Методы и инструменты оценки инвестиций в недвижимость

Применительно к этой сфере в стране действует множество соответствующих методических материалов. Например, в агропромышленном комплексе для определения эффективности проектов зерносушилок, овощехранилищ и других подобных объектов, использующих новые энергосберегающие технологии, могут применяться следующие нормативные документы: Инструкция по оценке энергосберегающих мероприятий, Методические рекомендации по оценке эффективностиПроблемы изучения эффективности инвестиционных проектов и инноваций в определенной степени детерминированы сложностью и многообразием решаемых задач. Скажем, в Рекомендациях по бизнес-планированию, без должных пояснений утверждается, что показатель ВНД представляет «усредненную рентабельность инвестиций по чистой прибыли» (приложение 9) и характеризует «максимальный процент, под который можно взять кредит, чтобы рассчитаться из доходов от реализации».Теоретически такой способ определения «максимальной ставки кредитования» допустим при выполнении ряда условий, в том числе при совпадении сроков кредита и проекта с прогнозным периодом. Однако в Рекомендациях нет указаний на условия равенства временных периодов. В примере оценки проекта, выполненном с ошибками, данное требование отсутствует. В последующих версиях данного методического материала определение показателя ВНД было скорректировано, а примеры расчетов проектов больше не приводились. Ко всему прочему консалтинговые организации не всегда уделяют должное внимание характеристике показателей, рассчитанных методами ДП. Например в рекомендациях записано, что «дисконтированный срок окупаемости в расчетах эффективности для банка отражает минимальныйМетод WACC может также применяться для предварительного определения более дешевоговарианта получения ресурсов, например кредит или дополнительная эмиссия акций. В этом случае он используется в следующей интерпретации. Капиталовложения представляют объемтребующихся ресурсов, годовыедоходы – отсутствие (экономию)дивидендов новым акционерам,ставка дисконтирования равнаставке кредита. Величина NPVпредставляет запас дохода в срав- нении с затратами на обслуживание кредита. При отрицательномзначении NPV кредит считаетсяболее дорогим вариантом финансирования, а при положитель-ном – более дешевым ресурсом. Кэтому необходимо добавить, чтопри приближенных к реалиям вычислениях оценка ресурсов может измениться вследствие отказаот теоретической предпосылкиначисления кредитных процентоводин раз в год, учета инвестиционной налоговой льготы и другихпричин.Преимущество метода WACC впростоте применения. Тем не ме- нее имеются недостатки. Упрощение учета фактора времени ведетк ошибкам.Учитывая многоплановостьтемы расчетов ДП, целесообразноакцентировать внимание на трех основных аспектах выбора ставки дисконтирования. Во-первых,анализ проектов собственникацелесообразно выполнять исходяиз цели увеличения капитала,используя распространеннуютиповую ставку 10 процентовгодовых при ДП в постоянных(сопоставимых) ценах. Не оста-навливаясь на теории вопроса,отметим, что данная ставка определена эмпирически, в частностис учетом средней годовой доход-ности ценных бумаг в странах дальнего зарубежья. Она априорно считается «безрисковой», отражающей нормальный уровеньриска реальных инвестиций со средней доходностью. Для отраслей с быстрой отдачей вложений величину ставки следует увеличивать. Ставка дисконтирования может также определяться исходя из индивидуальных особенностей собственника, например,если доходность его вложений всреднем 12%, то ставка можетбыть равна 12%.Во-вторых, ставку дисконтирования не следует отождествлять только с нормой дохода инвестора. Проект можно анализироватьметодом увеличения ставки на «премию за риск». Данный метод относится к группе синтетических обобщающих оценоктпроектов, учитывающих и нивелирующих соотношение «доход-ность – риск». Чистая нынешняястоимость при такой парадигмеозначает запас дохода проектадля компенсации риска. Проектпризнается целесообразным, еслиЧНС не меньше нуля. На прак-тике нередко используют заранееразработанную шкалу премий.Максимальная премия за рискобычно не превышает 20–25%.В-третьих, ставка дисконти-рования 10% ориентирована насравнительно короткий расчетныйпериод. Анализ же проекта мо-жет требовать учета длительныхсроков, а также соизмерения бли-жайших и дальних результатовне с позиции частника-собственника, а исходя из общественныхинтересов. При ставке дисконтирования 10% недооцениваетсяэффективность инвестиций дляулучшения земель, развития садоводства, лесоводства и другихмероприятий с ожиданием результатов в десятки лет. Поэтому,исходя из задачи увеличенияприродного потенциала и учетадолговременных последствий,используют пониженные ставкидисконтирования, обычно от нулядо 4–7%.