Правовые аспекты оборота земель сельскохозяйственного назначения

Согласно пункту 21 статьи 106 ЗК РФ правообладатели земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, находящихся в границах зоны с особыми условиями использования территории, должны быть уведомлены органом регистрации прав о внесении сведений о ЗОУИТ в ЕГРН или об изменении таких сведений. При этом согласно пункту 1 статьи 107 ЗК РФ со дня установления или изменения ЗОУИТ на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускается строительство или использование зданий и сооружений, разрешенное использование которых не соответствует ограничениям, предусмотренным для соответствующей зоны.Применительно к новым положениям ЗК РФ о ЗОУИТ и их влиянию на снижение рисков правообладателей земельных участков, расположенных в таких зонах, необходимо сделать несколько оговорок. В первую очередь важно отметить, что обязанности уполномоченных органов власти по направлению сведений об установлении ЗОУИТ и ее границах органу местного самоуправления, а равно и обязанность органа регистрации уведомить правообладателей земельных участков о внесении сведений о ЗОУИТ в ЕГРН, устанавливаются только применительно к зонам, которые будут созданы после вступления соответствующих положений ЗК РФ в силу. Что касается уже существующих ЗОУИТ, а также зон и территорий, которые не перечислены в статье 105 ЗК РФ, однако по своей сути являются зонами с особыми условиями использования территории, поскольку режим использования земельных участков и объектов капитального строительства в таких зонах также предусматривает ограничения, то какие-либо дополнительные гарантии или обязательства уполномоченных органов по информированию правообладателей земельных участков или по внесению соответствующих сведений в ЕГРН (в тех случаях, когда такие сведения отсутствуют) законом не предусмотрены.Рассматривая правовой режим земельных участков, расположенных в границах зон и территорий, которые не перечислены в статье 105 ЗК РФ, однако по своей сути являются зонами с особыми условиями использования территории, необходимо отметить следующее. Помимо береговой полосы, о которой упоминалось ранее, к зонам с особыми условиями использования территории также можно отнести некоторые зоны и территории, не попавшие в закрытый перечень, указанный в статье 105 ЗК РФ, поскольку использование земельных участков, расположенных в таких зонах, может осуществляться с определенными ограничениями.Так, к примеру, из смысла пункта 6 статьи 90 ЗК РФ следует, что к объектам трубопроводного транспорта могут относиться наземные и подземные здания, сооружения, устройства и другие объекты, перечень которых открыт. Согласно пункту 8 указанной статьи ЗК РФ у собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон объектов трубопроводного транспорта. Между тем в статье 105 ЗК РФ перечислены лишь охранные зоны трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов) (п. 6) и зоны минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов) (п. 25). Таким образом, как представляется исходя из смысла статьи 90 ЗК РФ, могут быть предусмотрены и иные охранные зоны объектов трубопроводного транспорта, помимо перечисленных в пунктах 6 и 25 статьи 105 ЗК РФ.Согласно статье 14 ЗК РФ земли и земельные участки, подвергшиеся загрязнению химическими веществами, в том числе радиоактивными, иными веществами и микроорганизмами, а также расположенные на них здания, сооружения используются в порядке, определенном Правительством Российской Федерации. На таких землях и земельных участках запрещается производство и реализация сельскохозяйственной продукции. Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 февраля 2004 года N 112 "Об использовании земель, подвергшихся радиоактивному и химическому загрязнению, проведении на них мелиоративных и культуртехнических работ, установлении охранных зон и сохранении находящихся на этих землях объектов" утверждены Правила использования таких земель. Согласно указанным Правилам определяется порядок использования загрязненных земель, а также установления охранных зон и порядок сохранения находящихся на этих землях объектов недвижимости. Согласно пункту 2 Правил загрязненные земли в зависимости от характера и уровня загрязнения или показателей неблагоприятного воздействия на здоровье человека и окружающую среду могут использоваться по целевому назначению с установлением особых условий их использования и режима хозяйственной деятельности на них. При этом особые условия использования загрязненных земель, ограничения хозяйственной деятельности, а также охранные зоны устанавливаются федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления в рамках своей компетенции (пункты 4 и 5 Правил).Вероятно, приведенные примеры могут быть неисчерпывающими, однако целью настоящей статьи не является выявление полного перечня зон, предусмотренных существующим законодательством, но не перечисленных в статье 105 ЗК РФ, расположение земельных участков в которых влияет на ограничение использования и (или) оборота таких земельных участков.