Планирование использования земель

Эти цели социально-экономического развития и современное состояние земельных ресурсов четко определяют в качестве основной задачи правового регулирования земельных отношений консолидацию норм, обеспечивающих рациональное использование и защиту земель, и прежде всего сельскохозяйственных угодий. Необходимость установления конкретных правил рационального землепользования является объективным требованием в силу самой цели земельного законодательства, которое призвано регулировать отношения по использованию и охране земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих в территориях (статья 3 ЗК РФ).Стоить сказать, что качественное развитие всего аграрного сектора не возможно без правильного использования земельных ресурсов, а это неминуемо влечет за собой необходимость в разработке и принятии ряда нормативных актов федерального уровня, так как именно акты федерального значения могут помочь урегулировать вопросы, связанные с использованием земли на уровне субъектов, где давно уже назрели проблемы в данной сфере, а также выстроить системный подход к решению таких проблем, так как современное законодательство в части регулирования указанных отношений может затрагивать сферу не только земельного законодательства, но и других отраслей права. Объективная необходимость обеспечения рационального использования земель привела к принятию Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в сфере улучшения оборота сельскохозяйственных земель» от 29 декабря 2010 года, который назвал нарушение требований рационального использования земельных участков основанием для прекращения права на землепользование. В частности, новая редакция пункта 3 ст. 6 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 1 июля 2011 года предусматривается, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника в судебном порядке, если он используется с нарушением требований землепользования по рациональному использованию земель.что приводит к значительному снижению плодородия сельскохозяйственных угодий или значительному ухудшению экологической ситуации; Критерии значительного снижения плодородия сельскохозяйственных угодий и критерии значительного ухудшения экологической обстановки устанавливаются Правительством РФ. В настоящее время Постановление Правительства РФ «Об утверждении критериев значительного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» от 22 июля 2011 года.утверждены критерии, отражающие критическое ухудшение агрохимических характеристик почв.Как видно из приведенных региональных нормативных актов, учет агрохимической составляющей оценки рационального использования земель сельскохозяйственного назначения уже используется в земельном законодательстве субъектов Российской Федерации. В то же время вышеупомянутые федеральные критерии не учитывают ряд других важных характеристик, влияющих на состояние плодородия почвы и физическое состояние почвы. Кроме того, федеральные критерии не оценивают продуктивность земель (эффективность использования), что является одной из важнейших характеристик уровня плодородия сельскохозяйственных земель. Такой подход, реализованный в указанном Постановлении Правительства Российской Федерации, не позволяет рассматривать федеральные критерии как универсальный инструмент оценки значительного снижения плодородия земель. Представляется, что состав критериев не соответствует вышеуказанным стратегическим целям обеспечения устойчивого развития сельских территорий, задачам повышения плодородия почв, а также не соответствует правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации о необходимости обеспечить эффективное использование земли, что предполагает определение критериев такой оценки.Принимая во внимание существенные различия в условиях использования земель сельскохозяйственного назначения в субъектах РФ, обусловленные как климатическими особенностями, так и социально-экономическими характеристиками регионов, с учетом накопленного регионального опыта правового регулирования, устанавливаются соответствующие критерии В законах (иных нормативных правовых актах) субъектов РФ, руководствуясь основными критериями, закрепленными в федеральном законе.Характеристики земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, предопределяют конституционные требования к рациональному и эффективному землепользованию, а также к защите земли как важнейшего природного ресурса. Это требование, которое является обязательным для всех участников земельных отношений, является основой для законодательного регулирования землепользования. Таким образом, конституционное требование рационального использования земельных ресурсов должно быть преобразовано федеральным законодателем в конкретные правила рационального использования земли.В связи с этим необходима разработка концепции федерального закона о внесении изменений в ЗК РФ и другие законодательные акты РФ, предусматривающие определение обязанностей по рациональному и эффективному использованию земель, имеющих конкретное содержание, в соответствии с требованиями Конституции РФ.