Оценка рыночной стоимости обьекта недвижимости для целей поведения сделки купли продажи

Но если ставки так бы и продолжали падать, уровень покупательской активности, скорее всего, был бы ниже. Однако из-за угрозы введения Соединенными Штатами санкций в отношении российского госдолга в августе резко ухудшилась ситуация на финансовых рынках, что заставило Центробанк поднять ключевую ставку в сентябре. В результате ипотека начала дорожать. Это подстегнуло отложенный спрос – люди побежали покупать квартиры, пока ставки не выросли еще больше. По данным столичного Росреестра, в октябре количество ипотечных сделок увеличилось на рекордные 96,4% по сравнению с тем же месяцем прошлого года, число новых прав на вторичном рынке выросло на 40,9%, а ДДУ – на 58,1%.Нечто подобное и даже в еще больших масштабах наблюдалось в конце 2014 г., когда на фоне девальвации рубля, обесценивавшегося в связи с введением санкций и падением цен на нефть, люди скупали квартиры пачками – только чтобы сохранить рублевые сбережения. Сбережения, только уже не рублевые, а долларовые, сыграли значительную роль в активизации спроса и в 2018 г. Введение санкций против «Русала» в апреле и анонс ограничений на покупку российского госдолга и долларовые операции для российских госбанков в августе привели к тому, что доллар подорожал с 55-56 руб. до 70 руб. (на пике). Как следствие, люди, копившие на покупку квартиры в твердой валюте, почти на четверть увеличили свою покупательскую способность и, соответственно, многие из них смогли выйти на рынок недвижимости. К ним присоединились и владельцы валютных вкладов, которые, возможно, не планировали раньше покупать жилье, но испугались принудительной конвертации долларов в рубли (в августе-сентябре вкладчики забрали из госбанков несколько миллиардов долларов). Учитывая, что доходность валютных депозитов к тому времени упала до 1,5-2% годовых, а сдача квартир в аренду приносит около 5%, московская недвижимость стала для долларовых вкладчиков достаточно интересным, а главное, менее рискованным инвестиционным инструментом. Об этом свидетельствует резкий рост числа инвестиционных сделок с квартирами. Если еще год назад на вторичном рынке вообще не было консервативных инвесторов, то в сентябре 2018-го их доля, по данным «Инкома», составляла 12%, а в ноябре увеличилась до 20%.Примечательно, что активизация рынка мало затронула дорогие сегменты – спрос сосредоточен преимущественно в эконом- и комфортклассе. С одной стороны, это приводит к вымыванию наиболее доступных предложений и росту средних цен, с другой – говорит об ограниченной платежеспособности покупателей. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам ноября 2018 года», «Обзор рынка недвижимости по итогам октября 2018 года»).Комбинация низкой платёжеспособности населения с искусственным всплеском покупательской активности всегда приводит к исчерпанию спроса будущих периодов. Ажиотаж 2014 г., напомним, закончился жесткой стагнацией 2015 г. Конечно, точное повторение событий четырехлетней давности совсем не обязательно, однако очевидно, что все основные факторы, обеспечившие всплеск спроса в 2018 г., носят кратковременный характер. Большая часть тех, кто хотел забрать деньги из банков и вложиться в недвижимость, уже успели это сделать. Отложенный ипотечный спрос тоже не бесконечен. Ставки уже выросли на 0,5-1 п.п. (это еще не отразилось в статистике ЦБ, так как банковское одобрение действует до трех месяцев), и, по всей видимости, в обозримом будущем тренд на подорожание ипотеки не изменится.Более того, нельзя полностью исключать стрессового повышения ключевой, а затем и ипотечной ставок в связи с введением в 2019 г. американских санкций в отношении отечественного госдолга - рассмотрение Конгрессом «санкций из ада» было отложено, но не отменено. И, судя по внешнеполитической ситуации, санкционное давление на Россию будет только увеличиваться. При этом лишь анонс санкций против госдолга в августе привел к бегству нерезидентов из российских облигаций федерального займа, ослаблению рубля до 70 руб. за доллар и, в итоге, повышению ставки ЦБ впервые с 2014 г. (см. «Ипотека может подорожать до заградительных 12-13% годовых», «Минстрой опасается резкого подорожания ипотеки?».)