракт о предоставлении участка в аренду № -------------- Сервитуты (обременения) Не зарегистрированы
Приведем пример определения стоимости объекта недвижимости сравнительным методом.
Сравнительный метод в оценке имущества воспроизводит позицию спроса и предложения, а также позицию замещения.
Нужной предпосылкой для использования методики сравнительного подхода проявляется наличием данных об операциях с аналогичными объектами имущества, которые произошли в сопоставимых обстоятельствах (время совершения операции и обстоятельства финансирования операции).
Характерное и максимальное результативное применение объектов анализа получается при его применении как офисного, поэтому в качестве аналогов были избраны сооружения и здания, по назначению и применению аналогичные оцениваемому.
Оценка стоимости приведена ниже в таблице.

Таблица 4 - Определение рыночной цены методом сравнения операций
Характеристики Оцениваемый объект Аналоги 1 2 3 7 Стоимость, руб./м2   48000 42000 44000 40000 Права на имущество ЗУ –долг.ар.
Ул. - соб-ть ЗУ –долг.ар.
Ул. - соб-ть ЗУ –долг.ар.
Ул. - соб-ть ЗУ –долг.ар.
Ул. - соб-ть ЗУ –долг.ар.
Ул. - соб-ть Корректировочные коэффициенты, %   0% 0% 0% 0% Условия покупки, внесения оплаты Единоразовыйплатеж Единоразовый платеж Единоразовый платеж Корректировочные коэффициенты, %   0% 0% 0% 0% Условия договора Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Корректировочные коэффициенты, %   0% 0% 0% 0% Время договора 26 февраля 2017 Январь 2017 Январь 2017 Январь 2017 Январь 2017 Корректировочные коэффициенты, %   0% 0% 0% 0% Местоположение Октябрьский район Октябрьский район Ленинский район Октябрьский район  Ленинский район Корректировочные коэффициенты, %   0% 4,8% 0% 4,8% Физические критерии:  -общая площадь, м2 618 220 571 300 308 Корректировочные коэффициенты, %   -11,1% 0,0% -11,1% -11,1% -наличие телефона есть есть нет нет есть Корректировочные коэффициенты, %   0,0% 19,2% 19,2% 0 наличие парковки есть есть есть есть есть Корректировочные коэффициенты, %   0% 0% 0% 0% – тип постройки Бетон.здание, год постр. 1994 Бетонздание, год постр. 1988 Бетонздание, год постр. 1987 Бетонздание, год постр. 1978 Бетонздание, год постр. 1993 Корректировочные коэффициенты, %   0% 0% 0% 0% - состояние помещения хорошее после ремонта хорошее хорошее хорошее Корректировочные коэффициенты, %   0% 0% 0% 0% Экономические критерии Без особенностей Без особенностей Без особенностей Без особенностей Без особенностей Корректировочные коэффициенты, %   0% 0% 0% 0% Инженерное обеспечение Все Все Все Все Все Корректировочные коэффициенты, %   0% 0% 0% 0% Скорректированная стоимость, руб./м2   42814,23 59 962,4 46626,272 37266,88
Следовательно, цена исследуемого объекта определяется как 42814,23618,3 = 26 472 035 рублей.
3. ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО ИСПОЛЬЗОВАНИЮ МЕЖДУНАРОДНОГО ОПЫТА СТАНДАРТИЗАЦИИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
В Дании достаточно хорошо налажено административное и информационное взаимодействие различных систем, которые участвуют в процессе оценки недвижимости. Земельным участкам присваиваются кадастровые номера – это осуществляет Ведомство по кадастру. Формируется Земельный реестр, в котором должны быть учтены все собственники земельных участков, включая здания, расположенные на этих землях.
Основой оценки выступают данные о земельных участках, которые были получены из Земельного кадастра, и данные о недвижимости, предоставляемые местными органами власти.
В Швеции обязанности по ведению кадастра земли, реестров недвижимости и сделок возложены на единый государственный орган, который также занимается учетом прав собственности и оценки недвижимости.
В Чехии применяют объединённую информационную систему(ADIS), которая поддерживается Министерством финансов. Эта система соединена с Кадастром недвижимого имущества, статистической системой цен на недвижимое имущество и т. п.
В основе оценки недвижимости в Германии лежит так называемая «типичная стоимость объекта недвижимости». Этот показатель рассчитывается каждый год и представляет собой среднюю стоимость, которая зависит от месторасположения, и в обязательном порядке подлежит опубликованию для населения. Независимой комиссией экспертов, в числе которых – специалисты различных отраслей (оценщики, геодезисты, агенты по торговле недвижимостью и др.) из различных источников собираются информацию о ценах сделок, создаются рыночные отчеты и доклады в парламент, устанавливается типичная стоимость объектов недвижимости и т.д.
Оценка недвижимости в Соединенных Штатах Америки имеет большое значение, поскольку за счет этих поступлений финансируются различные государственные учреждения, полиция, объекты инфраструктуры; потому оно характеризуется разнообразием используемых методов. Созданную в Канаде Корпорацию по оценке муниципальной недвижимости считают одним из успешных примеров планирования и реализации оценки объектов недвижимости; она производит оценивание более 4,3 млн. объектов собственности, это – крупнейший орган оценки в Северной Америке. Данная некоммерческая организация, финансируемая муниципалитетами, была создана в целях администрирования оценки недвижимости в провинции Онтарио; кроме того, в функции ее входит проведение учета населения в случаях проведения выборов, финансируется муниципалитетами.
Таким образом, при разработке концепции стандартизации оценки недвижимости в Российской Федерации важно изучение международного опыта; реализованные международные проекты в этой сфере выступают предпосылками создания системы массовой оценки.
Итак, в настоящее время в мировой практике сложилось две основных системы, рыночная и нерыночная, оценки объектов недвижимости, позволяющие формировать налогооблагаемую базу имущественного налога.
Подытоживая зарубежный опыт можно отметить, что в Российской Федерации рекомендуется использовать в качестве основного подхода классическую методологию массовой оценки и применять рыночный механизм определения кадастровой стоимости недвижимого имущества. А по тем объектам, где по которым нет гражданского оборота и рыночных данных об аналогичных сделках, государство или муниципалитет может устанавливать нормативную кадастровую стоимость имущества.
Заключение