Глава 2. Рациональное использование земель в Троицком и Новомосковском административном округе г. Москвы2.1. Распределение земель в Троицком и Новомосковском административном округе г. МосквыС целью создания градостроительной среды, благоприятной для жизни населения, развития экономики и социальной сферы административных округов г. Москвы, снижения объемов трудовой миграции из московского региона в центральные районы столицы Российской Федерации и т.д., 1 июля 2012 г., в соответствии с Постановлением Совета Федерации РФ от 27.12.2011 г. № 560-СФ «Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью», территория Москвы была расширена за счет территорий Московской области. Были образованы Троицкий и Новомосковский административные округа г. Москвы в составе мегаполиса Новая Москва. Общая земельная площадь Троицкого административно-территориального округа, к слову одного из самых больших административных объектов г. Москвы, составила 108602 га. Площадь земельных ресурсов Новомосковского административного округа г. Москва составила 36736 га. В соответствии с «Территориальной схемой развития территории Новомосковского административного округа г. Москвы» и «Территориальной схемой развития территории Троицкого административного округа г. Москвы», по своему функциональному назначению земли ТиНАО разделяются на следующие территории (зоны):- обще-деловые территории; - территории объектов линейного образования; - специальные территории; - прочие территории; - территории общественного рекреационного использования; - общественно-производственные территории; - общественно-жилые территории.Деление земель ТиНАО на указанные функциональные зоны представлено в таблице.Таблица - Деление земель ТиНАО на функциональные зоныНаименование зоныПлощадь, гаНовомосковский административный округ г. МосквыТроицкий административный округ г. Москвыобще-деловые территории33771территории объектов линейного образования48233079специальные территории8861983Прочие территории6187310340Территории рекреационного использования206391Территории общественного, производственного, использования711846Территории общественного, жилого, использования4007019326Итого:36736108602Следовательно, значительная часть земель ТиНАО (40,9 %) относятся к территории общественного, жилого, рекреационного использования, 5,4 % - к территории линейных объектов, 2 % - к территории специального назначения, 1% - общественного, производственного, рекреационного использования. Лишь только 0,6 % земель ТиНАО относится к территории общественного рекреационного использования, и приблизительно столько же (0,6 %) - преимущественно общественно-делового использования. При этом, большая часть земельных ресурсов ТиНАО (49,5 %) относится к «прочим» территориям (рисунок 1).Рисунок 1.Функциональное зонирование территории ТиНАО предусматривает различные комбинации сочетающейся жилой, общественно-деловой и производственной застройки с включением объектов рекреации. Анализ функционального деления территории ТиНАО свидетельствует о том, что основными задачами землепользования мегаполиса Новая Москва является:- - повышение уровня строительства жилой инфраструктуры; - модернизация дорожных и производственных площадок; - совершенствование восстановительного комплекса Города; - совершенствование и реконструкция производственно-технической базы; - сохранение пространственного многообразия территории и т.д.Ю.О. Панкратьева, начальник мастерской градостроительного развития территории Московской области и новых территорий Москвы ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы» отмечает, что главная задача землепользования исследуемого мегаполиса заключается в том, чтобы «организовать качественное многофункциональное полицентрическое пространство с налаженными транспортными связями, работающее во взаимосвязи с окружающей средой». Развитие территории Новой Москвы предусматривает достижение следующих плановых показателей: - увеличение населения до 1 500 000человек; - увеличение количества рабочих мест до 1000 000; - расширение фонда недвижимости до 52 млн.кв.м. жилой недвижимости и 48 млн. кв.м. нежилой недвижимости; - создание 45 парков, в том числе мега-парков; - создание развитой транспортной инфраструктуры с преобладанием общественного транспорта; - создание сбалансированного энерго-эффективного инженерного каркаса. Необходимо отметить, что для создания комфортных условий было многое сделано в 2019 году в части развития инфраструктуры, прежде всего, Новой Москвы. Так, к настоящему времени построено: - 10,5 млн. кв.м. жилья и 3,1 млн. кв.м. нежилой недвижимости; - 84,5 км автомобильных дорог; - 54 социальных объектов; - 4 станции метрополитена; - 5 крупных парков. 2.2. Установленные ограничения в использовании земель Троицкого и Новомосковского административных округов г. МосквыРежим землепользования в так называемой Новой Москве - на территориях, прикрепленных к Москве в 2012 году - имеет ряд особенностей, связанных с сочетанием положений законодательства города Москвы, принятых до присоединения этих территорий к Москве.акты муниципалитетов, а также специальные «переходные» нормы, установленные в отношении этих территорий.Так, в отношении территории Новой Москвы были внесены изменения в Правила землепользования и застройки и Генеральный план Москвы, которые менее подробны, чем регулирование других московских территорий.