Однако даже если реальность окажется не такой пугающей, кредитные ставки в российской экономике все равно будут расти в связи с увеличением темпов инфляции, всплеск которой в первой половине 2019 г. прогнозирует Банк России, и ожидаемым повышением ставки ФРС (это приведет к росту курса доллара и оттоку средств с развивающихся рынков).Конечно, ипотека – лишь инструмент покупки жилья и ее подорожание могло бы быть компенсировано за счет устойчивого роста доходов населения. Однако в ситуации, когда инфляция и налоги увеличиваются, а темпы роста экономики ограничены 1-2%, на это вряд ли стоит рассчитывать.Так что в 2019 г. спрос на жилье в Москве, скорее всего, пойдет вниз – в отсутствие дешевой ипотеки и увеличения доходов люди просто не смогут покупать квартиры в прежних количествах. Во всяком случае, по нынешним ценам.ПредложениеАктивизация спроса привела к сокращению объемов предложения жилья – прежде всего дешевого и на вторичном рынке («Квартиры в Москве и Подмосковье в октябре-ноябре 2018 года: рынок благоприятен и для продавцов, и для покупателей»). На рынке новостроек в пределах МКАД (за исключением элитного центра) количество выставленных на продажу метров сократилось, по данным «ИРН-Консалтинг», менее чем на 3%.Скорее всего, снижение объемов предложения – временное явление. Застройщики наращивают объемы нового строительства: только за 9 месяцев 2018 года на рынок Москвы вышло больше новостроек, чем за весь 2017 и весь 2016 годы. По данным «ИРН-Консалтинг», в январе-сентябре между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД стартовали продажи квартир в 122 новостройках с общей площадью квартир 2,388 млн кв. м. А в октябре-ноябре рынок пополнился еще 26 новыми домами.Надо отметить, что продажи в новых проектах открывались по ценам существенно ниже рынка. Например, в III квартале 2018 г. ценовой разрыв новым предложением и рынком в целом составил 23,6%. Самая большая отрицательная разница в цене в новых и уже реализуемых домах наблюдается в дорогих сегментах. Лишь в эконом-классе разница в цене между новыми и активно строящимися домами находится в пределах нормальной скидки на низкую степень готовности.  Изменения в 214-ФЗ и фактический запрет «долевки» с середины 2019 г. могли бы привести к значительному сокращению девелоперской активности, объемов предложения, а в дальнейшем и к росту цен. Однако столичные застройщики основательно подготовились к реформе: за первые шесть месяцев 2018 г., в преддверии вступления в силу поправок к 214-ФЗ 1 июля 2018 г., они получили разрешения на возведение 17,7 млн кв. м жилья против 4 млн годом ранее. По информации омбудсмена по строительству Дмитрия Котровского, разрешения выданы вплоть до 2027 г. Еще 7,23 млн кв. м жилья можно построить по выданным за январь-июнь 2018 г. разрешениям в Московской области. Для сравнения: в I полугодии прошлого года подмосковные власти выдали разрешений на 1,3 млн кв. м жилья. Напомним, большая часть жилья в Подмосковье традиционно возводится недалеко от МКАД и рассчитана на спрос со стороны жителей столицы.Все эти миллионы метров можно будет строить и продавать по старым правилам, поэтому в ближайшие годы дефицит московскому рынку не грозит.И так как основной спрос на новостройки в Москве сосредоточен в проектах дешевле 180 000 руб. за метр, новые проекты будут выводится прежде всего в бюджетных сегментах.Существует теоретическая возможность, что не все запланированные объемы будут выведены на рынок из-за массового банкротства застройщиков, не выдержавших конкуренции, ужесточения законодательства и т. п. Однако, учитывая все еще высокую маржинальность строительного бизнеса в Москве, такое развитие событий маловероятно. Конечно, разорение отдельных компаний не исключено, однако желающие занять их место всегда найдутся – столичный рынок по-прежнему очень привлекателен для девелоперов из регионов. Поэтому, скорее всего, если не все, то большая часть запланированных проектов пополнит объемы предложения, что окажет очень существенное давление на стоимость жилья.ЦеныПриостановка падения и небольшой отскок цен в некоторых сегментах в последние месяцы – это временное явление, связанное главным образом с реализацией отложенного ипотечного спроса и перетоком средств из банков. Ситуация не по форме, но по содержанию напоминает 2014 г., когда усиление санкционного давления на Россию и падение нефтяных котировок дестабилизировали финансовые рынки, что привело к резкой, но недолгой активизации спроса.