аренда в земельном законодательстве

Подача документов для аукциона может быть осуществлена не позднее чем за5 дней до проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегосяв государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.Поданная заявка может быть возвращена заявителю в случае подачи заявки научастие в аукционе лицом, которое в соответствии с ЗК РФ не имеет права приобрестиземельный участок в аренду. Информация о субъектах, не имеющих права приобрести земельный участок на указанном праве, является разрозненной и содержитсяв различных статьях ЗК РФ, нормативных актах земельного законодательства, атакже в актах судебной практики. В частности, в Постановлении Одиннадцатогоарбитражного апелляционного суда № 11АП-8360/2016 указывалось на то, что Комиссией по проведению аукционов Департамента было отказано в допуске к участиюв аукционе Ульяновскому областному государственному унитарному предприятиюбюро технической инвентаризации (протокол от 28 января 2016 г. № 02.04-05-2016)на основании подп. 3 п. 8 ст. 39.12. ЗК РФ как не имеющему права приобретенияземельных участков с разрешенным использованием «отдельно стоящие индивидуальные жилые дома и дома коттеджного типа на одну семью». Запрет научастие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды установлен и для заявителя, если информация о его учредителях (участниках), членахколлегиальных исполнительных органов, лицах, исполняющих функции единоличного исполнительного органа, содержится в реестре недобросовестныхучастников аукциона.Согласно ст. 39.12 ЗК РФ в случае признания аукциона несостоявшимся, договор аренды земельного участка заключается с лицом, подавшим единственнуюзаявку на участие в аукционе, которая соответствует указанным в извещении опроведении аукциона требованиям и условиям аукциона либо с заявителем, признанным единственным участником аукциона либо с участником, единственнымпринявшим участие в аукционе. При этом заключение такого договора являетсяобязанностью как для уполномоченных органов, так и для указанных лиц.В соответствии с ранее действовавшими правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальнойсобственности земельных участков или права на заключение договоров арендытаких земельных участков, утвержденными Постановлением ПравительстваРФ от 11 ноября 2002 г. № 808, организатор торгов в случае признания их несостоявшимися имел право объявить о повторном проведении торгов. Ранеедействовавший порядок проведения аукционов по продаже земельных участковлибо права на заключение договора аренды земельного участка для жилищногостроительства предусматривал возможность заключения соответствующего договора только с единственным участником аукциона в случае признания аукционанесостоявшимся по причине присутствия менее двух участников.Как указывает Е.Л. Ковалева, утвержденный подход представляется более целесообразным, поскольку заключению договора с единственным лицомпредшествует процедура уведомления неограниченного круга потенциальныхучастников аукциона, и проведение повторного аукциона не гарантирует появление новых участников. Она также отмечает, что в целях предотвращениязлоупотреблений на практике предусмотрено, что в данном случае договоркупли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предметааукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендногоплатежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равномначальной цене предмета аукциона.По итогам аукциона оформляется протокол в двух экземплярах: один передается победителю аукциона, второй - организатору. Кроме того, протоколо результатах аукциона размещается на официальном сайте в течение одногорабочего дня со дня подписания данного протокола.В случае, если лицо, признанное по итогам аукциона победителем, уклоняетсяот заключения договора аренды земельного участка, сведения о нем, наряду сосведениями, предусмотренными п. 27 ст. 39.12 ЗК РФ, включаются в реестр недобросовестных участников аукциона.Сведения, внесенные в реестр недобросовестных участников аукциона, исключаются из него по истечении 2-х лет со дня их внесения в реестр недобросовестныхучастников аукциона. В случае предоставления земельного участка субъектув аренду без проведения торгов в соответствии со ст. 39.14 ЗК РФ должен бытьсоблюден установленный порядок.Для заключения договора аренды в целях развития застроенной территории,комплексного освоения территории проводится аукцион в соответствии с нормами градостроительного законодательства.В соответствии с требованиями ст. 46.3 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) для участия в аукционе заявители должны представить в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы:заявка на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка в случае установления органом местногосамоуправления требования о внесении задатка для участия в аукционе;документы, подтверждающие внесение задатка в случае установленияорганом местного самоуправления требования о внесении задатка для участияв аукционе;документы об отсутствии у заявителя задолженности по начисленным налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня илигосударственные внебюджетные фонды за прошедший календарный год, размеркоторой превышает 25% балансовой стоимости активов заявителя по даннымбухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период.