Часть земель Новой Москвы отдана под размещение инновационного центра «Сколково». В пределах территории центральные полномочия в отношении градостроительного регулирования перед управляющей компанией; в отношении проектов документов градостроительного зонирования и территориального планирования.В связи с присоединением территории к городу Москве был установлен особый порядок отвода земельных участков и объектов капитального строительства для государственных и муниципальных нужд.Таким образом, полномочия по изъятию недвижимости, в том числе для объектов федерального значения, были переданы уполномоченным органам города Москвы.В соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 № 43-ФЗ на территориях, прилегающих к Москве для размещения объектов федерального или регионального значения, установление сервитутов допускается с рядом особенностей (статья 16).Помимо обычных сервитутов, закон предусматривает возможность установления сервитутов для строительства линейных объектов. Необычность такого сервитута заключается в том, что он создан для будущей доминирующей недвижимости - на момент появления сервитута он еще не был доступен. «Традиционный» сервитут может быть установлен для связи, но только для поддержания существующей недвижимости - например, здания. Также разрешено устанавливать сервитут для линейного объекта сам по себе.Еще одна особенность: «новомосковские сервитуты» предусматривают право сервитуария(«владельца сервитута» в терминологии закона) осуществлять любую деятельность, необходимую для достижения целей установления сервитута - это при том, что обычный сервитут подразумевает Наименьшее возможное влияние на обремененное имущество.Наиболее интересной законодательной новеллой является, конечно, процедура установления сервитута. До сих пор сервитут мог устанавливаться либо по соглашению сторон, либо в суде. Это вызывало определенные неудобства в случаях строительства новых линейных объектов. Похоже, что национальный законодатель окончательно решил использовать пример тех законов, в которых так называемые.административный (правовой) сервитут, то есть сервитут, для установления которого не требуется никакого решения суда или соглашения.В соответствии со ст. 17 закона, решение об установлении сервитута принимается органом исполнительной власти города Москвы на основании заявления заинтересованного лица об установлении сервитута - при условии строительства сооружения, которое предполагается осуществить на сервитут, предусмотрен проектом территориального планирования и (или) проектом межевания. Такой сервитут не подлежит государственной регистрации в ЕГРП; считается установленным с момента внесения в государственный кадастр недвижимости. Однако в то же время сервитут сохраняется в случае передачи прав на обремененный земельный участок другому правообладателю, а также в случае формирования земельного участка из земельного участка, обремененного этим сервитутом.Правообладатель участка, на котором установлен «Новомосковский сервитут», вправе требовать плату за «его установление» только в том случае, если установление сервитута приводит к значительным трудностям в использовании земельного участка (статья 18). Интересно решить вопрос разрешения споров о стоимости этой платы (если, конечно, есть основания для ее установления). В соответствии с ч. 2 ст. 18 закона, владелец сервитута, до начала работ на земельном участке, обязан заключить договор с собственником обремененного участка, предусматривающий размер платы за установление сервитута и порядок для его оплаты. Из буквального значения текста не ясно, может ли владелец слуги начать работу, если такое соглашение не может быть достигнуто.Тем не менее, в части 3 говорится, что, если соглашение не было подписано собственником земли в течение года со дня установления сервитута из-за отсутствия адреса места жительства или из-за отказа вести переговоры с владельцем сервитута, плата за установление Сервитут выплачивается на депозит нотариуса в поисках земли. В этом случае владелец сервитута вправе осуществлять деятельность на земельном участке, обремененном сервитутом, с момента выплаты сервитута.Другими словами, по-видимому, обремененный сайт можно использовать только при заключении настоящего соглашения или в случаях, указанных в части 3 ст. 18. Если это так, то в этом вопросе местный законодатель проявил некоторую обеспокоенность по поводу владельцев участков обслуживания - в некоторых местах неспособность достичь соглашения в принципе не является препятствием для использования сервитута.Судя по всему, опыт использования «новомосковских сервитутов» впоследствии будет распространен на остальную часть России. Такое учреждение иногда действительно необходимо, и управление им в пределах одного региона должно заранее показать все плюсы и минусы.2.3. Планирование использования земель Троицкого и Новомосковского административных округов г. Москвыс точки зрения развития и рационализацииВ марте 2017 года Московская городская Дума приняла закон о внесении изменений в Генплан города в части развития новых территорий. Он базируется на принципах комплексного развития, полицентризма, опережающего развития инфраструктуры и экологичности.Согласно проекту Генплана, к 2035 году население Новой Москвы вырастет в 5 раз и составит около 1,6 млн человек. В 5,5 раз возрастет и количество рабочих мест - до 1,1 млн.