Как и в 2014 г., причины роста покупательской активности являются локальными и не могут обеспечить разворот рынка. При этом всплеск спроса в условиях стагнации доходов населения чреват исчерпанием спроса будущих периодов. Поэтому в 2019 г. небольшой рост цен, скорее всего, сменится их падением. Прежде всего на самые переоцененные сегменты первичного рынка – бизнес-класс и «квази-элитку». Новые объекты будут выходить с более низким ценником, чем в существующих, а рост стоимости метра по мере повышения стадии готовности сократится до минимума. В результате средний по рынку уровень цен к концу 2020-2021 гг. просядет еще примерно на 15-20%, как и прогнозировал IRN.RU на основании теории циклов.На вторичном рынке цены еще относительно долго продержатся на нынешнем уровне – продавцы-частники, как обычно, будут всячески сопротивляться снижению стоимости своих квартир, хотя в итоге экономика все равно возьмет верх над психологией.2.2 Сбор сведений для проведения оценки. Выбор объектов – аналоговЮридическое описание правПри определении рыночной стоимости Объекта оценки мы исходили из достоверности правоустанавливающих и других документов: Выписка из ЕГРН от 29.05.201 No 99/2018/103607509 Справка о балансовой стоимости и дате постановки на баланс. Описание местоположения объекта Оценки Объект оценки расположен в городе Москва, ул. Покровка д. 31, стр. 1 в Центральном административном округе, район «Басманный». Центральный административный округ Центральный административный округ — один из 12 административных округов города Москвы, расположен в центре города и включает в себя 10 районов. В округе расположено много театров, почти все московские вокзалы, большинство министерств Российской Федерации, а также Кремль, Дом правительства РФ, Государственная дума, Совет Федерации. Значительную часть территории округа занимают различные офисные здания, на западной окраине округа в том числе расположен ММДЦ «Москва-Сити». Центральный административный округ разделен на 10 районов (см. Рисунок 2.1): район Арбат; Басманный район; район Замоскворечье; Красносельский район; Мещанский район; Пресненский район; Таганский район; Тверской район; район Хамовники; район Якиманка. Рисунок 2.1 Центральный административный округ г. МоскваБасманный район— район Москвы в северо-восточной части Центрального административного округа. Району соответствует внутригородское муниципальное образование «Басманное». Граничит с Красносельским, Таганским и Тверским районами, а также с районами Сокольники, Соколиная гора и Лефортово. Площадь территории района составляет 816 га. Численность населения на 2017 год — 110 тыс. человек. На территории Басманного района расположены десять станций метро, Курский вокзал, а также находится более 30 православных церквей, входящих в состав Богоявленского благочиния Московской городской епархии РПЦ. С запада район ограничен Лубянским проездом; с северо-западной стороны граница проходит по Мясницкой улице, площади Красные Ворота, Новой Басманной, Ольховской, Новой Переведеновской улицам, 1-му Басманному переулку, Третьему транспортному кольцу; с севера граница находится по Казанскому направлению МЖД; с восточной стороны — по улице Госпитальный Вал, Госпитальной улице и реке Яузе; с юга — по Курскому направлению МЖД, Верхней Сыромятнической улице, улице Воронцово Поле, Подколокольному переулку, улице Солянка (см. Рисунок 2.2, 2.3). Рисунок 2.2 Расположение района «Басманный» на карте г. МоскваРисунок 2.3 Расположение объекта оценкиВ целом можно сделать следующие выводы о местоположении Объекта оценки: Расположение оцениваемого Объекта в данном районе является одним из главных ценообразующих факторов в формировании его стоимости. Оцениваемый объект расположен в Басманном районе г. Москвы. Ближайшая станция метрополитена – «Курская» - 15 мин. пешком. Ближайшие автомагистрали: Садовое кольцо – 500 м, Бульварное кольцо – 250 м. Земельный участок размещается в районе смешенной застройки, в большей части жилая, административная. Подход/подъезд к Объекту осуществляется со стороны ул. Покровка. С точки зрения расположения жилой недвижимости, местоположение Объекта оценки можно охарактеризовать как очень хорошее. Экологическая обстановка в данном районе благоприятная. Объект оценки представляет собойтрехкомнатную жилую квартиру, общей площадью 321, 1 кв.