При проведении аукционов на право заключения договора об освоениитерритории в соответствии со ст. 46.7 ГрК РФ также требуется предоставитьдокументы, подтверждающие статус строительной организации, документы,подтверждающие успешный ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию. Таким образом, перечень документов при проведении аукциона направо осуществления работ по застройке территории отличается от перечнядокументов для проведения аукциона по продаже права аренды земельногоучастка. Это, по нашему мнению, объясняется тем, что развитие территорииимеет важное социальное значение, а неисполнение сторонами договора своих обязанностей влечет более серьезные негативные последствия, по сравнению сдоговором аренды, заключаемым для текущей деятельности.Перечень оснований, по которым заявитель не допускается к участию в аукционе, ограничен: непредставление определенных ч. 10 ст. 46.3 ГрК РФ необходимых для участия в аукционе документов или предоставление недостоверныхсведений; непоступление задатка на счет, указанный в извещении о проведенииаукциона, до дня окончания приема документов для участия в аукционе в случаеустановления органом местного самоуправления требования о внесении задаткадля участия в аукционе; несоответствие заявки на участие в аукционе требованиям, указанным в извещении о проведении аукциона.В остальном порядок проведения аукциона не отличается от аукциона, проводимого в соответствии с земельным законодательством.Таким образом, заключение договора аренды земельного участка регламентируется целой группой отраслей законодательства: гражданским, земельным,градостроительным, а также административным.Форма договора в большинстве случаев является письменной, а порядок ипроцедуры, предшествующие его заключению, зависят, по нашему мнению, отцелей заключения договора аренды земельного участка.2.3 Правовое регулирование изменение и расторжения договора аренды земельного участкаПо общему правилу договор, может быть, расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке при существенном нарушении другой стороной условий договора или в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).Перечень существенных нарушений содержится в ст. ст. 619, 620 ГК РФ.ЗК РФ предусматривает дополнительные основания расторжения договора аренды с учетом специфики земельных отношений.1. Использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель. 2. Использование земельного участка, приводящее к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.В 2012 году Правительство РФ утвердило критерии значительного ухудшения экологической обстановки относительно земель сельскохозяйственного назначения. Однако критерии, перечисленные в постановлении, не охватывают весь спектр возможных негативных последствий, в связи с чем необходимо его расширить.3. Неустранение совершенных умышленно земельных правонарушений, которые выражаются в отравлении, загрязнении, порче либо уничтожении плодородных слоев почвы в результате нарушения порядка обращения с удобрением, стимулятором роста растений, ядохимикатом и другими химическими либо биологическими веществами во время хранения, использования и транспортировки, которые повлекли за собой причинение вреда здоровью либо окружающей среде.4. Неиспользование земельных участков, которые предназначены для сельскохозяйственного производства или жилищного либо другого строительства, в данных целях на протяжении трех лет, когда наиболее продолжительный период не установили по федеральному закону либо договору аренды земельных участков, помимо периода времени, которое необходимо с целью освоения земельных участков, а также времени, на протяжении которого земельные участки нельзя использовать по назначению в результате стихийных бедствийлибо в результате других обстоятельств, которые исключают данное применение.Важно учитывать, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной, муниципальной собственности, заключенный на длительный срок (более пяти лет), может быть, расторгнут арендодателем, но только лишь на основании судебного решения при выявлении значительных нарушений арендатором договора аренды. Таким образом, расторжение договора аренды земельного участка осуществляется в соответствии с нормами ГК РФ, устанавливающими порядок расторжения договора аренды, а также некоторыми другими нормативными актами, устанавливающими особенности расторжения договора аренды земельных участков, в первую очередь ЗК РФ.ЗаключениеТаким образом, в заключении, возможно, сделать определенные выводы:Основу гражданского оборота издавна составляет договорное право, правовые конструкции которого позволяют нам реализовать большинство объектов гражданских прав. Земля же, как в Древности, так и в настоящее время, служила наиболее значимым, важным и ценным объектом права. На основе прочной связи с земельными участками несколько столетий продержалась в Европе феодальная система, и лишь с пониманием ценности иных объектов гражданских прав (капитала, информации) она уступила дорогу капитализму.Гражданский кодекс РФ в главе 34 не содержит отдельного параграфа, посвященного аренде земельных участков. Земельный кодекс РФ и иные акты публичного права регулируют, в свою очередь, только отношения по аренде земельных участков из публичной собственности.