Применение информации ЕГРН при анализе эффективности использования земель муниципального района (за основу взять существующий муниципальный объект калининского района города Санкт-Петербург)

С 1 января 2017 года сведения (базы данных), содержавшиеся в Государственном кадастре недвижимости и ЕГРП, вошли в состав Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, а выпиской из ЕГРН подтверждаются кадастровый учёт, возникновение и переход права на объекты недвижимости [1, 3].В соответствии с настоящим ФЗ (ФЗ-218), каждый собственник или иное лицо, в отношении которого был произведен переход права собственности на недвижимое имущество (земельный участок + объект капитального строительства + прочие строения), обязан запросить в органе кадастрового учета по месту регистрации или в ближайшем административном центре или столице субъекта, в котором такое лицо и недвижимое имущество располагается, комплекс земельно-кадастровых работ по постановке недвижимого имущества на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним.Таким образом, проблема постановки на государственный кадастровый учет в Калининском районе является решаемой только в случае, если собственники недвижимого имущество самостоятельно не возьмутся за кадастровую и правовую привязку земельных участков.Таблица 5 - Сведения ЕГРН об объектах недвижимости в Калининском районе г. Санкт-Петербург№п/пКадастровый кварталЗемельные участкис границейбез привязки границ115:06:01301012812215:06:01301022411315:06:0130103153415:06:0130104168515:06:013010511615:06:0130106125715:06:0130107135815:06:013010872915:06:01301092371015:06:01301102051115:06:013011116121215:06:013011264291315:06:01301132471415:06:013011418101515:06:0130115731615:06:0130116711715:06:013011746-Итого299127Рисунок 3. Сопоставление результатов анализа полноты сведений ЕГРН об объектах недвижимости в Калининском районеПриведём оценку стоимости жилой квартиры в Калининском районе Санкт-Петербург по сведениям геолокации и геоописания с ЕГРН.Объектом оценки является однокомнатная квартира общей площадью 32,8 кв. м., расположенная на 1-ом этаже девятиэтажного жилого дома. Характеристика объекта приведена в табл. 6.Таблица 6. Техническая характеристика объекта оценкиПоказателиОписание или характеристика показателяОбщая площадь, кв. м.32,8 кв. м. По Свидетельству о государственной регистрации права серия 64 АА № 905744 от 28.12.2004 г.; Техническому паспорту БТИ 30.01.2009 года.Этажность жилого дома, в котором расположен объект оценки9Этаж, на котором расположен объект оценки1Год постройки жилого дома1976Процент износа жилого дома по данным паспорта БТИ от 30.01.2009 г.20Описание основных конструктивных элементов жилого дома, в котором расположен объект оценки, и самого объекта оценкиФундаментФундаментные блоки. Удовлетворительное состояние.Стены и перегородкиКирпич. Удовлетворительное состояние.ПерекрытияЖелезобетонные. Удовлетворительное состояние.КрышаРулонная кровля, совмещённая с перекрытием. Удовлетворительное состояние.ПолыБетонные. Удовлетворительное состояние.Проёмы и окнаПластиковыеОтделочные работыУлучшенная отделка. Потолок – ГКЛ, окрашены. Полы – ламинат, керамическая плитка в санузле. Стены – панели МДФ. Отличное состояние.Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройстваЭлектроснабжение 220 вольт, водоснабжение, горячее водоснабжение, газоснабжение, центральное отопление, канализация, телефон, лифт, мусоропровод. Хорошее состояние.Прочие работыИмеются. Хорошее состояние.