Оценка однокомнатной квартиры в Оренбурге.

В общем случае, для оценки стоимости недвижимости применяются три основных подхода: затратный, доходный и сравнительный. От использования затратного подхода по отношению к оцениваемой квартире решено отказаться, в связи с тем, что оцениваемая квартира является лишь небольшой составной частью здания. Расчет стоимости квартиры с позиций данного подхода, скорее всего, оказался бы некорректным. Кроме того, не было возможности получить технические и правоустанавливающие документы по всему зданию и занимаемому им земельному участку. Следовательно, проведение оценки затратным методом не представляется возможным из-за отсутствия необходимых данных.Доходный подход, по нашему мнению, в данном случае также не может быть использован, поскольку оцениваемая квартира не предназначена для целевого извлечения дохода, цель приобретения квартиры - проживание, то есть удовлетворение личной потребности в жилье, а не извлечение дохода.Исходя из целей оценки, а также из совокупности доступной информации, целесообразно сделать вывод, что проведение оценки данной квартиры необходимо производить с позиций сравнительного подхода методом качественного сравнения. Для проведения оценки с позиций сравнительного подхода выбираемметод качественного сравнения цен. Выбор данного метода обусловлен следующими причинами: - оценка основывается на прямой рыночной информации, опубликованной в открытых источниках; - для анализа доступно большое количество предложений к продаже квартир, что позволяет отобрать аналоги с достаточной степенью точности и в необходимом количестве; - структура информации позволяет проводить параметрическое сравнение объектов по основным ценообразующим параметрам; - представленная информация доступна для проверки посредством интервью с представителями риэлтерских компаний и анализа фотоматериалов, если они доступны.При определении рыночной стоимости квартиры используем цены предложений о продаже аналогичных квартир, которые на дату оценки были представлены в крупных агентствах недвижимости и ЦИАН.Информация по аналогам получена из открытых источников в сети Интернет. В каждом конкретном случае приводится источник. В качестве единицы сравнения выбираем один квадратный метр, поскольку эта единица является общепринятой единицей сравнения на рынке квартир.При подборе аналогов, помимо характеристик квартир и домов, большое внимание уделено оценке района, в котором расположены объекты – аналоги и объект оценки. Промышленный район очень развитый: в шаговой доступности расположены: поликлиники, школы, детские сады, сберкасса, ж/д Больница, ТЦ Гулливер, СК Олимпийский, рядом находится ТЦ Гулливер,сетевые магазины. Удобная транспортная развязка. Для проведения оценки методом качественного сравнения были подобраны следующие аналоги: Аналог 1.Однокомнатная квартира, по адресу: Оренбургская область, Оренбург, р-н Промышленный, ул. Ткачева, 10, 3-ий этаж 5 этажного кирпичного дома, 1958 г. постройки. Окна во двор. Площади (общая 30 жилая 17 кухня 6) кв. м. Совмещённый санузел. Балкон. Цена предложения 1 200 000 руб. Стоимость одного квадратного метра 40 000 руб. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: https://orenburg.cian.ru/sale/flat/204051103/Аналог 2. Однокомнатная квартира, по адресу: Оренбургская область, Оренбург, р-н Промышленный,ул. Братьев Башиловых, 9, 3-ий этаж 5 этажного кирпичного дома, 1962 г. постройки. Окна во двор. Площади (общая 31 жилая 18 кухня 6) кв. м. Совмещённый санузел. Цена предложения 1 150 000 руб. Стоимость одного квадратного метра 37 097 руб. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: https://orenburg.cian.ru/sale/flat/200969494/Аналог 3. Однокомнатная квартира, по адресу: Оренбургская область, Оренбург, р-н Промышленный, ул. Братьев Башиловых, 5, 4-ый этаж 5 этажного кирпичного дома, 1963 г. постройки. Окна во двор. Площади (общая 31 жилая 19 кухня 6) кв. м. Совмещённый санузел. Цена предложения 1 270 000 руб. Стоимость одного квадратного метра 40 968 руб. