Договор найма жилого помещения

Решением Центрального районного суда г. Красноярска, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Красноярского краевого суда, в удовлетворении заявленных требований было отказано. Далее президиум Красноярского краевого суда оставил протест прокурора Красноярского края без удовлетворения, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ и Президиум Верховного Суда РФ не согласились с протестами заместителя Генерального прокурора РФ.
Красноярский аграрный университет является учреждением и владеет, пользуется и распоряжается государственным имуществом, закрепленным за ним на праве оперативного управления на основании договора от 7 декабря 1995 г. между ним и Красноярским краевым комитетом по управлению государственным имуществом. В договоре стороны предусмотрели, что университет помимо прочих полномочий, предоставленных ему уставом, договором и действующим законодательством, вправе сдавать недвижимое имущество в аренду. Поэтому суд первой инстанции обоснованно констатировал, что аграрный университет вправе распоряжаться закрепленным за ним жилым фондом путем распределения жилых помещений на условиях договора найма, аренды или продажи жилья. В соответствии с Законом Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. жилые помещения могут предоставляться на условиях договора найма, аренды, а также путем продажи жилья, относящегося к государственному, муниципальному и общественному жилому фонду. Статья 17 Закона предусматривает, что порядок, сроки и условия аренды определяются договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом). Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого на условиях договора аренды, определяются органами государственного управления различного уровня. Администрация Красноярского края в специальном постановлении предусмотрела, что не менее 60% жилья руководители государственных предприятий и учреждений могут заселять на условиях аренды, а не менее 10% - передавать в фонд социального использования. Это соотношение было соблюдено администрацией аграрного университета и профкомом при распределении спорных квартир. Доводы прокурора относительно неправомерности предоставления квартир на условиях договора аренды учреждением, даже с согласия собственника и произвольном их распределении, юридически несостоятельны. Закон в данном случае не требует соблюдения правил очередности, льготности и т.п. Суд обоснованно сослался на отличительные черты договора найма и договора социального найма жилого помещения.
Таким образом, приведенный пример судебной практики наглядно подтверждает необходимость учета вида жилищного фонда при рассмотрении спора по поводу возможности коммерческого использования жилья. Здесь же приняты за основу специфические условия заключения договора найма жилого помещения, отличные от договора социального найма.
В практике сельских районных судов часто встречаются споры, где нет не только нормативной базы для их разрешения, но и отсутствуют любые документальные данные, свидетельствующие о полномочиях и намерениях участников спорного правоотношения. В таких случаях приходится производить подобие юридической экспертизы их действий и либо квалифицировать их действия по фактическим последствиям, либо идти от обратного. В связи с чем особую ценность представляет детальный анализ признаков и отличительных черт договоров коммерческого и социального найма.
В производстве Таловского районного суда находилось гражданское дело по иску прокурора Таловского района к Ш. о выселении. В обоснование исковых требований прокурор указал, что в интересах муниципального образования р.п. Таловая он просит выселить Ш. из самоуправно занятого жилого дома. Ответчица не состояла на учете как нуждающаяся в улучшении жилищных условий, ордер на жилое помещение ей не выдавался, дом должен быть предоставлен по договору социального найма в порядке очередности. В судебном заседании прокурор уточнил, что иск заявлен в интересах администрации Таловского района. В удовлетворении иска прокурору было отказано.
Жилой дом, в который вселилась ответчица первоначально с устного согласия главы администрации р.п. Таловая, одобренного решением жилищной комиссии Таловского поселкового Совета народных депутатов, и оформленный постановлением главы как выморочное имущество, был передан инспекцией Министерства по налогам и сборам РФ по Таловскому району в муниципальную собственность, а впоследствии комитетом по управлению муниципальным имуществом - на баланс Таловской поселковой администрации, без какого-либо договора по поводу возможности им распоряжаться. Очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий в поселковой администрации ввиду отсутствия жилого фонда нет. Жилой дом находился в аварийном состоянии и нуждался в капитальном ремонте. Без оформления какого-либо договора Ш. составляет смету, ремонтирует дом и вселяется в него, после чего следует документальное оформление согласия поселковой администрации. Администрация Таловского района требования прокурора поддержала, однако активной позиции не заняла, заранее согласившись с решением суда. Представитель администрации в суде пояснил, что администрация поселка обращалась с письмом по поводу предоставления спорного дома Ш., но они не стали принимать какое-либо решение, полагая, что с передачей на баланс делегировали право предоставления в пользование администрации р.п. Таловая. При таких обстоятельствах суд не счел возможным принять доводы прокурора. В кассационном порядке дело рассмотрено не было в связи с отзывом протеста прокурора.