м., расположенной на 4 этаже пятиэтажного многоквартирного жилого дома, по адресу г. Москва, р-н Басманный, ул. Покровка д. 31, стр. 1, кв. 52, принадлежащей КБ «ВЕБРР» (ООО). Данный многоквартирный дом относится к жилью старого фонда, дореволюционной постройки. Состояние внутренней отделки объекта оценки требует проведения косметического ремонта. Описание объекта оценки представлено в таблице ниже. Таблица 2.4 Характеристика объекта оценки Наименование объекта оценкиЖилая квартира (3 комнаты)Местонахождениег. Москва, ул. Покровка, д. 31, стр. 1, кв. 52.Район расположенияБасманный районКадастровый номер77:01:0001030:2053Функциональное назначение объекта оценкиЖилое помещениеОбщая площадь, кв. м321,1Вид определяемого праваПраво собственностиСобственникФиз. лицоВыписка из ЕГРНNo99/2018/10360759 от 29.05.2018 г.Вид и номер государственной регистрации праваСобственность, No 77:01:0001030:2053-77/011/2018-3 от 24.05.2018Кадастровая стоимость, руб.86 695 664, 22Существующие ограничения (обременения) правотсутствуютСостоянии внутренней отделкиТребует проведения косметического ремонтаЭтаж расположения4/5Материалы фото фиксации представлены ниже (см. Рисунок 2.4 – 2.12). Источник: информация заказчика Рисунок 2.4 Объект оценкиРисунок 2.5Объект оценкиРисунок 2.6Объект оценкиРисунок 2.7Объект оценкиРисунок 2.8 Объект оценкиРисунок 2.9 Объект оценкиРисунок 2.10 Объект оценкиРисунок 2.11 Объект оценкиРисунок 2.12 Объект оценкиОбъектом Оценки является жилая квартира, расположенная в жилом многоквартирном доме дореволюционной постройки, для квартир наиболее эффективным использованием является использование в качестве жилого помещения, поскольку это физически возможно и законодательно допустимо. В силу того, что данный тип недвижимости не является доходным, понятие финансовой состоятельности и максимальной эффективности к объекту неприменимо. Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода осуществлялся методом сравнения продаж. Оценка квартир проводилась на основании сложившихся в г. Москва, ЦАО, р-н Басманный цен на жилую недвижимость в домах старого фонда. Настоящий расчет стоимости оцениваемых Объектов опирается на цены предложения, такой подход оправдан поскольку, в соответствии со стандартами при определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки. Были проанализированы опубликованные предложения о продаже аналогичных объектов на рынке. В качестве объектов-аналогов были подобраны жилые квартиры в домах советской постройки , причем особое внимание уделялось тому, чтобы у оцениваемого объекта и аналогов не было различий, на которые было бы трудно рассчитать и внести поправку. Объекты-аналоги для сравнительного подхода отобраны по следующим критериям: Передаваемые юридические права и ограничения (собственность). Дата оценки (май 2019 г.) Функциональное назначение (жилое). Конструктивные особенности (3-х и более комнатные квартиры). Тип дома (жилье старого фонда, дореволюционной постройки). Местоположение (объекты-аналоги расположены в г. Москва, ЦАО, р-н Басманный) Внутреннее состояние отделки (различное, с учетом корректировки на внутреннеесостояние)Этаж расположения (любой, с учетом корректировки) Характеристика подобранных объектов-аналогов приведена в таблицах ниже (см. Таблицу 2.5). Таблица 2.5 Краткая характеристика объектов-аналогов Элементы сравненияОбъект оценкиОбъект - аналог No1Объект - аналог No2Объект - аналог No3Объект - аналог No4Местоположениег. Москва, р-н Басманный, ул. Покровка, д. 31, стр. 1Москва, ЦАО, р-н Басманный, ул. Покровка, 19Москва, ЦАО, р-н Басманный, ул. Макаренко, 2/21С2Москва, ЦАО, р-н Басманный, ул. Машкова, 16Москва, ЦАО, р-н Басманный, пер. Лялин, 5С1Удаленность от метроКурская 15 мин пешкомЧистые пруды 10 мин пешкомЧистые пруды 10 мин пешкомЧистые пруды 10 мин пешкомКурская 5 мин пешкомЦена предложения, руб.65 000 00074 000 00065 000 00045 000 000Площадь, кв.м321,1197,0186,0165,0125,0Стоимость 1 кв.м., руб.329 949397 849393 939360 000Количество комнатмногокомнатна я6545Этаж расположение4//53//45//53//63//3Тип домаСтарый фондСтарый фондСтарый фондСтарый фондСтарый фондСостояние отделки квартирытребует проведения косметического ремонтас ремонтомс ремонтомс ремонтомс ремонтомНаличие закрепленного машиноместанетнетдаданетОписаниеКвартира в шаговой доступности от парка! Продажа 3- комнатной квартиры 197 кв.