Особенности оценки различных прав на объекты недвижимого имущества

Расчет неустранимого износапримем за369418 руб.Расчет полного физического износа за 637416 руб.Функциональный износ принимаем 0, т.к. помещение оборудовано кондиционерами.Внешний износ принимаем 0, т.к. не установлено внешних показателей, приводящих к снижению рыночной стоимости объекта.Общий износ достиг 637416 руб.Рассчитаем стоимость замещенияСЗ = 2089466 - 637416 = 1 452051 руб.Определение стоимости земельного участкаУстановлен мультипликатор с помощью базы данных для административных четырёх-пятиэтажных зданий в данной зоне равен 1,4. Тогда рыночная стоимость земли составит 1452051 * 1,4 = 2032871 руб.Площадь земли при расчете выкупной цены принимается равной площади участка (1400 кв.м.) умноженной на долю оцениваемого помещения в общей площади здания (за исключением мест общего пользования) Доля = 371,3/(2420,4-258,1) =17,2%. ОткудаВЦ = 8,99*1400*0,172*17= 36741 руб.По результатам расчетов стоимость земли составляетЗ=2032871 – 36741 = 1996130 руб.Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимостиРыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная с использованием затратного подхода составляетЦ = 1 452051 + 1996130 = 3 448181 руб.2.2 Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходомОпределяем модель денежного потока. В нашей случае, принимая во внимание расчет денежного потока для собственного капитала с учетом инфляции и налога на прибыль.Выбор горизонта прогноза принимаем 5 лет.Для установления величины аренды применим данные объявлений разных источников опубликования. Оценщик принимает за итоговую цену среднее значение 3-х минимальных цен в выборке и расчет показал темп роста ставок 5% / год, чтов прогнозе потенциального валового дохода (ПВД).ПВД рассчитывается, как умножение площадей на ставки аренды за минусом НДС. По результатам расчетов по инвентаризационному плану площадь отремонтированных помещений составляет 207,4 кв.м., площадь остальных помещений 163,9 кв.м.Определение действительного валового доходаПринимаем как коррекцию 5% простоя помещения и для расчета действительного валового дохода коэффициент 0,95.При расчете действительной прибыли следует учесть, что постоянные расходы включают налог на имущество и суммы амортизации, расход на ремонт и ТОнедвижимости. Т.к. доля объекта оценки к общей стоимости здания достигла 17,20% сумма расходов на наше офисное помещение в 1-й планируемый год достигнет 129134 руб. При планировании затрат учтен фактор их роста 5 % / год.Налог на прибыль для расчета дохода на прогнозный период принимается равным 20 %.Ставку дисконтирования по результатам расчетов принимаем 21,90%.Рыночная цена объекта с применением сравнительного подхода достигнет 4643693 руб. Планируемый рост цены на недвижимость 5% / год. Рассчитаем величину реверсии составляетFV = 4643693*(1+0,05)5 = 5926659 руб.Принимаем допущение, что потоки аккумулируются на июль каждого года.Рыночная стоимость оцениваемого помещения по результатам расчетов с использованием доходного подхода составила 4 539 042 руб.2.3 Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходомОценку стоимости 1 кв. м. помещений без качественного ремонта и с ним рассчитываем отдельно. Объекты– аналоги помещений без качественного ремонта отбирались среди объектов с удовлетворительным состоянием Т.к такие аналоги находятся по всему городу, то необходима правка на район расположения. Окончательная цена 1 кв. м. объекта без ремонта принимаем близкой к минимальным значениям, что достигла366,7 долларов.Для определения цены 1 кв.м. объектов с ремонтом учитываем 50 $ сверху к цене 1 кв. м. объекта без ремонта, что составляет 416,7 долларов.Расчет цены исследуемого объекта Итоговый расчет стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода приводится в таблице 1.Таблица 1 - Расчет цены объектас применением сравнительного подходаЦена 1 кв.м. недвижимостив удовлетворит. состоянии, $366,7Прибавка за ремонт на 1 кв.м. $.50Стоимость 1 кв.м. помещенийc качественным ремонтом$416,7Площадь объектов в удовлетворит. состоянии, кв.м.163,9Площадь объектов с качественным ремонтом, кв.м.207,4Итоговаяценаисследуемого объекта,$146535Итоговая цена исследуемого объекта, руб.4 643 693Сведем результаты полученных оценок исследуемого офисного помещения:Сравнительный подход оценка 4 643 693 руб.Доходный подход оценка 4 539 042 руб.Затратный подход оценка3 448 181 руб.Применяя шкалу рейтингов присвоения весов, оценщик распределил рейтинг 1- доходному, рейтинг 2 – затратному, рейтинг 3 – сравнительному подходу. Итоговый расчет осуществим по формуле:Р = (РC х R/R) (5)где:РС – рыночная цена каждого подходаR –вес рейтинга R – сумма рейтинговых весов всеми подходами.