Разрешая спор, суд исходил из того, что жилое помещение не могло быть предоставлено к моменту вселения по договору социального найма, т.к. не было пригодно для проживания, и не руководствовался при рассмотрении спора нормами жилищного законодательства, регулирующими порядок и условия предоставления жилого помещения по договору социального найма. Ни районная, ни поселковая администрация не возражали против ремонта жилого дома Ш. Отсутствие ордера на вселение или надлежаще оформленного волеизъявления собственника (управомоченного им лица) еще не свидетельствует о самовольном вселении.
Передача жилого помещения на баланс сама по себе не порождает ни права собственности, ни права распоряжаться имуществом без согласия собственника. Однако согласия балансодержателя никто из участвующих в деле лиц не отрицал, представитель комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Таловского района и представитель администрации Таловского района в судебном заседании не возражали против проживания Ш. в спорном доме, если суд не усмотрит в этом нарушения закона. Осуществление ремонта указывает на возмездный характер правоотношения. Несмотря на отсутствие письменных доказательств, суд установил, что фактически стороны: администрация Таловского района и ответчица - состоят в договорных отношениях по поводу найма жилого помещения. Руководствуясь уже упомянутыми нормами Закона от 24.12.92, суд не принял во внимание те обстоятельства, что ответчица не состояла в очереди на улучшение жилищных условий и ранее участвовала в приватизации жилого помещения. Ввиду того что прокурор не обосновал довода о самовольности вселения и нарушения прав и законных интересов других лиц, а также учитывая, что стороны не лишены возможности оформить передачу жилого помещения на баланс и предоставление его в пользование надлежащим образом, суд не счел возможным удовлетворить требование прокурора о выселении.
Достаточно часто стали встречаться в судебной практике иски собственников индивидуальных жилых домов к нанимателям о досрочном расторжении договоров найма. При этом стороны не только не устанавливают сроков действия договора или иных существенных условий, но и не заключают его в письменной форме.
М. обратилась с иском к У., в котором просила выселить ее и членов семьи из принадлежащего ей жилого дома. В иске М. указала, что в доме ответчица проживает с 1994 г. В январе 2000 г. они договорились, что У. будет помимо оплаты коммунальных услуг выплачивать ей по 100 рублей ежемесячно. В течение двух месяцев У. передавала ей оговоренную плату, о чем составлялись расписки, но затем категорически отказалась платить. В судебном заседании У. иск не признала, однако указанных истицей обстоятельств не отрицала. Суду пояснила, что, в связи с тем что М. неправомерно выкупила жилой дом, который она использует для проживания в ТОО «Казанка», она считает, что дом должен быть возвращен в хозяйство, куда она будет платить квартплату. При вселении в дом она знала, что его купила в ТОО М., но директор обещал ей, что решит вопрос о возврате дома в собственность ТОО, а пока он просил М. разрешить У. проживать в нем. Они сразу договорились о том, что У. будет оплачивать все коммунальные услуги и возмещать ей затраты на налоги за дом и участок. Срок они не оговаривали. По взаимной договоренности в начале 2000 г. она стала платить М. еще по 100 рублей ежемесячно. Представитель СХА «Казанка» (правопреемник одноименного ТОО) в суде пояснил, что они продали семье М. последовательно два дома, но позже решили возвратить первый из проданных домов назад. Узнав, что это возможно лишь посредством выкупа, от этого решения отказались. При таких обстоятельствах суд счел несостоятельными возражения ответчицы по поводу оплаты за пользование жилым помещением в пользу М. и, руководствуясь ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ, предоставил ответчице У. срок продолжительностью 6 месяцев для устранения нарушений условий состоявшегося между ней и М. договора найма жилого помещения.
Предлагаемая вашему вниманию работа содержит самую общую характеристику рассматриваемого вида договора в соответствии с нормами нового гражданского законодательства. Автором приведены нормы и краткий их анализ.
Высказываемые мнения и предложения не следует считать категорическими суждениями. Критика здесь - лишь способ осмысления и приглашения к полемике.