м. на 3 этаже кирпичного дома в районе Лубянка, Китай-город, Чистые Пруды по адресу Покровка ул., 19. Высота потолков - 3.2 метра. Окна выходят во двор и на улицу. В квартире 3 ванные комнаты. Площадь кухни 20 кв.м. Спланировано 3 комнаты площадью 15, 10, 35, кв.м. Свободная продажа. Квартира расположена в ЦАО Москвы.Вашему вниманию предлагается светлая, просторная 3 комнатная квартира в дореволюционном доме, в тихом переулке. Замкнутый охраняемый двор, закрепленное машиноместо. Малоквартирный подъезд, (две квартиры на этаже) в наличии лифт, высокие потолки. Планировка: Просторная гостиная с действующим камином соединенная с кухней в единое пространство, три спальни, кабинет, просторная ванная комната и гостевой санузел. Квартира меблирована; укомплектована бытовой техникой; оснащена системой кондиционирования . К Вашим услугам вся инфраструктура центра. В шаговой доступности находятся основные достопримечательности города, дышащие историей переулки и Бульвары, Сретенский монастырь, а также несколько школ, французская гимназия и прочее. Звоните, Уважаемые Клиенты и Коллеги.В продаже прекрасная квартира в историческом центре столицы в фасадном дореволюционном доме после капитального ремонта с заменой перекрытий и всех коммуникаций. Парадный подъезд консьержем и новым лифтом, ведется видеонаблюдение. За квартирой прикреплено два выделенных машиноместа в закрытом дворе за шлагбаумом. Качественный дизайнерский ремонт. Квартира полностью укомплектована бытовой техникой, кондиционеры. Сохранены и отреставрированы первостепенные двери. Удобная планировка: большая гостиная, просторная кухня, три спальни, два санузла, гардеробная, подсобное помещение. Высокие потолки. Свободная продажа. Более десяти лет в собственности, один собственник. Дом прекрасно располагается между Чистопрудным бульваром и садом им. Баумана.5-комнатная квартира, 3 этаж 3 этажного здания. Кирпичный дом. Пол: паркет. Общая площадь 125 кв.м. Площади комнат: 42-18-18-15-9 кв. м. Площадь кухни: 10 кв.м. Спален - 3. Совмещенных санузлов - 2. Окна выходят в тихий переулок и во двор. Высота потолков - 3.4 м. Лифта нет. Основание права собственности - купля-продажа, 1 собственник. Несовершеннолетних собственников нет. Никто не прописан. Свободная продажа. Узнайте большеtel:+79264453875tel:+79252888700tel:+79250237323tel:+79269060110Источник: составлено авторомТаблица 2.6 Сравнительная характеристика Объектов – аналогов No п/пМестоположениеКоличество комнатПлощадь , кв.м.Этаж расположенияТип домаСостояние отделкиНаличие закрепленного машиноместаОбъект оценкиг. Москва, р-н Басманный, ул. Покровка, д. 31, стр. 13321,14//5Старый фондтребует проведения косметического ремонтаНетОбъект - аналогМосква, ЦАО, р-н Басманный,3197,03//4Старый фондС ремонтомНетNo1ул. Покровка, 19Объект - аналог No2Москва, ЦАО, р-н Басманный, ул. Макаренко, 2/21С23186,05//5Старый фондС ремонтомДаОбъект - аналог No3Москва, ЦАО, р-н Басманный, ул. Машкова, 163165,03//6Старый фондС ремонтомДаОбъект - аналог No4Москва, ЦАО, р-н Басманный, пер. Лялин, 5С13125,03//3Старый фондС ремонтомНетВнесение корректи ровокКорректировка на местоположени е Корректировка на кол-во комнатКоррект ировка на площадьКорректировка на этаж расположенияСопостави моеКорректировка на состояние внутренней отделкиКорректировка на наличие закрепленного ммИсточник: составлено автором2.3 Определение рыночной стоимости выбранного объекта. Оформление результатов оценки для сделки купли – продажиДля того чтобы определить среднюю рыночную стоимость 1 кв.м. Объекта, необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым Объектом. Ниже представлено объяснение применяемых корректировок. Выявленные отличия сравниваемых объектов требуют введения корректировок, либо обоснования отказа от них: на снижение цены предложения в процессе торгов; на местоположение; на состояние отделки; на количество комнат/ на площадь; на этаж расположения; на наличие закрепленного машиноместа. Для того чтобы определить среднюю рыночную стоимость 1 кв.м Объекта, необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым Объектом. Корректировка на «цену предложения» Скидка на торг определялась на основании данных «Справочника оценщика недвижимости – 2018. Квартиры» под редакцией Лейфер Л.