Между тем, как представляется, включение в ЗК РФ закрытого перечня ЗОУИТ, установление порядка определения границ таких зон, а также определение в статье 107 ЗК РФ последствий установления ЗОУИТ в виде конкретных ограничений использования земельных участков имело целью определить исчерпывающий перечень таких зон, конкретные обязательства уполномоченных органов власти, связанные в том числе с информированием правообладателей земельных участков, а также ответственность за нарушение установленного порядка. Однако, установив в ЗК РФ условно закрытый перечень ЗОУИТ, законодатель фактически оставил открытым перечень иных зон, которые теперь не могут быть причислены к зонам с особыми условиями использования территорий, но не называясь так, по-прежнему являются зонами, в пределах которых устанавливаются или могут устанавливаться особые условия землепользования. Между тем общий порядок установления и изменения границ, а также обязательства уполномоченных органов власти применительно к такому порядку распространяется только на 28 видов ЗОУИТ, перечисленных в статье 105 ЗК РФ.Кроме того, в августе 2018 года в пункт 1 статьи 222 ГК РФ были внесены изменения (см. Федеральный закон N 339-ФЗ [11]), в соответствии с которыми не является самовольной постройкой здание, возведенное с нарушениями ограничений использования земельного участка, если собственник этого объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений. Судебная практика, касающаяся признания самовольными построек, возведенных с нарушением ограничений, установленных для ЗОУИТ, сформировалась до внесения последних изменений в ГК РФ. Каким образом указанные изменения повлияют на дальнейшее развитие правоприменительной практики в рассматриваемой сфере и на возможные дополнительные гарантии для защиты прав ответчиков, будет понятно позднее. Тем не менее, как представляется, упомянутые изменения не снимают рассматриваемые риски, поскольку вопрос о том, мог ли собственник знать о наличии соответствующих ограничений, будет являться оценочным при рассмотрении спора в суде.Также важно отметить, что в августе 2018 года в ЗК РФ была введена статья 57.1, регулирующая особенности возмещения убытков при ограничении прав в связи с установлением и изменением ЗОУИТ. В связи с этим вопрос об объеме сведений, которыми располагают уполномоченные органы власти при принятии тех или иных решений, становится более актуальным применительно к возможности возмещения убытков, связанных с ограничением прав. Согласно пункту 9 указанной статьи ЗК РФ убытки подлежат возмещению органами государственной власти или органами местного самоуправления, по вине которых сведения о ЗОУИТ в установленный срок не были внесены в ЕГРН.Таким образом, особенности возмещения убытков при ограничении прав в связи с установлением, изменением ЗОУИТ установлены в статье 57.1 ЗК РФ, общий порядок возмещения убытков в том числе при ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, а также правообладателей расположенных на земельных участках объектов недвижимости предусмотрен статьей 57 ЗК РФ. В частности, согласно пункту 1 указанной статьи возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные ограничением прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.Несмотря на то что указанная норма имеет весьма общий характер, полагаю, что она может распространяться в том числе на случаи, когда ограничение прав связано с расположением земельного участка в зонах, не отнесенных к ЗОУИТ в соответствии со статьей 105 ЗК РФ, учитывая также положения статьи 56 ЗК РФ, в соответствии с которыми права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным как ЗК РФ, так и иными федеральными законами (п. 1), а перечень ограничений прав на землю является открытым (п. 2).Исходя из изложенного представляется возможным сформулировать следующие рекомендации по управлению юридическими рисками, связанными с ограничением использования и хозяйственного оборота земельных участков.Принимая решения о приобретении земельного участка и (или) объектов недвижимости и намереваясь осуществлять определенную хозяйственную деятельность, необходимо обладать максимально полной информацией об ограничениях использования такого земельного участка. При этом описанные изменения, внесенные в земельное и гражданское законодательство Российской Федерации, вселяют определенный оптимизм, и новые правила позволяют предположить, что сложившаяся до настоящего времени судебная практика должна претерпеть качественные изменения, однако такие изменения могут коснуться лишь территорий, на которых ЗОУИТ будут установлены в соответствии с новыми правилами.Что же касается территорий и земельных участков, в отношении которых уже выдана разрешительная документация или будет выдана в ближайшее время, то перед принятием решения об осуществлении хозяйственной деятельности на них следует тщательно проанализировать имеющуюся информацию о таких участках для исключения или предупреждения описанных рисков. Кроме того, ограничения, не связанные с установлением и изменением зон с особыми условиями использования территорий, относящиеся к зонам и территориям, не являющимся ЗОУИТ, по-прежнему заслуживают тщательной юридической проверки.