Заключение
На протяжении всего советского периода договору найма жилого помещения не придавалось правоустанавливающего значения. Как отмечается в литературе, договор найма жилого помещения практически никогда не заключался. В настоящее время подобный подход препятствует полноценной реализации прав как нанимателей, так и наймодателей. С учетом этого проектом предусматривается, что единственным основанием вселения в жилое помещение и пользования им является договор социального найма, который заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения.
Резюмируя вышеизложенное, можно сделать следующие выводы, раскрывающие содержание права собственности на жилое помещение. Собственник жилого помещения в соответствии с действующим законодательством, осуществляя правомочия по владению, обязан заботиться о сохранности своего имущества, выполняя при этом общеполезную социальную функцию; используя это помещение, должен стремиться к сохранению (стабильности) однажды возникших жилищных правоотношений и соблюдать паритет прав с другими субъектами этих правоотношений; вправе распорядиться им свободно или с согласия уполномоченных органов, если это затрагивает права и интересы социально незащищенных граждан либо он сам относится к таковым.
Можно дать следующее определение договора найма жилого помещения в соответствии с требованиями норм главы 35 ГК РФ, именуемого для ясности договором коммерческого найма: «По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, именуемое «наймодатель», предоставляет в пользование другой стороне - гражданину, именуемому «наниматель», приемлемое свободное изолированное жилое помещение, не относящееся к государственному или муниципальному фонду социального использования, на срок не свыше пяти лет, за свободную плату, для проживания лично и с другими постоянно проживающими с ним гражданами».
Список литературы
Нормативно-правовые акты:
Гражданский кодекс РФ. Ст. 671-682.
Жилищный Кодекс РФ. М., 2010.
Постановление Правительства РФ от 30 июля 2004 г. № 392 «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг» // СЗ РФ. 2004. № 32. Ст. 3339.
Постановление Правительства РФ от 29 августа 2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг» // СЗ РФ. 2005. № 36. Ст. 3706.
Постановление Правительства РФ от 30 августа 2004 г. № 444 «О предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг» // СЗ РФ. 2004. № 36. Ст. 3671.
Постановление Госстроя РФ от 27.09.2004г. «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда».
Учебники, монографии, комментарии законов, статьи:
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. М., 2002.
Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева и Ю. К. Толстого. М.: ТЕИС, 2004, 2005. Т. 2.
Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2003.
Кудашкин А.В. Жилищное право. Учебник. 2005 г.
Марткович М.Б. Жилищное право. М., 2008.
Роик В.Д. Проблемы бедности в бюджетном процессе //Аналитический вестник Совета Федерации. 2004. № 20(213).
Российский статистический ежегодник. М., 2003.
Седугин П. И. Жилищное право. Учебник для вузов. 2008 г.
Тихомиров М.Ю. Договоры жилищного найма: практическое пособие. 2007 г.
Тихомиров М.Ю. Жилищное право России (Товарищество собственников жилья по новому Жилищному кодексу Российской Федерации) 2005 г. - пособие
Толстой Ю.К. Жилищное законодательство. СПб., 2008.
Улетова Г.Д. Договор социального найма в условиях перехода к рынку. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Ростов н/Д, 1999.
Фаршатов И.А. Право на жилище в условиях перехода к рыночной экономике // Журнал российского права. 2000. № 7.
Филиппова Е.С. Жилищное право. Учебник. 2009 г.
Шешко Г.Ф. Регулирование жилищных отношений в современных условиях. Проблемные вопросы // Жилищное право. 2004. № 1.
Марткович М.Б. Жилищное право. М., 1998. С. 54.
Марткович М.Б. Жилищное право. М., 2008. С. 59.
Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2003. С. 121.
Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева и Ю. К. Толстого. М.: ТЕИС, 2004, 2005. Т. 2. С. 143.
Седугин П. И. Жилищное право: Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. и доп.. М.. 2001. С. 99.
Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2003. С. 127.
Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева и Ю. К. Толстого. М.: ТЕИС, 2004, 2005. Т. 2. С. 149.
Седугин П. И. Жилищное право: Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. и доп.. М.. 2009. С. 103.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. М., 2002. С. 201.
Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2003. С. 129.
Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева и Ю. К. Толстого. М.: ТЕИС, 2004, 2005. Т. 2. С. 140.
Седугин П. И. Жилищное право: Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. и доп.. М.. 2001. С. 98.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. М., 2002. С. 207.
Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева и Ю. К. Толстого. М.: ТЕИС, 2004, 2005. Т. 2. С. 154.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. М., 2002. С. 209.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. М., 2002. С. 211.












6