ОсобенностиВ оцениваемую квартиру имеется отдельный вход со стороны ул. проспект Науки. (в результате перепланировки, сделанной по проекту, согласованному с Архитектурой города; по распоряжению Администрации Октябрьского района города Санкт-Петербург № 826-р от 08.09.2005 г. «О согласовании перепланировки квартиры № 109 в доме № 33/45 по ул. проспект Науки»)На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки (табл. 7). В ходе анализа к ценам аналогов были сделаны корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает. Величина корректировки определялась экспертным путём или на основании весовой доли элемента сравнения в общей стоимости квартиры. Таблица 7. Аналоги для расчёта рыночной стоимостиЭлементы сравненияАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4Характеристика сделкипредложениепредложениепредложениепредложениеУсловия сделкирыночныерыночныерыночныерыночныеИмущественные правасобственностьсобственностьсобственностьсобственностьДата предоставления информацииянварь 2019 годаянварь 2019 годаянварь 2019 годаянварь 2019 годаМестоположениег. Санкт-Петербург, ул. проспект Наукиг. Санкт-Петербург, ул. улица Комсомолаг. Санкт-Петербург, ул. Северный проспект;г. Санкт-Петербург, ул. Суздальский проспект;Возраст дома, г.35363235Этажность дома91099Этаж расположения квартиры6271Общая площадь33403333Площадь кухни61066Количество комнат1111Ориентация оконна дорогуна дорогуво дворво дворНаличие балкона/лоджиилоджия балконбалконнетСостояние и уровень отделки квартирыхорошеехорошеехорошеехорошееСостояние коммунальных устройствхорошеехорошеехорошеехорошееТранспортная и пешеходная доступностьудовлетвори-тельнаяотличнаяотличнаяотличнаяНаличие парковкистоянка во дворевдоль автодорогивдоль автодорогивдоль автодорогиСтоимость, руб.1 600 000,001 650 000,001 700 000,001 750 000,00Стоимость 1 кв. метра, руб.48 484,8541 250,0051 515,1553 030,30Источник информацииЕГРН ЕГРНЕГРНЕГРНПроцентные поправки, как правило, вносятся путём умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.Итак, имея четыре аналога по трем критериям, применяем один из количественных методов определения поправок. А именно вносим поправки на условия продажи, цену предложения и на дату продажи применяя метод анализа вторичных данных (табл.8).Таблица 8. Таблица корректировок для аналогов методом анализа вторичных данныхНаименованиеАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4Стоимость 1 кв. м48 484,8541 250,0051 515,1553 030,301. Корректировка на цену предложенияпредложениепредложениепредложениепредложениеКорректировка, %-5,00-5,00-5,00-5,00Скорректированная стоимость, р./м246 060,6139 187,5048 939,3950 378,782. Корректировка на условия сделкирыночныерыночныерыночныерыночныеКорректировка, %0,000,000,000,00Скорректированная стоимость, р./м246 060,6139 187,5048 939,3950 378,783. Корректировка на дату предложенияянварь 2019 годаянварь 2019 годаянварь 2019 годаянварь 2019 годаКорректировка, %0,000,000,000,00Скорректированная стоимость, р./м246 060,6139 187,5048 939,3950 378,78Обоснование корректировок.1. Корректировка на цену предложения: из интервью с продавцами подобранных аналогов выявлена возможность торга до 5%. В стоимость 1 кв. м. аналогов вводим понижающую корректировку в размере «-5%».2. Корректировка на условия продажи: не вносится, поскольку все объекты выставлены на открытых торгах по их рыночной стоимости, обременения и ограничения отсутствуют.3. Корректировка на дату продажи: поскольку аналоги выставлены на продажу в текущем периоде, корректировка по ним не вносится. На следующем этапе экспертным путём, сравниваем по заранее определённой шкале, интенсивность каждого параметра в характеристиках объекта-аналога и в характеристиках объекта оценки. Результаты анализа заносим в табл. 9.