Анализ показал, что стоимостные оценки обширно применяются и необходимы на финансовых и иных сегментах рынка, будь то для введения в финансовую документацию, для корреспонденции с нормативными требованиями или с целью сопровождения ипотеки и операций с имуществом. Международный Совет по стандартам оценки (далее - МССО) есть независимая некоммерческая частная организация, какая служит социальным заинтересованностям.
Поставленные задачи достигнуты:
1. Рассмотрены международные стандарты оценки как свод единообразных правил.
2. Охарактеризованы российские и международные стандарты оценки недвижимости.
3. Сделаны предложения по использованию международного опыта стандартизации оценки недвижимости в Российской Федерации.
Основная цель работы – изучение теоретических аспектов и методологической основы международной оценочной деятельности – достигнута.
В теоретической части представленной работы проведен теоретический анализ текущего состояния законодательства и международных и национальных стандартов оценки, кратко охарактеризованы принципы и методы, применяемые в рамках основных подходов к оценке.
В трудах современных исследователей неоднократно отмечается, что Международные стандарты оценки играют огромную роль в развитии оценки имущества как самостоятельного вида профессиональной деятельности на международном уровне. При этом существует общее понимание того, что Международные стандарты оценки должны иметь некоторую единую основу, причем не просто наименьший общий знаменатель, а прочный фундамент, представляющий единство экономических принципов, являющихся движущей силой рыночных отношений и не зависящих от политических границ.
Суммируя вышесказанное, можно прийти к выводу, что, с одной стороны, Международные стандарты оценки представляют собой в большей части своих положений свод единообразных правил проведения оценки имущества, но, с другой стороны, некоторые положения Международных стандартов оценки могут рассматриваться как «кодекс поведения» оценщика.
В практической части работы в рамках основного сравнительного подхода проведено исследование объекта недвижимости, объекта исследования, и получены значения величин ориентиров рыночной стоимости офисного здания. На основе этих результатов сделан обоснованный вывод о величине рыночной цены объекта.