А. Значение скидки на торг усредненное по городам России в границах расширенного интервала для жилья старого фонда составляет 3,6% – 10,5% (табл. 204) Для жилой квартиры, расположенной в г. Москва ЦАО, высоко престижном районе Басманный Оценщиком принято решение использовать среднее значение скидки на торг в размере 7,1% для жилья старого фонда. Таблица 2.7Скидки на торг Класс объектовАктивный рынокСреднееРасширенный интервалЦена предложенийСтарый фонд7.1 %3.6 %10.5 %Массовое жилье советской постройки6.4 %3.2 %9.7 %Массовое жилье современной постройки5.5 %2.6 %8.4 %Жилье повышенной комфортности6.4 %3.3 %9.4 %Корректировка на местоположение Все подобранные аналоги, как и объект оценки располагаются в г. Москва, ЦАО, р-н Басманный, между Садовым и Бульварным кольцом, удаленность от станций метро 5 - 15 минут, что является сопоставимым проведение поправки на местоположение не требуется. Ниже приведено местоположение объекта оценки и выбранных объектов-аналогов (см. Рисунок 2.13. Рисунок 2.13. Местоположение объекта оценки и объектов-аналогов на картеКорректировка на количество комнат/ площадь Объект оценки многокомнатная квартир площадью 321,1 кв.м., в качестве объектов аналогов Оценщиком были подобраны цены предложений для многокомнатных квартир. Площадь выбранных объектов аналогов 197, 186, 165, 125 кв.м. Согласно информации «Справочника оценщика недвижимости – 2018. Квартиры» под редакцией Лейфер Л.А. , жилые квартиры площадью свыше 120 кв.м. являются сопоставимыми и поправки на масштаб не требуется. Таким образом, корректировка на количество комнат и площадь не проводилась. Корректировка на состоянии отделки Состояние оцениваемой квартиры – среднее (требует проведение косметического ремонта), состояние всех объектов-аналогов – с ремонтом. Таким образом, необходимо провести поправку на состояние внутренней отделки. На основании данных «Справочника оценщика недвижимости – 2018. Квартиры» под редакцией Лейфер Л.А. Значение корректирующих коэффициентов на состояние внутренней отделки представлено в таблице ниже. (табл. 2.8) Таблица 2.8 Корректировка на состояние Старый фондМассовое жилье советской постройкиМассовое современное жильеЖилье повышенной комфортностиАналогРемонт не требуетсяТребуется косметический ремонтТребуется капитальный ремонтРемонт не требуется11.231.29Требуется косметический ремонт0.8111.05Требуется капитальный ремонт0.770.961Таким образом, поправка на состояние внутренней отделки для всех объектов-аналогов составит – 0,81. Корректировка на этаж расположения Оцениваемая квартира расположена на четвертом этаже 5-ти этажного многоквартирного дома, как и выбранные объекты-аналоги No1, 3 расположены на средних этажах многоквартирных жилых домов. Объекта – аналоги No2, 4 расположены на последних этажах многоквартирных жилых домов, так как, первые и последние этажи многоквартирных домов пользуются наименьшим спросом и стоят несколько дешевле по сравнению с другими этажами, то для объектов аналогов No 2,4 необходимо провести поправку на этаж расположения. Согласно информации «Справочника оценщика недвижимости – 2018. Квартиры» под редакцией Лейфер Л.А. отношение удельной цены квартиры на среднем этаже к удельной цене такой же квартиры на последнем этаже составляет 1,04 (1/0,94). Таблица 2.9Корректировка на этаж расположения Наименование коэффициентаСреднее значениеДоверительный интервалСтарый фондМассовое жилье советской постройкиМассовое современное жильеЖилье повышенной комфортностиОтношение удельной цены квартиры на первом этаже к удельной цене такой же квартиры на среднем этаже0.940.930.95Отношение удельной цены квартиры на последнем этаже к удельной цене такой же квартиры на среднем этаже0.960.950.97Корректировка на наличие закрепленного машино-места Фактор парковки определяет возможность хранения личного автомобиля. Различные виды паркинга могут оказывать влияние на конструктив объекта, престижность дома, а так же на условия хранения автомобиля, что оказывает влияние на стоимость квартиры. Выбранные объекты-аналоги No2, 3 обеспечены закрепленным машино-местом во дворе, у объект оценки и объектов – аналогов No 1,4 данных мест нет, таким образом необходимо провести поправку на наличие закрепленного машино-места. Согласно информации «Справочника оценщика недвижимости – 2018. Квартиры» под редакцией Лейфер Л.