ЗаключениеТаким образом, современное состояние правового регулирования аграрной политики в государствах - членах Евразийского экономического союза отличается достаточной динамичностью. Сельскохозяйственная сфера в странах ЕАЭС является одной из самых сложных и востребованных в национальной системе права. Интерес исследователей к сельскохозяйственной политике в государствах - членах Евразийского экономического союза в научной юридической литературе не угасает в связи с новыми условиями общественного развития.Мировой и исторический опыт правового регулирования сельскохозяйственного производства свидетельствует о том, что, помимо учета специфических национальных и региональных особенностей, регулирование и поддержка сельского хозяйства в государствах - членах Евразийского экономического союза должна отражать тенденции, определяемые современной глобализацией и разделением труда.Необходимо теоретическое научное изучение опыта ЕС, США, Канады, Аргентины по эффективному функционированию сельского хозяйства в ЕАЭС. Альтернативой современной политике может быть переход в государствах - членах Евразийского экономического союза к аграрному протекционизму, льготному кредитованию, защите отечественного производителя и активной бюджетной и внебюджетной поддержке сельского хозяйства.Рассмотрев основные проблемы состояния и развития земельного рынка, необходимо выделить основные из них, решение которых будет способствовать эффективному развитию рынка.Во-первых, Земля является основой для сельскохозяйственного производства. Гораздо экономичнее и эффективнее проводить интенсивную обработку земель с использованием современного оборудования и технологий, что также приведет к их защите за счет использования ресурсосберегающих технологий.Во-вторых, государство должно вмешаться в сферу земельных отношений, поскольку для сохранения продовольственной безопасности оно должно защитить сельское хозяйство и его земельную базу от нецелевого и нерационального использования, а также исключить возможность спекулятивной продажи сельскохозяйственных земель.В-третьих, оборот земельного рынка должен способствовать решению проблем государственной аграрной политики, а не быть помехой ее развитию в силу своих особенностей. Для этого нам необходимо усилить нашу работу в сфере информационного обеспечения и консалтинговых услуг.Также очевидно, что без масштабных землеустроительных работ невозможно будет обеспечить эффективное развитие земельного рынка в сельском хозяйстве страны. Это понимают и в российском Минсельхозе. В последнее время она активизировала свои усилия по регулированию оборота сельскохозяйственных земель. Одним из основных направлений его работы является совершенствование земельного законодательства в части упрощения порядка выделения земельных участков для учета земельных долей, установления четкого порядка отказа от права собственности на земельные доли, а также предлагается повысить ответственность пользователей в случае ненадлежащего использования земельных участков. Кроме того, рассматривается возможность снижения стоимости регистрации и межевания земель за счет софинансирования работ из федерального и региональных бюджетов. Однако пока неизвестно, как скоро эти задачи будут реализованы на практике, но без их реализации эффективное и рациональное землепользование в аграрном секторе России будет затруднено.Таким образом, на рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения, как в Белгородской области, так и в Курской, в настоящее время наблюдается превышение предложения над реальным потребительским спросом. В сложившейся экономической ситуации рынок сельскохозяйственных угодий в исследуемых регионах остается низколиквидным. Чтобы изменить сложившуюся ситуацию, необходимо сформировать: общественный интерес, который выражается в охране и разумном использовании ценного природного ресурса, государственную политику, направленную на дальнейшее развитие и совершенствование земельных отношений, а также дальнейшее формирование эффективного механизма функционирования земельного рынка нашей страны.Следует также подчеркнуть, что:– для функционирования рынка сельскохозяйственных земель необходимо иметь объект-сельскохозяйственные земли, продавцов, готовых выйти на рынок земли, и платежеспособных покупателей;– рынок земли в Магаданской области формируется очень медленно;- формирование рынка сельскохозяйственных земель в Магаданской области обусловлено географическими, сложными природно-климатическими и социально-экономическими условиями, структурой и составом земельного фонда;- активизация купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения возможна при условии неуклонного повышения эффективности сельскохозяйственного производства в регионе, чему будет способствовать государственная поддержка.Представляется возможным сформулировать следующие рекомендации по управлению юридическими рисками, связанными с ограничением использования и хозяйственного оборота земельных участков.