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: https://orenburg.cian.ru/sale/flat/201873955/Аналог 4. Однокомнатная квартира, по адресу: Оренбургская область, Оренбург, р-н Промышленный, Турбинная ул., 17, 4-ый этаж 5 этажного кирпичного дома, 1965 г. постройки. Окна во двор. Площади (общая 30 жилая 18 кухня 6) кв. м. Совмещённый санузел. Балкон. Цена предложения 1 250 000 руб. Стоимость одного квадратного метра 41 667 руб.Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: https://orenburg.cian.ru/sale/flat/203702795/Предложения по продаже обобщены в «Таблице 4». «Таблица 4»Ценообразующий факторОбъект оценкиАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 41. Вид права.собственность собственность собственность собственность собственность2.Время определения ценына дату оценкина дату оценкина дату оценкина дату оценкина дату оценки3.Расположениежилой микрорайон жилой микрорайонжилой микрорайонжилой микрорайон жилой микрорайон4.Транспортная доступность объекта район Промышленныйрайон Промышленныйрайон Промышленныйрайон Промышленныйрайон Промышленный 5.Экология состояниеудовлетворительноеудовлетворительноеудовлетворительноеудовлетворительноеудовлетворительное6. Тип домакирпичныйкирпичныйкирпичныйкирпичныйкирпичный7.Этажность дома. 5 5 5 5 58.Год постройки 1968 1958 1962 1963 1965Продолжение «Таблицы 4». Ценообразующий факторОбъект оценкиАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 49. Этаж на котором находится квартира 3 3 3 4 410. Общая площадь, кв. м 30,0 30,0 31,0 31,0 30,011. Жилая площадь, кв. м 18,0 17,0 18,0 19,0 18,0 12. Площадь кухни, кв. м 6,0 6,0 6,0 6,0 6,0 13.Потребность в ремонте не требуетсяне требуетсяне требуется не требуется не требуется 14.Расположение окон квартиры во двор во двор во двор во двор во двор 15. Наличие балкона, лоджии нет балкон нет нет балконСравнивая объект оценки с каждым из объектов-аналогов, стрелкой обозначаем направление корректировки (больше ^, меньше v) которая могла бы привести цену аналога к значению, соответствующему свойствам объекта оценки. Результирующая поправка будет иметь направление, совпадающее с направлением большинства корректировок. После расстановки аналогов по направлению корректировок определяется диапазон, в котором должна находиться величина рыночной стоимости 1 кв. м оцениваемой квартиры. При этом корректируются только цены объектов-аналогов. Данная техника корректировок выбрана потому, что аналоги, по своим наиболее весомым факторам, близки с объектом оценки. Выбранные факторы сравнений и полученные корректировки обобщены в «Таблице 5»Расстановка объектов-аналогов по направлению корректировок. «Таблица 5» ОбъектЦена за 1 кв. м, руб.Направление корректировкиАналог 441 667 vАналог 340 968 vАналог 140 000 vОбъект оценки от37 097 до 41 667 -Аналог 237 097 ^В соответствии с примененной техникой качественного сравнения получаем, что рыночная стоимость одного квадратного метра площади в оцениваемой квартире находится в диапазоне от 37 097 до 41 667 руб. Учитывая узость полученного диапазона рыночной стоимости одного квадратного метра, при оценке сравнительным подходом, принимаем среднее арифметическое значение (37 097 +41 667)/2=39382 руб. Рыночная стоимость всей квартиры является произведением общей площади квартиры на рыночную стоимость одного квадратного метра и составляет 39382 х 30,0 = 1 181 460 руб. Таким образом, рыночная стоимость рассматриваемой квартиры, определенная с помощью сравнительного подхода к оценке, составляет, округлённо 1 180 000 (Один миллион сто восемьдесят тысяч) рублей. Поскольку при проведении оценки рассматриваемой квартиры использовался только сравнительный подход, а от использования других подходов решено отказаться, в силу причин, указанных выше, то результат оценки, полученный с помощью сравнительного подхода, совпадает с итоговой величиной стоимости рассматриваемой квартиры. ЗаключениеКурсовая работа выполнена с целью изложения теоретических материалов по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, обоснованию и выбору методов для проведения оценки. Выполнена оценка однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: Оренбургская область, Оренбург Промышленный район, Пролетарская улица дом 251.