ТСЖ – как форма управления жилищным фондом.

Наименее востребованным способом оказалось управление посредством товарищества собственников жилья, либо жилищного кооператива, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Однако, несмотря на это, создание товарищества собственников жилья либо, соответственно, жилищного кооператива, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива в современной России не стало масштабным явлением. А.В. Пушкина считает, что для собственников квартир в многоквартирном доме наиболее приемлемым способом управления является товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив. Рассматриваемая позиция связана со следующими обстоятельствами. Прежде всего, юридическая природа товарищества собственников жилья и жилищного кооператива свидетельствует о том, что предшественники товариществ собственников жилья, жилищных и иных специализированных потребительских кооперативов существовали не только в советское время (жилищно-арендные кооперативные товарищества), но еще и в дореволюционной России (домостроительные общества). А впоследствии создание товариществ собственников жилья для управления многоквартирными домами было одним из основных направлений реформы жилищно-коммунального хозяйства страны, проводимой 2003–2007 гг.. В этот период был также введен в действие современный Жилищный кодекс России 2004 г., который уже изначально стал предусматривать три вышеназванных способа управления многоквартирными домами. Несомненно, управление товариществом собственников жилья, либо жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом является наиболее удобным способом управления для самих граждан (ведь членство и управление осуществляют те же лица, поэтому легче решать вопросы, связанные с общим имуществом многоквартирного дома; «прозрачнее» становится и механизм расходования денежных средств на общие нужды и т. п.). И ещё один плюс – деятельность по управлению многоквартирным домом посредством товарищества собственников жилья, жилищных и иных специализированных потребительских кооперативов не лицензируется. Другими ее преимуществами являются оперативность в принятии решений; возможность урегулирования кадровой политики в отношении принятых работников; возможность расширить материально-техническую базу благодаря привлечению в товарищество собственников жилья собственников соседних многоквартирных домов; отсутствие конкурентов и т.д. Соответственно, данная деятельность имеет и ряд недостатков: недостаточное количество денежных средств; возникают проблемы с платежной дисциплиной у собственников (в частности, собственники нежилых помещений отказываются уплачивать денежные средства на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме); для эффективногоуправления необходимо сплочение коллектива (возникают проблемы общей пассивности и равнодушия граждан) и т.д. Представляется, что более действенным является вариант управления многоквартирным домом посредством товарищества собственников жилья. Во-первых, нормативно-правовая база жилищного кооператива, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива в настоящий момент достаточно устарела. Для урегулирования кооперативных отношений до сих пор продолжают применяться советские принципы потребительской кооперации. Во-вторых, товарищество собственников жилья создается в уже построенном доме собственниками помещений, в отличие, к примеру, от жилищно-строительного кооператива, который создается в период подготовки к строительству, а уже потом действует на стадии эксплуатации дома. Соответственно, в таком случае у них совершенно разные цели – товарищество собственников жилья ориентируется на управление многоквартирным домом на должном уровне, а жилищно-строительный кооператив ориентируется в первую очередь на обеспечение жильем заинтересованных лиц. В-третьих, для того чтобы создать товарищество собственников жилья, необходимо, чтобы на общем собрании проголосовало более половины (от 51 %) собственников жилья, в то время как для создания жилищного кооператива важно, чтобы проголосовало не менее пяти человек (ст. 112 Жилищного кодекса России). Соответственно, интересы как минимум большинства граждан учтены не будут. В-четвертых, товарищество собственников недвижимости допускает объединение нескольких домов для осуществления совместного управления, а например, в жилищно-строительном кооперативе такой возможности нет. Управление осуществляется только в этом же доме. Таким образом, представляется, что наиболее приемлемым, исторически сложившимся способом управления многоквартирным домом является управление товариществом собственников жилья. Изначально товарищества собственников жилья возникли из потребительской кооперации, в период с 1996 г. до 1 сентября 2014 г. являлись самостоятельными организационно-правовыми формами юридических лиц, а с 1 сентября 2014 г. стали видами новой организационно-правовой формы юридических лиц – товариществ собственников недвижимости. И несмотря на переход к новой форме, следует отметить, что советские тенденции кооперативного управления в решении многих вопросов товарищества собственников жилья до сих пор сохранены.