Список использованных источников и литературы

Барсуков, Д. П. Учет и оценка недвижимости : учебное пособие / Д. П. Барсуков, В. Г. Антонова ; С.-Петерб. гос. ин-т кино и телевидения. - Санкт-Петербург :СПбГИКИТ, 2015. - 258, [1] с.
Безруков В. Б. Оценка недвижимости: монография / В.Б. Безруков, М. Н. Дмитриев, А. В. Пылаева – Н. Новгород: ННГАСУ, 2017. – 153 с.
Вольнова, В.А. Обзор вариантов расчета корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом : справочные данные, источники информации, практические примеры расчета / Вольнова В. А. - Новосибирск : СГУВТ, 2015. - 53 с.
Гунина, И. А. Методы оценки недвижимости [Электронный ресурс] : учебно-методическое пособие / И. А. Гунина. - Воронеж : [б. и.], 2015. - 1 эл. опт.диск (CD-ROM).
Европейские стандарты оценки, 2012 / пер. А. И. Артеменков. - 7-е изд. - Москва : Российское общество оценщиков, 2013. - 331 с.
Кукукина, И. Г. Оценка имущества : учебное пособие / И. Г. Кукукина, М. В. Мошкарина ; Иван.гос. энергет. ун-т им. В. И. Ленина. - Иваново : ИГЭУ, 2015. - 255 с.
Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости - 2016 : таблицы, графики, гистограммы: [в 4 т. /Лейфер Л. А., Крайникова Т. В.; под ред. Лейфера Л. А.] ; Приволж. центр метод.иинформ. обеспечения оценки. - 4-е изд., актуализ. и расшир. - Нижний Новгород : Растр. Т. 2 :Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. - 2016. - 361 с.
Лобанова, Е. И. Оценка стоимости недвижимости : учеб.пособие по подготовке бакалавров 38.03.01 "Экономика" профиля Экономика предприятий и организаций в операциях с недвижимым имуществом" / Е. И. Лобанова. - Новосибирск :СГУГиТ. Ч. 1. - 2015. - 227 с.
Международные стандарты оценки, 2011 : МСО 2011: аутентичный перевод на русский язык с печатного англоязычного оригинала, выпущенного Международным советом по стандартам оценки (МССО) 1 июня 2011 г. / Междунар. совет по стандартам оценки ; [редкол.: И.Л. Артеменков и др.]. - Москва : Российское общество оценщиков, 2013. - 171, [1] с.
Мищенко, В. В. Оценка недвижимости [Электронный ресурс] : электронное учебное пособие / В. В. Мищенко, Л. А. Мищенко. - Кемерово : [б. и.], 2014. - 1 эл. опт.диск (CD-ROM).
Оценка объектов недвижимости : учебник : [для вузов по специальности 080502 "Экономика и управление на предприятии отрасли (операции с недвижимым имуществом)"] / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, М. А. Асаул, Е. В. Грахова ; под ред. А. Н. Асаула. - Москва : Проспект, 2016. - 384 с.
Оценка объектов недвижимости : учебное пособие к выполнению курсового проекта / М-во образования и науки Рос. Федерации, Воронеж. гос. архитектур.-строит. ун-т ; сост.: В. М. Круглякова [и др.]. - Воронеж :Воронежский ГАСУ, 2016. - 107 с.
Оценка предприятий: доходный подход / Г.К. Таль, В.В. Григорьев, Н.Д. Бадаев, В.И. Гусев ; Гильдия специалистов по антикризис. упр. - Москва : [б. и.], 2015. - 326 с.
Полянин, А. В. Современные аспекты управления развитием организации на основе затратного подхода / А. В. Полянин, И. А. Докукина. - [Курск :Планета+, 2014]. - 212 с.
Пылаева, А. В. Модели и методы кадастровой оценки недвижимости : [учебное пособие] / А. В. Пылаева ; М-во образования и науки Рос. Федерации, Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. - Нижний Новгород : ННГАСУ, 2015. - 175 с.
Рекомендации по определению и обоснованию границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки (пп. 25 и 26 ФСО N 1 и п. 30 ФСО N 7). - Нижний Новгород : Растр. Ч. 1. - 2015. - 42 с.
Рожкова, О. Н. Основы экономики и оценки недвижимости: учебно-методическое пособие / О. Н. Рожкова ; М-во сел. хоз-ва Рос. Федерации, Рос.гос. аграр. ун-т-МСХА им. К. А. Тимирязева. - Москва : Издательство РГАУ-МСХА, 2016. - 112 с.
Саталкина, Н. И. Оценка недвижимости: практический курс [Электронный ресурс] : [учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по направлению "Экономика"] / Н. И. Саталкина, Т. Н. Кулюкина, Ю. О. Терехова. - Тамбов : [б. и.], 2014. - 1 эл. опт.диск (DVD-ROM).
Справочник оценщика недвижимости / Приволж. центр финансового консалтинга и оценки. - Нижний Новгород : Растр-НН. Т. 2 : Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода : таблицы, графики, гистограммы / [Л. А. Лейфер и др.]. - 3-е изд., актуализир. и расш. - 2014. - 190 с.
Стандарты оценки RICS : пер. с англ. - Москва : Альпина Паблишерз, 2011. - 186 с.
Чутчева, Ю. В. Экономика недвижимости : учебное пособие / Ю. В. Чутчева, А. Н. Романов ; Рос.гос. аграр. ун-т-МСХА им. К. А. Тимирязева. - Москва : Изд-во РГАУ-МСХА, 2016. - 159 с.
Янюк, В. М. Экономическая оценка сельскохозяйственных угодий доходным подходом и ее применение при управлении земельными ресурсами / [Янюк В. М., Гагина И. С.] ; М-во сел. хоз-ва Рос. Федерации, Сарат. гос. аграр. ун-т им. Н. И. Вавилова, каф. "Землеустройство и кадастры". - Саратов : Саратовский источник, 2014. - 163 с.