Основным принципом застройки Новой Москвы станет квартальность. Это позволит разделить двор и улицу и упорядочить городскую структуру.Сложным вопросом системы землепользования Новой Москвы является сохранение природного комплекса в границах мегаполиса, состоящего, в первую очередь, из лесов и особо охраняемых территорий. Так, например, на территории Новомосковского административного округа площадь особо охраняемых зеленых территорий занимает 8210,95 га, площадь городских лесов – 2586,34 га, а также долинных комплексов рек – 7545,89 га, что составляет почти 50 % от обще площади земель данного административного округа г. Москвы. Сложность вопроса связана с тем, что планируемое размещение автодорожной сети охватывает преимущественно территории лесов, следствием чего становится их масштабная вырубка для целей дорожного строительства. Хотя Территориальными схемами развития территории ТиНАО планируется сохранение особо охраняемых зеленых территорий, к которым причисляются все леса мегаполиса, проведение лесохозяйственных мероприятий по повышению устойчивости лесных биоценозов, благоустройство и озеленение существующих территорий общего пользования, развитие агрокластеров, вопрос о сохранности лесов остается открытым. В связи с этим, следует отметить, что объемы дорожного строительства на территории Новой Москвы в период с 2013 г. по 2016 г. растут и планируется дальнейшее расширение данного строительства(рисунок 2).Рисунок 2 – Динамика протяженности построенных автомобильных дорого на территории Новой Москвы в период с 2015 г. по 2018 г.Особенность системы землепользования мегаполиса Новая Москва в настоящее время связана с вопросом изъятия земель для обеспечения ускоренного градостроительного развития. Так, в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 г. № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий и о внесение изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»на территории Новой Москвы создан упрощенный порядок изъятия и предоставления земельных участков в целях ускорения градостроительного развития, в частности, для строительства объектов транспортной инфраструктуры, инженерных объектов, линий электропередач и газопровода. С точки зрения многих исследователей, порядок изъятия земельных участков, который, хотя и предусматривает оповещение органами власти через СМИ о предстоящем изъятии, поиск правообладателей и документов, подтверждающих права на имущество, предоставляет собственникам возможность совершать действия для обеспечения своих прав и т.д., противоречит нормам ГК и ЖК. Обусловлено это короткими сроками процедуры изъятия земельного участка (5 месяцев), возможностью органами власти совершать действия, необходимые для надлежащего оформления прав собственника участка для последующего его изъятия, без участия правообладателя. Кроме того, хотя собственникам индивидуальных жилых домов предоставляется компенсация и право выбора ее формы, несогласие с оценкой имущества, которая необходима для предоставления компенсации, не станет препятствием для изъятия земельного участка. При всем при этом, экспертами отмечается, что данная система выгодна крупным землевладельцам, которые будут иметь возможность обменять неиспользуемые земли на другие объекты, а также, в первую очередь, получат выгоду от ускоренного обеспечения территории Новой Москвы транспортной и прочей инфраструктурой, инженерными коммуникациями. Следовательно, можно сделать вывод, что сложившаяся система землепользования мегаполиса Новая Москва функционирует в интересах крупных землепользователей. При всем при этом, развитие системы землепользования мегаполиса Новая Москва будет способствовать достижению одной из главных задач ее формирования, которая заключается в сбалансированном развитии старой Москвы и Новой Москвы, снижении нагрузок на первую путем предоставления новых рабочих мест населению ТиНАО по месту жительства. Открытые проблемные вопросы системы землепользования мегаполиса Новая Москва, заключающиеся в необходимости сохранения природного комплекса (в первую очередь, лесов) в его границах, в противоречивости существующего в настоящее время порядка изъятия земельных участков для обеспечения ускоренного градостроительного развития требуют дальнейшего исследования и совершенствования системы использования земель данного мегаполиса. Вместе с тем многие вопросы системного характера в сфере управления не решены и нуждаются в дальнейшем исследовании. Мы полагаем, что для Новой Москвы должна быть разработана принципиально новая модель управления земельными ресурсами. Она могла бы основываться на комплексном подходе к управлению одновременным развитием старой и новой частей Москвы, объединенных пока лишь административно, не ставших еще органически единым столичным пространством. Мероприятия по разработке Генерального плана развития Москвы, зонирования ее территории, выделение отраслевых кластеров позволят из разнородных частей города сформировать единый организм.Совершенствованию системы землепользования Новой Москвы будет способствовать осуществление регулярного и систематического контроля и мониторинга использования земель, который должен предусматривать как мониторинг экологического состояния земель, так и результаты их использования. Важным моментом является учет социального фактора, что должно обеспечить удовлетворение потребностей простого населения.