При этом первая глава посвящена изложению теоретических материалов по определению рыночной стоимости объектов недвижимости. В первой главе работы рассмотрена необходимость оценки, виды стоимости недвижимости, а также факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, приведены стандарты, применяемые при оценке. Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Если методы определения рыночной стоимости основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, все они приводят к одной и тоже же величине рыночной стоимости. Только качество используемой информации, а также правильность использования методов может служить гарантом определения достоверной стоимости недвижимого имущества.Во второй главе рассмотрены все существующие подходы к оценке объектов недвижимости, описаны основные этапы оценки и требования к содержанию отчета об оценке. Выполнено обоснование применения того, или иного подхода при оценке конкретного объекта.Во второй главе, также выполнена практическая часть работы оценка объекта недвижимости: однокомнатной квартиры общей площадью 30,0 кв. м, расположенная по адресу: Оренбургская область, Оренбург Промышленный район, Пролетарская улица дом 251.Результат оценки однокомнатной квартиры общей площадью 30,0 кв. м при применении сравнительного подхода, составляет 6 286 000 (Шесть миллионов двести восемьдесят шесть тысяч) рублей. В результате согласования результатов, пришли к следующему выводу: Рыночная стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 30,0 кв. м расположенной по адресу Оренбургская область, Оренбург Промышленный район, Пролетарская улица дом 251, по состоянию на дату оценки составляет 1 180 000 (Один миллион сто восемьдесят тысяч) рублей.Список использованных источников и литературы 1) Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 № 178-ФЗ,от 21.03.2002 № 31-ФЗ, от 14.11.2002 № 143-ФЗ, от 10.01.2003 № 15-ФЗ,от 27.02.2003 № 29-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ,от 27.07.2006 № 157-ФЗ, от 05.02.2007 № 13-ФЗ, от 13.07.2007 № 129-ФЗ,от 24.07.2007 № 220-ФЗ, от 30.06.2008 № 108-ФЗ, от 07.05.2009 № 91-ФЗ,от 17.07.2009 № 145-ФЗ, от 27.12.2009 № 343-ФЗ, от 27.12.2009 № 374-ФЗ,от 22.07.2010 № 167-ФЗ, от 28.12.2010 № 431-ФЗ, от 01.07.2011 № 169-ФЗ,от 11.07.2011 № 200-ФЗ, от 21.11.2011 № 327-ФЗ, от 30.11.2011 № 346-ФЗ,от 03.12.2011 № 383-ФЗ, от 07.06.2013 № 113-ФЗ, от 02.07.2013 № 185-ФЗ,от 23.07.2013 № 249-ФЗ, от 12.03.2014 № 33-ФЗ, от 04.06.2014 № 143-ФЗ,от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 21.07.2014 № 225-ФЗ, от 31.12.2014 № 499-ФЗ,от 08.03.2015 № 48-ФЗ, от 08.06.2015 № 145-ФЗ, от 13.07.2015 № 216-ФЗ,от 13.07.2015 № 224-ФЗ, от 29.12.2015 № 391-ФЗ, от 26.04.2016 № 111-ФЗ,от 02.06.2016 № 172-ФЗ, от 23.06.2016 № 221-ФЗ, от 03.07.2016 № 360-ФЗ,от 03.07.2016 № 361-ФЗ, от 29.07.2017 № 274-ФЗ, от 03.08.2018 № 312-ФЗ,с изм., внесенными Федеральными законами от 18.07.2009 № 181-ФЗ,от 28.07.2012 № 144-ФЗ, Постановлением Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 № 15-П) 2) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО№1), утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.3) «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255. 4) «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254.5) «Федеральныйстандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденприказом Минэкономразвития Россииот 25.09.2014 № 611. 6) Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. Учебное пособие для вузов. Издательство «Питер», СПб, 2001г., 336 с.7)Озеров Е. С. Экономический анализ и оценка недвижимости, МКС, СПб, 2007г. 535 с.6) Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимости. Учебное пособие Санкт-Петербургской государственной инженерно-экономической академии под редакцией Краюхина Г.А., СПбГИЭА,1999г., 187с.7)ЦИАН – база недвижимости.https://www.cia№.ru/8) «Индикаторы рынка недвижимости» IRN.RU»https://www.irn.ru/rating/moscow/?segment=districts