А. , отношение удельной цены квартиры в доме с организованной парковкой к удельной цене такой же квартиры в доме со стихийной парковкой в среднем составляет 1,06, понижающий коэффициент составит 0,94 (1/1,06). Таблица 2.10Корректировка на наличие закрепленного машино-места Наименование коэффициентаСреднее значениеДоверительный интервалСтарый фондМассовое жилье советской постройкиМассовое современное жильеЖилье повышенной комфортностиОтношение удельной цены квартиры с недостаточным количеством парковочных мест к удельной цене такой же квартиры со стихийной парковкой0.940.930.95Отношение удельной цены квартиры с организованным количеством парковочных мест к удельной цене такой же квартиры со стихийной парковкой0.960.950.97Итоговый расчет рыночной стоимости квартиры представлен в таблице ниже. Таблица 2.11Итоговый расчет рыночной стоимости квартиры Элементы сравненияОбъект - аналог No1Объект - аналог No2Объект - аналог No3Объект - аналог No4Стоимость 1 кв.м., руб.329 949397 849393 939360 000Общая площадь, кв.м.197186165125Финансовые условия сделкирыночныерыночныерыночныерыночныеСнижение ставки в процессе торговЦены предложенияЦены предложенияЦены предложенияЦены предложенияКорректировка, в %-7,1%-7,1%-7,1%-7,1%Скорректированная стоимость, руб.306 523369 602365 970334 440МестоположениеМосква, ЦАО, р-н Басманный, ул. Покровка, 19Москва, ЦАО, р-н Басманный, ул. Макаренко, 2/21С2Москва, ЦАО, р-н Басманный, ул. Машкова, 16Москва, ЦАО, р-н Басманный, пер. Лялин, 5С1Корректировка на местоположение, коэф.1111Скорректированная стоимость, руб.306 523369 602365 970334 440Состояние отделки квартирыс ремонтомс ремонтомс ремонтомс ремонтомКорректировка на состояние отделки, коэф.0,810,810,810,81Скорректированная стоимость, руб.248 284299 378296 435270 896Этаж расположения3//45//53//63//3Корректировка на этаж расположения1,001,041,001,04Скорректированная стоимость, руб.248 284311 353296 435281 732Наличие закрепленного машиноместанетдаданетКорректировка на наличие закрепленного машиноместа, коэф.1,000,940,941,00Скорректированная248 284292 672278 649281 732Выводы по части исследования. Рыночная стоимость жилой квартиры, расположенной по адресу г. Москва, р-н Басманный, ул. Покровка, д. 31, общей площадью 321,1 кв.м., по состоянию на дату проведения оценки с учетом округления составляет: 88 410 000 рублей(Восемьдесят восемь миллионов четыреста десять тысяч) рублей ЗаключениеЗаконодательная база оценочной деятельности гласит, что самым основным актом по регулированию оценочной деятельности является Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.98г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».Сущность закона заключается в том, что при осуществлении оценки любого вида имущества, в данной работе коммерческой недвижимости, необходимо обязательное привлечение оценщика, который должен независимо оценить объект с профессиональной точки зрения. Это необходимо для разрешения спорных ситуаций с имуществом, определение стоимости в целях передачи по доверенности или приватизации, установление стоимости платы для сдачи в аренду и другое.Существует огромный минус, с которым сталкивается Закон об оценочной деятельности – это огромное разнообразие компаний, служебных организаций, которые имеют право устанавливать стоимость объектов недвижимости, а так же отсутствие единой информационной базырезультатов оценки недвижимого имущества.Для того чтобы определить стоимость имущества для налогообложения, необходимо обратиться в государственные налоговые органы. Здесь устанавливается налог на недвижимость, находящуюся в собственности у граждан (квартиры, вертолеты, помещений, жилых домов и другое).Для оценщиков была создана саморегулируемая организация. Это оказалось удобно для правительства, так как любой спор разрешался на уровне СРО.Деятельность, связанная с оценкой, в России регулируется Постановлениями Правительства РФ: о саморегулировании деятельности в оценке; об утверждении стандартов оценки.На основе данной главы можно сделать вывод, что в оценочной деятельности существует перечень правил, которые используются только на территории РФ. А вся оценочная деятельность регулируется на уровне федерального закона, а также исполнительной власти.Кроме того, к основным проблемам формирования информационной базы при использовании сравнительного подхода к оценке недвижимого имущества, на наш взгляд можно отнести:Отсутствие единой региональной базы результатов оценки недвижимого имущества;Отсутствие единой федеральной базы результатов оценки недвижимого имущества;Не достаточное внимание к аспектам унификации результатов оценки недвижимого имущества на законодательном уровне.