Таблица 9. Шкала интенсивности параметров в общей характеристикеПараметры /Номер аналогаОбъект оценки№1№2№3№4Местоположение32333Общая площадь33433Материал стен дома33233Площадь кухни33533Этажность дома33333Этаж расположения квартиры35453Наличие балкона/лоджии35443Состояние и уровень отделки квартиры33333Ориентация окон33355Состояние коммунальных устройств33333Транспортная и пешеходная доступность32555Наличие парковки35333Используя показатели интенсивности параметра и его «вес», рассчитаем поправочные коэффициенты по каждому фактору, путем умножения веса критерия на число интенсивности. Далее определяем относительные поправочные коэффициенты, как среднее арифметическое между рассчитанными коэффициентами каждого аналога. Поправочный коэффициент и относительный поправочный коэффициент определяются также для объекта оценки. Абсолютные поправочные коэффициенты определяются как соотношение относительного поправочного коэффициента каждого аналога к относительному поправочному коэффициенту объекта оценки. Результаты расчётов заносятся в табл. 7.Вычислив абсолютные поправочные коэффициенты, определяем рыночную стоимость объектов средневзвешенным методом с весами, равными удельной величине обратного абсолютного отклонения полученных значений стоимости от исходных цен предложений по конкретному объекту-аналогу. Порядок расчёта рыночной стоимости приведён в табл. 8, а его результаты в табл. 10. Таблица 10. Расчёт абсолютных поправочных коэффициентовПараметры /Номер аналогаОбъект оценки№1№2№3№4Местоположение0,300,450,450,450,45Общая площадь0,560,750,750,560,56Материал стен дома0,280,190,190,280,28Площадь кухни0,190,320,320,190,19Этажность дома0,380,380,380,380,38Этаж расположения квартиры0,440,350,350,440,27Наличие балкона/лоджии0,710,570,570,570,43Состояние и уровень отделки квартиры0,060,060,060,060,06Ориентация окон0,040,040,040,070,07Состояние коммунальных устройств0,050,050,050,050,05Транспортная и пешеходная доступность0,170,420,420,420,42Наличие парковки0,070,040,040,040,04Относительный поправочный коэффициент0,270,300,300,290,27Абсолютный поправочный коэффициент1,1121,1121,0800,982Таблица 11. Последовательность вычислений и применяемые формулы № строкиПараметры Формулы1Абсолютный поправочный коэффициентИз таблицы 1, по каждому аналогу2Цена за 1 кв.м., руб., с поправкамиИз таблицы 1, по каждому аналогу3Скорректированная цена за 1 кв. м аналога, руб.строка 1 × на строку 2, по каждому аналогу4Абсолютное отклонениестрока 3 – строка 2, по каждому аналогу5Обратная величина отклонения1 ÷ строка 4, по каждому аналогу6Удельный весзначение строки 5 по каждому аналогу ÷ сумму всех значений строки 57Средневзвешенная цена за 1 кв. м, руб.строка 3 × строка 6, по каждому аналогу8Рассчитанная стоимость 1 кв. м, руб.сумма всех значений строки 69Общая площадь объекта, кв. мИз таблицы 110Рыночная стоимость объекта оценки, руб.строка 8 × строка 9Таблица 12. Расчёт рыночной стоимости объекта оценкиПараметры /Номер аналога№1№2№3№4Абсолютный поправочный коэффициент1,1121,1121,0800,982Цена за 1 кв.м., руб., с поправками46060,6139 187,5048 939,3950 378,78Скорректированная цена за 1 кв. м аналога, руб.51235,1143589,8752846,3549450,24Абсолютное отклонение5174,5014402,3683906,961928,539Обратная величина отклонения0,00019320,0002270,00025590,0010769Удельный вес0,1100,1300,1460,614Средневзвешенная цена за 1 кв. м, руб.5647,265647,267714,6230374,36Рассчитанная стоимость 1 кв. м, руб.  49383,51Общая площадь объекта, кв. м32,8Рыночная стоимость объекта оценки, руб.1619779,05Таким образом, рыночная стоимость однокомнатной квартиры на первом этаже девятиэтажного жилого дома, по адресу: город Санкт-Петербург, проспект Науки, д. 33/45, кв. 109, полученная в рамках сравнительного подхода, по состоянию на 01 февраля 2020 года, с учётом округления составляет: 1 620 000 руб.