Согласно ч.3 ст. 6 Земельного кодекса РФ, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могутсоздаваться искусственные земельные участки. Как указано в ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, ЗК РФ и другими федеральными законами. На сегодняшний день в силу неразвитости российского вещного права можно наблюдать такой феномен, как «арендизация» отношений. Стороны при отсутствии иного правового механизма по передаче во временное владение имущества, в особенности земельного участка, вынуждены заключать договор аренды как единственно возможный. Но, в Проекте изменений ГК РФ, так же как и в Концепции развития ГК РФ есть базовые модели вещного права на землю:право застройки (суперфиций), которое предполагает изменение правообладателями свойств, а также качеств земельных участков, в первую очередь возведение на них разных сооружений; право постоянного владения и использования (эмфитевзис), которое предполагает широкие возможности применения свойств природных объектов с сохранностью их субстанции.Данные модели предоставляют их обладателям правомочия владения и использования земельных участков.Следовательно, со времени вступления новейших правил ГК РФ невозможно будет применять договор аренды в целях строительства на чужых земельных участках. Договор по установлению права застройки заключают, когда лицам нужно приобрести право владения и ипользования земельных участков для осуществления эксплуатации объекта недвижимости на продолжительный период времени. Считаем, что данные изменения являются необходимыми и своевременными.В заключение необходимо отметить, что в силу распространенности договора аренды земельного участка на практике возникает множество спорных вопросов, требующих разрешения. Кроме того, полагаем, что с течением времени договор аренды земельного участка будет заменяться на вещно-правовые договоры по передаче имущества либо застройке земельных участков.Список использованных источниковГрадостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 25.12.2018) // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 16.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301.Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147.Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" // "Собрание законодательства РФ", 06.10.2003, N 40, ст. 3822.Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" // "Собрание законодательства РФ", 20.07.2015, N 29 (часть I), ст. 4344.Постановление Правительства РФ от 19.07.2012 № 736 «О критериях значительного ухудшения экологической обстановки в результате использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли» // Собрание законодательства РФ. 2012. № 30. Ст. 4290.Постановление Правительства РФ от 28.12.2012 № 1463 «О единых государственных системах координат» // Собрание законодательства РФ. – 2013. - № 1. Ст. 58.Постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П // Собрание законодательства РФ. 2010. №24. Ст. 3069.Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 5 мая 2006 г. по делу № А35-12133/05-С27.Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 марта 2016 г. по делу № А13-8978/2015.Административный регламент Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга по предоставлению государственной услуги по утверждению границ земельных участков в соответствии с действующим законодательством и в установленном порядке от 25.04.2013 г. № 1996-рк. [Электронный ресурс]. — Официальный сайт Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга. – Режим доступа: http://www.commim.spb.ru/Анисимов А.П., Козлова М.Ю., Рыженков А.Я. Актуальные проблемы проведения торгов по продаже земельных участков (права их аренды) в Российской Федерации // Вестник Калмыцкого университета. 2013. № 18. С. 94–100.Анисимов А.П. Предоставление земельных участков в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства // Аграрное и земельное право. 2008. № 4. С. 72–77.Бериев Т.В. Правовое регулирование договора аренды земельных участков, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства: дис. ... канд. юрид. наук. М., 2011. 198 с.Земельное право: учебник для бакалавров / под ред. Н. Г. Жаворонковой, И. О. Красновой. - М. : Издательство Юрайт, 2014. - 580 с.Земельное право: учебник / под ред. С. А. Боголюбова. – Москва, Проспект, 2014. - 375 с.Кириченко Ю.Н. Некоторые проблемы аренды земельного участка и его части // Сборник научных трудов по итогам международной научно-практической конференции. 2015. С. 19-21.Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный) / автор комментария к ст. 39.12 Е.Л. Ковалева / С.А. Боголюбов, А.И. Бутовецкий, Е.Л. Ковалева и др. / под ред. С.А. Боголюбова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2017. 784 с.Пантин Е.В. Правовое обеспечение целевого рационального использования земель сельскохозяйственного назначения: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2013. 24 с.Румянцев Ф.П. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения: вопросы теории и практики: автореф. дис. … д-ра юрид. наук. М., 2011. - 56 с.Разина Е.С. Муниципальные земельные торги: продажа земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков // Государственная власть и местное самоуправление. 2013. № 6. С. 25–28.Тамашакина Д. С. Проблема передачи в аренду части земельного участка // Молодой ученый. - 2015. - №10. - С. 940-942.Устюкова В.В. Договоры и иные сделки с земельными участками // Аграрное и земельное право. 2011. № 8. С. 96.Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 147 - 152.Чаркин С.А. Земельные правоотношения как межотраслевая правовая категория. М.: Юрайт, 2012. 237 с.