Низкое качество существующих результатов оценки недвижимого имущества;Список используемой литературы1. Бабенко, И. А. Оценка инвестиционной стоимости страховой организации при слияниях и поглощениях / И.А. Бабенко, В.Ф. Бадюков, И.Н. Жук. - М.: Анкил, 2017. - 284 c.2. Бирли Оценка 360 градусов. Стратегии, тактики и техники для воспитания лидеров / Бирли, Козуб Уильям; , Татьяна. - М.: Эксмо, 2016. - 336 c.3. Боровков, А.А. Математическая статистика: оценка параметров, проверка гипотез / А.А. Боровков. - М.: [не указано], 2015. - 883 c.4. Варламов, А. А. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 5. Оценка земли и иной недвижимости / А.А. Варламов, А.В. Севостьянов. - М.: КолосС, 2017. - 265 c.5. Варламов, А. А. Оценка объектов недвижимости / А.А. Варламов, С.И. Комаров. - М.: Форум, 2015. - 288 c.6. Дамодаран Инвестиционная оценка / Дамодаран, Асват. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2016. - 554 c.7. Довгялло, М.В. Лизинг как метод финансирования коммерческой недвижимости / М.В. Довгялло, Д.К. Гофман, А.Ю. Ткаченко. - М.: Институт экономики города, 2015. - 703 c.8. Евграфов, М.А. Асимптотические оценки и целые функции / М.А. Евграфов. - М.: [не указано], 2014. - 608 c.9. Лейфер, Лев Методы и модели оценки недвижимости / Лев Лейфер. - М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2017. - 104 c.10. Литовченко, В. А. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости / В.А. Литовченко, В.И. Наназашвили. - М.: Высшая школа, 2015. - 432 c.11. Луков, А. В. Комплексная оценка зданий-памятников истории и культуры на рынке недвижимости / А.В. Луков, И.Л. Владимирова, В.В. Холщевников. - М.: Издательство Ассоциации строительных вузов, 2015. - 344 c.12. Мурзин, А. Д. Недвижимость. Основы экономики, оценки и кадастра / А.Д. Мурзин. - М.: Феникс, 2016. - 224 c.13. Мурзин, А. Д. Недвижимость. Экономика, оценка и девелопмент / А.Д. Мурзин. - М.: Феникс, 2016. - 384 c.14. Наназашвили, И. Х. Оценка недвижимости / И.Х. Наназашвили, В.А. Литовченко. - М.: Архитектура-С, 2014. - 200 c.15. Натенберг, Шелдон Опционы. Волатильность и оценка стоимости. Стратегии и методы опционной торговли / Шелдон Натенберг. - М.: Альпина Паблишер, 2015. - 546 c.16. Натенберг, Шелдон Опционы. Волатильность и оценка стоимости. Стратегии и методы опционной торговли / Шелдон Натенберг. - М.: Альпина Паблишер, 2016. - 546 c.17. Новые МСФО по консолидации и оценке справедливой стоимости. - М.: Альпина Паблишер, 2016. - 797 c.18. Основы оценки стоимости имущества. - М.: КноРус, 2015. - 272 c.19. Оценка недвижимости / ред. А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, и др.. - М.: Финансы и статистика, 2014. - 496 c.20. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2016. - 560 c.21. Оценка недвижимых имуществ Черниговской губернии / Коллектив авторов. - М.: Книга по Требованию, 2017. - 216 c.22. Симионова, Н. Е. Методы оценки имущества. Бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства / Н.Е. Симионова. - М.: Феникс, 2016. - 368 c.23. Слюсаренко, В. А. Определение стоимости недвижимого имущества. Учебник / В.А. Слюсаренко. - М.: Academia, 2015. - 288 c.24. Трамп Думай как миллиардер. Все что следует знать об успехе, недвижимости и жизни вообще: моногр. / Трамп, Дональд. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2017. - 250 c.25. Фридман Анализ и оценка приносящей доход недвижимости (Income Property appraisal and analysis) / Фридман, Одруэй Джек; , Николас. - М.: Дело, 2016. - 480 c.26. Фридман Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Фридман, Ордуэй Джек; , Николас. - М.: Дело, 2016. - 461 c.27. Фрэнк, Ч. Эванс Оценка компаний при слияниях и поглощениях. Создание стоимости в частных компаниях / Фрэнк Ч. Эванс, Дэвид М. Бишоп. - М.: Альпина Паблишер, 2016. - 334 c.28. Хаббард, Дуглас Как измерить все, что угодно. Оценка стоимости нематериального в бизнесе / Дуглас Хаббард. - М.: Олимп-Бизнес, 2015. - 298 c.29. Шпилевская, Е. В. Основы оценки стоимости нематериальных активов / Е.В. Шпилевская, О.В. Медведева. - М.: Феникс, 2016. - 224 c.30. Щепотьев, А. В. Методика выявление и оценки "скрытых" и "мнимых" активов и обязательств. Применяется для оценки рыночной стоимости организации(бизнеса) / А.В. Щепотьев. - М.: Юстицинформ, 2014. - 144 c.