ВыводыЧастью важнейших сведений ЕГРН являются геодезические данные об объекте недвижимости, подлежащем постановке на кадастровый учет, полученные в результате проведения геодезических работ. Эти данные представляют собой значения координат характерных точек, описывающих границы пространственного положения объекта недвижимости. Информация, содержащаяся в материалах кадастрового учета об объекте недвижимости, должна обладать уникальностью, которую можно получить на основе точных геодезических данных об объекте недвижимости.Геодезические данные позволяют однозначно установить местоположение объекта, в каком бы месте земной поверхности он ни находился, его конфигурацию, ориентацию и занимаемую им площадь.ЗАКЛЮЧЕНИЕТопографо-геодезические работы как отдельный вид геодезических работ направлены на производство съемки любых масштабов для дальнейшего создания и обновления топографических карт и планов, включая фотосъемку и планировку надземных и подземных сооружений.К кадастровым геодезическим работам относят процедуру межевания земель, определения площади земельных участков, определение их границ и вынос в натуру [14].При этом необходимо брать во внимание то, что такие работы могут осуществляться лишь после составления проектной документации, осуществление работ по расчистке исследуемой территории и вертикальной планировки [12].Для осуществления всех перечисленных работ необходимо использование специальных геодезических приборов, благодаря которым можно получить необходимые сведения и выполнить перечень определенных работ, таких как: теодолит, нивелир, тахеометр, GPS-оборудование [15].Для получения более точных результатов и сокращения времени на проведения измерений в настоящее время предпочтение большинства специалистов отводится электронным приборам, поскольку они обладают меньшей погрешностью [11]. Такие приборы значительно упрощают процедуру измерения, позволяют сохранять данные в памяти прибора на специальных картах и вносить такие сведения в базу данных компьютерных устройств с целью их дальнейшей обработки и в последующем использовать эти данные для осуществления ЕГРН.Подводя итог вышесказанному можно сделать вывод о том, что с помощью геодезических данных об объекте недвижимости можно однозначно и точно идентифицировать его с тем объектом, который указан в правоустанавливающих документах. Точно вычисленные геодезические данные могут служить достоверным свидетельством наличия или отсутствия грубых ошибок в установлении границ смежных объектов (участков) недвижимости, поставленных на кадастровый учет [17], и основанием для исправления таких кадастровых ошибок.С учетом анализа геолокаионных данных в даной работе определили рыночную стоимость однокомнатной квартиры на первом этаже девятиэтажного жилого дома, по адресу: город Санкт-Петербург, пр. Науки, д. 33/45, кв. 109, полученная в рамках сравнительного подхода, по состоянию на 01 февраля 2020 года, с учётом округления составляет: 1 620 000 руб.СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫО повышении качества сопоставимости данных ЕГРП и ГКН о зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства и помещениях [Электронный ресурс] : распоряжение Росреестра от 22.01.2013 № Р/4 (в ред. распоряжения Росреестра от 18.06.2013 № Р/69). – Режим доступа: СПС КонсультантПлюсФедеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности". Приказ Минэкономразвития России от 27.12.2016 N 846 "Об утверждении Порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы".Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке".Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".Письмо Министерства финансов Российской Федерации от 20.07.2017 г. №03-05-04-04/46181.Брынь М. Я. Геодезического обеспечения городского кадастра. Санкт-Петербург, 2015. 40 с.Выполнение работ создание ЕГРН (вторая очередь): выполнение работ по миграции данных ИС ЕГРП и АИС ГКН в базу данных ЕГРН, выполнение работ этапа №2 в рамках Технического задания к Государственному контракту № 0118-10-15 от 03.11.2015. Общее описание подсистемы миграции. ПМ.