Таблица 2 - Согласование результатовМетодРСi, руб.R(РCi х Ri/Ri), руб.Затратный подход3 448 18121 149 394Сравнительный подход4 643 69332 321 846Доходный подход4 539 0421756 507ИТОГО: 64 227 747В итоге, округленно рыночная цена исследуемого офисного помещения достигла 4, 2 млн. руб.ЗаключениеВсе методологии определения рыночной оценки недвижимости е при осуществлении расчетов на основе рыночных показателей приводят к тождественному значению, согласно Стандартам ФСО. Только качество сбора и подготовки данных, а также грамотное использование действующих инструментов может являться ограничением на применение методик и процедур. Каждый из примененныхв работеподходов имеет свои плюсы и минусы. Сравнительный подход позволяетопределить оценку объекта, имея данные статистики. При этом при подготовке информации выполнены действия по обеспечению безопасности инвестора от некорректной оценки недвижимости. Затратный подход обеспечивает максимальный учет технических параметров объекта. Важно отметить, что информационная база, для расчета стоимости замещения, не вполне точна. И главные трудности возникают с оценкой земли.Доходный подход основан на информации рынков и потому не имеет недостатков затратного метода. Уязвимым блоком данного подхода выступает необходимость применения прогнозных значений.Вработе рассмотрены практические моменты формирования рыночной стоимости недвижимости с применением указанных выше 3 подходов.Проанализированы разные варианты и выбран лучший из них по результативности применения помещения для инвестора.В работе содержится вывод о расчете рыночной стоимости офисного помещения.Важно подчеркнуть, что увеличение количества коммерческих организаций, развитие рыночных отношений с вовлечением собственного капитала инвесторов, необходимость расчета корректной рыночной стоимости объектов недвижимости, служит мощным толчком в развитии направления оценки имущества. Проведены исследования рынка коммерческой недвижимости на примере офисных помещений г. Екатеринбурга. Изучена и применена на практике методология оценки коммерческой недвижимости. Произведены расчетыоценок с применением различныхподходов.СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ1. Анфимова А.Ю., Рукина И.М. Региональная экономика и управлении /А.Ю. Анфимова, И.М. Рукина. Москва: Издательский дом Международного университета, 2013. 250 с. 2. Гарбузов Д.О., Стерхов А.В. Моделирование ставки дисконтирования при оценке коммерческой недвижимости методом дисконтированных денежных потоков / Д.О. Гарбузов, А.В. Стерхов // Актуальные вопросы современной науки. 2014. № 38. С.36-46.3. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости / В.А. Горемыкин. Москва: Проспект, 2016. 126 с. 4. Горькова Н.А. Развитие проектного финансирования в России: автореф. дис. На соискание ученой степени канд. экон. наук. / Н.А. Горькова; [Московский государственный университет управления] – Москва, 2011. 170 С. 5. ГрибовскийС.В. Массовая оценка недвижимости / С.В. Грибовский. Москва: Финансовый бизнес, 2010. 45 с. 6. Лебедева О.И., Гафиятова Т.П. О некоторых особенностях современного рынка недвижимого имущества / О.И. Лебедева, Т.П. Гафиятова // Проблемы современной экономики. 2012. №1 С.298-302. 7. Лебедева О. И. Проблемы оценки недвижимости в условиях рыночных товарно-денежных отношений / О.И. Лебедева // Проблемы современной экономики. 2010. №2 С.112-116. 8. ЛейферЛ.А., Кашникова З. А. Определение рыночной стоимости недвижимости на основе коллективных экспертных оценок / Л.А. Лейфер, З.А. Кашникова // Имущественные отношения в РФ. 2012. №2 С.20-28. 9. Ресина В.И. Экономика недвижимости / В. И. Ресина. Москва: Дело, 2010. 60 с. 10. Рукина И.М., Филатов В.В. Инновационное образование – инновационная экономика – инновационное общество / И.М. Рукина, В.В. Филатов // Научный журнал НИУ ИТМО. 2014. №3. С. 488-504. 11. Сивкова Л.А. Недвижимость: маркетинг, оценка. / Л.А. Сивкова. Москва: Юридический бюллетень предпринимателя, 2015. 34 с. 12. ТумбаевС.И. Методика определения рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости, расположенных в населенных пунктах с малоактивным рынком / С.И. Тумбаев // Известия ИГЭА. 2010. №3. С.84-8713. Федеральный закон РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 14. Федеральный закон РФ от 17.07.2009 г. № 166-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости 15. Федотова М.А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки / М.А. Федотова. Москва: Перспектива, 2013. 48 с. 16. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. / Д. Фридман, Н. Ордуэй. Москва: Проспект, 1995. 421 с. 17. ЯжгуновичО.А К вопросу о функционировании и переводе терминов недвижимости / О.А. Яжгунович // Вестник ЧГПУ. 2011. №1 С.294-303.