ПРИЛОЖЕНИЕ


Схема оценки недвижимости




Алгоритм сравнительного подхода к оценке недвижимости




Алгоритм затратного подхода к оценке недвижимости



Барсуков, Д. П. Учет и оценка недвижимости : учебное пособие / Д. П. Барсуков, В. Г. Антонова ; С.-Петерб. гос. ин-т кино и телевидения. - Санкт-Петербург :СПбГИКИТ, 2015. - 258, [1] с.
Европейские стандарты оценки, 2012 / пер. А. И. Артеменков. - 7-е изд. - Москва : Российское общество оценщиков, 2013. - 331 с.
Справочник оценщика недвижимости / Приволж. центр финансового консалтинга и оценки. - Нижний Новгород : Растр-НН. Т. 2 : Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода : таблицы, графики, гистограммы / [Л. А. Лейфер и др.]. - 3-е изд., актуализир. и расш. - 2014. - 190 с.
Лобанова, Е. И. Оценка стоимости недвижимости : учеб.пособие по подготовке бакалавров 38.03.01 "Экономика" профиля Экономика предприятий и организаций в операциях с недвижимым имуществом" / Е. И. Лобанова. - Новосибирск :СГУГиТ. Ч. 1. - 2015. - 227 с.
Гунина, И. А. Методы оценки недвижимости [Электронный ресурс] : учебно-методическое пособие / И. А. Гунина. - Воронеж : [б. и.], 2015. - 1 эл. опт.диск (CD-ROM).
Кукукина, И. Г. Оценка имущества : учебное пособие / И. Г. Кукукина, М. В. Мошкарина ; Иван.гос. энергет. ун-т им. В. И. Ленина. - Иваново : ИГЭУ, 2015. - 255 с.
[Электронный ресурс] - http://www.consultant.ru/ - точка доступа









34