Важным показателем эффективности проектов является про-стой срок окупаемости, однако онне всегда корректно практикуется. Резюмируя, необходимо отметить, что всестороннее пониманиерассмотренных методов анализа инвестиционных проектов позволит сформировать целостнуюнаучную концепцию управления капитальными активами, включая инвестиционную деятельностьи рыночную оценку активов.ЗаключениеВполне логично, что любой инвестор будет вкладывать свои деньги только в тот объект недвижимости, который способен принести достойный доход через определенный промежуток времени. При этом они сделают выбор в пользу проекта с самым коротким сроком окупаемости и наибольшей финансовой привлекательностью.В сложной экономической ситуации, сложившейся в настоящее время во всем мире, становится все труднее сделать правильный выбор.Изучение отечественного и зарубежного опыта разработки инвестиционных проектов и инноваций позволяет сделать некоторые выводы и предложения методологического характера. Во-первых, используя традиционные методы инвестиционного анализа, можно проводить различные оценки проектов, оценивать выгоды их участников, определять эффективность инноваций и так далее.Однако по сравнению с развитыми странами потенциал инвестиционного анализа в Беларуси используется слабо. Во-вторых, источниками инвестиций могут быть все активы предприятия и внешние факторы, что обусловливает необходимость интенсификации поиска и оценки ресурсов, в том числе с использованием оптимизационных моделей. Для управления риском с высокой степенью неопределенности проекта из-за отсутствия исходных данных, если ожидается новая существенная информация, можно использовать метод реальных опционов и традиционные оценки эффективности инвестиций. Этот метод обеспечивает гибкость приТакже необходимо рационально применять затратные и специфические (относительные) критерии эффективности проектов, а также избегать их вытеснения. среди объектов жилой недвижимости существуют сложности с продажей квартир и парковок, не говоря уже о коммерческой недвижимости, для которой нужно создавать свои собственные условия. Создание многофункциональных жилых комплексов усложняет работу в десятки раз и порой выход для получения максимальной прибыли кроется в создании стороннего девелоперского проекта, который будет непосредственно влиять. Подводя итоги, можно сказать, что мы за счет сравнительно небольших затрат повысили эффективность уже существующего девелоперского проекта на примере объекта недвижимости многофункционального жилого комплекса ««Александрийская Купель»». Тренд рынка недвижимости постоянно меняется и нужно всегда быть в "тренде", для этого в каждом девелоперском проекте необходимо выявить слабые и сильные стороны, угрозы и возможные ошибки, обязательно просчитать все риски проекта. Таким образом, стоимостные показатели ориентированы на увеличение объема инвестиций с целью увеличения массы капитала при выбранной норме доходности, а конкретные показатели обеспечивают максимизацию капитала на единицу инвестицийСписок использованной литературы1 Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"№ 122-ФЗФедеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗБаронин С. А., Основы менеджмента, планирования и контроллинга в недвижимости: Учебное пособие / С.А. Баронин. - М.: НИЦ Инфра-М, 2018. - 160 с.Баронин С. А., Управление в развитии недвижимости: Учебное пособие / С.А. Баронин, С. Бижанов, В.В. Бочкарев и др.; Под ред. С.А.Баронина - М.: НИЦ ИНФРА-М, 2019. - 182 с.Белых Л. П., Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие / Л.П. Белых. - М.: ИНФРА-М, 2019. - 231 с.Варламов А. А., Оценка объектов недвижимости: Учебник / А.А. Варламов, С.И. Комаров; Под общ.ред. А.А. Варламова. - М.: Форум, 2010. - 288 с.Иванов В. В., Управление недвижимостью / В.В. Иванов, О.К. Хан. - М.: ИНФРА-М, 2016. - 446 с.Кожухар В. М., Кожухар, В. М. Основы управления недвижимостью [Электронный ресурс] : Практикум / В. М. Кожухар. - М.: Дашков и К, 2017. - 200 с. Косорукова И. В., Косорукова, И. В. Оценка стоимости имущества [Электронный ресурс] : учеб.пособие / О. М. Ванданимаева, П. В. Дронов, Н. Н. Ивлиева и др.; под ред. И. В. Косоруковой. - М.: Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2017., 1340 с.Савельева Е. А., Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие / Е.А. Савельева. - М.: Вузовский учебник: НИЦ ИНФРА-М, 2018. - 336 с.Савельева Е. А., Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие / Е.А. Савельева. - М.: Вузовский учебник: НИЦ ИНФРА-М, 2019. - 336 с.Чеботарев Н. Ф., Чеботарев, Н. Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) [Электронный ресурс] : Учебник для бакалавров / Н. Ф. Чеботарев. - 3-е изд. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К°», 2018Швандар В. А., Тепман, Л. Н. Оценка недвижимости [Электронный ресурс]: учеб.пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления (060000) / Л. Н. Тепман; под ред. В. А. Швандара. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012. - 463 с.