Принимая решения о приобретении земельного участка и (или) объектов недвижимости и намереваясь осуществлять определенную хозяйственную деятельность, необходимо обладать максимально полной информацией об ограничениях использования такого земельного участка. При этом описанные изменения, внесенные в земельное и гражданское законодательство Российской Федерации, вселяют определенный оптимизм, и новые правила позволяют предположить, что сложившаяся до настоящего времени судебная практика должна претерпеть качественные изменения, однако такие изменения могут коснуться лишь территорий, на которых ЗОУИТ будут установлены в соответствии с новыми правилами.Что же касается территорий и земельных участков, в отношении которых уже выдана разрешительная документация или будет выдана в ближайшее время, то перед принятием решения об осуществлении хозяйственной деятельности на них следует тщательно проанализировать имеющуюся информацию о таких участках для исключения или предупреждения описанных рисков. Кроме того, ограничения, не связанные с установлением и изменением зон с особыми условиями использования территорий, относящиеся к зонам и территориям, не являющимся ЗОУИТ, по-прежнему заслуживают тщательной юридической проверки.Список использованных источниковНормативно-правовые актыФедеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ"Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"// Собрание законодательства РФ. 29.07.2002. N 30. ст. 3018.Государственная программа развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2013–2020 годы [Электронный ресурс] — Режим доступа: http://www.mcx.ru/documents/document/show/22026.htm, свободный.Литература Аграрное право: Учебник / С.А. Боголюбов [и др.]; ответственный редактор М.И. Палладина, Н.Г. Жаворонкова. Москва: Проспект, 2019. - 432 с.Аграрное право: Учебник для вузов / Под редакцией Г.Е. Быстрова и М.И. Козыря. 2-е изд., испр. и доп. Москва: Юристъ, 2018. - 351 с.Борисов А.Б. Большой экономический словарь. — М.: Книжный мир, 2019. -647 с.Денисова Е.В. Оптимизация землепользований крестьянских (фермерских) хозяйств как одно из главных условий развития земельного рынка // Вестник ВГАУ. – 2019. – № 4 (27). - С. 42 - 54.Доклад о состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения Российской Федерации в 2017 году - М.: ФГБНУ «Росинформагротех», 2018. – 121 с.Дюсюпова А.Д. К вопросу о вступлении Республики Казахстан в ВТО как государства - участника Таможенного союза / А.Д. Дюсюпова // Аграрное и земельное право. 2019. N 1. - С. 36 - 40.Дюсюпова А.Д. Частная собственность на земли сельскохозяйственного назначения в России и Казахстане: сравнительно-правовой анализ / А.Д. Дюсюпова // Журнал российского права. 2015. N 7. - С. 55 - 70.Еремин А.А. Понятие и структура рынка земель сельскохозяйственного назначения // Образование, наука и производство. - 2018. - № 1. - 168 с.Ковлер А.И. Европейская интеграция: федералистский проект (историко-правовой очерк) / А.И. Ковлер. Москва: Статут, 2016. - 216 с.Мануилов А.А. Аренда земли в Ирландии / А.А. Мануилов. Москва: Тип. О.Л. Сомовой, 1895. - 106 с.Мануилов А.А. Поземельный вопрос в России / А.А. Мануилов. Москва: Тип. О.Л. Сомовой, 1905. - 106 с.Мухитдинов Н.Б. Надо учитывать национальные традиции / Н.Б. Мухитдинов, А.Е. Бектурганов // Юридическая газета. 2019. № 3. - С. 65 - 71.Павлова Э.И. Зарубежный опыт правового регулирования аренды сельскохозяйственных земель / Э.И. Павлова // Государство и право. 2002. N 12. - С. 62 - 69.Пешехонов А.В. Земельные нужды деревни и основные задачи аграрной реформы / А.В. Пешехонов. 2-е изд. Санкт-Петербург: Ред. журнала Русское богатство, 2019. - 155 с.Правовые риски в системе публичного управления: Коллективная монография / Под редакцией В.И. Авдийского, М.А. Лапиной. Москва: ОТ и До, 2019. - 246 с.Риски финансовой безопасности: правовой формат: Монография / И.И. Кучеров, Н.А. Поветкина, О.А. Акопян; ответственный редактор И.И. Кучеров, Н.А. Поветкина. Москва: Изд-во ИЗиСП; Норма; Инфра-М, 2018. - 303 с.Сельское хозяйство Магаданской области: Стат. сб. — Магадан: Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Хабаровскому краю, 2017. - 39 с.Федерального Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ.Хабриева Т.Я. Евразийская интеграция и Совет Европы: концептуальные и правовые подходы к развитию взаимодействия / Т.Я. Хабриева, А.Я. Капустин // Интеграционные процессы в Европе и Евразии: роль конвенций Совета Европы: Сборник. Москва: Развитие правовых систем, 2017. - 324 с.Шагайда Н. Земельный рынок // Рынки факторов производства в АПК России: перспективы анализа. – М.: АЭП, 2016. – 321 с. ПриложениеТаблица Распределение земель сельскохозяйственного назначения на 01.01.2017 г.Категория земельРоссийская ФедерацияМагаданская областьтыс. га% от площади сельхозугодийтыс.га% от площади сельхозугодийПлощадь земель сельхозназначения — всего383612,0–302,5–в том числе сельхозугодий197739,3100,082,9100,0из них Пашня116213,758,821,525,9Пастбища57224,128,925,630,9Сенокосы18723,59,533,840,8Многолетние насаждения1223,70,600Залежь4354,32,22,02,4