ЗаключениеВ заключении работы необходимо обобщить некоторые моменты, затронутые в ней.В результате непосредственно конституционные положения об использовании и охране земель, с одной стороны, обладают потенциалом для их дальнейшего развития, а с другой стороны – они уже получили достаточную конкретизацию в земельном законодательстве. Но при сохранении конституционных положений, конкретное наполнение норм, содержащихся в федеральных законах (и основанных на них правоотношений), сейчас несколько иное в сравнении с «нулевыми» годами и, тем более – со второй половиной 90-х годов.Таким образом, реализация изученного принципа разделения земель на категории по их целевому назначению в настоящее время достаточно последовательна, и для разных категорий земель в разных объемах назначение земельных участков уточняется путем установления дифференцированных требований для отдельных частей категорий земель. (подкатегории) по конструкции "разрешенное использование земли". В то же время представляется, что как цель, так и разрешенное использование земельных участков не являются ограничениями, а ограничивают использование земельных участков их соответствующими владельцами. Несмотря на существующие недостатки в реализации принципа разделения земель на категории, невозможно поддержать попытки депутатов Государственной Думы Российской Федерации принять законопроект, который сокращает количество категорий земель и вместо этого предлагает расширить сферу применения.о применении законного строительства «разрешено использование земельных участков». Разработка системы зонирования для всех категорий земель (за исключением резервных земель) вполне может осуществляться в рамках существующих категорий земель, не отменяя, а дополняя их содержание.Содержание личной власти включает в себя законодательное обеспечение такого режима землепользования, который соответствует критериям рационального и эффективного использования земли. Иными словами, по смыслу Конституции Российской Федерации обязанности по рациональному и эффективному использованию земель должны быть закреплены в земельном законодательстве как неотъемлемые характеристики правового статуса субъектов (участников) земельных правоотношений.Характеристики земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, предопределяют конституционные требования к рациональному и эффективному землепользованию, а также к защите земли как важнейшего природного ресурса. Это требование, которое является обязательным для всех участников земельных отношений, является основой для законодательного регулирования землепользования. Таким образом, конституционное требование рационального использования земельных ресурсов должно быть преобразовано федеральным законодателем в конкретные правила рационального использования земли.В связи с этим разработка концепции федерального закона о внесении изменений в ЗК РФ и другие законодательные акты Российской Федерации, предусматривающая определение обязанностей по рациональному и эффективному использованию земель, имеющих конкретное материальное содержание, представляется актуальная научно-практическая задача, направленная на приведение земельного законодательства в соответствие с основополагающими требованиями Конституции Российской Федерации.В работе сделано исследование эффективности использования земельных ресурсов на примере Троицкого и Новомосковского административного округа г. Москвы.Сервитут - юридический термин, который неразрывно связано с пользованием земельными участками, а вернее с ограниченным пользованием чужим земельным участком или его частью.В соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» на присоединенных к Москве территориях для размещения объектов федерального значения или регионального значения установление сервитутов допускается с рядом специфических особенностей (ст. 16).Необычность такого сервитута заключается в том, что устанавливается он для будущей господствующей недвижимости – на момент появления сервитута ее еще нет. «Традиционный» сервитут мог устанавливаться для проведения коммуникаций, но только для обслуживания существующей недвижимости – например, здания.Многие вопросы системного характера в сфере управления не решены и нуждаются в дальнейшем исследовании. Мы полагаем, что для Новой Москвы должна быть разработана принципиально новая модель управления земельными ресурсами. Она могла бы основываться на комплексном подходе к управлению одновременным развитием старой и новой частей Москвы, объединенных пока лишь административно, не ставших еще органически единым столичным пространством. Мероприятия по разработке Генерального плана развития Москвы, зонирования ее территории, выделение отраслевых кластеров позволят из разнородных частей города сформировать единый организм.Совершенствованию системы землепользования Новой Москвы будет способствовать осуществление регулярного и систематического контроля и мониторинга использования земель, который должен предусматривать как мониторинг экологического состояния земель, так и результаты их использования. Важным моментом является учет социального фактора, что должно обеспечить удовлетворение потребностей простого населения.