ПД.01.01- 01 [Текст]. – М. : ЭйТи Консалтинг, 2015. – 157 с.Гладкая О. Я., Гонгорова О. В., Вдовенко А. В. Полнота и достоверность кадастра – основа качественной системы управления земельными ресурсами /В сборнике: Материалы 57-й студенческой научно-технической конференции инженерно-строительного института ТОГУ. 2017. С. 73-77.Губанищева М.А., Хлопцов Д.М. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд: возможные пути улучшения // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. №8(191). С. 52-61.Дорош, М. П. Результаты работ по повышению качества данных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Новосибирской области [Текст] / М. П. Дорош // Вестник СГУГиТ. – 2017. – Т. 22, № 2. – С. 181– 192.Курошев Г. Д., Смирнов Е. Л.. Геодезия и топография: учебник для студ. вузов / Г.Д. Курошев, 2-е изд., стер. М.: Издательский центр «Академия», 2015. 176 с.Овчинникова Н. Г. Формирование механизма обоснования устойчивого землепользования // Terra Economicus. 2009. Т. 7. № 2-2. С. 41-44.Овчинникова Н. Г., Лихо К. С. Проведение комплексных кадастровых работ с целью рационального использования территории // В сборнике: Студенческие научные работы землеустроительного факультета. Сборник статей по материалам Международной студенческой научно-практической конференции. 2019. С. 235-237.Овчинникова Н. Г., Медведков Д. А. Комплексное и устойчивое развитие застроенной территории: опыт, проблемы и пути их решения // В книге: Организационно-экономические проблемы регионального развития в современных условиях. Материалы научно-практической конференции молодых ученых, аспирантов и студентов. 2018. С. 204-206.Овчинникова Н. Г., Медведков Д. А. Практика беспилотных летательных аппаратов в целях ведения земельно-кадастровых работ // В сборнике: Студенческие научные работы землеустроительного факультета. Сборник статей по материалам Международной студенческой научно-практической конференции. 2019. С. 221-225.Овчинникова Н. Г., Шумкова Е. С. Ответственность кадастрового инженера в сфере земельно-имущественных отношений // Экономика и экология территориальных образований. 2015. С. 36-39.Территориальный информационный ресурс [Текст] : рук. пользователя. – М. : Росреестр, Земля, 2010. – 81 сТретьяков С. В., Вдовенко А. В. Эффективность процедур по государственной регистрации прав и постановке на кадастровый учет объектов недвижимости как составляющая инвестиционного климата региона / В сборнике: Материалы 57-й студенческой научно-технической конференции инженерно-строительного института ТОГУ. 2017. С. 312-316.Трухина Н.И. Анализ отечественного и зарубежного опыта учета и оценки гудвилла / Трухина Н.И., Куракова О.А., Орлов А.К. // Недвижимость: экономика, управление. 2015. № 1. С. 78-81.Трухина Н.И. Некоторые особенности учета и регистрации объектов недвижимости / Трухина Н.И., Ершова Н.В., Селина В. // Научный вестник Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. Серия: Экономика и предпринимательство. 2015. № 1 (12). С. 105-107.Трухина Н.И. Организационно-экономический механизм планирования и контроля в управлении жилищной недвижимостью / Трухина Н.И., Погребенная Е.А. // Н. И. Трухина, Е. А. Погребенная ; М-во образования и науки Российской Федерации, Федеральное агентство по образованию, Гос. образовательное учреждение высш. проф. образования "Ростовский гос. строит. ун-т". Ростов-на-Дону, 2010.Хахулина Н.Б. Классификация зарубежных земельно-кадастровых систем / Хахулина Н.Б., Агеева С.Т. // В сборнике: Кадастровое и эколого-ландшафтное обеспечение землеустройства в современных условиях Материалы международной научно-практической конференции факультета землеустройства и кадастров ВГАУ. 2018. С. 256-260.