ЗаключениеОдним из способов управления многоквартирным домом, определенных Жилищным кодексом РФ (далее – ЖК РФ) является создание товарищества собственников жилья (далее – ТСЖ). В соответствии со ст. 50 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) ТСЖ признается некоммерческой организацией. Действующее гражданское законодательство определяет ТСЖ в качестве разновидности такой организационно-правовой формы некоммерческих организаций как товарищество собственников недвижимости (далее – ТСН). Согласно п. 1 ст. 123.12 «товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами». Законодатель относит указанную организационно-правовую форму некоммерческих организаций к числу корпораций, характеризующихся в совокупности двумя признаками: во-первых, они не преследуют извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяют полученную прибыль между участниками (п. 1 статьи 50 ГК РФ), и вовторых, учредители (участники) таких организаций приобретают право участия (членства) в них и формируют их высший орган в соответствии с п. 1 ст. 65.3 ГК РФ. Но несмотря на то, что место ТСЖ в системе некоммерческих организаций определено, по данному вопросу нет единства мнений в научной литературе. Некоторые авторы полагают, что ТСН в целом и ТСЖ в частности необходимо относить к числу потребительских кооперативов. Таким образом в качестве отличительных признаков ТСН, и в том числе ТСЖ как организационно-правовой формы юридических лиц необходимо выделить: - отсутствие паевых отношений между членами;- невозможность распределения полученных доходов между участниками в отличие от потребительских кооперативов, правовая природа которых предусматривает такое распределение ; - отсутствие обязанности покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов; - сфера деятельности ТСН эксплуатация общего имущества собственниками недвижимости; круг участников ТСН ограничен собственниками недвижимости; - члены ТСН не могут быть исключены из числа участников организации. Таким образом, необходимо сделать вывод о самостоятельности такой организационно-правовой формы как ТСН, в том числе ТСЖ. Перечисленные особенности ТСН, в том числе ТСЖ действительно свидетельствуют о том, что оно не может рассматриваться в качестве разновидности потребительского кооператива, имеет отличную от него природу. В связи с этим целесообразно предусмотреть единое правовое регулирование для всех видов ТСН. Пока оно ограничивается тремя статьями: 123.12 – 123.14 ГК РФ. На наш взгляд этого недостаточно. Многие нормы ЖК РФ, предусматривающие особенности функционирования ТСЖ могли бы быть применимы и к другим видам ТСН. В связи с этим считаем необходимым расширить общее регулирование для всех ТСН в Гражданском кодексе РФ.Список используемых источниковКонституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ)// Собрании законодательства РФ, 04.08.2014, № 31, ст. 4398.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019, с изм. от 28.04.2020) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, №32, ст. 3301.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 06.02.2020)// Парламентская газета, № 7-8, 15.01.2005.Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ (ред. от 02.08.2019)О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации// Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 15,Валиев Ш. З., Гавриленко И. Г., Седаков Д. А. Жилищное самоуправление граждан как фактор повышения качества жилищно-коммунальных услуг // Вестн. УГНТУ. Наука, образование, экономика. Сер.: Экономика. – 2016. – № 3 (17). – С. 20–25. Вязова О. Г. Жилищно-строительная кооперация Чувашии 20–30-х годов ХХ века: организационная структура и взаимоотношения с властью // Вестн. Чувашского ун-та. – 2006. – № 1. – С. 37–49. Гончаров А.И. Коллективно-правовое управление жилыми домами в России: эволюционный аспект // Вестник ВолГУ. Сер. 5. Юриспруденция. 2016. №3. С.22-23. Захарова Н. А., Кухаренко Т. А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (раздел VI «Товарищество собственников жилья») [Электронный ресурс] / Электронно-библиотечная система «IPRbooks». – Саратов: Ай Пи Эр Медиа, 2019. – URL: http://www.iprbookshop.ru/80355.htmlКалинин А. В. История формирования и современное состояние потребительской кооперации в России. Проблемы законодательства и их решение. Союз потребительских обществ «РУСЬ». Санкт-Петербург, 2017. С. 4 // http://szcoop.ru/data/documents/Istoriya-potrebitelskoy-kooperacii-v-Rossii.pdfКириллова Е. А. Петроградские жилтоварищества в начале 1920-х гг.: организация, состав и «классовая линия» городских властей // Новый исторический вестник. 2013. № 3 (37). С. 72-97. Крашенинников П. В. Жилищное право. – 8-е изд. перераб. и доп. – М.: Статут, 2012. – 396 с. Мишуринских К. Е. Управление собственностью на примере товарищества собственников жилья (ТСЖ) // Изв. РГПУ им. А. И. Герцена. – 2010. – № 124. – С. 127–132. Пушкина А. В. Правовое положение товариществ собственников жилья // Повышение эффективности общественного контроля в социальной сфере (здравоохранение, образование, социальное и жилищное обеспечение): создание Академии общественного контроля: сб. докл. конф. по итогам социально значимого проекта. – М.: Юрист, 2015. – С. 120–132. Пушкина А. В. Управление многоквартирными домами: история и современность // Тр. Ин-та гос-ва и права Рос. акад. наук. – 2017. – Т. 12. – № 6. – С. 93–103. 13. Шейнис Д. И. Жилищное законодательство: сб. декретов, инструкций и распоряжений. – 3-е изд. – М.: ГУХ НКВД, 1926. – 350 с.